【正文】 。 20xx 年北部新區(qū)各項指標概況： 區(qū)域 經(jīng)開園和高新園 指標 GDP 工業(yè)總產(chǎn)值 金額 14 同比增長 % 230% 二、交通概況 交通設(shè)施 ? 公交客運主樞紐站： 1 處 ? 樞紐站場： 5 處 ? 一般站場 : 6 處 ? 公交保養(yǎng)場 : 1 處 軌道交通 ◆ 軌道交通線路三條：軌道三、四、六號線。 規(guī)劃主要職能：高新技術(shù)研發(fā)，居住用地主要發(fā)展高檔社區(qū)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資 年份 完成投資（億元） 增長率（ %） 1999 % 20xx % 20xx % 20xx % 02004006008001000120014001999 20xx 20xx 20xx重慶市歷年土地購置面積對比圖 分析： 20xx 年以前，重慶房地產(chǎn)土地價格以及商品房價格與全國發(fā)達城市相比，明顯偏低，加之土地供應不夠市場化，為部分開發(fā)商謀取暴利提供了機會，開發(fā)投資也呈逐年穩(wěn)定上升趨勢， 20xx 年重慶市政府公布了新的土地價格且出讓金、配套費都成倍上調(diào)，還加強了土地買賣的管理，這直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)的投資增長率。 ◆ 今秋房交會統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，成交件數(shù)比去年同期增長 52%，但成交金額只增長12%，成交均價比去年下降 120 元 /平米左 右。 商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理，規(guī)模型實力經(jīng)營者有較大的空間。 三、北部城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展狀況 土地供應市場分析 商業(yè)物業(yè)銷售價格( 元/ m 2 )300031003200330034003500360037001999年 20xx年 20xx年 20xx年重慶市各季度各主城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓宗數(shù)對比： 土地總數(shù)（個） 20xx 年 1 季度 20xx 年 2 季度 20xx 年 3 季度 20xx 年 4 季度 20xx 年 1 季度 渝中區(qū) 3 4 15 5 4 江北區(qū) 4 6 4 10 1 渝北區(qū) 3 5 6 9 1 沙坪壩區(qū) 0 13 14 14 3 九龍坡區(qū) 8 13 8 8 3 南岸區(qū) 5 6 16 8 4 北部新區(qū) 0 4 0 5 2 北部新區(qū)土地交易宗數(shù)所占比重02 0 0 2 年1 季度 2 0 0 2 年2 季度 2 0 0 2 年3 季度 2 0 0 2 年4 季度 2 0 0 3 年1 季度分析： 北部新區(qū)土地交易宗數(shù)在重慶各主城區(qū)中所占的比重整體呈波浪形遞增， 20xx 年 1季度其土地交易宗數(shù)占主城各區(qū)總數(shù)的 11%，這說明：北部新區(qū)作為新開發(fā)區(qū)，正逐漸成為重慶市的熱點開發(fā)區(qū)域。 ◆ 檔次 以上項目中東和春天、水晶酈城、新城麗都定位檔次較高，其余基本為中低檔定位。 ◆ 建筑園林規(guī)劃：秉承皇冠東和花園受廣泛認同的優(yōu)良戶型與大中庭景觀的完美結(jié)合，采用庭院式圍合，和諧對稱布局，建立中國傳統(tǒng)庭院的鄰里親和空間 200畝大庭院綠蔭生活園區(qū)，多棟 18 層及 24 層建筑圍合而成，分為東西兩個園區(qū)，建筑清新、流暢，景觀視野豐富而開闊，人車分流。 不足之處： ◆ 局部有些戶型私密性較差。 項目不足之處 ◆ 對項目自身的形象包裝不夠。 地塊形狀呈規(guī)則的 L 形。 8） 利用北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高的機會，借機提升本案形象。