評(píng)估報(bào)告工作底稿-項(xiàng)目效益及償債能力評(píng)價(jià)-文庫(kù)吧資料
2025-07-22 13:27本頁(yè)面
【正文】 萬(wàn) 元 四、 其他費(fèi)用 4,084 建安工程費(fèi) *15%=40 84萬(wàn)元 五、 銷售費(fèi)用 4,009 銷售收入 80,187*5% =40 09萬(wàn) 元 六、 管理費(fèi)用 1,507 50,253萬(wàn)元 *3%= 9萬(wàn)元 七、 不可預(yù)見費(fèi) 1,507 50,253萬(wàn)元 *3%= 9萬(wàn)元 八、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4,528 合計(jì) (總投入 ) 65,877 （二）測(cè)算依據(jù) 土 地 費(fèi) 用 ： 土 地 出 讓 金 按 合 同 規(guī) 定 ， 本 項(xiàng) 目 應(yīng) 繳 3499萬(wàn) 元 ；征 地 費(fèi) 根 據(jù) 拆 遷 合 同 取 數(shù) ，一 部 分 根 據(jù) 須 拆 遷 的 房 改 房 面積估算，總計(jì)約為 10061 萬(wàn)元。 三、市場(chǎng)發(fā)展前景 目 前 該 項(xiàng) 目 附 近 多 個(gè) 正 在 興 建 和 發(fā) 售 的 樓 盤 均 價(jià) （ 帶 裝 修 ） 在4 , 9 0 0 5 , 5 00 之間， 綜合衡量該項(xiàng)目所在的地理位置、居住環(huán)境及周邊樓盤 的 售 價(jià) ，評(píng) 估 認(rèn) 為 本 項(xiàng) 目 樓 盤 銷 售 均 價(jià) 定 為 住 宅 5 , 0 00 元 /平 方 米 、商鋪 6 , 0 0 0 元 /平方米基本合理。標(biāo) 準(zhǔn) 層 處 理 為 標(biāo) 準(zhǔn) 凸 窗 臺(tái) ，透 空 鐵 飾 陽(yáng) 臺(tái) 欄 桿 ，同 時(shí) 戶 型 之間避免視線干擾。住 宅 立 面 處 理 以 具 有 現(xiàn) 代 化 氣 息 的 嶺 南 特 色 為 目 標(biāo) 。 都已在人們心目中有了一個(gè)較為具體、良好的定位，同時(shí)也樹立了品牌形象。 小區(qū)附近配套設(shè)施齊全，區(qū)域內(nèi) 有大型 會(huì) 所 、超 市 、農(nóng) 貿(mào) 市 場(chǎng) 、公交 車 場(chǎng) 、餐 館 灑 店 、學(xué) 校 、醫(yī) 院 及 體 育 場(chǎng) 館 等 配 套 建 設(shè) ， 可滿足居民的基本生活文娛需要 加上該項(xiàng)目合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、優(yōu)雅的 園 區(qū) 環(huán) 境 、專 業(yè) 的 物 業(yè) 管 理 ， 戶 型 設(shè) 計(jì) 實(shí) 用 ，住 宅 首 層 大 部 分 規(guī) 劃 為架空層等都 已樹立了極高的聲譽(yù)，贏得人們廣泛歡迎。這就是部分環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)合理、配套齊全和交通便利的樓盤仍具有較大的市場(chǎng)。這說明廣州市的樓市還是有能力扛起這巨大的空置房，而且發(fā)展空間還是有的。 廣州空置房數(shù)量為 560 萬(wàn) 平 方 米 ，而 廣 州 市 人 口 高達(dá) 900 多萬(wàn) 人 ，每 一 人 增 加 一 平 方 米 ，便 可 將 560 萬(wàn)平方米的空置房消化殆盡。 國(guó) 經(jīng) 濟(jì) 的 高 速 發(fā) 展 以 及 入 世 的 利 好 ,對(duì) 中 國(guó) 房 地 尤 其 是 對(duì) 廣東 樓 市 的 促 進(jìn) 作 用 是 直 接 而 實(shí) 在 的 ,雖 然 去 年 廣 東 全 省 商 品銷 售 下 降 ，但 這 是 在 廣 東 樓 市 多 年 來(lái) 銷 售 高 速 增 長(zhǎng) 后 基 數(shù) 變大而致。 以上已反映供應(yīng)量高于需求量。這樣 廣州市樓市供大于求與結(jié)構(gòu)短缺現(xiàn)象將長(zhǎng)期存在 。該 項(xiàng) 目 整 體 計(jì) 劃于 20xx 年中全部竣工交付使用。 “ 愉 景 南 苑 ” 建 設(shè) 條 件 、 形 象 進(jìn) 度 良 好 ， 該 項(xiàng) 目 進(jìn) 入 主 體 及 配 套設(shè)施建設(shè)階段。從項(xiàng)目建設(shè)文件依據(jù)方面看，該項(xiàng)目《國(guó)有土地使用證》、《施工許可證》尚在辦理之中 ,對(duì) 今 后 項(xiàng) 目 銷 售 及 銀 行 貸 款 抵 押 手 續(xù) 的 辦 理 將 會(huì) 造 成 影響 ，合 生 愉 景 公 司 須 盡 快 辦 理 有 關(guān) 手 續(xù) ，方 能 確 保 項(xiàng) 目 正 常 按 計(jì) 劃 運(yùn) 作 。 