【正文】 8 09. 951 市場(chǎng)呈供少于求局面，主要為消化存量房為主，銷售連續(xù)放量，市場(chǎng)價(jià)格也隨之提升 050100150200250300萬(wàn)平方米300034003800420046005000元 / 平方米供應(yīng)量 2 2 4 . 3 0 1 3 3 . 3 6 1 7 8 . 1 0 1 4 6 . 1 1 4 8 . 6 9 7 9 . 0 1 1 2 1 . 5 7 2 3 4 . 1 4 1 1 5 . 2 8 1 1 1 . 1 5 1 4 0 . 8 4 1 6 0 . 1 8 1 9 6 . 0 5 成交量 9 2 . 8 2 1 3 4 . 5 3 1 0 8 . 4 3 1 2 3 . 5 1 8 1 . 0 8 1 3 9 . 7 0 2 0 8 . 2 7 2 6 6 . 5 7 1 8 8 . 6 7 1 9 0 . 4 7 2 0 4 . 3 5 1 7 8 . 3 8 2 0 6 . 4 9 成交價(jià)格 3930 3812 3847 3786 3971 3809 3775 4263 4361 4278 4148 4065 4467 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4 0 9 . 5 0 9 . 6 0 9 . 7 0 9 . 8 0 9 . 9重慶市主城區(qū)階段商品房銷售價(jià)格對(duì)比圖 0100200300萬(wàn)平方米0. 00. 51. 01. 52. 02. 53. 0供應(yīng)量 224. 30 133. 36 178. 10 146. 11 48. 69 79. 01 121. 57 234. 14 115. 28 111. 15 140. 84 160. 18 196. 05 成交量 92. 82 134. 53 108. 43 123. 51 81. 08 139. 70 208. 27 266. 57 188. 67 190. 47 204. 35 178. 38 206. 49 供求比 2. 42 0. 99 1. 64 1. 18 0. 60 0. 57 0. 58 0. 88 0. 61 0. 58 0. 69 0. 90 0. 9508. 9 08. 10 08. 11 08. 12 09. 1 09. 2 09. 3 09. 4 09. 5 09. 6 09. 7 09. 8 09. 9重慶市主城區(qū)階段商品房供求關(guān)系對(duì)比圖 市場(chǎng)連續(xù)出現(xiàn)供小于求的狀態(tài) 。 2023年以來(lái)重慶市竣工面積增幅出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)，進(jìn)入 09年 7月市場(chǎng)竣工面積，同比增幅 %。 占全社會(huì)投資總量的比重由去年同期的 %降至 22%，可見(jiàn)投資增長(zhǎng)仍在低位運(yùn)行。 兩路寸灘保稅區(qū) 6月 15日前上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率3個(gè)百分點(diǎn)；而 9月 16日后下調(diào)基本準(zhǔn)備金率 2個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)基本準(zhǔn)備金率 2個(gè)百分點(diǎn) 銀行貨幣政策組合 三環(huán)十射三聯(lián)線高速路網(wǎng)；城投進(jìn)入重慶；濱江土地暫時(shí)凍結(jié)；重慶舊城改造；中心城區(qū)擴(kuò)城 400平方公里；政府收購(gòu)低價(jià)房做安置房； 其他重要事件 45 市場(chǎng)整體呈健康發(fā)展態(tài)勢(shì)；房?jī)r(jià)上漲有支撐； 客戶消費(fèi)需求強(qiáng)勁，房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展空間廣闊！ 重慶房地產(chǎn)歷史態(tài)勢(shì)之 近年房地產(chǎn)總結(jié) ?土地情況總結(jié) ★受惠政策及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，土地價(jià)值呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)； ★土地價(jià)格等成本性增長(zhǎng)是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主因； ★土地市場(chǎng)供應(yīng)量平穩(wěn)，土地出讓金成為政府財(cái)政收入的重要來(lái)源； ★前期協(xié)議開(kāi)發(fā)土地逐步減少，招拍掛土地成為市場(chǎng)主體； ?供應(yīng)情況總結(jié) ★從供應(yīng)總量來(lái)看，基本上保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，波動(dòng)不大； ★從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，兩房三房戶型是市場(chǎng)主流，高層成為市場(chǎng)主導(dǎo)； ★從供應(yīng)面積來(lái)看， 90平方米以下占市場(chǎng)主導(dǎo)， 6080平方米所占比例最高； ★從供應(yīng)區(qū)域來(lái)看，三北一南仍然是市場(chǎng)供應(yīng)的主流區(qū)域； ?