【導(dǎo)讀】３公里與規(guī)劃中的長江寸灘滾裝碼頭毗鄰。北部新區(qū)實行"一區(qū)多園"，開發(fā)建設(shè)汽車工業(yè)園、光電產(chǎn)業(yè)園、軟件園、環(huán)保。產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療器械園和出口加工區(qū)等。1）明顯的區(qū)位優(yōu)勢：擁有優(yōu)越的地理位置和發(fā)達便捷的交通、通信條件。功能性重點基礎(chǔ)設(shè)施項目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現(xiàn)代都市風(fēng)貌。并形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地框架。本形成，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值力爭達到1500億元。北部新區(qū)經(jīng)開園和高新園近四年共引進。項目122個，累計合同投資總額億元，其中20xx年引進項目87個，◆入駐開發(fā)區(qū)項目生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好。城各區(qū)緊密聯(lián)系在一起。各組團之間由生態(tài)林地、市級公園等自然隔離。規(guī)劃城市建設(shè)用地平方公里，人口18萬人。來11年，北部新區(qū)人口特別是就業(yè)人口將快速增長。1999—20xx年，重慶市通過各種方式完成

　　

【正文】 提供必要的生活配套和服務(wù)為主。例如：小型超市、洗衣店、理發(fā)店、點心房、美容店、小型醫(yī)務(wù)室等。 經(jīng)營型商業(yè)： 不僅服務(wù)于社區(qū)還可對外經(jīng)營。例如：菜市、餐飲及其他商業(yè)用途。 按照其經(jīng)營特征不同，其規(guī)劃布局也可區(qū)別如下： 商業(yè)類型 規(guī)劃位置 規(guī)劃形態(tài) 規(guī)模 （平米） 面積分隔 （平米） 說明 招商方案 配套型商業(yè) 小區(qū)內(nèi)主步行道兩側(cè) 社區(qū)商業(yè)內(nèi)街 5001000 套內(nèi)：3050 可結(jié)合社區(qū)內(nèi)主要步行街道設(shè)置，且通過社區(qū)景觀在其中的穿插，提升商業(yè)品質(zhì)感。 確定經(jīng)營內(nèi)容，采用定向招商的方式，依靠社區(qū)規(guī)模吸引客戶。 經(jīng)營型商業(yè) 小區(qū)外圍臨主干道 臨街商業(yè)門面 1500018000 套內(nèi)：5080 利用小區(qū)外圍住宅的一、二層設(shè)上下兩層商鋪，避免對住宅的干擾，且確保商業(yè)不影響物業(yè)外立面，可通過設(shè)置商業(yè)挑廊的方式處理。 分為餐飲區(qū)和非餐飲區(qū)兩部分，其他經(jīng)營內(nèi)容不限。依靠地段人流量吸引客戶。 會所配套建議 1）配置原則 增強會所盈利水平，降低空置率 2）配置以下設(shè)施 應(yīng)配置以下盈利性強的會所設(shè)施。書店（及音像出租）、乒乓球室、桌球室、器械健身房、會所茶餐廳（可飲茶、打牌及提供便餐）等。采用定向招商（銷售）的方式，既能保證會所為社區(qū)文化生活服務(wù)的目標(biāo)，也達到會所盈利的目的。 環(huán)境景觀、配套設(shè)施建議 ◆ 在園林中考慮增加各種景觀的可“走入性”，體現(xiàn)景觀不僅是供人欣賞，同樣鼓勵人們“參與”、“娛樂”、“進入”的功能。比如：可踐踏的草坪、大樹下的休閑桌椅、可進入嬉戲的淺水溪等。 ◆ 增加園林景觀中的“灰 色空間” —— 半封閉空間，如：廊和亭。使業(yè)主在任何時候都可以在園林中散步、休憩，使園林景觀能被 100%的利用起來； ◆ 景觀中重點考慮“老人和兒童的特殊需求”。 根據(jù)公務(wù)員的生活特點，考慮到老人和兒童是社區(qū)環(huán)境的最大受益者，在社區(qū)環(huán)境中充分考慮設(shè)置供老人康體、交流，供兒童嬉戲、提高智力的特色景點。比如：在公共休閑區(qū)設(shè)置戶外康體設(shè)施；設(shè)置不同形態(tài)的戶外休閑桌椅；提高兒童創(chuàng)造力的游樂沙地和自繪圖案的彩繪裝飾墻等。 ◆ 注重提升社區(qū)環(huán)境的文化氛圍。 