【正文】 我們建議：該項(xiàng)目在作商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，一方面遵循其普通的規(guī)律，另一方面要跳出框框，將其投資目光放在一個(gè)城市的消費(fèi)群體內(nèi)，用投資的目光去爭(zhēng)取最大的利潤(rùn)空間；因此，經(jīng)營(yíng)的主題是：一是服務(wù)于散步、游玩觀光客，所提供的服務(wù)是滿足客人在該地區(qū)逗留 1～ 2 個(gè)小時(shí)的休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、飲食的基本要求，二是為惠州提供休閑、購(gòu)物的最佳場(chǎng)所，填補(bǔ)惠州這一市場(chǎng)的空白，所提供的服務(wù)是既可以坐下來(lái)享受一下生活，又可以目睹一下濱舉公園的容貌，還可以購(gòu)物滿足現(xiàn)代人居住休閑，購(gòu)物的基本要求；三是為住戶提供方便，所 提供的是足不出戶可以購(gòu)到所需的生活用品。 平面劃分建議 負(fù)一層 由于是住戶的主入口受干擾影響較大，主要經(jīng)營(yíng)士多店， 小型超市、日常用品、理發(fā)屋等，分別各占：士多店 150 平方（二間）、小型超市 250 平方、理發(fā)屋 100 平方、小型裝飾材料店 200 平方、 CD、 VCD 唱片專賣店 200 平方米。再加一些小品的點(diǎn)綴，更能渲染現(xiàn)場(chǎng)的氣氛。 推薦照度 值 場(chǎng) 所 照度（ LX） 千色廣場(chǎng)（超市）的營(yíng)業(yè)廳 500～ 700 門廳、廣播室、美工室、試衣間 75～ 150 值班室、換班室、一般工作室 30～ 75 商品庫(kù)、樓梯部、走道、衛(wèi)生間 20～ 50 色彩 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)在色彩和材料的運(yùn)用上一律以淡雅為主，首 層以樣本及淡雅色膠為主， 2～ 3 層以楓木和淡色的膠板為主，所有色調(diào)均以淺米色系為主，局部造型用壓紋鋁板、外墻塑鋁板、不銹鋼、啡色玻璃（雅色）玻璃， 1～ 3 層的天花用白色或浮白色調(diào)。會(huì)所是現(xiàn)代人居住身份特征，也是現(xiàn)代人所追求和向往的天地。 （ 6）抓住主要客戶群，隨時(shí)寄送有關(guān)項(xiàng)目資料。 商品代銷 由經(jīng)營(yíng)者設(shè)立專柜，商戶按一定的價(jià)格提供貨源（價(jià)格根據(jù) 貨品而定），經(jīng)營(yíng)者將其商品價(jià)格上浮，再放到專柜內(nèi)出售，貨品售后與商戶結(jié)算，上浮部分利潤(rùn)由經(jīng)營(yíng)者獲得。 互利經(jīng)營(yíng)概念 在原售價(jià)上提高 5%，從成交額里提取 5%的金額作宣傳基金，開(kāi)業(yè)后定期投放廣告，如定期在報(bào)紙刊登商廈經(jīng)營(yíng)的物品及籌辦的促銷活動(dòng)，開(kāi)定后成立業(yè)主委員會(huì)監(jiān)控基金投放情況。 投資轉(zhuǎn)業(yè)的理性分析 （ 1） 推銷前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)（突出最低售價(jià)）：新年驚喜價(jià)。 （ 6） 如果不繳納訂金，則按照展銷會(huì)當(dāng)天到場(chǎng)的先后優(yōu)先購(gòu)買。 （ 4） 預(yù)留 1～ 2 個(gè)價(jià)格較低的鋪位，在開(kāi)始“叫賣”后推出，吸引買家踴躍競(jìng)買，形成爭(zhēng)購(gòu)的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，造成立即購(gòu)買的心理影響。 工作重點(diǎn) 安排 完 成時(shí)間 尋找主力店目標(biāo)客戶 主力店的選擇、聯(lián)系、合作的洽談 12月 19日前完成 VI 系統(tǒng)及廣告設(shè)計(jì) 宣傳單張（夾報(bào)）、報(bào)紙稿的平面設(shè)計(jì)、 VI系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 12月 15日前完成 戶外廣告、電視廣告 戶外廣告電視廣告設(shè)計(jì) 12月 18日前完成 現(xiàn)場(chǎng)包裝 由中城置地、開(kāi)發(fā)商、廣告公司共同完成 12月 19日前完成 所有平面資料制作 由開(kāi)發(fā)展在當(dāng)?shù)赝瓿? 12月 20日前完成 （ 2）第二階段： 12月 20日～ 31日全面出擊（面）品牌店、主力店的引進(jìn)。 