銷售情況總結(jié) ★從銷售價(jià)格上來(lái)看，年增長(zhǎng)保持平穩(wěn)，保持 15%左右的增長(zhǎng)幅度； ★從銷售總量上來(lái)看，年需求在 2023萬(wàn)左右，保持年 13%左右的增長(zhǎng)幅度； ★從銷售區(qū)域來(lái)看，三北一南占市場(chǎng)銷售主體，但是其他區(qū)域也異軍突起； ★從銷售政策來(lái)看，國(guó)家連續(xù)降低利率，刺激了一定購(gòu)買(mǎi)信心，促進(jìn)了銷售； 46 第三章 重慶區(qū)域市場(chǎng)研究 ⑶重慶市房地產(chǎn)歷史態(tài)勢(shì)； ⑷ 2023年重慶房地產(chǎn)狀況； ⑸區(qū)域市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目借鑒； ⑴重慶整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究； ⑵ 重慶城市規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)； ⑷ 2023重慶房地產(chǎn)狀況； 47 地產(chǎn)回暖，地王此起彼伏；價(jià)格與銷售面積超過(guò) 07年； 市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)泡沫跡象；國(guó)家宏觀政策已經(jīng)緩步緊縮 2023年重慶房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)之 整體市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)面 全國(guó)市場(chǎng)： 前三季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 25050億元，同比增長(zhǎng) %；房屋施工面積 ，同比增長(zhǎng) %；銷售面積 58371萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；銷售額 ，同比增長(zhǎng) %； 重慶市場(chǎng)： 10月住宅銷售均價(jià)為每平方米 20234元，比去年同期上漲 %；前三季度總銷售面積 ，比 2023年同期增長(zhǎng) %； 廣州市場(chǎng)： 10月樓市均價(jià) 9860元 /平方米，每平方米再漲 356元 %；前三季度共成交 1000萬(wàn)平方米，超過(guò) 07年成交總量； 上海市場(chǎng)： 前三季度，商品房銷售面積 ，比去年同期增長(zhǎng) ％； 8月上海樓市商品住宅成交均價(jià)達(dá)到了 18502元 /平方米，創(chuàng)出了歷史新高； 政策面 個(gè)貸政策： 監(jiān)會(huì)主席劉明康在“ 2023年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)”明確表示，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。西部地區(qū)企業(yè)向重慶靠攏 。 從一個(gè)側(cè)面反映出開(kāi)發(fā)商大力消化存量房，積極爭(zhēng)取資金回籠的意圖。 重慶房地產(chǎn)歷史態(tài)勢(shì)之 主城 08年供應(yīng)交叉統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局 思源市場(chǎng)中心 43 年商品房銷售率約 64%，住宅空臵 137萬(wàn)平方米，商品 房空臵增速下降；發(fā)展商大力消化存量房回籠資金明顯 重慶房地產(chǎn)歷史態(tài)勢(shì)之 主城商品房預(yù)售及空臵統(tǒng)計(jì) 2023年 2023年重慶主城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售情況統(tǒng)計(jì) 截至 2023年末， 商品房空臵面積 ，同比增長(zhǎng) %。其中龍湖江與城、龍湖酈江、金科十年城、金科小城故事、同天依云郡等占花園洋房市場(chǎng)主體； 2023年兩房比例占到整體比例的 43%，三房比例占到整體比例的 26%，一房比例占到整體比例的21%，單間比例占到整體比例的 6%，四房及五房比例占整體比例的 4%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局 思源市場(chǎng)中心 38 五年年均成交數(shù)量 123宗，土地單價(jià)年均 105萬(wàn) /畝 ,樓面 地價(jià)平均 736元 /㎡ ,年均供應(yīng)面積 836萬(wàn)㎡，土地溢價(jià) 20% 重慶房地產(chǎn)歷史態(tài)勢(shì)之 近年主城土地成交情況 2023年 2023年重慶主城區(qū)土地成交面積走勢(shì)圖 2023年 2023年重慶主城區(qū)土地成交價(jià)格走勢(shì)圖 2023年共成交土地 82宗，同比減少 110宗；土地成交面積 354萬(wàn)㎡，同比減少近 1000萬(wàn)㎡ ；規(guī)劃建筑面積 1005萬(wàn)㎡，同比減少 2023萬(wàn)㎡；分析主要原因有： 一是市場(chǎng)原有供應(yīng)量已經(jīng)充足，開(kāi)發(fā)商資金鏈較為緊張；二是行業(yè)預(yù)期急劇下滑，開(kāi)發(fā)商信心不足，拿地動(dòng)力明顯不足； 自從 2023年重慶獲得城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)以來(lái)，各種利好不斷出現(xiàn)，為重慶城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力， 其土地價(jià)值得到重新評(píng)估，土地單價(jià)及樓面地價(jià)成倍增長(zhǎng)； 數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局 思源市場(chǎng)中心 39 ?三北一南?是主城房地產(chǎn)主流區(qū)域，各區(qū)域板塊依靠 各自特色發(fā)展，年平均消化 1380萬(wàn)㎡，年增長(zhǎng) % 作為市場(chǎng)主流區(qū)域， ?三北一南?依舊占據(jù) 2023年市場(chǎng)半壁江山，但是表現(xiàn)各具特色 。 2023年全市商品房竣工面積 ，同比增長(zhǎng) %，占全市施工面積比重 %。 重慶城市規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)之 發(fā)展核動(dòng)力 34 冉家壩：位于經(jīng)濟(jì)發(fā)展前沿陣地，受惠國(guó)家政策戰(zhàn)略發(fā)展扶持 城市北拓第一站，兩岸新區(qū)居住、商務(wù)、科技及商業(yè)后援基地 重慶城市規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)之 規(guī)劃發(fā)展前景總結(jié) ?