將具有“文化內(nèi)涵”、“休閑”和極富 “情趣性”的景觀小品穿插到社區(qū)環(huán)境中。 ◆ 合理組織交通，以實現(xiàn)人車分留；按照自然地貌高差，考慮設(shè)置部分地面車庫和半地下車庫。 ◆ 部分建筑設(shè)置架空層，將配套用房設(shè)置在架空層內(nèi)，可以降低整個小區(qū)的建筑覆蓋率，提升綠化面積和環(huán)境品質(zhì)； ◆ 引入泛會所概念，將為業(yè)主配置的各種休閑、健身、娛樂設(shè)施，化整為零分散到小區(qū)各個角落。這樣可以方便業(yè)主的使用，同時可以避免會所集中經(jīng)營而可能導(dǎo)致的虧損問題。 ◆ 設(shè)置以下成本低，參與性強的景觀或設(shè)施： ● 樹陣（由枝葉茂密的大樹和樹下休閑桌椅構(gòu)成） ● 可踩踏的綠地、草坪 ● 兒童游 樂沙地 ● 親子游泳池（將成人泳池和兒童戲水池有機結(jié)合，使大人和兒童可以在相對共享的空間里親近、娛樂） ● 兒童藝術(shù)彩繪墻（墻上畫面由社區(qū)兒童自己繪制而成，可定期更換畫面） ● 假日文化廣場（供社區(qū)居民會聚、交流） ● 名人雕塑 ● 淺水溪（淺、緩的流水為兒童在夏日嬉戲其中提供了安全保障） ● 按摩步道 ● 晨跑道 ● 其他戶外康體設(shè)施（太空漫步機、扭搖器等） ◆ 智能系統(tǒng)配套內(nèi)容： ● 周界紅外探測系統(tǒng)：社區(qū)的四周圍墻或護攔上安裝進口主動紅外對射報警探測器，防止非法外來侵入。 ● 電視監(jiān)控系統(tǒng)：社區(qū)的主要出入口、主干道、主要路口、周界圍墻或護欄、 停車場出入口、設(shè)備機房及其它重要區(qū)域安裝攝像機，對社區(qū)的重要區(qū)域進行全方位的監(jiān)視。 ● 非可視對講系統(tǒng)：密碼鍵盤自動開啟進戶大門，并可通過與保安室的聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)對來訪者的安全進出管理。 ● 智能照明系統(tǒng)：聲、光雙控走廊照明。 ● 電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)； ● 背景音樂系統(tǒng)：社區(qū)公共區(qū)域安裝背景音樂設(shè)進行信息發(fā)布通知和音樂播放。 ◆ 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容： 代收發(fā)信件、代訂書報、上門維修、代繳費、保潔服務(wù)、鐘點工服務(wù)送餐服務(wù)、超市送貨上門服務(wù)等。 三、 形象定位： 形象定位： 傳統(tǒng)建筑的復(fù)興人文精神的復(fù)興 建筑使人與人之間產(chǎn)生 了隔絕、距離，本項目則用傳統(tǒng)的庭院建筑唱響了人文、友情、親情的復(fù)興。以超越物質(zhì)的層面，滿足人們精神深處的需要。所以本項目的社會形象已經(jīng)不僅僅是一個單純的建筑和身體的家園，而是一座人們心靈和精神的花園。 項目鮮明的建筑特色，對中國傳統(tǒng)建筑文化的挖掘和復(fù)興，是本項目給人的第一印象；而業(yè)主們相互關(guān)愛、尊重，其樂融融的歡笑情景，是本項目給人最有吸引力的形象。 名稱建議： 名稱建議 解 釋 都市庭院 體現(xiàn)在都市中營造傳統(tǒng)中式庭院的整體社區(qū)風(fēng)格。 都市院景 庭院景觀與高素質(zhì)知識精英所帶來的人文氣息相結(jié)合，形成靚麗 的風(fēng)景。 書香門第 體現(xiàn)目標(biāo)客戶的文化層次特征。 四、 價格定位及價格走勢 根據(jù)目前重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，房價的走勢，以及對本項目自身品質(zhì)和周邊配套等因素，我司建議項目： 物業(yè)類型 價格建議 建面價格 套內(nèi)價格 住宅 20xx2200 元 /平米 23002500 元 /平米 商業(yè) 40007000 元 /平米 45007500 元 /平米 如果本項目的前期工作和新南路的工程進度順利，預(yù)計本項目將在明年 5 月左右面市，那時項目周邊仍然是一片農(nóng)田或施工工地，連最起碼的生活配套和交通問題都很難解決 ，因此，本項目在前期銷售中，價格應(yīng)采取“低開高走”的策略。通過前期較低的價格，吸引市場；中后期待項目人氣和項目自身配套逐漸成型后，將價格逐漸上漲，以保證開發(fā)上的一定利潤。 