【正文】 充備與開放的資訊系統(tǒng) 公司以開放的信息交流為指導(dǎo)，將逐步在互聯(lián)網(wǎng)頁及專業(yè)媒體上提供重慶房地產(chǎn)業(yè)最新動態(tài)資訊，且以充備的客戶資源庫為后盾，積極引導(dǎo)重慶房地產(chǎn)市場向?qū)I(yè)化、市場化、規(guī)范化發(fā)展。家天下（重慶） 偉映 四、 價格定位及價格走勢 根據(jù)目前重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況，房價的走勢，以及對本項目自身品質(zhì)和周邊配套等因素，我司建議項目： 物業(yè)類型 價格建議 建面價格 套內(nèi)價格 住宅 20xx2200 元 /平米 23002500 元 /平米 商業(yè) 40007000 元 /平米 45007500 元 /平米 如果本項目的前期工作和新南路的工程進度順利，預(yù)計本項目將在明年 5 月左右面市，那時項目周邊仍然是一片農(nóng)田或施工工地，連最起碼的生活配套和交通問題都很難解決 ，因此，本項目在前期銷售中，價格應(yīng)采取“低開高走”的策略。 三、 形象定位： 形象定位： 傳統(tǒng)建筑的復(fù)興 ◆ 部分建筑設(shè)置架空層，將配套用房設(shè)置在架空層內(nèi)，可以降低整個小區(qū)的建筑覆蓋率，提升綠化面積和環(huán)境品質(zhì)； ◆ 引入泛會所概念，將為業(yè)主配置的各種休閑、健身、娛樂設(shè)施，化整為零分散到小區(qū)各個角落。比如：可踐踏的草坪、大樹下的休閑桌椅、可進入嬉戲的淺水溪等。 確定經(jīng)營內(nèi)容，采用定向招商的方式，依靠社區(qū)規(guī)模吸引客戶。 商業(yè)定位和布局 商業(yè)物業(yè)通常因為售價高開發(fā)成本低，而成為開發(fā)項目盈利率最高 的物業(yè)形態(tài)。讓主業(yè)有更多接觸自然和天地的機會，提升生活的品質(zhì)。 d) 戶型配比：見下表 戶型 建筑面積范圍 （平方米） 套內(nèi)面積范圍 （平方米） 客廳面寬 （米） 套數(shù)比例 兩室兩廳一衛(wèi) ≤ 85 7080 ≥ 55% 小三室兩廳雙衛(wèi) 100120 90100 ≥ 40% 大三室兩廳雙 衛(wèi) 130 以內(nèi) 110120 ≥ 5% e) 戶型空間類型建議：根據(jù)目前市場對各戶型的接受程度，和本項目商品房總面積較小，我司建議商品房單位全部采用平層空間布局。四周由道路包圍，臨街面很長，具有很高的商業(yè)價值，必須充分利用。 建筑形態(tài)定位 參考以下市場數(shù)據(jù)： 從調(diào)查 數(shù)據(jù) 可以看出，消費者對于建筑形態(tài)的喜好，呈現(xiàn)隨樓層增加喜好度降低的狀況。 3）庭院理念如何在建筑布局中體現(xiàn)？ 庭院式小高層社區(qū)可采用的是現(xiàn)代樸實、輕靈時尚、高雅簡約的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，體現(xiàn)了一種現(xiàn)代建筑藝術(shù)之美。獨立主題 的庭院園林，賦予每個庭院特殊的氣質(zhì)與文化，界定了居民的歸屬感。 第六部分 住宅部分發(fā)展建議 一、 項目定位 功能定位：住宅 檔次定位：中檔 本項目屬于經(jīng)濟適用房，本身檔次較低。 本項目可考慮通過與周邊企業(yè)聯(lián)系團購的方式，來吸引更多的客戶。 部分定向購買的公務(wù)員（投資性購買為主）： 1）主要特征描述： ◆ 年齡 25－ 45 歲左右； ◆ 家庭月收入在 4000 元以上，有一定的灰色收入來源； ◆ 已在本項目內(nèi)集團購買了住宅； ◆ 工作規(guī)律很強，沒有時間進行投資理財； 2）目標客戶總量和購買力分析 ◆ 總量分析： 根據(jù)本項目的總體量計算， 萬平米的定向購買，將會 有 2600 戶公務(wù)員成為本項目的業(yè)主。 