【正文】 地塊形狀規(guī)整，便于規(guī)劃； 開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚； 規(guī)模較大，可設(shè)置比較完善的配套； 小區(qū)內(nèi)業(yè)主以公務(wù)員為主，小區(qū)居民整體素質(zhì)較高。 其它：周邊大型工廠、企業(yè)較多。 地塊緊鄰體育公園，周邊景觀資源豐富。 地塊有一定的高差。 對(duì)本案可借鑒之經(jīng)驗(yàn)： ◆ 前期積累客戶的方法； ◆ 對(duì)戶型特色的營(yíng)造； ◆ 對(duì)項(xiàng)目整體形象的包裝手法。 + ◆ 物業(yè)管理：龍湖物管。 ◆ 戶型定位 房型 二房 三房 四房 建筑面積（平米） 87 115－ 143 144－ 160 ◆ 戶型特色：動(dòng)靜分區(qū)明顯、 L 型角大陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)凹式庭院、大面積窗。通過(guò)建筑與環(huán)境的完美結(jié)合，創(chuàng)造新的都市景觀。 ◆建筑形態(tài)：由 6 棟 30 層高層和 9棟 18 層的小高層構(gòu)成。 水晶酈城 目基本概況： ◆ 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積： 22 萬(wàn)平米。 ◆ 物業(yè)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理連鎖。 ◆ 泛會(huì)所概念與園林規(guī)劃相結(jié)合。 項(xiàng)目成功之處： ◆ 外立面的色彩搭配與目標(biāo)客戶的特征相吻合。 ◆ 目標(biāo)客戶定位：以二次置業(yè)的中老年人為主。 ◆ 社區(qū)配套：主要是泛會(huì)所。 ◆ 外立面色彩搭配：以灰色為主色調(diào)，給人以一種沉穩(wěn)的感覺(jué)。 新城麗都 目基本概況： ◆ 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積： 12 萬(wàn)平米。 ◆ 獨(dú)樹(shù)一幟的賣(mài)點(diǎn)挖掘方法。 ◆ 物業(yè)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理連鎖策略。 ◆ 推行東和品牌戰(zhàn)略。 ◆ 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有差異化的目標(biāo)客戶定位。 ◆ 東和公司對(duì)樣板房的力打造，吸引了眾多消費(fèi)者的目光。 項(xiàng)目成功之處： ◆ 園林景觀與優(yōu)秀戶型相結(jié)合的規(guī)劃理念。 ◆ 目標(biāo)客戶定位：目標(biāo)客戶主要鎖定為白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級(jí)人士、多次置業(yè)者等社會(huì) 上層人士，其目標(biāo)客戶的選擇決定了其檔次定位的高檔次性。 ◆ 戶型定位： 房型 二房 三房 四房 五房 套內(nèi)面積（平米） 100、 105 12 139 158 15 233 其中，三房、四房占絕對(duì)比重。面向小區(qū)適齡兒童，為他們找尋健康、自由、個(gè)性張揚(yáng)的成長(zhǎng)空間。 80 畝綠化，繁花似錦、碧波蕩漾。 ◆ 外立面色彩搭配：采用灰色與藍(lán)色的冷色系搭配，給客戶以一種高貴、典雅的感覺(jué)，從而體現(xiàn)該樓盤(pán)檔次定位的高檔性。 五、典型項(xiàng)目案例分析 東和春天 項(xiàng)目基本概況 ◆ 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積： 130000 平米； 建筑面積： 300000 平米； 總戶數(shù)： 20xx 余戶。 ◆ 該片區(qū)對(duì)外區(qū)域消費(fèi)者的吸引力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。 ◆ 該片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以中低檔樓盤(pán)為主，中高檔以上樓盤(pán)較為少見(jiàn)。 ◆ 該片區(qū)消費(fèi)者普遍能接受的價(jià)位在 2300－ 2800 元之間。 ◆ 賣(mài)點(diǎn) 從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的賣(mài)點(diǎn)分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所推的賣(mài)點(diǎn)以地塊本身所附屬的賣(mài)點(diǎn)為主，人為挖掘的賣(mài)點(diǎn)較為少見(jiàn)。 ◆ 戶型亮點(diǎn) 從戶型亮點(diǎn)分析， 270 度轉(zhuǎn)角飄窗在該片區(qū)應(yīng)用較多；另外，東和春天推出的情侶陽(yáng)臺(tái)以及龍華苑為三代同堂準(zhǔn)備 的一房緊鄰三房設(shè)計(jì)是目前在該片區(qū)戶型設(shè)計(jì)上比較獨(dú)特的亮點(diǎn)，值得本案關(guān)注。 ◆ 銷(xiāo)售情況 銷(xiāo)售情況最好的為東和春天、新城麗都、水晶酈城，較差的為桂湖花園。 ◆ 價(jià)格 從價(jià)格上看，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目套內(nèi)均價(jià)基本上處于 24002900 元 /平米范圍內(nèi)，均價(jià)最高的為水晶酈城 3300元 /平 米，最低的為天和美舍和升輝雅舍，均價(jià)為 2400元 /平米。 備注：以上項(xiàng)目為兩公里半徑內(nèi)在售或準(zhǔn)備發(fā)售的項(xiàng)目。 四、片區(qū)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 可能競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目羅列： 與本案可能會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目主要有：東和春天、水晶酈城、 小天鵝花園、南橋苑、光華 該片區(qū)是大盤(pán)比較集中的區(qū)域，大盤(pán)主導(dǎo)該片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面初步形成。 （四）北部新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 北部新區(qū)作為一個(gè)全新的片區(qū)，開(kāi)發(fā)成本極低，在未來(lái)幾年內(nèi)其開(kāi)發(fā)面積相當(dāng)大。 ◆ 從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，住宅物業(yè)的比重有逐漸增大的趨勢(shì)，這說(shuō)明該片區(qū)住宅類(lèi)物業(yè)較被 消費(fèi)者看好，寫(xiě)字樓、商業(yè)等非住宅類(lèi) 物業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。 ? 大盤(pán)的容積率均較小。 北部新區(qū)大盤(pán)放量 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 占地面積 總建筑面積 檔次 建筑形態(tài) 物業(yè)類(lèi)型 1 中體奧園 1050 畝 萬(wàn)方 中高檔 多層為主 綜合型住宅 2 保利集團(tuán)項(xiàng)目 3000 畝 150萬(wàn)方 高檔 別墅為主 住宅為主 3 重慶香江國(guó)際 576 畝 72萬(wàn)方 高檔 高層、小高層 商務(wù)為主含大型商業(yè) 4 棕櫚泉花園 1280 余畝 萬(wàn)方 高檔 不詳 住宅為主 5 建工集團(tuán)項(xiàng)目 800 畝 不詳 不詳 不詳 不詳 6 藍(lán)湖郡 1600 畝 70萬(wàn)方 高檔 別墅為主 住宅為主 分析： ? 未來(lái)幾年北部新區(qū)大盤(pán)總體放量巨大，表中所列六個(gè)項(xiàng)目 總量將達(dá)到約 600 萬(wàn)方。 ◆ 更多國(guó)內(nèi)知名以及國(guó)際化的專業(yè)市場(chǎng)將涌入重慶，一定程度上將促進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)類(lèi)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。 ◆ 經(jīng)營(yíng)特色商業(yè)的物業(yè)以及高端消費(fèi)市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)仍有一定市場(chǎng)需求量，但同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)顯著的商業(yè)物業(yè)整體需求不會(huì)有明顯增長(zhǎng)。 ? 商業(yè)物業(yè)需求發(fā)展趨勢(shì) ◆ 商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)將逐漸分離。 ? 另外，隨著重慶市主城區(qū)地價(jià)和相應(yīng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的大幅上漲，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本大幅上漲，而消費(fèi)者對(duì)商品住宅的價(jià)格較為敏感，部分開(kāi)發(fā)商也會(huì)因?yàn)樽≌?開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不易控制，而轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)。 ? 商業(yè)物業(yè)供給發(fā)展趨勢(shì)： ◆ 從 1999 年至 20xx 年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，由于受到市場(chǎng)需求不旺盛的影響，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增長(zhǎng)速度遲緩。