純租金 發(fā)展商直接將商鋪?zhàn)饨o商戶使用，收取固定的租金，商戶自己經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 三層 從休閑、娛樂(lè)定位上比較靈活，并且可以結(jié)合會(huì)所的部分功能自主經(jīng)營(yíng)，也可以出租經(jīng)營(yíng)。 本項(xiàng)目暫命名為：陽(yáng)光假日商城 營(yíng)銷策略 本項(xiàng)目無(wú)非是自主招商經(jīng)營(yíng)、出售部分產(chǎn)權(quán)或出租經(jīng)營(yíng)，在營(yíng)銷方面從以下幾點(diǎn)考慮： （ 1）大力宣傳項(xiàng)目的品牌形 象，并逐漸向休閑購(gòu)物、休閑消費(fèi)外延，豐富其商業(yè)文化和休閑購(gòu)物文化內(nèi)涵。所以在商場(chǎng)的操作過(guò)程中： （ 1）可借助住宅推廣的影響力，建議以現(xiàn)有 CIS 系統(tǒng)進(jìn)行演變和延伸，并達(dá)到一舉兩得的效果，從而達(dá)到互相利用和相互推動(dòng)的作用。如結(jié)構(gòu)架一般采用輕鋼龍骨，面材選用各類石膏板、鉆型板、水泥纖維板、鋁合金扣板、條板、格柵等，部分選用櫳骨、夾板等自然料的，但要按有關(guān)規(guī)定控制數(shù)量。 色彩的運(yùn)用講究和諧與對(duì)比，特別是該項(xiàng)目定位是一種休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的，因此，應(yīng)用一些淡雅、咖啡色。 具體建議如下： （ 1） 負(fù)一層經(jīng)營(yíng)定位：由于負(fù)一層剛好是臨街商鋪，且 與主題商場(chǎng)分離開(kāi)了，并受停車場(chǎng)的影響和干擾較大，所以建議作為門面房全部出售，但又因?yàn)槭亲≌娜肟冢栽诮?jīng)營(yíng)范圍上要得以限制，避免多噪音、多污染、檔次較低的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，主要以服裝及床上用品為主。 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析 O (1) 入世的大好形勢(shì) (2) 項(xiàng)目的發(fā)展前景樂(lè)觀 (3) 沿江路市場(chǎng)漸漸成熟 (4) 宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng) (5) 發(fā)展商經(jīng)營(yíng)意識(shí)超前 項(xiàng)目威脅分析 T (1) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的出現(xiàn) (2) 惠州商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 (3) 沿江路商業(yè)空置量大 1 項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)主題可行性評(píng)估 項(xiàng)目功能定位方案 項(xiàng)目定位 濱江公園作為”陽(yáng)光假日商城”的花園，不失為一個(gè)休閑、娛樂(lè)的好天地，給陽(yáng)光假日商城的主題命名提供了依據(jù)，濱江公園是惠州市政府扶持的一個(gè)重點(diǎn)公共設(shè)施工程，是營(yíng)造惠州市綠色環(huán)境，新景觀、新風(fēng)貌的重點(diǎn)項(xiàng)目，同時(shí)也是重要的娛樂(lè)新景點(diǎn)，陽(yáng)光假日商城占盡了天時(shí)、地利。 （ 1） 中國(guó)加入 WTO，勢(shì)必帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，住宅、消費(fèi)將會(huì)更上一個(gè)新的臺(tái)階。 價(jià)格的優(yōu)勢(shì) 該商城的最高出售價(jià)只有 120xx 元 /㎡（人民幣），相對(duì)于同檔次，同區(qū)域的麗日廣場(chǎng)、數(shù)碼家居廣場(chǎng)、東金鑫大廈商鋪都要低，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)很好的王牌。 