【文章內(nèi)容簡介】 代材料的搭配；木材的機理紋與石材的不同搭配，可以體現(xiàn)出古典的、豪華的搭配，不銹鋼和彩 色可以表現(xiàn)金屬光澤等。充分利用材料裝飾特性。 色彩的運用講究和諧與對比，特別是該項目定位是一種休閑、娛樂、購物為一體的，因此，應用一些淡雅、咖啡色。使其更顯出溫馨、典雅的休閑空間。 燈光照明：要做到點、線、面相結(jié)合，整體效果與局部效果結(jié)合，亮與暗結(jié)合，動與靜結(jié)合。（如附圖 3） 入口處理 入口是室內(nèi)外空間的過渡，也是購物城中心室內(nèi)的終點和起點，它是項目門面的一個重要組成部分，因此，其設計裝修應達到項目的定位要求，既要創(chuàng)新又 要連接好樓盤的檔次，因此建議采用一種既有古代歷史的韻味，又有現(xiàn)代人追求的那種格調(diào)。（如附圖 3） 項目周邊的環(huán)境 正面前十米營造一些綠色小品，排放一些排椅，以加強環(huán)境的氣氛，加強項目的感染力。 同時，將項目周邊清理干凈，并種上植物，以達到一種舒適、美化的效果。再加一些小品的點綴，更能渲染現(xiàn)場的氣氛。（如附圖 9） 門廳 門廳的裝飾應給人一種豪華、尊貴的感覺，選用經(jīng)久而耐用且易清潔的材料，一般以 名貴的石材、裝飾木夾板飾面，并結(jié)合內(nèi)容和環(huán)境需要作一些造型。（如附圖 5） 天花 設計要點 （ 1）總體布局應與平面相一致。密切配合平面設計的功能分區(qū)，充分發(fā)揮天花對空間的界定作用，合理劃分出各個銷售區(qū)的空間層次和引導顧客流向方式。 （ 2）天花與地面不同的是它還有空間標高的可變性，應利用這一特性在合適的局部創(chuàng)造出各種富有造型變化空間組成要素。 （ 3）天花總體布置要盡量簡潔，色彩淡雅。局部可以富有變化，材質(zhì) 的選用也盡量在同層以一至兩種為主，在統(tǒng)一中求變化。 （ 4）天花的設計除考慮本身具有的材料屬性、造型色彩特性之外，與燈具的設計和布置以及藝術(shù)效果關(guān)系最為密切。兩者應融合一起統(tǒng)一考慮。 （ 5）大面積天花用材一定要用不可燃材料。如結(jié)構(gòu)架一般采用輕鋼龍骨，面材選用各類石膏板、鉆型板、水泥纖維板、鋁合金扣板、條板、格柵等，部分選用櫳骨、夾板等自然料的，但要按有關(guān)規(guī)定控制數(shù)量。（如附圖 2 22） 墻面造型 用鋼架、櫳骨、各種規(guī)格的 進口裝飾夾板作成型骨架，再根據(jù)商品的性質(zhì)用膠板，進口裝飾夾板（楓木、櫸木、白栓、橡木，各種影木）或墻毯、網(wǎng)架、利用鈦金、不銹鋼、下班等輔助點綴，配合燈光等設計（或內(nèi)墻惻白色乳膠漆、商鋪間隔以泰板板）。（如附圖 10） 柱身 表面以石材、裝飾材或輕質(zhì)防火墻板為主的，配合不銹鋼等進行裝飾，有的全包，有的半包，有的利用原有裝飾進行發(fā)行或加或減。（如附圖 1 16） 地面 擺放框架的部分用淺色地光耐磨磚分色，走道部分用國產(chǎn)花崗石簡潔圖案、勾邊處理 。門廳入口處，扶梯起步處重點部分則用國產(chǎn)高檔石材料和部分進口石材作拼花處理（或80 80 高級拋光面磚） 照明 商場照明設計是整個設計的重要組成部分，其亮度、色線等影響整個商鋪的格調(diào)，很多面貨商場、商鋪都采用一些普通日光燈或節(jié)能燈，這些燈光偏色太多，顯色性不好，發(fā)紫發(fā)污，使人感到不夠明快所致。