【正文】 在規(guī)定的時間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到物業(yè)服務(wù)中心辦理入伙手續(xù)，如果在規(guī)定期限到來的前3天內(nèi)，業(yè)主尚未辦理入住手續(xù)的，客戶服務(wù)部應(yīng)再次發(fā)函或致電通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來辦理入住手續(xù)，超過規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的，客戶服務(wù)部應(yīng)將情況向物業(yè)經(jīng)理匯報決定是否再發(fā)函催辦。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件：252。 《關(guān)于辦理入伙手續(xù)的通知》。252。 《購房合同》原件和復(fù)印件各一份。252。 業(yè)主的身份證原件及復(fù)印件各一份，一寸彩照每人各兩張。252。 單位購房的尚須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份。252。 委托他人辦理的，須帶業(yè)主委托書。u 辦理入住手續(xù)管理員在辦理業(yè)主入住手續(xù)時，應(yīng)首先對以下證件進行檢查：252。 《購房合同》原件。252。 業(yè)主的身份證原件。252。 單位購房的還須檢查其單位營業(yè)執(zhí)照副本。252。 委托他人辦理的，還須檢查業(yè)主的委托書。檢查無誤后，管理員將《購房合同》原件，業(yè)主的身份證原件，單位營業(yè)執(zhí)照副本返回業(yè)主，證件復(fù)印件及業(yè)主委托書存入檔案。將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主情況登記表》內(nèi)，另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主證》。u 交納入住費用客戶服務(wù)指引業(yè)主到財務(wù)部交納入住費用，財務(wù)部根據(jù)收款項目開具收款收據(jù)，一般情況下，入伙費用包括以下項目：252。 煤氣開戶費：屬代收代繳費用，小區(qū)無此配套項目的不予收費252。 有線電視初裝費，屬代收代繳費用，小區(qū)無此配套項目的不予收費。252。 裝修垃圾清理費。252。 管理費：預(yù)收一年物業(yè)費等。u 驗房收檔252。 客戶服務(wù)在業(yè)主交完入住費用后交于工程部，由工程部帶業(yè)主驗收房屋，并請業(yè)主將房屋存在的問題填入《業(yè)主入伙驗房表中》。252。 房屋經(jīng)驗收合格的，管理員應(yīng)請業(yè)主在《業(yè)主入伙驗房表》中簽字確認(rèn)。252。 驗收中發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)立即協(xié)商整改。252。 整改完畢，再通知業(yè)主二次驗收，二次驗收不合格的，由客戶部跟蹤改進，至合格為止。u 發(fā)放鑰匙252。 業(yè)主收樓無問題，根據(jù)業(yè)主要求，由事務(wù)部將鑰匙全部交給業(yè)主。252。 業(yè)主收樓有問題，事務(wù)部將鑰匙交給業(yè)主的同時，征得業(yè)主同意后留一把大門鑰匙，以供整改時使用。252。 業(yè)主領(lǐng)取鑰匙時，應(yīng)在《鑰匙領(lǐng)用表》中簽字。u 簽署《管理公約》和《消防安全責(zé)任書》。252。 管理員將《管理公約》、《消防安全責(zé)任書》（一式兩份）交給業(yè)主并請業(yè)主詳細(xì)閱讀。252。 請業(yè)主簽署《管理公約》、《消防安全責(zé)任書》。252。 管理員將簽署后的《管理公約》、《消防安全責(zé)任書》其中的一份存入業(yè)主檔案，另一份隨其他資料交業(yè)主保存。u 資料發(fā)放：管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存：252。 《住戶手冊》。252。 《服務(wù)指南》。252。 簽署后的《管理公約》。252。 簽署后的《消防安全責(zé)任書》。252。 《住宅使用說明》。252。 《住宅質(zhì)量保證書》。u 開通水電：保持外立面統(tǒng)一。無違規(guī)作業(yè)、亂搭建現(xiàn)象。無延時作業(yè)而引起其他業(yè)主的投訴現(xiàn)象。1）管理員陪同業(yè)主、裝修負(fù)責(zé)人驗收房屋，并在“裝修進場前驗收表”上簽字認(rèn)可。2）裝修公司提供（營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書）復(fù)印件等相關(guān)備案資料。3）管理中心與業(yè)主、裝修公司簽定鳳凰花園裝修管理協(xié)議。4）裝修人繳納文明施工保證金1000元及其它相關(guān)費用（收取裝修管理費200元/套）。