【正文】 。 重慶市住宅物業(yè)市場供給發(fā)展趨勢預(yù)測 1）土地價(jià)格上漲、土地供應(yīng)市場化，出讓金、配套費(fèi)大幅上調(diào)，以及新的拆遷辦 法出臺(tái)，使得近兩年商品房開發(fā)成本大幅增加，從而導(dǎo)致住宅供應(yīng)價(jià)格迅速上 漲。 2）雖然國家建設(shè)部正式下文，要求限制高檔商品住宅的總體供應(yīng)量，但我們?nèi)匀豢匆娭貞c市高檔住宅（包括別墅）的供應(yīng)只增不減，且 大多為外來發(fā)展商投資興建，可見外地投資商對(duì)于重慶發(fā)展的期望值很高。 3）重慶住宅郊區(qū)化發(fā)展的進(jìn)程加快，這從近兩年內(nèi)大宗土地買賣成交量大，這從 重慶大量涌現(xiàn)規(guī)?；紖^(qū)大盤的現(xiàn)狀上可以看出。 4） 20xx 年土地放量巨大，并且吸引了大批外來投資商進(jìn)入重慶圈地，這無疑將加 大重慶未來幾年內(nèi)的住宅總體供應(yīng)量，并加劇競爭態(tài)勢，不排除局部會(huì)出現(xiàn)泡 沫的可能性。 （二）房地產(chǎn)市場需求部分 商品房銷售狀況 ? 商品房銷售面積 年份 銷售面積（萬 m2） 20xx 580 20xx 746 20xx 1016 20xx 1645 分析： 結(jié)合商品房銷售面積以及竣工面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可知銷售面積與竣工面積基本保持同步增長，且二者的比例基本保持在 1： ，這說明供給與需求總體上是平衡的。這也一定程度上反映了重慶市房地產(chǎn)市場是在需求拉動(dòng)下穩(wěn)步增長中健康地發(fā)展著。 05001000150020xx20xx 20xx 20xx 20xx重慶市歷年商品房銷售面積對(duì)比圖 ? 商品房銷售額 年份 商品房銷售額 （億元） 1999 20xx 20xx 20xx ? 商品房平均銷售價(jià)格 年份 商品房銷售價(jià)格 （元 / m2） 增幅 （ %） 1999 1377 — 20xx 1351 % 20xx 1443 % 20xx 1556 % 分析： 20xx 年以前重慶房地產(chǎn)市場化、商品化水平都不高，總體成交均價(jià)也呈無規(guī)律的發(fā)展態(tài)勢，但從 20xx 年至 20xx 年總體成交均價(jià)呈大幅度的上漲趨勢。這不僅說明市場化、1200125013001350140014501500155016001999年 20xx年 20xx年 20xx年0204060801001201401601999 20xx 20xx 20xx重慶市歷年商品房銷售額對(duì)比圖商品化水平不斷提高，還與開發(fā)成本增加以及大量拆遷刺激消費(fèi)等因素有關(guān)。 ? 住宅銷售價(jià)格 年份 銷售價(jià)格 (元 / m2) 增長率 (%) 1999 1080 % 20xx 1077 % 20xx 1133 % 20xx 1277 % ? 呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析 ◆ 全市商品房 平均 銷售價(jià)格總的來看增幅不明顯，而 20xx 年上半年的平均銷售價(jià)格為 1690 元 /平方米，較去年同期上升了 %。 ◆ 住宅銷售價(jià)格增幅不明顯， 1999 年和 20xx 年都呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢， 20xx 年有所回升， 20xx 年則增幅較大，達(dá)到了 %。 ◆ 住宅市場已經(jīng)達(dá)到 %的幾乎完全商品化程度。 ◆ 今秋房交會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，成交件數(shù)比去年同期增長 52%，但成交金額只增長12%，成交均價(jià)比去年下降 120 元 /平米左 右。表明低價(jià)房和二手房的需求傾向十分明顯。 ◆ 今秋房交會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)房成交速度比期房成交速度高出 33%左右，這與拆遷居民拉動(dòng)現(xiàn)房銷售有很大關(guān)系，同時(shí)也說明消費(fèi)者更加理性。 商品房空置狀況 ? 商品房空置面積 年份 空置面積 （萬 m2） 增幅 （ %） 空置一年以上（萬 m2） 增幅 （ %） 1999 % % 20xx % % 住宅銷售價(jià)格( 元/ m 2 )95010001050110011501200125013001999年 20xx年 20xx年 20xx年20xx % % 20xx % % ? 住宅空置狀況 年份 空置面積 (萬 / m2) 增長率 (%) 1999 % 20xx % 20xx % 20xx % ? 呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析 ◆ 總體上看，隨著需求市場不斷擴(kuò)大以及房地產(chǎn)開發(fā)商把握市場水平不斷提高，空置率逐年下降。 ◆ 由于住宅總體供應(yīng)量大，開發(fā)水平、綜合質(zhì)素差異較大等原因，空置率水平呈現(xiàn)無規(guī)律的發(fā)展形態(tài)，且在 1999 年和 20xx 年空置率甚至超過總體空置水平。 （三）重慶住宅市場總體需求發(fā)展趨勢預(yù)測 ◆ 隨著重慶加快主城區(qū)城市建設(shè)步伐并加大拆遷量，近兩年內(nèi)住宅需求將出現(xiàn)空前旺盛的局面。 