【正文】 翡翠城（成都） 國際視野 與境內(nèi)外多家建筑師事務(wù)所、規(guī)劃設(shè)計院、環(huán)境規(guī)劃設(shè)計院、廣告公司、物業(yè)管理公司有多年的合作經(jīng)驗，從而建立了一個全面而成熟的業(yè)務(wù)合作體系。 項目鮮明的建筑特色，對中國傳統(tǒng)建筑文化的挖掘和復(fù)興，是本項目給人的第一印象；而業(yè)主們相互關(guān)愛、尊重，其樂融融的歡笑情景，是本項目給人最有吸引力的形象。比如：在公共休閑區(qū)設(shè)置戶外康體設(shè)施；設(shè)置不同形態(tài)的戶外休閑桌椅；提高兒童創(chuàng)造力的游樂沙地和自繪圖案的彩繪裝飾墻等。例如：小型超市、洗衣店、理發(fā)店、點心房、美容店、小型醫(yī)務(wù)室等。同時，營造建筑豐富的天際線，弱化建筑給人的壓抑感； ? 明晰的功能布局和戶型設(shè)計： 公共與私密、動與靜、潔與濕上分區(qū)合理，既實現(xiàn)各自部分的功能，又互不干擾。 二、 產(chǎn)品定位 各類物業(yè)配比：（商業(yè)、住宅） 1） 住宅 總面積 ： 根據(jù)地塊規(guī)劃容積率的限定，住宅部分總面積最大約 萬平米。 2）為何要引入庭院理念？ 庭院式 社區(qū) 的開發(fā)是傳統(tǒng)庭院的變革，融入了現(xiàn)代建筑的精髓，表露了一種社會和現(xiàn)代消費者的個性心理，是未來城市居住發(fā)展的趨勢。 對小區(qū)環(huán)境有一定的要求，但不會要求太高； 對周邊自然環(huán)境、空氣質(zhì)素及生活品質(zhì)有一定要求。 第五部分 目標(biāo)客戶群分析（針對商品房） 一、目標(biāo)客戶選擇： 江北區(qū)和渝北區(qū)的一次置業(yè)者： 1）主要特 征描述： ◆ 年齡 25－ 35 歲左右； ◆ 家庭月收入在 3500 元以上； ◆ 尚沒有住房，目前與父母同住，置業(yè)的首要目的是為了解決居住； ◆ 他們主要來自江北區(qū)和渝北區(qū)。 （二）劣勢（ W） 目前交通不方便； 地塊內(nèi)部高差較大，平整成本較高； 容積率較高，居住舒適度較差； 短期內(nèi)無法形成完善的周邊配套。 ◆ 園林規(guī)劃：以“尊重自然”為核心理念規(guī)劃設(shè)計，保留豐富的原生地貌，運用獨特的條形景觀設(shè)計，有層次地植栽林木、草坪，引入天然小河。 ◆ 形象定位語：純正大型園林生態(tài)社區(qū)。 ◆ 戶型特色： 270 度觀景飄窗、 米超寬客廳、主臥情侶觀景陽臺。 2）區(qū)域在售項目對比分析總結(jié)： ◆ 該片區(qū)的競爭項目規(guī)模普遍較小。 3）成交金額 20xx 年 1 季度 20xx 年 2 季度 20xx 年 3 季度 20xx 年 4 季度 20xx 年 1 季度 成交金額（萬元） 住宅 非住宅 住宅成交面積占總成交面積的比重012 0 0 2 年1 季度 2 0 0 2 年2 季度 2 0 0 2 年3 季度 2 0 0 2 年4 季度 2 0 0 3 年1 季度 分析： 從成交金額看，非住宅類物業(yè)的成交金額占總成交金額的比重有較大幅度的上升，但其成交面積卻有所 下降，這說明，非住宅類物業(yè)供應(yīng)在該片區(qū)較為短缺，而市場需求量較大，導(dǎo)致價格上漲較快。 （二）重慶市商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r 商業(yè)物業(yè)供給部分 ? 商業(yè)物業(yè)投資 年份 完成投資 (萬元 ) 增長率 (%) 1999 303840 —— 20xx 311708 % 20xx 365987 % 20xx 420xx8 % ? 呈現(xiàn)特點分析： 商業(yè)用房的投資所占份額逐年萎縮，從 33%減少至 23%。 01002003004005006001999 20xx 20xx 20xx空置面積空置一年以上的面積住宅空置面積( 萬/ m 2 )0501001502002503001999年 20xx年 20xx年 20xx年◆ 未來 23 年內(nèi)住宅需求也還將主要表現(xiàn)為對中低價房的需求傾向。 2）雖然國家建設(shè)部正式下文，要求限制高檔商品住宅的總體供應(yīng)量，但我們?nèi)匀豢匆娭貞c市高檔住宅（包括別墅）的供應(yīng)只增不減，且 大多為外來發(fā)展商投資興建，可見外地投資商對于重慶發(fā)展的期望值很高。 規(guī)劃主要職能：為翠云組團和金山組團服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。 1） 規(guī)劃規(guī)模： ◆ 用地規(guī)模：規(guī)劃區(qū)總用地面積 平方公里，規(guī)劃城市建設(shè)用地 平方公里，占總用地的 %。 4） 優(yōu)惠的扶持政策：北 部新區(qū)充分利用直轄市和西部大開發(fā)的政策優(yōu)勢，實行“普惠、特惠和特事特辦”的政策，形成明顯的“政策洼地”，吸引海內(nèi)外投資者來興業(yè)發(fā)展。 