【正文】 ◆ 人和組團(tuán)（ 1 號(hào)組團(tuán)）： 本項(xiàng)目所在組團(tuán)。 ◆ 人口規(guī)模：規(guī)劃人口規(guī)模為 65 萬(wàn)人。 三、城市發(fā)展規(guī)劃 規(guī)劃性質(zhì)： 北部新區(qū)是以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，是都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈核心增長(zhǎng)極和都市風(fēng)貌展示區(qū)。 區(qū)域交通狀況總結(jié)： 1） 片區(qū)擁有渝懷鐵路、寸灘港口以及渝合、渝長(zhǎng)、渝黔、機(jī)場(chǎng)四條高速公路線，對(duì)外交通非常便捷。 ◆ 軌道交通環(huán)線 ? 一級(jí)軌道交通樞紐站： 2 處； ? 三級(jí)軌道交通樞紐站： 4 處。 ◆ 入駐開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況良好。 ◆落戶開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目和投資增長(zhǎng)較快。 7）良好的發(fā)展前景 ◆基礎(chǔ)設(shè)施投資快速增長(zhǎng)。 ◆八年基本建成新區(qū)：到 20xx 年， 7 個(gè)組團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面完成，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代制造業(yè)為支撐、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的框架基本形成，現(xiàn)代都市風(fēng)貌展示區(qū)風(fēng)貌初步展 現(xiàn)，對(duì)外開(kāi)放窗口、山水園林城區(qū)的輪廓初步顯現(xiàn)，北部新區(qū)“十里汽車城”和光電、生物醫(yī)藥、軟件三大產(chǎn)業(yè)基地基本形成，北部新區(qū)包括經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值力爭(zhēng)達(dá)到 1500 億元。 5）八年實(shí)現(xiàn)全面改造 ◆三年打造基礎(chǔ)：從 20xx 年到 20xx 年，基本完成 7 個(gè)組團(tuán)的基礎(chǔ)設(shè)施。 ◆分期建成龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，形成“人 .城 .自然”共諧共存的生態(tài)環(huán)境。 2） 廣闊的發(fā)展空間：擁有國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) ―― 北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園和北部新區(qū)高新園 3） 良好的基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境： ◆綜合交通、能源、給排水、信息設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等骨干工程建設(shè)將投資 450 億。 7. 良好的投資環(huán)境，支撐北部新區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。 6. 產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)：重點(diǎn)發(fā)展信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、光電子產(chǎn)業(yè)、生物工程與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，汽車及零配件制造等現(xiàn)代制造業(yè)，以及出口加工制造等產(chǎn)業(yè)。 誠(chéng)投集團(tuán)冉家壩項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)書(shū) 目錄 第 一 部 分 ： 區(qū)域環(huán)境分析 1 第二部分 區(qū) 域 及 地 塊 房 地 產(chǎn) 狀 況 分 析 8 第三部分 地塊環(huán)境分析 27 第 四 部 分 項(xiàng)目 SWOT 分析 28 第五部分 目 標(biāo) 客 戶 群 分 析 （ 針 對(duì) 商 品 房 ） 30 第 六 部 分 住 宅 部 分 發(fā) 展 建 議 33 第七部分 公司簡(jiǎn)介 45 第八部分 合 作 建 議 書(shū) 62 第一部分 區(qū)域環(huán)境分析 一、 北部新區(qū)基本概況 1. 地理位置：位于重慶主城區(qū)北部，南接重慶中心城區(qū)江北區(qū)和渝中區(qū)；北靠江北國(guó)際空港；西鄰嘉陵江，與高校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)一橋相聯(lián)；東南３公里與規(guī)劃中的長(zhǎng)江寸灘滾裝碼頭毗鄰。 2. 地域面積： 130 平方公里 3. 成立時(shí)間： 20xx 年 4. 現(xiàn)有人口： 萬(wàn) 5. 現(xiàn)有交通狀況： 2 31 212 三條高速公路呈 U 型在新區(qū)分布；已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的渝懷鐵路從該區(qū)穿過(guò)，重慶新火車客運(yùn)站正在區(qū)內(nèi)興建，西南大型電信交換樞紐之一在新區(qū)南緣。北部新區(qū)實(shí)行 一區(qū)多園 ，開(kāi)發(fā)建設(shè)汽車工業(yè)園、光電產(chǎn)業(yè)園、軟件園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療器械園和出口加工區(qū)等。 