WT 策略：弱化劣勢，規(guī)避威脅 1） 通過對本案未來交通的便捷性作有針對性的推廣，來弱化目前交通不方便的不利影響。 2） 充分發(fā)揮地塊規(guī)整的優(yōu)越性，在規(guī)劃設(shè)計上做到盡善盡美。 二、地塊周邊配套設(shè)施 公園：體育公園，緊鄰本案。 ◆ 目標客戶定位：以二次置業(yè)者 為主。 對本案可借鑒之經(jīng)驗或應(yīng)吸取的教訓(xùn)： ◆ 泛會所的設(shè)計。 ◆ 戶型定位 房型 一房 二房 三房 套內(nèi)面積（平米） 42 73－ 78 85－ 109 ◆ 戶型特色： 270 度落地式園弧窗、跳高 12 米公共空中花園。 可 借鑒之經(jīng)驗： ◆ 園林景觀與優(yōu)秀戶型相結(jié)合的規(guī)劃理念。 ◆ 賣點挖掘獨樹一幟（情侶陽臺、會呼吸的窗戶等都是競爭對手所沒有的）。 ◆ 社區(qū)主要配套：幼兒園：占地面積約 1000 平米，計劃設(shè) 4 個班，并專設(shè)少兒才藝館。 ◆ 由于該片區(qū)正處于開發(fā)起始階段，區(qū)域配套不是很完善，因此消費者對小區(qū)配套有較高的要求，企圖通過小區(qū)配套彌補周邊配套的不足。 ◆ 戶型定位 以上項目基本為適宜居家的二居室、三居室為主力戶型，戶型面積段二房主要集中在套內(nèi)面積 70－ 80 平米范圍，三房主要集中在套內(nèi)面積 100 平米和120 平米兩個檔次。 住宅產(chǎn)品以低密度和中高檔產(chǎn)品為主。 ? 大盤檔次定位較高，基本上為中高檔。 商業(yè)物業(yè)需求部分 ? 商業(yè)物業(yè)銷售價格 年份 銷售價格 (元 / m2) 增長率 (%) 1999 3550 % 20xx 3275 % 20xx 3548 % 20xx 3653 % ? 呈現(xiàn)的特點分析： 商業(yè)物業(yè)銷售價格增幅緩慢， 20xx 年為負增長， 20xx 年增幅較大，達到 %，為歷年最高， 20xx 年則有所回落，僅為 %。 35%20%25%5%15%便民店、雜物店百貨店購物中心（商場）連鎖倉儲中心專業(yè)市場 2）從商家的構(gòu)成（見下圖）看，品牌商家所占的比例較低。 二、重慶商業(yè)物業(yè)市場分析及發(fā)展趨勢預(yù)測 （一）重慶市商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 重慶市商業(yè)物業(yè)面積尚有較大缺口，市場 機會較多。 ◆ 今秋房交會統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)房成交速度比期房成交速度高出 33%左右，這與拆遷居民拉動現(xiàn)房銷售有很大關(guān)系，同時也說明消費者更加理性。這也一定程度上反映了重慶市房地產(chǎn)市場是在需求拉動下穩(wěn)步增長中健康地發(fā)展著。 2）從不同類型物業(yè)占商品房投資總額上分析， 1999 年至 20xx 年住宅投資所占份額從56%至 71%逐年增大。 北部新區(qū)擁有良好的生態(tài)環(huán)境。 規(guī)劃主要職能：現(xiàn)代制造業(yè)。 規(guī)劃城市建設(shè)用地 平方公里，人口 20 萬人。 ◆ 檢修站： 1 處（童家院子）占地 30 公頃。 6）快捷的服務(wù)方式：政府采取了一系列能提供快捷服務(wù)的措施。 1） 明顯的區(qū)位優(yōu)勢：擁有優(yōu)越的地理位置和發(fā)達便捷的交通、通信條件 。 6. 產(chǎn)業(yè)特點：重點發(fā)展信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、光電子產(chǎn)業(yè)、生物工程與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，汽車及零配件制造等現(xiàn)代制造業(yè)，以及出口加工制造等產(chǎn)業(yè)。 