2） 廣闊的發(fā)展空間：擁有國家級開發(fā)區(qū) ―― 北部新區(qū)經(jīng)開園和北部新區(qū)高新園 3） 良好的基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境： ◆綜合交通、能源、給排水、信息設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等骨干工程建設(shè)將投資 450 億。 區(qū)域交通狀況總結(jié)： 1） 片區(qū)擁有渝懷鐵路、寸灘港口以及渝合、渝長、渝黔、機場四條高速公路線，對外交通非常便捷。 ◆ 翠云組團（ 5 號組團） 規(guī)劃城市建設(shè)用 平方公里，人口 2 萬人。 重慶市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額對比圖0501001502002503001998 1999 20xx 20xx 20xx完成投資 增長率住宅完成投資( 萬元)020xx004000006000008000001000000120xx0014000001999年 20xx年 20xx年 20xx年 竣工面積 ? 房地產(chǎn)竣工面積 年份 竣工面積（萬 m2） 增幅（ %） 1999 620 % 20xx 849 % 20xx 1021 % 20xx % ? 住宅竣工面積 年份 竣工面積 (萬 m2) 增長率 (%) 1999 —— 20xx % 20xx % 20xx % ? 呈現(xiàn)的特點分析 1） 自 1997 年重慶直轄后，全市商品房竣工面積呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢， 20xx 年的竣工面積達(dá)到 萬平方米，為歷年最高；而 20xx 年和 20xx 年的同比增長出現(xiàn)了一個高峰，同比增長比例分別達(dá)到了 36%左右， 20xx 年的增長幅度相對較少。 商品房空置狀況 ? 商品房空置面積 年份 空置面積 （萬 m2） 增幅 （ %） 空置一年以上（萬 m2） 增幅 （ %） 1999 % % 20xx % % 住宅銷售價格( 元/ m 2 )95010001050110011501200125013001999年 20xx年 20xx年 20xx年20xx % % 20xx % % ? 住宅空置狀況 年份 空置面積 (萬 / m2) 增長率 (%) 1999 % 20xx % 20xx % 20xx % ? 呈現(xiàn)的特點分析 ◆ 總體上看，隨著需求市場不斷擴大以及房地產(chǎn)開發(fā)商把握市場水平不斷提高，空置率逐年下降。 商圈總體格局：五大商圈為主，四大商圈為輔的局面基本形成。 ? 大盤的容積率均較小。 ◆ 戶型亮點 從戶型亮點分析， 270 度轉(zhuǎn)角飄窗在該片區(qū)應(yīng)用較多；另外，東和春天推出的情侶陽臺以及龍華苑為三代同堂準(zhǔn)備 的一房緊鄰三房設(shè)計是目前在該片區(qū)戶型設(shè)計上比較獨特的亮點，值得本案關(guān)注。面向小區(qū)適齡兒童，為他們找尋健康、自由、個性張揚的成長空間。 ◆ 獨樹一幟的賣點挖掘方法。 水晶酈城 目基本概況： ◆ 項目規(guī)模：總建筑面積： 22 萬平米。 其它：周邊大型工廠、企業(yè)較多。 2） 通過項目自身的配套，部分彌補周邊配套的不足。 3）購買動機：解決居住問題； 4）目標(biāo)客戶群的需求特征： ◆ 在房型需求上，以緊湊型的二房為主，需求套 內(nèi)面積在 70 平米以內(nèi)；緊湊型的一房和三房單位有少量需求，需求套內(nèi)面積在 40 和 90 平米以內(nèi)； ◆ 要求總價在 1520 萬元左右； ◆ 對教育配套有一定的要求； ◆ 對價格普遍非常敏感； ◆ 生活配套要求比較高； ◆ 對公共交通的依賴度較高。庭院的設(shè)計能有機結(jié)合了自然和人文的優(yōu)勢。但考慮到項目容積率較高（ 4 以上），建議項目的建筑形態(tài)主要以 11+1和 18+1的小高層為主要建筑形態(tài)，輔以 12 棟 33 層的高層。 2） 定向購買的住宅部分的戶型配比： 由于我司不明了購買方，未能進行深入調(diào)查，故不能提出配比建議，以免給項目整體定位帶來誤導(dǎo)和影響。因此如何充分挖掘物業(yè)商業(yè)價值，合理增大可售商業(yè)面積往往是提高商業(yè)盈利水平的主要目標(biāo)。 ◆ 增加園林景觀中的“灰 色空間” —— 半封閉空間，如：廊和亭。人文精神的復(fù)興 建筑使人與人之間產(chǎn)生 了隔絕、距離，本項目則用傳統(tǒng)的庭院建筑唱響了人文、友情、親情的復(fù)興。帝琴花園（重慶） 大同方城市公寓（重慶） 科爾國際商務(wù)大廈（重慶） 中天 ? 項目銷售代理 ? 利用多年積累的龐大的客戶資源，以直銷方式推介項目； ? 統(tǒng)籌銷 售前期準(zhǔn)備工作，開展銷售工作：如舉辦各式展銷會、地盤開放日、公開發(fā)售與各種促銷活動等； ? 