1） 明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)：擁有優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通、通信條件 。 ◆一批體現(xiàn)重慶直轄市水平的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標(biāo)志性、功能性重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現(xiàn)代都市風(fēng)貌。 4） 優(yōu)惠的扶持政策：北 部新區(qū)充分利用直轄市和西部大開(kāi)發(fā)的政策優(yōu)勢(shì)，實(shí)行“普惠、特惠和特事特辦”的政策，形成明顯的“政策洼地”，吸引海內(nèi)外投資者來(lái)興業(yè)發(fā)展。 ◆五年構(gòu)建框架：到 20xx 年，完成基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)和綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，并形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地框架。 6）快捷的服務(wù)方式：政府采取了一系列能提供快捷服務(wù)的措施。 20xx 年，北部新區(qū)包括經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 億元，比上年同期有較大幅度增長(zhǎng)。北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園和高新園近四年共引進(jìn)項(xiàng)目 122 個(gè)，累計(jì)合同投資總額 億元，其中 20xx 年引進(jìn)項(xiàng)目 87 個(gè)，占?xì)v年引進(jìn)項(xiàng)目總數(shù)的 71%；合同投資總額 億元，占?xì)v年合同投資總額的 %。 20xx 年北部新區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)概況： 區(qū)域 經(jīng)開(kāi)園和高新園 指標(biāo) GDP 工業(yè)總產(chǎn)值 金額 14 同比增長(zhǎng) % 230% 二、交通概況 交通設(shè)施 ? 公交客運(yùn)主樞紐站： 1 處 ? 樞紐站場(chǎng)： 5 處 ? 一般站場(chǎng) : 6 處 ? 公交保養(yǎng)場(chǎng) : 1 處 軌道交通 ◆ 軌道交通線路三條：軌道三、四、六號(hào)線。 ◆ 檢修站： 1 處（童家院子）占地 30 公頃。 2） 規(guī)劃中的輕軌三、四、六號(hào)線貫穿整個(gè)北部新區(qū)，使未來(lái)的北部新區(qū)與其它主城各區(qū)緊密聯(lián)系在一起。 1） 規(guī)劃規(guī)模： ◆ 用地規(guī)模：規(guī)劃區(qū)總用地面積 平方公里，規(guī)劃城市建設(shè)用地 平方公里，占總用地的 %。 2） 區(qū)域規(guī)劃： 六號(hào)線 三號(hào)線 軌道環(huán)線 四號(hào)線 用地形態(tài)由七個(gè)組團(tuán)構(gòu)成：人和組團(tuán) (1 號(hào) )、大竹林組團(tuán) (2 號(hào) ) 、禮嘉組團(tuán) (3 號(hào) ) 、黃茅坪組團(tuán) (4 號(hào) )、翠云組團(tuán) (5 號(hào) )、鴛鴦組團(tuán) (6 號(hào) ) 、金山組團(tuán) (7 號(hào) ) ， 各組團(tuán)之間由生態(tài)林地、市級(jí)公園等自然隔離。 規(guī)劃城市建設(shè)用地 平方公里，人口 20 萬(wàn)人。 從城市功能規(guī)劃 上看，本項(xiàng)目所在的人和組團(tuán)，未來(lái)將成為城市居住的中心區(qū)。 規(guī)劃主要職能：信息產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)、生物工程。 規(guī)劃主要職能：高新技術(shù)研發(fā)，居住用地主要發(fā)展高檔社區(qū)。 規(guī)劃主要職能：現(xiàn)代制造業(yè)。 規(guī)劃主要職能：以汽車、摩托車配套產(chǎn)業(yè)為主的生產(chǎn)及研發(fā)。 規(guī)劃主要職能：為翠云組團(tuán)和金山組團(tuán)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。 到 20xx 年，北部新區(qū)規(guī)劃人口將達(dá)到 65 萬(wàn)，而現(xiàn)有人口 萬(wàn)，這意味著未來(lái) 11 年，北部新區(qū)人口特別是就業(yè)人口將快速增長(zhǎng)。 北部新區(qū)擁有良好的生態(tài)環(huán)境。 區(qū)域?qū)ν饨煌ňW(wǎng) 絡(luò)發(fā)達(dá)。 第二部分 區(qū)域及地塊房地產(chǎn)狀況分析 一、重慶市住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r： （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給部分 土地供應(yīng)現(xiàn)狀（土地購(gòu)置） 年份 土地購(gòu)置（萬(wàn) m2） 增幅（ %） 1999 —— 20xx 1% 20xx 41% 20xx % 分析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置呈高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度（在后面的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分析中可見(jiàn)）。