5）八年實現(xiàn)全面改造 ◆三年打造基礎(chǔ)：從 20xx 年到 20xx 年，基本完成 7 個組團的基礎(chǔ)設(shè)施。 ◆ 入駐開發(fā)區(qū)項目生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好。 ◆ 人口規(guī)模：規(guī)劃人口規(guī)模為 65 萬人。 ◆ 禮嘉組團（ 3 號組團） 規(guī)劃城市建設(shè)用地 平方公里，人口 18 萬人 。 四、北部新區(qū)主要特征概括 北部新區(qū)的人口在未來幾年內(nèi)快速增長。 1999— 20xx 年，重慶市通過各種方式完成土地購置的總量達到了 ，除 20xx年增長幅度出現(xiàn)負值以外， 20xx和 20xx年較上年的平均增幅達 40%以上。 3）重慶住宅郊區(qū)化發(fā)展的進程加快，這從近兩年內(nèi)大宗土地買賣成交量大，這從 重慶大量涌現(xiàn)規(guī)模化郊區(qū)大盤的現(xiàn)狀上可以看出。 ◆ 住宅市場已經(jīng)達到 %的幾乎完全商品化程度。二手房對于消費者的心理障礙逐漸消除，未來幾年內(nèi)二手房交易總量還將持續(xù)上升。 根 據(jù)商圈商業(yè)營業(yè)面積、客戶體量、平均購買力等指標對各商圈進行飽和度計算，各大商圈中商業(yè)物業(yè)每平方米的營業(yè)額普遍在 25000－ 35000 元之間，離理想狀態(tài)的經(jīng)營值尚有 20xx0 元－ 35000 元的差距，遠遠低于飽和指數(shù)。 ? 商業(yè)物業(yè)供給發(fā)展趨勢： ◆ 從 1999 年至 20xx 年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，由于受到市場需求不旺盛的影響，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增長速度遲緩。 ◆ 更多國內(nèi)知名以及國際化的專業(yè)市場將涌入重慶，一定程度上將促進專業(yè)市場類商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。 （四）北部新區(qū)房地產(chǎn)市場特征分析 北部新區(qū)作為一個全新的片區(qū)，開發(fā)成本極低，在未來幾年內(nèi)其開發(fā)面積相當大。 ◆ 價格 從價格上看，競爭項目套內(nèi)均價基本上處于 24002900 元 /平米范圍內(nèi)，均價最高的為水晶酈城 3300元 /平 米，最低的為天和美舍和升輝雅舍，均價為 2400元 /平米。 ◆ 該片區(qū)消費者普遍能接受的價位在 2300－ 2800 元之間。 ◆ 外立面色彩搭配：采用灰色與藍色的冷色系搭配，給客戶以一種高貴、典雅的感覺，從而體現(xiàn)該樓盤檔次定位的高檔性。 ◆ 目標客戶定位：目標客戶主要鎖定為白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級人士、多次置業(yè)者等社會 上層人士，其目標客戶的選擇決定了其檔次定位的高檔次性。 ◆ 推行東和品牌戰(zhàn)略。 ◆ 外立面色彩搭配：以灰色為主色調(diào)，給人以一種沉穩(wěn)的感覺。 ◆ 泛會所概念與園林規(guī)劃相結(jié)合。通過建筑與環(huán)境的完美結(jié)合，創(chuàng)造新的都市景觀。 地塊有一定的高差。 （三）機會（ O） 本案所處區(qū)域推出的樓盤整體品質(zhì)較高，片區(qū)整體形象較好； 本案所處區(qū)域是重慶市的熱點開發(fā)區(qū)域，市民的關(guān)注 度較高； 周邊的大中型企業(yè)較多，潛在的客戶群數(shù)量較大； 本案緊鄰規(guī)劃中的輕軌四號線和六號線，以及新南路即將開通，將使本案未來的交通非常便捷； 北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高，中檔樓盤稀缺； 北部新區(qū)未來人口的快速增長，將大大提升本案的投資價值。 