01002003004005006001999 20xx 20xx 20xx空置面積空置一年以上的面積住宅空置面積( 萬/ m 2 )0501001502002503001999年 20xx年 20xx年 20xx年◆ 未來 23 年內(nèi)住宅需求也還將主要表現(xiàn)為對(duì)中低價(jià)房的需求傾向。二手房對(duì)于消費(fèi)者的心理障礙逐漸消除，未來幾年內(nèi)二手房交易總量還將持續(xù)上升。 ◆ 消費(fèi)者表現(xiàn)為對(duì)品牌物業(yè)的追捧還將更加顯著。 ◆ 中高價(jià)位住宅需求需要態(tài)勢不很明顯。 二、重慶商業(yè)物業(yè)市場分析及發(fā)展趨勢預(yù)測 （一）重慶市商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 重慶市商業(yè)物業(yè)面積尚有較大缺口，市場 機(jī)會(huì)較多。 目前，重慶市主城區(qū)內(nèi)的有效商業(yè)面積約在 350 萬平米左右，以主城區(qū)常住人口500 萬人計(jì)，人均商業(yè)面積約 平方米，按照人均城市人口的有效商業(yè)面積 1 平方米的標(biāo)準(zhǔn)，重慶商業(yè)物業(yè)面積還有較大缺口。 商業(yè)物業(yè)平均月租金在 150－ 200元 /平米左右，租金有較大的上升空間。 據(jù)大型商家及商業(yè)專業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)的調(diào)查，并結(jié)合重慶市未來五年的發(fā)展趨勢，平均月租金價(jià)格應(yīng)在 300－ 400 元 /平米之間，按這一數(shù)字，租金尚有較大的上揚(yáng)空間。 商圈未飽和，競爭尚未達(dá)到“白熱化”。 根 據(jù)商圈商業(yè)營業(yè)面積、客戶體量、平均購買力等指標(biāo)對(duì)各商圈進(jìn)行飽和度計(jì)算，各大商圈中商業(yè)物業(yè)每平方米的營業(yè)額普遍在 25000－ 35000 元之間，離理想狀態(tài)的經(jīng)營值尚有 20xx0 元－ 35000 元的差距，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于飽和指數(shù)。 商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理，規(guī)模型實(shí)力經(jīng)營者有較大的空間。 1）從目前重慶市各商業(yè)業(yè)態(tài)所占的比例（見下圖），我們可以看出，在目前重慶市各商業(yè)業(yè)態(tài)中，便民店和雜物店所占的比例較大，達(dá)到了 35%，而連鎖倉儲(chǔ)中心所占比例較低，只占 5%，這說明目前重慶整體商業(yè)物業(yè)水平較低，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不是很合理。 35%20%25%5%15%便民店、雜物店百貨店購物中心（商場）連鎖倉儲(chǔ)中心專業(yè)市場 2）從商家的構(gòu)成（見下圖）看，品牌商家所占的比例較低。 商圈總體格局：五大商圈為主，四大商圈為輔的局面基本形成。 解放碑、沙坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪五大商圈發(fā)展已較為成熟，并具有明確的發(fā)展方向。南濱路、大石楊三角區(qū)、大渡口、巴南四大新興商圈也已漸成氣候。 （二）重慶市商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r 商業(yè)物業(yè)供給部分 ? 商業(yè)物業(yè)投資 年份 完成投資 (萬元 ) 增長率 (%) 1999 303840 —— 20xx 311708 % 20xx 365987 % 20xx 420xx8 % ? 呈現(xiàn)特點(diǎn)分析： 商業(yè)用房的投資所占份額逐年萎縮，從 33%減少至 23%。 ? 商業(yè)物業(yè)供給發(fā)展趨勢： ◆ 從 1999 年至 20xx 年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，由于受到市場需求不旺盛的影響，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增長速度遲緩。 %%% %%%%%%市內(nèi)普通商家 市內(nèi)品牌商家 外地背景商家 外資背景商家商業(yè)物業(yè)完成投資( 萬元)010000020xx003000004000005000001999年 20xx年 20xx年 20xx年◆ 進(jìn)入 20xx 年，隨著政府加大城市建設(shè)速度，各區(qū)擴(kuò)大商業(yè)步行街的規(guī)劃規(guī)模，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將在未來的 23 年內(nèi)增長速度迅猛。 ? 另外，隨著重慶市主城區(qū)地價(jià)和相應(yīng)開發(fā)費(fèi)用的大幅上漲，導(dǎo)致開發(fā)成本大幅上漲，而消費(fèi)者對(duì)商品住宅的價(jià)格較為敏感，部分開發(fā)商也會(huì)因?yàn)樽≌?開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不易控制，而轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。 