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 年份 完成投資（億元） 增長(zhǎng)率（ %） 1999 % 20xx % 20xx % 20xx % 02004006008001000120014001999 20xx 20xx 20xx重慶市歷年土地購(gòu)置面積對(duì)比圖 分析： 20xx 年以前，重慶房地產(chǎn)土地價(jià)格以及商品房?jī)r(jià)格與全國(guó)發(fā)達(dá)城市相比，明顯偏低，加之土地供應(yīng)不夠市場(chǎng)化，為部分開(kāi)發(fā)商謀取暴利提供了機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)投資也呈逐年穩(wěn)定上升趨勢(shì)， 20xx 年重慶市政府公布了新的土地價(jià)格且出讓金、配套費(fèi)都成倍上調(diào)，還加強(qiáng)了土地買賣的管理，這直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資增長(zhǎng)率。 2）從不同類型物業(yè)占商品房投資總額上分析， 1999 年至 20xx 年住宅投資所占份額從56%至 71%逐年增大。 2） 重慶市 住宅 竣工面積同樣呈現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)， 20xx 年的竣工面積達(dá)到 02004006008001000120014001999 20xx 20xx 20xx重慶市歷年商品房竣工面積變化圖萬(wàn)平方米，為歷年最高；從增長(zhǎng)幅度來(lái)看， 20xx 年的增幅最大，達(dá)到了 %。 2）雖然國(guó)家建設(shè)部正式下文，要求限制高檔商品住宅的總體供應(yīng)量，但我們?nèi)匀豢匆?jiàn)重慶市高檔住宅（包括別墅）的供應(yīng)只增不減，且 大多為外來(lái)發(fā)展商投資興建，可見(jiàn)外地投資商對(duì)于重慶發(fā)展的期望值很高。 4） 20xx 年土地放量巨大，并且吸引了大批外來(lái)投資商進(jìn)入重慶圈地，這無(wú)疑將加 大重慶未來(lái)幾年內(nèi)的住宅總體供應(yīng)量，并加劇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，不排除局部會(huì)出現(xiàn)泡 沫的可能性。這也一定程度上反映了重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)是在需求拉動(dòng)下穩(wěn)步增長(zhǎng)中健康地發(fā)展著。這不僅說(shuō)明市場(chǎng)化、1200125013001350140014501500155016001999年 20xx年 20xx年 20xx年0204060801001201401601999 20xx 20xx 20xx重慶市歷年商品房銷售額對(duì)比圖商品化水平不斷提高，還與開(kāi)發(fā)成本增加以及大量拆遷刺激消費(fèi)等因素有關(guān)。 ◆ 住宅銷售價(jià)格增幅不明顯， 1999 年和 20xx 年都呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 20xx 年有所回升， 20xx 年則增幅較大，達(dá)到了 %。 ◆ 今秋房交會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，成交件數(shù)比去年同期增長(zhǎng) 52%，但成交金額只增長(zhǎng)12%，成交均價(jià)比去年下降 120 元 /平米左 右。 ◆ 今秋房交會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)房成交速度比期房成交速度高出 33%左右，這與拆遷居民拉動(dòng)現(xiàn)房銷售有很大關(guān)系，同時(shí)也說(shuō)明消費(fèi)者更加理性。 ◆ 由于住宅總體供應(yīng)量大，開(kāi)發(fā)水平、綜合質(zhì)素差異較大等原因，空置率水平呈現(xiàn)無(wú)規(guī)律的發(fā)展形態(tài)，且在 1999 年和 20xx 年空置率甚至超過(guò)總體空置水平。 01002003004005006001999 20xx 20xx 20xx空置面積空置一年以上的面積住宅空置面積( 萬(wàn)/ m 2 )0501001502002503001999年 20xx年 20xx年 20xx年◆ 未來(lái) 23 年內(nèi)住宅需求也還將主要表現(xiàn)為對(duì)中低價(jià)房的需求傾向。 ◆ 消費(fèi)者表現(xiàn)為對(duì)品牌物業(yè)的追捧還將更加顯著。 二、重慶商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) （一）重慶市商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 重慶市商業(yè)物業(yè)面積尚有較大缺口，市場(chǎng) 機(jī)會(huì)較多。 商業(yè)物業(yè)平均月租金在 150－ 200元 /平米左右，租金有較大的上升空間。 商圈未飽和，競(jìng)爭(zhēng)尚未達(dá)到“白熱化”。 商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理，規(guī)模型實(shí)力經(jīng)營(yíng)者有較大的空間。 35%20%25%5%15%便民店、雜物店百貨店購(gòu)物中心（商場(chǎng)）連鎖倉(cāng)儲(chǔ)中心專業(yè)市場(chǎng) 2）從商家的構(gòu)成（見(jiàn)下圖）看，品牌商家所占的比例較低。 解放碑、沙坪壩、南坪、觀