2 經(jīng)營(yíng)方案及策略 經(jīng)營(yíng)思路及方針 在當(dāng)今時(shí)代，隨著人們生活水平的不斷提高 ,生活方式、生活質(zhì)量都在時(shí)時(shí)刻刻地發(fā)生著變化，同時(shí)也改變了人們的消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)物習(xí)慣，有統(tǒng)計(jì)資料顯示，在一些大中城市，進(jìn)商場(chǎng)購(gòu)物與不購(gòu)物的人群比是 4： 6，一些大市場(chǎng)特別是一些旅游城市的比例達(dá)到了 2： 8，那么這 60～ 80%的人群進(jìn)商場(chǎng)干什么呢？閑逛，還是休閑？對(duì)顧客來(lái)說(shuō)，進(jìn)商場(chǎng)單純購(gòu)物的時(shí)代已不復(fù)存在了：而休閑消費(fèi)、休閑購(gòu)物時(shí)已已經(jīng)到來(lái)，而作為商家 ，單純賣貨的概念也很淡薄，他們更多的是服務(wù)，迎合引導(dǎo)消費(fèi)者使他們?cè)谛蓍e中消費(fèi)、在休閑中購(gòu)物。 一層 —— 麥當(dāng)勞、名典咖啡、銀行、兒童購(gòu)物天地、時(shí)尚天地 一層主要經(jīng)營(yíng)的是兒童用品，因?yàn)楸卷?xiàng)目緊靠濱江公園，而該公園也是惠州市首個(gè)兒童游玩的天地，而兒童對(duì)麥當(dāng)勞又情有獨(dú)鐘，當(dāng)兒童到達(dá)了麥當(dāng)勞，附近就應(yīng)有兒童用品以滿足兒童的需要，由于兒童是由其母親或外婆帶來(lái)的，因此，婦女用品也是第一層很好的一個(gè)突破口，以形成一條鏈狀的消費(fèi)群體，因此初步建議： 麥 當(dāng) 勞 300～ 400 平方米 咖 啡 店 300～ 400 平方米 銀 行 100 平方米左右 兒童天地 1～ 4 歲 150 平方米 4～ 8 歲 200 平方米 8～ 12 歲 200 平方米 時(shí)尚天地 500～ 600 平方米 （化妝品、婦女用品、手飾） 除了麥當(dāng)勞、咖啡廳、銀行用墻間隔外，其余的都用開(kāi)敞式的建材隔斷，使整層商鋪寬敞明亮，照明、采光、通風(fēng)良好。（如附圖 9） 門廳 門廳的裝飾應(yīng)給人一種豪華、尊貴的感覺(jué)，選用經(jīng)久而耐用且易清潔的材料，一般以 名貴的石材、裝飾木夾板飾面，并結(jié)合內(nèi)容和環(huán)境需要作一些造型。 4 項(xiàng)目定位可行性評(píng)估 項(xiàng)目定位對(duì)濱江公園附近物業(yè)的影響 濱江公園是惠州市集娛樂(lè)、游玩于一休的水上樂(lè)園，實(shí) 屬是一個(gè)休閑觀光的好地帶，但商業(yè)氛圍不濃，因此如果單 純是從商業(yè)角度去看該區(qū)域，除了晚上，平時(shí)人流量少，定 位該項(xiàng)目，可能難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，如果推翻了傳統(tǒng)的商 業(yè)運(yùn)作，利用以休閑消費(fèi)帶動(dòng)商業(yè)消費(fèi)，將這條路子走下去， 那將是該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的最大突破口。因此，我們建議先裝修會(huì)所，由會(huì)所來(lái)帶動(dòng)人流，由人流帶動(dòng)消費(fèi)，由消費(fèi)帶旺商鋪，以達(dá)到商鋪和住宅銷售的目的。 （ 7）物業(yè)管理不可忽視，包括現(xiàn)在的豪宅部分，可考慮讓有實(shí)力的物業(yè)公司進(jìn)行管理，提高物業(yè)的影響力和知名度，營(yíng)造一個(gè)星級(jí)的購(gòu)物環(huán)境。 這種做法，商戶在資金上承但一定的風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)商品又不可能以較大的折扣給經(jīng)營(yíng)者。 連租約買鋪 將發(fā)售樓層部分進(jìn)行返租，建議返租為 3 年 3 成，以市價(jià)的租金向商戶返租，減少商戶投資 風(fēng)險(xiǎn)，在招租時(shí)向租戶收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（同類商場(chǎng)市價(jià)為 20xx/m2），從而抵消反租鋪出租時(shí)部分空置鋪的租金損失，減低發(fā)展商承擔(dān)的資金風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2） 返租獲利計(jì)劃（ 3 成） （ 3） 投資回報(bào) 輔助性的促銷措施 （ 1） 見(jiàn)面有禮：親臨展銷會(huì)現(xiàn)場(chǎng)者，均可獲得精美禮品一份。 宣傳推廣 報(bào)紙廣告 （ 1）訴求重點(diǎn)：項(xiàng)目