該項(xiàng)目占地面積 48,340Ｍ 2（其中凈用地面積 35,762Ｍ 2 ， 道路面積12,578Ｍ 2）總建筑面積 155,878Ｍ 2，（ 商 鋪 12,679Ｍ 2該數(shù)為預(yù)測(cè) 數(shù) ，車庫(kù) 382 個(gè) 車位 ，住宅 135,228Ｍ 2，會(huì)所 3,278Ｍ 2）， 容 積 率 ，是由三種住宅類型組成，共 18 棟 ，可 售 面 積 147,907Ｍ 2. 商品房住宅建筑情況列表如下 : 建筑區(qū)域 樓層 建筑面積 Ｍ 2 客戶數(shù) A 區(qū) 4 棟 12— 13 層 17, 176 B 區(qū) 3 棟 18— 19 層 30, 306 C 區(qū) 2 棟 18— 19 層 21, 198 D 區(qū) 2 棟 19 層 19, 204 E 區(qū) 2 棟 18— 19 層 19, 204 F 區(qū) 2 棟 18— 19 層 19, 204 G 區(qū) 2 棟 12 層 7, 80 K 區(qū) 1 棟 8 層 4, 75 合 計(jì) 139, 1,447 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)： 施工單位 設(shè)計(jì)單位 監(jiān)理單位 廣 東 珠 江 工 程 總承包有限公司 廣 東 珠 江 建 筑 工 程 設(shè)計(jì)公司 廣 東 珠 江 建 設(shè) 工 程 監(jiān)理有限公司 貳級(jí)企業(yè)證書 甲級(jí)（設(shè)計(jì)證） 乙級(jí)（暫定） 設(shè) 計(jì) 、施 工 及 監(jiān) 理 單 位 均 具 有 承 攬 此 項(xiàng) 目 相 關(guān) 工 程 任 務(wù) 的 資 質(zhì) 及 能力。該公司由于所投項(xiàng)目尚處于前期建設(shè)階段，第一期期樓剛開始公開銷售，公司 財(cái)務(wù)狀況在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面尚不能反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，但根據(jù)股東實(shí)力及項(xiàng)目條件衡 量 ，該 公 司 符 合 我 行 競(jìng) 爭(zhēng) 優(yōu) 質(zhì) 客 戶 的 條 件 ， 20xx 年我行審批認(rèn)定 該企業(yè)為未評(píng)級(jí)客戶，信用等級(jí)按 A+級(jí)掌握。 20xx 年底該司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入 2239 萬(wàn) 元，流 出 2 6 96 萬(wàn) 元 ，經(jīng) 營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)糁? 456 萬(wàn) 元 ，籌 資 產(chǎn) 生 凈 現(xiàn) 值 5 27 萬(wàn) 元 ，總 的 現(xiàn) 金 流 量為 71 萬(wàn)元。 六、盈利能力及現(xiàn)金流量分析 合生愉景公司 20xx 年建立，截至評(píng)估日，銷售收入未 結(jié)轉(zhuǎn)，報(bào)表未能反映出該司的盈利能力。 （ 4） 所 有 者 權(quán) 益 中 ，該 司 的 注 冊(cè) 資 金 為 4 , 7 25 萬(wàn) 元 ，現(xiàn) 只 注 入 了 第 一期資金，金額為 619 萬(wàn)元占了總出資額的 15%。 （ 2） 預(yù)付帳款 7 , 1 6 9 萬(wàn)元，其中廣告宣傳費(fèi) 35 萬(wàn) 元 ， 工 程 款 7 , 11 4萬(wàn)元，其他 20 萬(wàn)元。資產(chǎn)負(fù)債率較高的原因是因?yàn)樵撍具M(jìn)入項(xiàng)目建設(shè)不久，剛開始進(jìn)行銷售，銷售收入未結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)。 五、資產(chǎn)負(fù)債分析 年份 項(xiàng)目 20xx 年 12 月 20xx 年 3 月 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 公司名稱 廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 一、資產(chǎn)總額 19,591 446,356 486,972 流動(dòng)資產(chǎn) 18,863 207,081 227,763 預(yù)付帳款 7168 其他應(yīng)收款 10989 存貨 634 二、負(fù)債總額 18,972 流動(dòng)負(fù)債 18,972 134,965 148,229 其中短期借款 0
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