所有這些員工，均需通過租房和買房解決居住問題。于自然景致中接待友人，在美景與溫情的作用下，令此時此刻永遠珍藏于記憶的相冊。 在住宅的每層，設(shè)置 15~20 平米的公共活動空間，為相鄰的業(yè)主提供溝通交流的場所。 c) 少量建筑面積在 130 平米以內(nèi)的大三房單位。 ? 明亮的采光環(huán)境： 大量采用落地窗和凸窗，有效增加了室內(nèi)采光，使各個空間光線充沛，室內(nèi)明亮，讓景觀融入建筑的同時，也讓建筑成為景觀。采用定向招商（銷售）的方式，既能保證會所為社區(qū)文化生活服務的目標，也達到會所盈利的目的。 ● 電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)； ● 背景音樂系統(tǒng)：社區(qū)公共區(qū)域安裝背景音樂設(shè)進行信息發(fā)布通知和音樂播放。 專業(yè)成就 主要創(chuàng)辦人長期以來在深圳、重慶與成都等地有過成功操作 40 多個地產(chǎn)項目豐富經(jīng)驗，使其成為當?shù)氐慕?jīng)典案例。 公司服務功能與優(yōu)勢 為使代理項目在當前競爭激烈的房地產(chǎn)市場中脫穎而出、一枝 獨秀，地產(chǎn)顧問（重慶）有限公司憑借以下各項專業(yè)功能發(fā)揮其優(yōu)勢： ? 通過定期細致深入的市場調(diào)查研究掌握最新市場信息，準確把握現(xiàn)時并預測未來的市場狀況及需求動態(tài)，及時調(diào)整并完善項目的市場定位策略、整體建筑規(guī)劃設(shè)計方案與營銷推廣策略； ? 通過龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)和信息資料庫了解分析客戶的有效需求，制定完善且行之有效的營銷推廣策略； ? 憑借由多名優(yōu)秀規(guī)劃師及建筑師、環(huán)境師組建的城市與建筑規(guī)劃研究中心，近五年來，在眾多代理項目的前期規(guī)劃與建筑策劃及產(chǎn)品研發(fā)等環(huán)節(jié)發(fā)揮出了強大效用，令全程策劃的優(yōu)勢與效能最大化。 五、 物業(yè)銷售收入核算 住宅部分 萬平米 *2100 元 /平米 =5040 萬元 商業(yè)部分 1）社區(qū)內(nèi)商業(yè) 萬平米 *5000 元 /平米 =400 萬元 2）外部商業(yè) 萬平米 *6500 元 /平米 =11700 萬元 會所（可售部分） 萬平米 *4000 元 /平米 =160 萬元 總計 =5040 萬 +400 萬 +11700 萬 +160 萬 元 =17300 萬元 第七部分 公司簡介 摘要： 生存的本質(zhì)與價值觀 成立宗旨 服務理念與策劃思想 經(jīng)營目標 專業(yè)成就 國際視野 嚴謹?shù)淖鳂I(yè)架構(gòu) 服務范圍 ? 項目全程策劃顧問服務 ? 項目銷售代理 充備與開放的資訊系統(tǒng) 公司服務功能與優(yōu)勢 對營銷策劃在房地產(chǎn)項目整體運作中的功能描述 企業(yè)品牌建設(shè)情況生存的本質(zhì)與價值觀 全面提升房地產(chǎn)策劃與銷售作業(yè)的運行質(zhì)量與效率，發(fā)掘并實現(xiàn) 項目最大的潛在價值，創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績并為客戶積累豐厚的品牌資產(chǎn)， 從而實現(xiàn)“發(fā)展商與購房客戶、與購房客戶以及與發(fā)展商“雙贏”的地產(chǎn)服務理念。 ◆ 設(shè)置以下成本低，參與性強的景觀或設(shè)施： ● 樹陣（由枝葉茂密的大樹和樹下休閑桌椅構(gòu)成） ● 可踩踏的綠地、草坪 ● 兒童游 樂沙地 ● 親子游泳池（將成人泳池和兒童戲水池有機結(jié)合，使大人和兒童可以在相對共享的空間里親近、娛樂） ● 兒童藝術(shù)彩繪墻（墻上畫面由社區(qū)兒童自己繪制而成，可定期更換畫面） ● 假日文化廣場（供社區(qū)居民會聚、交流） ● 名人雕塑 ● 淺水溪（淺、緩的流水為兒童在夏日嬉戲其中提供了安全保障） ● 按摩步道 ● 晨跑道 ● 其他戶外康體設(shè)施（太空漫步機、扭搖器等） ◆ 智能系統(tǒng)配套內(nèi)容： ● 周界紅外探測系統(tǒng)：社區(qū)的四周圍墻或護攔上安裝進口主動紅外對射報警探測器，防止非法外來侵入。 