【正文】 分滿足客戶的多種需求，為項目的市場全面出線做最佳鋪墊； ? 通過客戶聯(lián)線銷售網(wǎng)絡及受過嚴格專業(yè)。陽光美地（重慶） 帝豪名都（重慶） 皇冠東和花園（重慶） 光彩大廈（重慶） 泰正花園（重慶） 南濱印象（重慶） 流金花園（重慶） 金沙國際（重慶） 香港皇洋地產(chǎn)重慶渝北項目（重慶） 上海景瑞地產(chǎn)重慶南 濱路項目（重慶） 華創(chuàng)國際商務酒店（重慶） 人和天地（重慶） 華潤 成立宗旨 ? 推動更為專業(yè)的全程地產(chǎn)營銷顧問服務理念； ? 提供高品質專業(yè)化的地產(chǎn)全程營銷策劃與銷售代理服務。所以本項目的社會形象已經(jīng)不僅僅是一個單純的建筑和身體的家園，而是一座人們心靈和精神的花園。 ● 電視監(jiān)控系統(tǒng)：社區(qū)的主要出入口、主干道、主要路口、周界圍墻或護欄、 停車場出入口、設備機房及其它重要區(qū)域安裝攝像機，對社區(qū)的重要區(qū)域進行全方位的監(jiān)視。 根據(jù)公務員的生活特點，考慮到老人和兒童是社區(qū)環(huán)境的最大受益者，在社區(qū)環(huán)境中充分考慮設置供老人康體、交流，供兒童嬉戲、提高智力的特色景點。依靠地段人流量吸引客戶。 其主要特征分別如下： 配套型商業(yè)： 以為業(yè)主提供必要的生活配套和服務為主。直接對外采光通風，保證了室內(nèi)空氣的清新和室內(nèi)的干爽、整潔。 ? 空中露臺花園設計： 在頂樓住宅設置有“退臺式”空中露臺花園，在垂直地面方向實現(xiàn)了與大自然的親密接觸 ，無私家花園之名有私家花園之實。 住宅戶型面積、平面配比、戶型特色： 1） 商品房戶型定位： 根據(jù)我司對目標客戶群的定位，建議以下戶型配比方案： a) 建筑面積在 85 平方米以內(nèi)的小兩房單位：布局緊湊的小兩房單位，靠有效控制總價而贏得客戶。 而且可在各個庭院組團內(nèi)，營造不同的園林主題，如：竹海、山石、流水、亭廊等。 整個小區(qū)采用組團開發(fā)形式，由半圍合式庭院組團組成。對于小區(qū)內(nèi)部園林的文化內(nèi)涵有要求較高，所以我們選擇以中式山水庭院為本項目的主題概念，以表現(xiàn)本項目和主要的業(yè)主 —— 公務員的文化和思想內(nèi)涵。當高樓大廈取代庭院成為人們生活的主要載體，城市與城市之間的區(qū)別也日益淡漠，城市的面孔變得日益模糊。 戶型需求以二房、三房為主。 北部工業(yè)園區(qū)內(nèi)的中高層人員： 1）目標客戶群主要特征描述； ◆ 工業(yè)區(qū)主要集中本項目周圍 34 公里范圍內(nèi)； ◆ 家庭月收入約 30004000 元 /月； ◆ 文化層次較高，對住宅的要求主要是解決居住問題； ◆ 多為外地人員，工作比較穩(wěn)定，有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入； ◆ 家庭成員一般 3 人以內(nèi)； ◆ 每天的來往路線和生活習慣比較固定； 2）目標客戶群總量及購買力分析 鴛鴦鎮(zhèn)作為出口加工區(qū)，是國家首批設立的 16 個出口加工區(qū)之一，其規(guī)劃面積 平方公里，首期開發(fā)面積 1 平方公里，近期圍網(wǎng)封關運行面積 平方公里。 4） 密切關注競爭對手動態(tài)，搶占市場先機。 5） 利用市民對本案所處區(qū)域關注度較高的機會，借機提高本案的知名度。 第四部分 項目 SWOT 分析 一、項目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢（ S） 緊鄰體育公園，具有一定的景觀優(yōu)勢； 地塊形狀規(guī)整，便于規(guī)劃； 開發(fā)商實力雄厚； 規(guī)模較大，可設置比較完善的配套； 小區(qū)內(nèi)業(yè)主以公務員為主，小區(qū)居民整體素質較高。 對本案可借鑒之經(jīng)驗： ◆ 前期積累客戶的方法； ◆ 對戶型特色的營造； ◆ 對項目整體形象的包裝手法。 ◆建筑形態(tài)：由 6 棟 30 層高層和 9棟 18 層的小高層構成。 項目成功之處： ◆ 外立面的色彩搭配與目標客戶的特征相吻合。 新城麗都 目基本概況： ◆ 項目規(guī)模：總建筑面積： 12 萬平米。 ◆ 與競爭對手有差異化的目標客戶定位。 ◆ 戶型定位： 房型 二房 三房 四房 五房 套內(nèi)面積（平米） 100、 105 12 139 158 15 233 其中，三房、四房占絕對比重。 五、典型項目案例分析 東和春天 項目基本概況 ◆ 項目規(guī)模：占地面積： 130000 平米； 建筑面積： 300000 平米； 總戶數(shù)： 20xx 余戶。 ◆ 賣點 從競爭對手的賣點分析，競爭對手所推的賣點以地塊本身所附屬的賣點為主，人為挖掘的賣點較為少見。 備注：以上項目為兩公里半徑內(nèi)在售或準備發(fā)售的項目。 ◆ 從長期趨勢看，住宅物業(yè)的比重有逐漸增大的趨勢，這說明該片區(qū)住宅類物業(yè)較被 消費者看好，寫字樓、商業(yè)等非住宅類 物業(yè)發(fā)展相對滯后。 ◆ 經(jīng)營特色商業(yè)的物業(yè)以及高端消費市場的商業(yè)物業(yè)仍有一定市場需求量，但同質化競爭顯著的商業(yè)物業(yè)整體需求不會有明顯增長。南濱路、大石楊三角區(qū)、大渡口、巴南四大新興商圈也已漸成氣候。 據(jù)大型商家及商業(yè)專業(yè)調(diào)研機構的調(diào)查，并結合重慶市未來五年的發(fā)展趨勢，平均月租金價格應在 300－ 400 元 /平米之間，按這一數(shù)字，租金尚有較大的上揚空間。 （三）重慶住宅市場總體需求發(fā)展趨勢預測 ◆ 隨著重慶加快主城區(qū)城市建設步伐并加大拆遷量，近兩年內(nèi)住宅需求將出現(xiàn)空前旺盛的局面。 ? 住宅銷售價格 年份 銷售價格 (元 / m2) 增長率 (%) 1999 1080 % 20xx 1077 % 20xx 1133 % 20xx 1277 % ? 呈現(xiàn)的特點分析 ◆ 全市商品房 平均 銷售價格總的來看增幅不明顯，而 20xx 年上半年的平均銷售價格為 1690 元 /平方米，較去年同期上升了 %。 重慶市住宅物業(yè)市場供給發(fā)展趨勢預測 1）土地價格上漲、土地供應市場化，出讓金、配套費大幅上調(diào)，以及新的拆遷辦 法出臺，使得近兩年商品房開發(fā)成本大幅增加，從而導致住宅供應價格迅速上 漲。 規(guī)劃中的三、四、六號輕軌線將大大改善北部新區(qū)與主城各區(qū)之間的交通。 ◆ 鴛鴦組團（ 6 號組團） 規(guī)劃城市建設用地 平方公里，人口 10 萬人。 ◆ 大竹林組團（ 2 號組團） 規(guī)劃城市建設用地 平方公里，人口 10 萬人 。 三、城市發(fā)展規(guī)劃 規(guī)劃性質： 北部新區(qū)是以發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)為基礎的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，是都市發(fā)達經(jīng)濟圈核心增長極和都市風貌展示區(qū)。 ◆落戶開發(fā)區(qū)的項目和投資增長較快。 ◆分期建成龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，形成“人 .城 .自然”共諧共存的生態(tài)環(huán)境。 誠投集團冉家壩項目應標書 目錄 第 一 部 分 ： 區(qū)域環(huán)境分析 1 第二部分 區(qū) 域 及 地 塊 房 地 產(chǎn) 狀 況 分 析 8 第三部分 地塊環(huán)境分析 27 第 四 部 分 項目 SWOT 分析 28 第五部分 目 標 客 戶 群 分 析 （ 針 對 商 品 房 ） 30 第 六 部 分 住 宅 部 分 發(fā) 展 建 議 33 第七部分 公司簡介 45 第八部分 合 作 建 議 書 62 第一部分 區(qū)域環(huán)境分析 一、 北部新區(qū)基本概況 1. 