7） 利用本案緊鄰規(guī)劃中的輕軌四號線和六號線以及新南路即將開通的優(yōu)勢，凸顯本案未來交通的便捷性。 2）目標客戶總量和購買力分析 ◆ 總量分析： 根據(jù) 20xx 年統(tǒng)計年鑒的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，重慶市的兩個主城區(qū)（江北區(qū)和渝北區(qū)） 25－ 35 歲的年輕人約有 22 萬人。 據(jù)悉，長安福特現(xiàn)有職工約 1800 人，明年準備擴招 1500－ 20xx 名員工，使其年生產(chǎn)量達到 10 萬輛。 客戶群年齡呈現(xiàn)兩極化現(xiàn)象，即主要集中兩個年齡段： 2535 歲之間和 5565 歲之間。一方面，作為居所的延展空間，庭院可以成為居室的“綠色客廳”。作為住宅形式的一 種創(chuàng)新，庭院式社區(qū)體現(xiàn)一種家居夢想。一個花園與兩至三棟小高層住宅圍合而成一個組團，經(jīng)過建筑設(shè)計成弧形，體現(xiàn)一種包容的內(nèi)斂形態(tài)，再在其中加以起伏的園林景觀， 多層次的空間體系形成一個文明庭院，實現(xiàn)了“高品質(zhì)居住實間”與“新街坊鄰里空間”的雙重理念。由于目前市場對住宅的需求極其旺盛，加之有 萬平米的集團購買，僅有 萬平米可供2 0 0 3 年秋交會購房者選擇建筑形態(tài)調(diào)查數(shù)據(jù)小區(qū)小高層35%小區(qū)多層44%單體高層2%單體小高層7%小區(qū)高層12%銷售，因此，住宅部分的總面積不需要調(diào)整。 三房居家戶型，由于有效控制面積而一定程度上降低了總價，以高性價比贏得客戶。 2 0 0 3 年秋交會購房者選擇空間類型調(diào)查數(shù)據(jù)平層 5 0 %錯層 3 8 %躍層 1 1 %別墅 1 %出來做個性化活動、舉辦派對的場所。 ? 直線型穿堂風(fēng)組織： 針對重慶特定的氣候特點，起居廳和餐廳成直線型穿堂風(fēng) 設(shè)計，既可以引入新鮮空氣，又能有效降低室內(nèi)氣溫，在不需要一定要開空調(diào)的日子里能讓室內(nèi)有涼爽的溫度和濕度，節(jié)省空調(diào)費用，又提高使用的舒適性。 經(jīng)營型商業(yè)： 不僅服務(wù)于社區(qū)還可對外經(jīng)營。書店（及音像出租）、乒乓球室、桌球室、器械健身房、會所茶餐廳（可飲茶、打牌及提供便餐）等。 ◆ 注重提升社區(qū)環(huán)境的文化氛圍。 ● 智能照明系統(tǒng)：聲、光雙控走廊照明。 名稱建議： 名稱建議 解 釋 都市庭院 體現(xiàn)在都市中營造傳統(tǒng)中式庭院的整體社區(qū)風(fēng)格。 ? 選擇適當?shù)耐茝V時機 ? 桔生南為橘，生北為枳 ? 同樣的題材，地點不同， 效果不同 ? 一味模仿沒有出路，要結(jié)合實際 ? 因人而異，就要兼顧本地的消費文化 ? 價格要隨行就市 ? 策劃不是萬能的，是系統(tǒng)的工程 ? 做別人無法模仿的策劃 經(jīng)營目標 秉承“ 專精信誠，百年 ”的理念，以長遠的眼光建立公司在中國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)界的整體品牌價值，追求全面、恒久的品牌聲譽。 嚴謹?shù)淖鳂I(yè)架構(gòu) 公司業(yè)務(wù)已形成以市場研究為前提，以營銷策劃為基點，以銷售代理為核心的多部門有效協(xié)調(diào)，高效配合的成熟作業(yè)體系，管理以“嚴謹系統(tǒng)、團結(jié)誠信、任人唯賢、優(yōu)勝劣汰”為原則，企業(yè)文化以“誠信、求實、高效、創(chuàng)新”為主題以樹立優(yōu)異的企業(yè)專業(yè)服務(wù)品質(zhì)形象。 ? 憑借十多年的市場經(jīng) 驗以及在深圳、重慶等地地產(chǎn)項目 (含住宅、寫字樓及商場 )全程操作的多年專業(yè)經(jīng)驗，經(jīng)過策劃中心的精心策劃，將項目準確定位并包裝以充