分為餐飲區(qū)和非餐飲區(qū)兩部分，其他經(jīng)營內(nèi)容不限。 ? 人性化的公共衛(wèi)生間設(shè)計： 公共衛(wèi)生間分隔為廁（含沐浴）和洗漱二個功能區(qū)，可保證二人同時使用而互不干擾，分隔式的處理更符合生活習慣和使用上的便利性。 ? 本項目的商業(yè)面積在初步設(shè)想的 15000 平米左右。 以層高低不一板式或 蝶式小高層為主，采用弧形設(shè)計，形成高低與前后變化的若干個庭院，使建筑產(chǎn)生序列感，組合成變化豐富的空間視覺，地面園林的起伏與景觀、建筑多彩的顏色，又更使空間形態(tài)充滿靈動的韻味。 主題概念設(shè)計 我司根據(jù)市場情況和對項目地塊分析研究，建議采用： 山水庭院小高層親情 社區(qū) 1）詮釋： 庭院的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史。 3）購買動機： ◆ 作為投資，以求保值增值； ◆ 為父母購買，以便照顧，同時保持一定的距離，避免生活中的摩擦； 4）需求特征： ◆ 需求房型主要以二房、三房為主； ◆ 對小區(qū)環(huán)境有較高的要求； ◆ 對小區(qū)及周邊的生活配套有較高的要求； ◆ 交通要求較為便捷； ◆ 對教育配套有一定的要求。 4） 發(fā)揮本案居民整體素質(zhì)較高的優(yōu)勢，營造小區(qū)良好的居住氛圍。 項目成功之處： ◆ 強強聯(lián)合的品牌開發(fā)策略； ◆ 原始地貌與景觀設(shè)計相結(jié)合； ◆ 前期通過對龍湖自身的品牌宣傳積累潛在客戶； ◆ 通過對項目的獨特包裝樹立項目整體形象； ◆ 戶型特色的營造； ◆ 通過會員俱樂部積累前期客戶。 ◆ 物業(yè)管理：重慶大昌祥物業(yè)管理有限公司。 ◆ 教育先行的開發(fā)理念。 ◆ 該片區(qū)競爭對手（除了水晶酈城）人為挖掘的賣點較為缺乏，給本案有較大的創(chuàng)作空間。 南橋人家、新城麗都、時代綠苑、巨宇名居、自由港灣、香山花園、天和美舍、升輝雅舍、桂湖花園、富悅景園、光華苑等。便于投資的小型商 業(yè)鋪面需求將逐步上升。 商業(yè)物業(yè)平均月租金在 150－ 200元 /平米左右，租金有較大的上升空間。這不僅說明市場化、1200125013001350140014501500155016001999年 20xx年 20xx年 20xx年0204060801001201401601999 20xx 20xx 20xx重慶市歷年商品房銷售額對比圖商品化水平不斷提高，還與開發(fā)成本增加以及大量拆遷刺激消費等因素有關(guān)。 區(qū)域?qū)ν饨煌ňW(wǎng) 絡(luò)發(fā)達。 從城市功能規(guī)劃 上看，本項目所在的人和組團，未來將成為城市居住的中心區(qū)。 20xx 年，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 億元，比上年同期有較大幅度增長。 誠投集團冉家壩項目應標書 目錄 第 一 部 分 ： 區(qū)域環(huán)境分析 1 第二部分 區(qū) 域 及 地 塊 房 地 產(chǎn) 狀 況 分 析 8 第三部分 地塊環(huán)境分析 27 第 四 部 分 項目 SWOT 分析 28 第五部分 目 標 客 戶 群 分 析 （ 針 對 商 品 房 ） 30 第 六 部 分 住 宅 部 分 發(fā) 展 建 議 33 第七部分 公司簡介 45 第八部分 合 作 建 議 書 62 第一部分 區(qū)域環(huán)境分析 一、 北部新區(qū)基本概況 1. 地理位置：位于重慶主城區(qū)北部，南接重慶中心城區(qū)江北區(qū)和渝中區(qū)；北靠江北國際空港；西鄰嘉陵江，與高校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)一橋相聯(lián)；東南３公里與規(guī)劃中的長江寸灘滾裝碼頭毗鄰。 ◆落