因此，建議采用飛利浦光源，在色溫上有所改善，并且注意到廣州天河城的做法，每兩支光管就有一支是微黃色的光源，以改善日光燈管光感偏冷的感覺。 推薦照度 值 場 所 照度（ LX） 千色廣場（超市）的營業(yè)廳 500～ 700 門廳、廣播室、美工室、試衣間 75～ 150 值班室、換班室、一般工作室 30～ 75 商品庫、樓梯部、走道、衛(wèi)生間 20～ 50 色彩 本項目設計在色彩和材料的運用上一律以淡雅為主，首 層以樣本及淡雅色膠為主， 2～ 3 層以楓木和淡色的膠板為主，所有色調(diào)均以淺米色系為主，局部造型用壓紋鋁板、外墻塑鋁板、不銹鋼、啡色玻璃（雅色）玻璃， 1～ 3 層的天花用白色或浮白色調(diào)。 4 項目定位可行性評估 項目定位對濱江公園附近物業(yè)的影響 濱江公園是惠州市集娛樂、游玩于一休的水上樂園，實 屬是一個休閑觀光的好地帶，但商業(yè)氛圍不濃，因此如果單 純是從商業(yè)角度去看該區(qū)域，除了晚上，平時人流量少，定 位該項目，可能難以實現(xiàn)預期的目標，如果推翻了傳統(tǒng)的商 業(yè)運作，利用以休閑消費帶動商業(yè)消費，將這條路子走下去， 那將是該項目經(jīng)營的最大突破口。 項目實現(xiàn)的可能性民現(xiàn)實性 該項目根據(jù)惠州市經(jīng)濟發(fā)展情況和目前的現(xiàn)狀，初步認 為如果在今后不出太大的失誤，投資方向是可行的，但是也 有一定的難度，以該項目現(xiàn)在的位 置、環(huán)境來說，要想以最 短的時間達到最大的收益，是為太現(xiàn)實的。 但是，如果將項目包裝好，住宅部全部包裝好，這時候 已初步形成了環(huán)境，然后再推項目，要比預期的目標會更順 利地實現(xiàn)。 最有利的是該項目搶得了該地段的先機，目標明確，思 想超前，將其建成惠州最大的休閑購物城，填補了惠州市場 這一空白點。現(xiàn)代人的消費習慣已經(jīng)慢慢地隨經(jīng)濟的發(fā)展而 轉(zhuǎn)變，那種追求新潮和新時尚的生活的一族，開始慢慢地深 入現(xiàn)代人的生活空間里。因此，該項目的定位初步是可實現(xiàn) 的，但難度是有的。 5 項目操作及營銷策略 對本項目操作的建議 鑒于本項目是商住樓具有特殊性，其住宅為豪宅，所以 在商場的定位與經(jīng)營都得與此相匹配。并且其住宅在前期推廣過程中，已經(jīng)形成了一定的影響。并在買家心里形成了一定的形象輪廓。所以在商場的操作過程中： （ 1）可借助住宅推廣的影響力，建議以現(xiàn)有 CIS 系統(tǒng)進行演變和延伸，并達到一舉兩得的效果，從而達到互相利用和相互推動的作用。這樣也同時節(jié)約了推廣成本。 （ 2）可借助會所的功能不定期吸引顧客和買家，以會所營銷策略來帶動人群，以達成商場和住宅的銷售。現(xiàn)階段人們的生活方式漸漸提高，傳統(tǒng)的居住模式已不適 應現(xiàn)在人居要求。取而代之，必是當今完善的配套，超前的設計理念，智能化的住宅。而會所是不可忽略的一個設計問題。會所是現(xiàn)代人居住身份特征，也是現(xiàn)代人所追求和向往的天地。因此，我們建議先裝修會所，由會所來帶動人流，由人流帶動消費，由消費帶旺商鋪，以達到商鋪和住宅銷售的目的。 