五、 物業(yè)銷售收入核算 住宅部分 萬平米 *2100 元 /平米 =5040 萬元 商業(yè)部分 1）社區(qū)內(nèi)商業(yè) 萬平米 *5000 元 /平米 =400 萬元 2）外部商業(yè) 萬平米 *6500 元 /平米 =11700 萬元 會所（可售部分） 萬平米 *4000 元 /平米 =160 萬元 總計 =5040 萬 +400 萬 +11700 萬 +160 萬 元 =17300 萬元 第七部分 公司簡介 摘要： 生存的本質(zhì)與價值觀 成立宗旨 服務(wù)理念與策劃思想 經(jīng)營目標(biāo) 專業(yè)成就 國際視野 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖鳂I(yè)架構(gòu) 服務(wù)范圍 ? 項目全程策劃顧問服務(wù) ? 項目銷售代理 充備與開放的資訊系統(tǒng) 公司服務(wù)功能與優(yōu)勢 對營銷策劃在房地產(chǎn)項目整體運作中的功能描述 企業(yè)品牌建設(shè)情況生存的本質(zhì)與價值觀 全面提升房地產(chǎn)策劃與銷售作業(yè)的運行質(zhì)量與效率，發(fā)掘并實現(xiàn) 項目最大的潛在價值，創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績并為客戶積累豐厚的品牌資產(chǎn)， 從而實現(xiàn)“發(fā)展商與購房客戶、與購房客戶以及與發(fā)展商“雙贏”的地產(chǎn)服務(wù)理念。 成立宗旨 ? 推動更為專業(yè)的全程地產(chǎn)營銷顧問服務(wù)理念； ? 提供高品質(zhì)專業(yè)化的地產(chǎn)全程營銷策劃與銷售代理服務(wù)。 經(jīng)營服務(wù)理念與策劃思想 ? 伴隨著客戶的成長而成長，實現(xiàn)雙贏； ? 推廣成本控制以效用和節(jié)儉為宗旨； ? 整合內(nèi)外部資源為客戶創(chuàng)造有利的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境； ? 注重代理過程的完好服務(wù)意識； ? 策劃因時、因地、因人制宜。 ? 選擇適當(dāng)?shù)耐茝V時機 ? 桔生南為橘，生北為枳 ? 同樣的題材，地點不同， 效果不同 ? 一味模仿沒有出路，要結(jié)合實際 ? 因人而異，就要兼顧本地的消費文化 ? 價格要隨行就市 ? 策劃不是萬能的，是系統(tǒng)的工程 ? 做別人無法模仿的策劃 經(jīng)營目標(biāo) 秉承“ 專精信誠，百年 ”的理念，以長遠的眼光建立公司在中國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)界的整體品牌價值，追求全面、恒久的品牌聲譽。 專業(yè)成就 主要創(chuàng)辦人長期以來在深圳、重慶與成都等地有過成功操作 40 多個地產(chǎn)項目豐富經(jīng)驗，使其成為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)典案例。 曾主持或參與的樓盤如下： 國際文化大廈（深圳） 蔚藍海岸（深圳） 世界花園米蘭居（深圳） 星河明居（深圳） 荔園新村（深圳） 福源花園（深圳） 深南花園（深圳） 英達花園（深圳） 翠景山莊（深圳） 寶安廣場（深圳） 柏麗花園（深圳） 太平洋商貿(mào)廣場（深圳） 美加廣場（深圳） 華庭嘉園（重慶） 華庭錦園（重慶） 旭東家天下（重慶） 偉映帝琴花園（重慶） 大同方城市公寓（重慶） 科爾國際商務(wù)大廈（重慶） 中天香悅?cè)A府（重慶） 中天陽光美地（重慶） 帝豪名都（重慶） 皇冠東和花園（重慶） 光彩大廈（重慶） 泰正花園（重慶） 南濱印象（重慶） 流金花園（重慶） 金沙國際（重慶） 香港皇洋地產(chǎn)重慶渝北項目（重慶） 上海景瑞地產(chǎn)重慶南 濱路項目（重慶） 華創(chuàng)國際商務(wù)酒店（重慶） 人和天地（重慶） 華潤翡翠城（成都） 國際視野 與境內(nèi)外多家建筑師事務(wù)所、規(guī)劃設(shè)計院、環(huán)境規(guī)劃設(shè)計院、廣告公司、物業(yè)管理公司有多年的合作經(jīng)驗，從而建立了一個全面而成熟的業(yè)務(wù)合作體系。 