5）填寫裝修內(nèi)容，圖紙審核。6）核發(fā)裝修進場證。（1）要求標(biāo)準(zhǔn)1）水電改路期間裝修管理人員每天不少于一次對裝修戶進行檢查。2）檢查重點：①進場手續(xù)是否完備，相關(guān)資料是否上墻。②出入證辦理情況。③墻體改動。④上下水管道。⑤空調(diào)孔位置變動。⑥煙道改動。⑦改變外立面，空調(diào)、陽臺管理標(biāo)準(zhǔn)的解釋。⑧衛(wèi)生間的防水設(shè)施等。⑨裝修垃圾要求統(tǒng)一堆放到垃圾堆放點。⑩每天做好裝修檢查記錄。提示：及時告知室外空調(diào)外機安裝的位置，對有異議的業(yè)主及時進行溝通，按管理處的要求安裝空調(diào)外機。2）泥工期間①裝修管理人員每天不少于一次對裝修戶的檢查。②阻止在非承重梁柱上用重型材料砌隔斷墻。③阻止在公共部位攪拌水泥、油漆等。④樓面荷載檢查，制止集中堆放。⑤裝修垃圾的管理要求通知到位。⑥每天做好裝修檢查記錄。3）木工期間①裝修管理人員每三天不少于一次對裝修戶進行檢查。②樓道共用部位（堆放物品、占用樓道安裝鞋柜等）。③陽臺材料堆放管理（荷載、觀瞻）。④裝修垃圾的管理要求通知到位。⑤做好當(dāng)天該戶裝修檢查記錄。4）油漆期間①裝修管理人員至少每三天檢查一次。②消防檢查（電爐、熱得快、易燃物品、滅火器、通風(fēng)等）。③陽臺（露臺）外立面的顏色等。④裝修垃圾的管理要求通知到位。⑤做好當(dāng)天該戶裝修檢查記錄。5）安裝空調(diào)、熱水器、晾衣架、太陽能、鋁合金材料、卷閘門、防盜門窗、玻璃、雨蓬等①園區(qū)門崗隊員發(fā)現(xiàn)鉆孔、安裝空調(diào)、熱水器、太陽能等人員進入園區(qū)時，應(yīng)及時通知客服中心。②裝修管理人員接到通知后，立即到該業(yè)主家中。③全程跟蹤設(shè)施安裝過程，直至施工、安裝完畢，安裝人員撤離園區(qū)。④安裝過程中，裝修管理人員應(yīng)制止業(yè)主違反園區(qū)管理制度的行為，遇到自身無法處理的，應(yīng)及時通知物業(yè)經(jīng)理或上報相關(guān)政府部門。6）裝修結(jié)束后退還文明施工保證金①待該公司在本區(qū)所有業(yè)務(wù)完工后可申請退還文明施工保證金。②裝修管理員檢查該公司無違章記錄后簽字，物業(yè)經(jīng)理依據(jù)裝修管理人員的簽字在文明施工保證金憑證背后簽字。③二級財務(wù)檢查簽字憑證后辦理退款。（2）管理重點①外立面管理要點：不能封閉陽臺，不能安裝防盜門窗，不能更換進戶門，不能安裝太陽能熱水器，不能改變外立面涂料及面磚的顏色；晾衣架安裝不能凸出陽臺外側(cè)；頂層帶露臺的住戶，不允許擅自安裝遮陽蓬；空調(diào)外機嚴(yán)格按原設(shè)計方案或管理處指定位置安裝。一樓小花園在種植中、小型喬木樹種時應(yīng)注意：保持原有植物隔斷，不允許安裝其它圍欄。②嚴(yán)格按業(yè)主與管理處簽定的裝修管理協(xié)議進行施工。③在不同裝修期間進行裝修檢查。為確保園區(qū)的居住品質(zhì)，不影響公共環(huán)境，根據(jù)**市房管局的要求，結(jié)合本園區(qū)實際情況，各裝修戶的裝修垃圾統(tǒng)一按照指定路線堆放到指定地點。堆放點安排一期4處1）（地點待確定）幢的裝修垃圾堆放在此堆放點。2）（地點待確定）幢的裝修垃圾堆放在此堆放點。3）（地點待確定）幢的裝修垃圾堆放在此堆放點。4）（地點待確定）幢的裝修垃圾堆放在此堆放點。二期4處1）（地點待確定）幢的裝修垃圾堆放在此堆放點。2）（地點待確定）幢的裝修垃圾堆放在此堆放點。3）（地點待確定）幢的裝修垃圾堆放在此堆放點。4）（地點待確定）幢的裝修垃圾堆放在此堆放點。注：商業(yè)街裝修垃圾不得占道等違規(guī)堆放（對方地點待確定）。：陽臺的裝修要求：1） 原鋁合金門窗不能拆除，門框不能包邊；陽臺護欄內(nèi)側(cè)可安裝無色玻璃，以彌補陽臺護欄設(shè)計上的不足，但高度不能超過欄桿，外側(cè)不能安裝玻璃；2） 陽臺內(nèi)貼地磚，要求與陽臺鐵欄桿齊平，陽臺護欄側(cè)面不能貼；貼好地磚后，要及時清潔陽臺護欄外側(cè)殘余水泥漿等；3） 陽臺外墻顏色不能改變，原涂料墻面不能貼瓷磚?？照{(diào)外機位置：按設(shè)計或管理處指定的安裝?？諝庠?、燃?xì)鉄崴魑恢茫簭娕棚L(fēng)孔位置須管理處統(tǒng)一指定，不得排入煙道內(nèi)，排風(fēng)管超出外墻不大于20㎝；水桶安裝在陽臺內(nèi)，空氣源外機可安裝在空調(diào)機位上或陽臺內(nèi)；在條件允許的情況下，如不影響空調(diào)外機安裝，空氣源設(shè)施可放在空調(diào)外機位上。敲墻的要求：施工前必須在裝修申報表上填寫清楚，出具書面承諾，同意后方可施工；敲墻規(guī)定：根據(jù)報批的尺寸，先用切割機割開粉刷層，用鑿子及六磅以下的榔頭，不能使用大于50㎝的長柄榔頭敲墻體。裝修時間：7:3020:00 其中11:3013:30時間段內(nèi)不得進行有噪聲的施工活動。