地理位置：位于重慶主城區(qū)北部，南接重慶中心城區(qū)江北區(qū)和渝中區(qū)；北靠江北國際空港；西鄰嘉陵江，與高校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)一橋相聯(lián)；東南３公里與規(guī)劃中的長江寸灘滾裝碼頭毗鄰。 ◆一批體現(xiàn)重慶直轄市水平的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標志性、功能性重點基礎設施項目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現(xiàn)代都市風貌。 20xx 年，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)完成基礎設施建設投資 億元，比上年同期有較大幅度增長。 2） 規(guī)劃中的輕軌三、四、六號線貫穿整個北部新區(qū)，使未來的北部新區(qū)與其它主城各區(qū)緊密聯(lián)系在一起。 從城市功能規(guī)劃 上看，本項目所在的人和組團，未來將成為城市居住的中心區(qū)。 規(guī)劃主要職能：以汽車、摩托車配套產(chǎn)業(yè)為主的生產(chǎn)及研發(fā)。 區(qū)域對外交通網(wǎng) 絡發(fā)達。 2） 重慶市 住宅 竣工面積同樣呈現(xiàn)逐年上漲趨勢， 20xx 年的竣工面積達到 02004006008001000120014001999 20xx 20xx 20xx重慶市歷年商品房竣工面積變化圖萬平方米，為歷年最高；從增長幅度來看， 20xx 年的增幅最大，達到了 %。這不僅說明市場化、1200125013001350140014501500155016001999年 20xx年 20xx年 20xx年0204060801001201401601999 20xx 20xx 20xx重慶市歷年商品房銷售額對比圖商品化水平不斷提高，還與開發(fā)成本增加以及大量拆遷刺激消費等因素有關。 ◆ 由于住宅總體供應量大，開發(fā)水平、綜合質素差異較大等原因，空置率水平呈現(xiàn)無規(guī)律的發(fā)展形態(tài)，且在 1999 年和 20xx 年空置率甚至超過總體空置水平。 商業(yè)物業(yè)平均月租金在 150－ 200元 /平米左右，租金有較大的上升空間。 解放碑、沙坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪五大商圈發(fā)展已較為成熟，并具有明確的發(fā)展方向。便于投資的小型商 業(yè)鋪面需求將逐步上升。 商品房銷售情況分析 1）成交件數(shù) 20xx 年 1 季度 20xx 年 2 季度 20xx 年 3季度 20xx 年 4季度 20xx 年 1 季度 成交件數(shù) 38 166 108 68 398 住宅 29 139 101 61 370 非住宅 9 27 7 7 28 2）成交面積 20xx 年 1季度 20xx 年 2 季度 20xx 年 3季度 20xx 年 4 季度 20xx 年 1季度 成交面積（ m2） 住宅成交件數(shù)占總成交件數(shù)的比重012 0 0 2 年1 季度 2 0 0 2 年2 季度 2 0 0 2 年3 季度 2 0 0 2 年4 季度 2 0 0 3 年1 季度住宅 非住宅 分析： ◆ 從成交件數(shù)和成交面積看，住宅占據(jù)了絕對的比重，這說明，北部新區(qū)目前的物業(yè) 供應主要以住宅物業(yè)為主。 南橋人家、新城麗都、時代綠苑、巨宇名居、自由港灣、香山花園、天和美舍、升輝雅舍、桂湖花園、富悅景園、光華苑等。 ◆ 消費者構成 從消費者構成看，競爭項目的消費者主要來自本區(qū)域，說明該片區(qū)目前的對外輻射能力較差。 ◆ 該片區(qū)競爭對手（除了水晶酈城）人為挖掘的賣點較為缺乏，給本案有較大的創(chuàng)作空間。中小學：占地 30 多畝，計