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖鳂I(yè)架構(gòu) 公司業(yè)務(wù)已形成以市場研究為前提，以營銷策劃為基點，以銷售代理為核心的多部門有效協(xié)調(diào)，高效配合的成熟作業(yè)體系，管理以“嚴(yán)謹(jǐn)系統(tǒng)、團結(jié)誠信、任人唯賢、優(yōu)勝劣汰”為原則，企業(yè)文化以“誠信、求實、高效、創(chuàng)新”為主題以樹立優(yōu)異的企業(yè)專業(yè)服務(wù)品質(zhì)形象。 四大分工體制： ? 銷售 中心：二級市場銷售代理部、三級市場銷售代理部 ? 策劃中心：項目策劃部、城市與建筑規(guī)劃設(shè)計研究室、客戶服務(wù)部 ? 市場研究中心：市場調(diào)研部、信息管理部 ? 后勤中心：行政人事部、財務(wù)部、合同管理部 服務(wù)范圍 ? 項目全程策劃顧問服務(wù) ? 項目立項可行性研究： ? 項目市場可行性研究： 投資經(jīng)濟效益可行性研究； 建筑規(guī)劃設(shè)計可行性研究； ? 市場調(diào)查研究： 市場總況分析；區(qū)域市場分析；競爭對手分析；消費者研究； ? 市場定位分析： 目標(biāo)客戶群分析；市場細分；并確立目標(biāo)市場； ? 項目前期策劃 [1]： 項目市場定位與概念設(shè)計； ? 項目前期策 劃 [2]： 戶型設(shè)計建議；建筑外觀風(fēng)格建議；建筑與環(huán)境規(guī)劃設(shè)計建議；項目配套設(shè)施規(guī)劃； ? 營銷推廣策劃： 根據(jù)各銷售階段提供項目銷售策略與計劃（包括價格策略、促銷策略、公關(guān)策略等）；廣告宣傳策略方案（含廣告思路、媒介策略等）建議； ? 銷售組織與管理： 人力資源開發(fā)（招募與培訓(xùn)）；銷售制度與規(guī)定；管理與控制； ? 統(tǒng)籌、指導(dǎo)銷售推廣執(zhí)行工作： 廣告平面設(shè)計監(jiān)控；樓書折頁等；設(shè)計監(jiān)控；地盤形象包裝；推廣活動；配合媒介新聞推廣；代擬定合約。 ? 項目銷售代理 ? 利用多年積累的龐大的客戶資源，以直銷方式推介項目； ? 統(tǒng)籌銷 售前期準(zhǔn)備工作，開展銷售工作：如舉辦各式展銷會、地盤開放日、公開發(fā)售與各種促銷活動等； ? 售樓處策劃、售樓人員培訓(xùn)及管理、客戶跟進、正式簽約辦理各種手續(xù)、組織各類促銷活動。 充備與開放的資訊系統(tǒng) 公司以開放的信息交流為指導(dǎo)，將逐步在互聯(lián)網(wǎng)頁及專業(yè)媒體上提供重慶房地產(chǎn)業(yè)最新動態(tài)資訊，且以充備的客戶資源庫為后盾，積極引導(dǎo)重慶房地產(chǎn)市場向?qū)I(yè)化、市場化、規(guī)范化發(fā)展。 目前，公司設(shè)有內(nèi)部刊物《重慶地產(chǎn)市場每月動態(tài)》（由市場研究中心主辦）。 公司服務(wù)功能與優(yōu)勢 為使代理項目在當(dāng)前競爭激烈的房地產(chǎn)市場中脫穎而出、一枝 獨秀，地產(chǎn)顧問（重慶）有限公司憑借以下各項專業(yè)功能發(fā)揮其優(yōu)勢： ? 通過定期細致深入的市場調(diào)查研究掌握最新市場信息，準(zhǔn)確把握現(xiàn)時并預(yù)測未來的市場狀況及需求動態(tài)，及時調(diào)整并完善項目的市場定位策略、整體建筑規(guī)劃設(shè)計方案與營銷推廣策略； ? 通過龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)和信息資料庫了解分析客戶的有效需求，制定完善且行之有效的營銷推廣策略； ? 憑借由多名優(yōu)秀規(guī)劃師及建筑師、環(huán)境師組建的城市與建筑規(guī)劃研究中心，近五年來，在眾多代理項目的前期規(guī)劃與建筑策劃及產(chǎn)品研發(fā)等環(huán)節(jié)發(fā)揮出了強大效用，令全程策劃的優(yōu)勢與效能最大化。 ? 憑借十多年的市場經(jīng) 驗以及在深圳、重慶等地地產(chǎn)項目 (含住宅、寫字樓及商場 )全程操作的多年專業(yè)經(jīng)驗，經(jīng)過策劃中心的精心策劃，將項目準(zhǔn)確定位并包裝以充分滿足客戶的多種需求，為項目的市場全面出線做最佳鋪墊； ? 通過客戶聯(lián)線銷售網(wǎng)絡(luò)及受過嚴(yán)格專