違章裝修的處理u 裝修施工期間，發(fā)現(xiàn)違章裝修的，工程部應(yīng)當(dāng)即要求住戶停工，恢復(fù)原狀，并出具《違章整改通知》期限整改。仍不聽勸阻上報主管部門處理進行處罰.u 事態(tài)嚴(yán)重者可要求賠償損失,可想法院提起訴訟.中心思想：為保持本項目房屋主體、公共設(shè)施、設(shè)備正常使用，延長其使用壽命，降低物業(yè)管理維修、保養(yǎng)費用，使其整體經(jīng)濟和技術(shù)效益得以提高，為業(yè)主營造一個安全、高效、舒適、方便的創(chuàng)業(yè)環(huán)境和居住環(huán)境，將維修、養(yǎng)護計劃和實施方法落實工程部，并由其嚴(yán)格遵照標(biāo)準(zhǔn)進行操作。、設(shè)施日常維護計劃與實施方案序號項目維修類別日常維修計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果1房屋承重結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題日常每月巡查一次，若室內(nèi)裝修裝修階段每天巡查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，維修由工程技術(shù)部門按照房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應(yīng)請專家“會診”，提出方案，委托專業(yè)公司實施房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范安全，使用正常；功能完好2外墻面外墻起鼓脫落的修補；外墻局部滲漏；外墻大面積滲漏；外墻面的翻新每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程技術(shù)部按照有關(guān)修繕規(guī)程實施房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修繕作業(yè)規(guī)程無起鼓、無脫落，無滲水，無違章，整潔統(tǒng)一3屋面隔熱層破損，防水層破損造成屋面滲漏； 每年檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程技術(shù)部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修，按照年度普查計劃維修房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)無積水，無滲漏；隔熱層完好無缺4公共通道公用地面的維修改造；公共通道，每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程技術(shù)部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)整潔，無缺損，無霉跡；扶手完好，無張貼痕跡序號項目維修類別定期維修計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果1房屋承重結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題每年對房屋基礎(chǔ)進行一次檢查；及時了解房屋的結(jié)構(gòu)性能，作到早發(fā)現(xiàn)，早處理由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實施建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)；建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)安全，正常使用；結(jié)構(gòu)性能完好2外墻面外墻起鼓脫落的修補；外墻局部滲漏；外墻大面積滲漏；外墻面的翻新每2年對于較大面積滲漏，外墻久修無效的，應(yīng)局部翻新防止繼續(xù)擴大及污染墻面；并清洗一次；由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實施房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修繕作業(yè)規(guī)程外墻平整。無滲水，整潔統(tǒng)一3屋面隔熱層破損：防水層破損造成屋面滲漏；屋面積水每半年疏通一次屋面雨水；每年對屋面防水層檢修一次；每年翻新更換老化部分由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實施房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程無積水，防水層正常，有效發(fā)揮功用，無滲漏；隔熱層完好4共用煙道由煙道內(nèi)隔斷板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙；排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙每年對屋面出煙口蓋板及防罩進行一次維護由于工程技術(shù)部門按照相關(guān)作業(yè)規(guī)范實施排煙管道技術(shù)規(guī)范排煙通暢，安全正常使用5上下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞`破裂；固定碼松脫。