商業(yè)物業(yè)需求部分 ? 商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格 年份 銷售價(jià)格 (元 / m2) 增長率 (%) 1999 3550 % 20xx 3275 % 20xx 3548 % 20xx 3653 % ? 呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析： 商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格增幅緩慢， 20xx 年為負(fù)增長， 20xx 年增幅較大，達(dá)到 %，為歷年最高， 20xx 年則有所回落，僅為 %。 ? 商業(yè)物業(yè)需求發(fā)展趨勢 ◆ 商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營將逐漸分離。便于投資的小型商 業(yè)鋪面需求將逐步上升。 ◆ 經(jīng)營特色商業(yè)的物業(yè)以及高端消費(fèi)市場的商業(yè)物業(yè)仍有一定市場需求量，但同質(zhì)化競爭顯著的商業(yè)物業(yè)整體需求不會(huì)有明顯增長。 ◆ 商業(yè)物業(yè)的需求特點(diǎn)仍然與所處商業(yè)地段有直接關(guān)系。 ◆ 更多國內(nèi)知名以及國際化的專業(yè)市場將涌入重慶，一定程度上將促進(jìn)專業(yè)市場類商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。 三、北部城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 土地供應(yīng)市場分析 商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格( 元/ m 2 )300031003200330034003500360037001999年 20xx年 20xx年 20xx年重慶市各季度各主城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓宗數(shù)對(duì)比： 土地總數(shù)（個(gè)） 20xx 年 1 季度 20xx 年 2 季度 20xx 年 3 季度 20xx 年 4 季度 20xx 年 1 季度 渝中區(qū) 3 4 15 5 4 江北區(qū) 4 6 4 10 1 渝北區(qū) 3 5 6 9 1 沙坪壩區(qū) 0 13 14 14 3 九龍坡區(qū) 8 13 8 8 3 南岸區(qū) 5 6 16 8 4 北部新區(qū) 0 4 0 5 2 北部新區(qū)土地交易宗數(shù)所占比重02 0 0 2 年1 季度 2 0 0 2 年2 季度 2 0 0 2 年3 季度 2 0 0 2 年4 季度 2 0 0 3 年1 季度分析： 北部新區(qū)土地交易宗數(shù)在重慶各主城區(qū)中所占的比重整體呈波浪形遞增， 20xx 年 1季度其土地交易宗數(shù)占主城各區(qū)總數(shù)的 11%，這說明：北部新區(qū)作為新開發(fā)區(qū)，正逐漸成為重慶市的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。 北部新區(qū)大盤放量 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 占地面積 總建筑面積 檔次 建筑形態(tài) 物業(yè)類型 1 中體奧園 1050 畝 萬方 中高檔 多層為主 綜合型住宅 2 保利集團(tuán)項(xiàng)目 3000 畝 150萬方 高檔 別墅為主 住宅為主 3 重慶香江國際 576 畝 72萬方 高檔 高層、小高層 商務(wù)為主含大型商業(yè) 4 棕櫚泉花園 1280 余畝 萬方 高檔 不詳 住宅為主 5 建工集團(tuán)項(xiàng)目 800 畝 不詳 不詳 不詳 不詳 6 藍(lán)湖郡 1600 畝 70萬方 高檔 別墅為主 住宅為主 分析： ? 未來幾年北部新區(qū)大盤總體放量巨大，表中所列六個(gè)項(xiàng)目 總量將達(dá)到約 600 萬方。 ? 大盤檔次定位較高，基本上為中高檔。 ? 大盤的容積率均較小。 商品房銷售情況分析 1）成交件數(shù) 20xx 年 1 季度 20xx 年 2 季度 20xx 年 3季度 20xx 年 4季度 20xx 年 1 季度 成交件數(shù) 38 166 108 68 398 住宅 29 139 101 61 370 非住宅 9 27 7 7 28 2）成交面積 20xx 年 1季度 20xx 年 2 季度 20xx 年 3季度 20xx 年 4 季度 20xx 年 1季度 成交面積（ m2） 住宅成交件數(shù)占總成交件數(shù)的比重012 0 0 2 年1 季度 2 0 0 2 年2 季度 2 0 0 2 年3 季度 2 0 0 2 年4 季度 2 0 0 3 年1 季度住宅 非住宅 分析： ◆ 從成交件數(shù)和成交面積看，住宅占據(jù)了絕對(duì)的比重，這說明，北部新區(qū)目前的物業(yè) 供應(yīng)主要以住宅物業(yè)為主。 ◆ 從長期趨勢看，住宅物業(yè)的比重有逐漸增大的趨勢，這說明該片區(qū)住宅類物業(yè)較被 消費(fèi)者看好，寫字樓、商業(yè)等非住宅類 物業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。 3）成交金額 20xx 年 1 季度 20xx 年 2 季度 20xx 年 3 季度 20xx 年 4 季度 20xx 年