南濱路、大石楊三角區(qū)、大渡口、巴南四大新興商圈也已漸成氣候。 商圈總體格局：五大商圈為主，四大商圈為輔的局面基本形成。 1）從目前重慶市各商業(yè)業(yè)態(tài)所占的比例（見(jiàn)下圖），我們可以看出，在目前重慶市各商業(yè)業(yè)態(tài)中，便民店和雜物店所占的比例較大，達(dá)到了 35%，而連鎖倉(cāng)儲(chǔ)中心所占比例較低，只占 5%，這說(shuō)明目前重慶整體商業(yè)物業(yè)水平較低，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不是很合理。 根 據(jù)商圈商業(yè)營(yíng)業(yè)面積、客戶體量、平均購(gòu)買(mǎi)力等指標(biāo)對(duì)各商圈進(jìn)行飽和度計(jì)算，各大商圈中商業(yè)物業(yè)每平方米的營(yíng)業(yè)額普遍在 25000－ 35000 元之間，離理想狀態(tài)的經(jīng)營(yíng)值尚有 20xx0 元－ 35000 元的差距，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于飽和指數(shù)。 據(jù)大型商家及商業(yè)專業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)的調(diào)查，并結(jié)合重慶市未來(lái)五年的發(fā)展趨勢(shì)，平均月租金價(jià)格應(yīng)在 300－ 400 元 /平米之間，按這一數(shù)字，租金尚有較大的上揚(yáng)空間。 目前，重慶市主城區(qū)內(nèi)的有效商業(yè)面積約在 350 萬(wàn)平米左右，以主城區(qū)常住人口500 萬(wàn)人計(jì)，人均商業(yè)面積約 平方米，按照人均城市人口的有效商業(yè)面積 1 平方米的標(biāo)準(zhǔn)，重慶商業(yè)物業(yè)面積還有較大缺口。 ◆ 中高價(jià)位住宅需求需要態(tài)勢(shì)不很明顯。二手房對(duì)于消費(fèi)者的心理障礙逐漸消除，未來(lái)幾年內(nèi)二手房交易總量還將持續(xù)上升。 （三）重慶住宅市場(chǎng)總體需求發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) ◆ 隨著重慶加快主城區(qū)城市建設(shè)步伐并加大拆遷量，近兩年內(nèi)住宅需求將出現(xiàn)空前旺盛的局面。 商品房空置狀況 ? 商品房空置面積 年份 空置面積 （萬(wàn) m2） 增幅 （ %） 空置一年以上（萬(wàn) m2） 增幅 （ %） 1999 % % 20xx % % 住宅銷(xiāo)售價(jià)格( 元/ m 2 )95010001050110011501200125013001999年 20xx年 20xx年 20xx年20xx % % 20xx % % ? 住宅空置狀況 年份 空置面積 (萬(wàn) / m2) 增長(zhǎng)率 (%) 1999 % 20xx % 20xx % 20xx % ? 呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析 ◆ 總體上看，隨著需求市場(chǎng)不斷擴(kuò)大以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把握市場(chǎng)水平不斷提高，空置率逐年下降。表明低價(jià)房和二手房的需求傾向十分明顯。 ◆ 住宅市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到 %的幾乎完全商品化程度。 ? 住宅銷(xiāo)售價(jià)格 年份 銷(xiāo)售價(jià)格 (元 / m2) 增長(zhǎng)率 (%) 1999 1080 % 20xx 1077 % 20xx 1133 % 20xx 1277 % ? 呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析 ◆ 全市商品房 平均 銷(xiāo)售價(jià)格總的來(lái)看增幅不明顯，而 20xx 年上半年的平均銷(xiāo)售價(jià)格為 1690 元 /平方米，較去年同期上升了 %。 05001000150020xx20xx 20xx 20xx 20xx重慶市歷年商品房銷(xiāo)售面積對(duì)比圖 ? 商品房銷(xiāo)售額 年份 商品房銷(xiāo)售額 （億元） 1999 20xx 20xx 20xx ? 商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格 年份 商品房銷(xiāo)售價(jià)格 （元 / m2） 增幅 （ %） 1999 1377 — 20xx 1351 % 20xx 1443 % 20xx 1556 % 分析： 20xx 年以前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)化、商品化水平都不高，總體成交均價(jià)也呈無(wú)規(guī)律的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但從 20xx 年至 20xx 年總體成交均價(jià)呈大幅度的上漲趨勢(shì)。