城市戰(zhàn)略 ★第四直轄市； ★城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革實(shí)驗(yàn)區(qū)； ★中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第四級(jí)； ★? 314?國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略； ?區(qū)域占位 ★兩岸新區(qū)規(guī)劃； ★寸灘保稅區(qū)； ★空港區(qū)； ★北部新區(qū)； ?區(qū)位優(yōu)勢(shì) ★未來(lái)交通便利，通達(dá)性好； ★靠近產(chǎn)業(yè)密集分布區(qū)域； ★承接城市北擴(kuò)第一站； ★北部新區(qū)配套基地； 35 第三章 重慶區(qū)域市場(chǎng)研究 ⑶重慶市房地產(chǎn)整體態(tài)勢(shì)； ⑷ 2023年重慶房地產(chǎn)狀況； ⑸區(qū)域市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目借鑒； ⑴重慶整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究； ⑵ 重慶城市規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)； ⑶ 重慶市房地產(chǎn)歷史態(tài)勢(shì)； 36 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為重慶重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為 政府財(cái)政的重要來(lái)源，對(duì) GDP貢獻(xiàn)率在 3%以上 重慶房地產(chǎn)歷史態(tài)勢(shì)之 近年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì) 2 0 0 0 2 0 0 8 年重慶市房地產(chǎn)投資情況表010002023300040005000億元0%5%10%15%20%25%30%房地產(chǎn)投資額 1 3 9 . 6 3 1 9 6 . 6 7 2 4 5 . 9 1 3 2 7 . 8 9 4 0 5 . 0 8 5 1 7 . 7 3 6 2 9 . 6 3 8 4 9 . 9 0 9 9 1 . 0 0 固定資產(chǎn)投資總額 6 5 5 . 8 1 8 0 1 . 8 2 9 9 5 . 6 6 1 2 6 9 . 3 1 6 2 1 . 9 2 0 0 6 . 3 2 4 5 1 . 8 3 1 6 1 . 5 4 0 4 5 . 2 5房地產(chǎn)所占比例 2 1 . 2 9 % 2 4 . 5 3 % 2 4 . 7 0 % 2 5 . 8 3 % 2 4 . 9 8 % 2 5 . 8 1 % 2 5 . 6 8 % 2 6 . 8 8 % 2 4 . 5 0 %2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 重慶房地產(chǎn)投資總額從 2023年 —— 2023年逐年成倍增長(zhǎng)，成為 2023年 重慶房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的稅費(fèi) 土地出讓金、配套費(fèi)、契稅等成為全市地方財(cái)政的重要收入來(lái)源； 進(jìn)入 2023年后，為了抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展，國(guó)家頒布了上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等相關(guān)宏觀調(diào)控政策，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況萎靡，因此全年房地產(chǎn)投資額比例有明顯下降，但繼續(xù)發(fā)揮著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)作用，這也充分說(shuō)明 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著越來(lái)越規(guī)范的良性方向發(fā)展 數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局 思源市場(chǎng)中心 37 施工面積及施工周期逐年增長(zhǎng)，近四年年均施工面積為 9732萬(wàn)㎡，竣工面積為 2273萬(wàn)㎡，年均銷售面積 2668萬(wàn)㎡ 重慶房地產(chǎn)歷史態(tài)勢(shì)之 近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況 2 0 0 0 2 0 0 8 年重慶市商品房開(kāi)發(fā)情況圖02023400060008000100001202314000萬(wàn)平方米商品房施工面積 2833 3653 4415 5287 6160 7847 8864 10579 1 1 6 3 9 . 2 7商品房竣工面積 849 1020 1390 1677 1534 2210 2225 2253 2 3 6 7 . 9 4商品房銷售面積 580 746 1017 1317 1317 2023 2229 3553 2 8 7 2 . 1 92023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年我市商品房施工面積 ，同比增長(zhǎng) %，新開(kāi)工面積 方米，同比下降 %。 五年構(gòu)建框架 ：到 2023年， 7個(gè)組團(tuán)全面開(kāi)發(fā)建設(shè)，水電氣訊等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)和水運(yùn)、航空、公路、鐵路、管道的綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)形成，北部新區(qū)兩園工業(yè)總產(chǎn)值力爭(zhēng)達(dá)到 500億元以上。