售樓處策劃、售樓人員培訓(xùn)及管理、客戶跟進、正式簽約辦理各種手續(xù)、組織各類促銷活動。 書香門第 體現(xiàn)目標(biāo)客戶的文化層次特征。 ◆ 合理組織交通，以實現(xiàn)人車分留；按照自然地貌高差，考慮設(shè)置部分地面車庫和半地下車庫。 按照其經(jīng)營特征不同，其規(guī)劃布局也可區(qū)別如下： 商業(yè)類型 規(guī)劃位置 規(guī)劃形態(tài) 規(guī)模 （平米） 面積分隔 （平米） 說明 招商方案 配套型商業(yè) 小區(qū)內(nèi)主步行道兩側(cè) 社區(qū)商業(yè)內(nèi)街 5001000 套內(nèi)：3050 可結(jié)合社區(qū)內(nèi)主要步行街道設(shè)置，且通過社區(qū)景觀在其中的穿插，提升商業(yè)品質(zhì)感。 ? 超大陽臺（空中花園、入戶花園）設(shè)置： 將普通的外陽臺升級為 10 平米以上的空中花園，為主人提供了充足的室外空間，可作為會客、園藝、娛樂、休憩的空間。 ? 本項目處于未來重慶的高檔居住區(qū)中，商業(yè)前景非常良好。這種庭院式設(shè)計表現(xiàn)出了濃郁的人情味和結(jié)合力，與現(xiàn)今流行的電梯公寓、花園洋房相比，它避免了鄰里間因為缺乏溝通空間而導(dǎo)致的“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的非人性化設(shè)計。 對公共交通要求較高。 3）購買動機：解決居住問題，或因房價飛漲，為將來居住提前購買 ； 4）需求特征： ◆ 需求房型主要以二房為主、三房為輔； ◆ 對小區(qū)環(huán)境有較一定的要求； ◆ 對小區(qū)及周邊的生活配套有較高的要求； ◆ 交通要求較為便捷； ◆ 對教育配套有一定的要求。 二、 SWOT 矩陣策略配對 SO 策略：發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會 1） 充分發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢，打造景觀戶型，利用景觀戶型帶 動整個樓盤的銷售。 ◆ 戶型定位 房型 二房 三房 四房 建筑面積（平米） 87 115－ 143 144－ 160 ◆ 戶型特色：動靜分區(qū)明顯、 L 型角大陽臺、內(nèi)凹式庭院、大面積窗。 ◆ 社區(qū)配套：主要是泛會所。 項目成功之處： ◆ 園林景觀與優(yōu)秀戶型相結(jié)合的規(guī)劃理念。 ◆ 該片區(qū)競爭項目以中低檔樓盤為主，中高檔以上樓盤較為少見。 該片區(qū)是大盤比較集中的區(qū)域，大盤主導(dǎo)該片區(qū)房地產(chǎn)市場的局面初步形成。 ? 另外，隨著重慶市主城區(qū)地價和相應(yīng)開發(fā)費用的大幅上漲，導(dǎo)致開發(fā)成本大幅上漲，而消費者對商品住宅的價格較為敏感，部分開發(fā)商也會因為住宅 開發(fā)風(fēng)險不易控制，而轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。 ◆ 中高價位住宅需求需要態(tài)勢不很明顯。 （二）房地產(chǎn)市場需求部分 商品房銷售狀況 ? 商品房銷售面積 年份 銷售面積（萬 m2） 20xx 580 20xx 746 20xx 1016 20xx 1645 分析： 結(jié)合商品房銷售面積以及竣工面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)，可知銷售面積與竣工面積基本保持同步增長，且二者的比例基本保持在 1： ，這說明供給與需求總體上是平衡的。 北部新區(qū)近兩年經(jīng)濟高速增長。 ◆ 人和組團（ 1 號組團）： 本項目所在組團。 ◆八年基本建成新區(qū)：到 20xx 年， 7 個組團基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面完成，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代制造業(yè)為支撐、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的框架基本形成，現(xiàn)代都市風(fēng)貌展示區(qū)風(fēng)貌初步展 現(xiàn)，對外開放窗口、山水園林城區(qū)的輪廓初步顯現(xiàn)，北部新區(qū)“十里汽車城”和光電、生物醫(yī)藥、軟件三大產(chǎn)業(yè)基地基本形成，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值力爭達(dá)到 1500 億元。北部新區(qū)實行 一區(qū)多園 ，開發(fā)建設(shè)汽車工業(yè)園、光電產(chǎn)業(yè)園、軟件園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療器械園和出口加工區(qū)等