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求部分 商品房銷(xiāo)售狀況 ? 商品房銷(xiāo)售面積 年份 銷(xiāo)售面積（萬(wàn) m2） 20xx 580 20xx 746 20xx 1016 20xx 1645 分析： 結(jié)合商品房銷(xiāo)售面積以及竣工面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可知銷(xiāo)售面積與竣工面積基本保持同步增長(zhǎng)，且二者的比例基本保持在 1： ，這說(shuō)明供給與需求總體上是平衡的。 3）重慶住宅郊區(qū)化發(fā)展的進(jìn)程加快，這從近兩年內(nèi)大宗土地買(mǎi)賣(mài)成交量大，這從 重慶大量涌現(xiàn)規(guī)?；紖^(qū)大盤(pán)的現(xiàn)狀上可以看出。 重慶市住宅物業(yè)市場(chǎng)供給發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 1）土地價(jià)格上漲、土地供應(yīng)市場(chǎng)化，出讓金、配套費(fèi)大幅上調(diào)，以及新的拆遷辦 法出臺(tái)，使得近兩年商品房開(kāi)發(fā)成本大幅增加，從而導(dǎo)致住宅供應(yīng)價(jià)格迅速上 漲。 重慶市歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額對(duì)比圖0501001502002503001998 1999 20xx 20xx 20xx完成投資 增長(zhǎng)率住宅完成投資( 萬(wàn)元)020xx004000006000008000001000000120xx0014000001999年 20xx年 20xx年 20xx年 竣工面積 ? 房地產(chǎn)竣工面積 年份 竣工面積（萬(wàn) m2） 增幅（ %） 1999 620 % 20xx 849 % 20xx 1021 % 20xx % ? 住宅竣工面積 年份 竣工面積 (萬(wàn) m2) 增長(zhǎng)率 (%) 1999 —— 20xx % 20xx % 20xx % ? 呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析 1） 自 1997 年重慶直轄后，全市商品房竣工面積呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)， 20xx 年的竣工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，為歷年最高；而 20xx 年和 20xx 年的同比增長(zhǎng)出現(xiàn)了一個(gè)高峰，同比增長(zhǎng)比例分別達(dá)到了 36%左右， 20xx 年的增長(zhǎng)幅度相對(duì)較少。 ? 住宅開(kāi)發(fā)投資 年份 完成投資 (萬(wàn)元 ) 增長(zhǎng)率 (%) 1999 523357 —— 20xx 728125 % 20xx 1107126 % 20xx 1306998 % ? 呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析 1）截至 目前 ， 20xx 年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的數(shù)量是最大的，而每年都不同程度地呈現(xiàn)出遞增的趨勢(shì)；且每年的投資同比增長(zhǎng)速度都有所增長(zhǎng)，僅 20xx 年的同比增長(zhǎng)速度較 20xx 年有所下降。 1999— 20xx 年，重慶市通過(guò)各種方式完成土地購(gòu)置的總量達(dá)到了 ，除 20xx年增長(zhǎng)幅度出現(xiàn)負(fù)值以外， 20xx和 20xx年較上年的平均增幅達(dá) 40%以上。 規(guī)劃中的三、四、六號(hào)輕軌線將大大改善北部新區(qū)與主城各區(qū)之間的交通。 北部新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施大大改善。 北部新區(qū)近兩年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。 四、北部新區(qū)主要特征概括 北部新區(qū)的人口在未來(lái)幾年內(nèi)快速增長(zhǎng)。 ◆ 鴛鴦組團(tuán)（ 6 號(hào)組團(tuán)） 規(guī)劃城市建設(shè)用地 平方公里，人口 10 萬(wàn)人。 ◆ 翠云組團(tuán)（ 5 號(hào)組團(tuán)） 規(guī)劃城市建設(shè)用 平方公里，人口 2 萬(wàn)人。 ◆ 黃茅坪組團(tuán)（ 4 號(hào)組團(tuán)） 規(guī)劃城市建設(shè)用地 平方公里，人口 萬(wàn)人。 ◆ 禮嘉組團(tuán)（ 3 號(hào)組團(tuán)） 規(guī)劃城市建設(shè)用地 平方公里，人口 18 萬(wàn)人 。 ◆ 大竹林組團(tuán)（ 2 號(hào)組團(tuán)） 規(guī)劃城市建設(shè)用地 平方公里，人口 10 萬(wàn)人 。 規(guī)劃主要職能：商務(wù)中心、客運(yùn)樞紐、光電產(chǎn)業(yè)、 高檔社區(qū) 。