先造環(huán)境再銷售 通過商場的外部包裝和外墻的裝修，加強項目的整體氛 圍，搶奪客戶的眼球，以達到宣傳和推廣的作用。 通過 CIS系統(tǒng)的延續(xù) ,營造鮮明的主題 通過已有的項目定位，以豪宅 的定位，營造一個鮮明的 購物廣場主題，鎖定其目標內(nèi)戶。集中“轟炸”，對物業(yè)進行先包裝，突出顯赫之處，讓各界人士認識并感知到在這里投資、轉(zhuǎn)業(yè)、購物是一種享受，一種榮耀和自豪，證明是明智之舉，是經(jīng)濟實力，社會高尚文化的象征。 塑造物業(yè)的品牌形象 其包裝環(huán)節(jié)，經(jīng)過 VI 系統(tǒng)，形成強烈的視覺沖擊力的品質(zhì)占領目標市場，從表面的感知階段過渡到內(nèi)在感知階段。要擁有市場就得擁有領導市場的品牌，這是在未來持續(xù)經(jīng)營過程中的必不可少的一部分，也是未來物定保值、 升值的必備要素。 強化后期物業(yè)管理 一是讓經(jīng)營者放心，二是讓住與商的真正結(jié)合，真正促進，相互不受到影響和干擾，創(chuàng)造商業(yè)物業(yè)的同時，創(chuàng)造住宅物業(yè)。 突現(xiàn)項目特色 項目的競爭對手較多，而且項目周邊閑置類似商業(yè)物業(yè)較多，這對于項目而言，并不是價格的問題，關(guān)鍵是個持續(xù)經(jīng)營問題，所以項目的推廣過程中，除了項目的特點、賣點，趁熱的反復推介，給公眾留下深刻的印象，同時還要為經(jīng)營者作推介， 使得大眾消費者認知、認同該商場及商場所經(jīng)營的商業(yè)。 項目命名 根據(jù)項目的經(jīng)營定位，同時又對現(xiàn)有品牌的延續(xù)與提升，建議取一個新穎、獨特、易理解、易記憶的商業(yè)物業(yè)名稱。 本項目暫命名為：陽光假日商城 營銷策略 本項目無非是自主招商經(jīng)營、出售部分產(chǎn)權(quán)或出租經(jīng)營，在營銷方面從以下幾點考慮： （ 1）大力宣傳項目的品牌形 象，并逐漸向休閑購物、休閑消費外延，豐富其商業(yè)文化和休閑購物文化內(nèi)涵。 （ 2）在對商城與豪宅的定位要做到家喻戶曉，并且在宣傳中保持策略的一致性。 （ 3）重點突出項目區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境配套優(yōu)勢。 （ 4）突顯項目的精品化。營造休閑購物氛圍，在管理經(jīng)營方式上做到“人無我有，人有我精”。 （ 5）通過各種活動，引導人流，并使人們逐步克服“買下不買上”的心理慣性。 （ 6）抓住主要客戶群，隨時寄送有關(guān)項目資料。 （ 7）物業(yè)管理不可忽視，包括現(xiàn)在的豪宅部分，可考慮讓有實力的物業(yè)公司進行管理，提高物業(yè)的影響力和知名度，營造一個星級的購物環(huán)境。 （ 8）價格策略 低調(diào)入市，先聲奪人。首先占領市場，擴大社會影響，提高企業(yè)和物業(yè)的影響力，滾動發(fā)展達到經(jīng)營目標，或采取按揭或其他更靈活的付款方式，并以相當優(yōu)惠的價格吸納主力店進 駐。做旺市場，持續(xù)經(jīng)營是首要目的，也是物定升值的必要保障。 招商思路 本項目以出售經(jīng)營為主，租售并舉，以獲取穩(wěn)定、良好的投資回報為目標，針對項目該區(qū)域“無大戶不穩(wěn)，無小戶不活”的現(xiàn)狀，緊緊圍