【正文】 6） 目標：在春節(jié)前銷售或招租 60%（除主力店鋪）。 工作重點 安排 完 成時間 尋找主力店目標客戶 主力店的選擇、聯(lián)系、合作的洽談 12月 19日前完成 VI 系統(tǒng)及廣告設(shè)計 宣傳單張（夾報）、報紙稿的平面設(shè)計、 VI系統(tǒng)的設(shè)計 12月 15日前完成 戶外廣告、電視廣告 戶外廣告電視廣告設(shè)計 12月 18日前完成 現(xiàn)場包裝 由中城置地、開發(fā)商、廣告公司共同完成 12月 19日前完成 所有平面資料制作 由開發(fā)展在當?shù)赝瓿? 12月 20日前完成 （ 2）第二階段： 12月 20日～ 31日全面出擊（面）品牌店、主力店的引進。綜合以上分析及項目實際情況，現(xiàn)主要面向銷售對象： （ 1）經(jīng)濟條件相對寬裕，收入較高，并且希望將手頭資金用作投資保值的買家。 例：二層商鋪，以 10 ㎡的商鋪計算 售 價 面 積 3年 3成返租金額 發(fā)展商每月返還業(yè)主金額 60 萬元 10 平方米 18 萬元 5000 元 估計租價 面 積 進 場 費 租客每月付給發(fā)展商金額 500/平方米 10 平方米 2 萬元 5555 元 由上表可見，除去應(yīng)付返租回報后，發(fā)展商每月利潤 555 元 返租獲利計劃 由返租帶出的促租方案，為給買家足夠信心，建議通過知名保險公司名義承保， 3 成返租的金額出發(fā)展商撥款給保險公司，由保險公司名義將金額返還給客戶，此舉使返租更具透明度及可信性。 促銷策略 鑒于現(xiàn)時獲得本項目的資料有限，現(xiàn)階段我司暫時制定以下促銷策略，待貴司我司進一步商討后，制定進一步促銷策略。 純租金 發(fā)展商直接將商鋪租給商戶使用，收取固定的租金，商戶自己經(jīng)營，自擔風險。 合作分成 合作分成即從營業(yè)額中提取一部分作為商場的回報（提取額度根據(jù)各行業(yè)而定），發(fā)展商跟商戶共同承擔市場風險，共同分享利潤。所以經(jīng)營者的利潤較少，但承擔的風險也小，建議對商品生產(chǎn)的商家使用以上辦法，避免經(jīng)多重環(huán)節(jié)增加商品成本，以提高商品的競爭力。因此，采用此方法，所帶來的資金壓力較大，應(yīng)該慎重考慮該品牌是否適應(yīng)市場需求和能否對其他商戶帶來吸引，能否給商場帶來豐厚的回的。 三層 從休閑、娛樂定位上比較靈活，并且可以結(jié)合會所的部分功能自主經(jīng)營，也可以出租經(jīng)營。 這既是整個項目爭取最大投資回報的重點和難點，下面根據(jù)各 層商場細化了的功能定位，針對性的提出相應(yīng)的招商建議。 （ 8）價格策略 低調(diào)入市，先聲奪人。營造休閑購物氛圍，在管理經(jīng)營方式上做到“人無我有，人有我精”。 本項目暫命名為：陽光假日商城 營銷策略 本項目無非是自主招商經(jīng)營、出售部分產(chǎn)權(quán)或出租經(jīng)營，在營銷方面從以下幾點考慮： （ 1）大力宣傳項目的品牌形 象，并逐漸向休閑購物、休閑消費外延，豐富其商業(yè)文化和休閑購物文化內(nèi)涵。要擁有市場就得擁有領(lǐng)導市場的品牌，這是在未來持續(xù)經(jīng)營過程中的必不可少的一部分，也是未來物定保值、 升值的必備要素。 先造環(huán)境再銷售 通過商場的外部包裝和外墻的裝修，加強項目的整體氛 圍，搶奪客戶的眼球，以達到宣傳和推廣的作用。取而代之，必是當今完善的配套，超前的設(shè)計理念，智能化的住宅。所以在商場的操作過程中： （ 1）可借助住宅推廣的影響力，建議以現(xiàn)有 CIS 系統(tǒng)進行演變和延伸，并達到一舉兩得的效果，從而達到互相利用和相互推動的作用。因此，該項目的定位初步是可實現(xiàn) 的，但難度是有的。 項目實現(xiàn)的可能性民現(xiàn)實性 該項目根據(jù)惠州市經(jīng)濟發(fā)展情況和目前的現(xiàn)狀，初步認 為如果在今后不出太大的失誤，投資方向是可行的，但是也 有一定的難度，以該項目現(xiàn)在的位 置、環(huán)境來說，要想以最 短的時間達到最大的收益，是為太現(xiàn)實的。門廳入口處，扶梯起步處重點部分則用國產(chǎn)高檔石材料和部分進口石材作拼花處理（或80 80 高級拋光面磚） 照明 商場照明設(shè)計是整個設(shè)計的重要組成部分，其亮度、色線等影響整個商鋪的格調(diào)，很多面貨商場、商鋪都采用一些普通日光燈或節(jié)能燈，這些燈光偏色太多，顯色性不好，發(fā)紫發(fā)污，使人感到不夠明快所致。如結(jié)構(gòu)架一般采用輕鋼龍骨，面材選用各類石膏板、鉆型板、水泥纖維板、鋁合金扣板、條板、格柵等，部分選用櫳骨、夾板等自然料的，但要按有關(guān)規(guī)定控制數(shù)量。局部可以富有變化，材質(zhì) 的選用也盡量在同層以一至兩種為主，在統(tǒng)一中求變化。