每年刷一次管道油漆；每年檢修一次，并緊固管道固定碼；每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格的部分。由工程技術(shù)部按相關(guān)作業(yè)規(guī)范實施排水管維護修繕標(biāo)準(zhǔn)；給水管維護修繕標(biāo)準(zhǔn)美觀完好；上下水通暢；無滲漏非值班人員不準(zhǔn)進入設(shè)備房，若有領(lǐng)導(dǎo)檢查則由工程部主管陪同。設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。設(shè)備房內(nèi)應(yīng)備手提式滅火器，并應(yīng)放置在方便、顯眼處，設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。每班打掃一次設(shè)備房衛(wèi)生，每周清潔一次設(shè)備房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施。設(shè)備房應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，鑰匙專人保管，所有人員不得私自配鑰匙。接班人員應(yīng)準(zhǔn)時接班。接班人員認(rèn)真聽取交班人交代，并查看《交接班記錄表》確認(rèn)后簽名。事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。 （1）層間配電房（電氣小室）門及房內(nèi)的電柜、電箱平時應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。 （2）配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。 （3）管理處每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。 （4）管理處根據(jù)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。 （5）檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。 （1）用電申請 業(yè)主（客戶）應(yīng)事先向管理處以書面形式申請用電，并注明用電單位全稱、用電地點、負(fù)荷量、電壓等級、相數(shù)及時間。 （2）公司審批 用電申請須經(jīng)管理處審批。 （3）簽定用電協(xié)議 管理處審批通過后，業(yè)主（客戶）與工程部簽定用電協(xié)議，確定計費方式和收費標(biāo)準(zhǔn)。 （4）接線及送電 經(jīng)批準(zhǔn)后，業(yè)主（客戶）應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)管理處檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。 （5）停電及拆線 業(yè)主（客戶）終止用電，應(yīng)事先通知管理處，再由管理處人員斷電拆線，并確認(rèn)電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由業(yè)主（客戶）簽字認(rèn)可。 （6）計費方式 A、電表計費，由業(yè)主（客戶）自備并按指定位置接線，每月計費一次，不足一月，按拆表時用量計費。 B、無表估算，按負(fù)荷量及用電時間事先估算。 （1）每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機房)，并將設(shè)備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。 （2）發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通知管理處安排處理。 （3）用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。 （4）未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運行設(shè)置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。 （5）嚴(yán)格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。 （6）高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。 （1）嚴(yán)格按