（如附圖 5） 天花 設(shè)計要點 （ 1）總體布局應(yīng)與平面相一致。（如附圖 3） 項目周邊的環(huán)境 正面前十米營造一些綠色小品，排放一些排椅，以加強環(huán)境的氣氛，加強項目的感染力。 色彩的運用講究和諧與對比，特別是該項目定位是一種休閑、娛樂、購物為一體的，因此，應(yīng)用一些淡雅、咖啡色。（如附圖 2 22） 三層 —— 主在經(jīng)營西餐、電子游藝城、桌球城、棋牌室、游樂城、迷宮等 該層主要是以娛樂活動為主，不同功能區(qū)間完全分隔，環(huán) 境根據(jù)不同空間的經(jīng)營項目裝修，突出消費主題，強調(diào)娛樂氛 圍，色彩活潑，主題鮮明，如電子游藝城，以動感刺激不目標， 設(shè)計合適新一朝的娛樂空間，主要吸引年青人的消費，桌球城、 棋牌室，體現(xiàn)一種休閑、舒適的活動空間，突出現(xiàn)代都市人的 生活情調(diào)，西餐廳是體現(xiàn)現(xiàn)代都市人 的一種休閑自在、無憂無 慮的生活空間。并且行人通道要寬敞、流暢、整個場內(nèi)應(yīng)設(shè)置一些方便消費者的小設(shè)施，如無人售貨機、電子查詢機、休息椅、兒童游樂機等。 3 平面劃分方案及裝修建議 惠州地區(qū)的商場經(jīng)營經(jīng)過了十多年的發(fā)展，目前競爭格局已定，各商場之間由于所經(jīng)營的商品差異不大，競爭非常激烈。 具體建議如下： （ 1） 負一層經(jīng)營定位：由于負一層剛好是臨街商鋪，且 與主題商場分離開了，并受停車場的影響和干擾較大，所以建議作為門面房全部出售，但又因為是住宅的入口，所以在經(jīng)營范圍上要得以限制，避免多噪音、多污染、檔次較低的項目經(jīng)營，主要以服裝及床上用品為主。就是一個項目在持續(xù)經(jīng)營中的一個保值、增值的問題，其經(jīng)營策略的核心：“投資與回報的關(guān)系”。 另根據(jù)項目所處環(huán)境，濱臨濱江公園，從而有著得天獨厚的外部休閑環(huán)境，因而我再從內(nèi)部休閑環(huán)境的營造，從經(jīng)營特色上去挖掘，從而給人以進了商場就是進了花園，到了公園就進商場的互動作用：人們自然樂意進去休閑消費、休閑購物。因此，在經(jīng)營的用途上不能太雜，有別于一般的商場。 項目的機會分析 O (1) 入世的大好形勢 (2) 項目的發(fā)展前景樂觀 (3) 沿江路市場漸漸成熟 (4) 宏觀經(jīng)濟的增長 (5) 發(fā)展商經(jīng)營意識超前 項目威脅分析 T (1) 競爭對手的出現(xiàn) (2) 惠州商業(yè)競爭激烈 (3) 沿江路商業(yè)空置量大 1 項目定位及經(jīng)營主題可行性評估 項目功能定位方案 項目定位 濱江公園作為”陽光假日商城”的花園，不失為一個休閑、娛樂的好天地，給陽光假日商城的主題命名提供了依據(jù)，濱江公園是惠州市政府扶持的一個重點公共設(shè)施工程，是營造惠州市綠色環(huán)境，新景觀、新風貌的重點項目，同時也是重要的娛樂新景點，陽光假日商城占盡了天時、地利。 商場設(shè)計欠合理 產(chǎn)品的設(shè)計缺時尚性。投資者具有很多投資回報、升值空間更大。 （ 3） 項目現(xiàn)時推出時機良好，現(xiàn)階段匯景大廈以及項目西邊正在竣工的樓盤都對本非形成極大的影響，如不及早推出，等到這兩個項目都露出市場時勢，必對本項目造成極不利的影響，因此現(xiàn)階段推出市場將會占盡時間的先機。 （ 1） 中國加入 WTO，勢必帶動整個經(jīng)濟的快速增長，住宅、消費將會更上一個新的臺階。目 錄 1 項目的 SWOT 分析??????????????????????? 1 1. 1 項目的地下位置及特點??????????????????? 1 項目的地理位置??????????????????? 1 特點及介紹????????????????????? 1 1. 2 項目的優(yōu)勢分析 S????????????????????? 1 項目的時間優(yōu)勢?????????????????? 1 項目的定位優(yōu)勢?????????????????? 2 價格的優(yōu)勢???????????????????? 3 區(qū)位優(yōu)勢??? ?????????????????? 3 1. 3 項目劣勢分析 W?????????????????????? 3 商城前廣場占地較少????????????????? 3 商城周邊人流量相對較少??????????????? 3 商城設(shè)計欠合理??????????????????? 4 1. 4 項目的機會分析 O????????????????????? 4 1. 5 項目威脅分析 T?????????????????????? 4 2 項目功能定位方案??????????????????????? 5 2. 1 項目功能定位方案????? ???????????????