【正文】 目 錄 1 項(xiàng)目的 SWOT 分析??????????????????????? 1 1. 1 項(xiàng)目的地下位置及特點(diǎn)??????????????????? 1 項(xiàng)目的地理位置??????????????????? 1 特點(diǎn)及介紹????????????????????? 1 1. 2 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析 S????????????????????? 1 項(xiàng)目的時(shí)間優(yōu)勢(shì)?????????????????? 1 項(xiàng)目的定位優(yōu)勢(shì)?????????????????? 2 價(jià)格的優(yōu)勢(shì)???????????????????? 3 區(qū)位優(yōu)勢(shì)??? ?????????????????? 3 1. 3 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 W?????????????????????? 3 商城前廣場(chǎng)占地較少????????????????? 3 商城周邊人流量相對(duì)較少??????????????? 3 商城設(shè)計(jì)欠合理??????????????????? 4 1. 4 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析 O????????????????????? 4 1. 5 項(xiàng)目威脅分析 T?????????????????????? 4 2 項(xiàng)目功能定位方案??????????????????????? 5 2. 1 項(xiàng)目功能定位方案????? ???????????????? 5 項(xiàng)目定位?????????????????????? 5 經(jīng)營主題?????????????????????? 5 3 經(jīng)營方案及策略???????????????????????? 6 3. 1 經(jīng)營思路及方針?????????????????????? 6 經(jīng)營策略????????????????????????? 7 4 平面劃分方案及裝修建議???????????????????? 9 平面劃分建議???????????????????? ?? 9 負(fù)一層?????????????????????? 9 一層??????????????????????? 10 二層??????????????????????? 11 三層??????????????????????? 12 裝修標(biāo)準(zhǔn)及建議????????????????????? 12 外立面 眼球效應(yīng)????????????????? 12 入口處理???????????? ????????? 13 項(xiàng)目周邊的環(huán)境?????????????????? 13 門廳??????????????????????? 13 天花??????????????????????? 13 墻面造型????????????????????? 14 柱身??????????????????????? 15 地面?????????????????? ????? 15 色彩?????????????????????? 16 5 項(xiàng)目定位可行性評(píng)估?????????????????????? 16 項(xiàng)目定位對(duì)濱江公園附近物業(yè)的影響????????????? 16 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的可能性與現(xiàn)實(shí)性????????????????? 17 6 項(xiàng)目操作及營銷策略????????????????????? 18 對(duì)本項(xiàng)目操作的建議??????????????????? 18 先造環(huán)境再銷 售?????????????????? 18 通過 CIS 系統(tǒng)的延續(xù) ,營造鮮明的主題????????? 19 塑造物業(yè)中品牌形象???????????????? 19 強(qiáng)化后期物業(yè)管理????????????????? 19 突現(xiàn)項(xiàng)目特色??????????????????? 19 項(xiàng)目命名????????????????????? 20 營銷策略??????????? ????????????? 20 招商思路???????????????????????? 21 負(fù)一層?????????????????????? 22 一、二層????????????????????? 22 三層??????????????????????? 22 招商方式???????????????????????? 22 加盟店?????????????????????? 22 商品代銷?????? ??????????????? 23 保底分成????????????????????? 24 合作分成????????????????????? 24 純租金?????????????????????? 24 促銷策略???????????????????????? 25 遞減促銷方式??????????????????? 25 互利經(jīng)營概念??????????????????? 25 連租約買鋪?????? ?????????????? 26 返租獲利計(jì)劃??????????????????? 26 目標(biāo)買家分析?????????????????????? 27 7 項(xiàng)目租售推廣策劃思路???????????????????? 27 8 項(xiàng)目租售推廣工作計(jì)劃???????????????????? 28 9 “陽光假日商場(chǎng)”新年展銷會(huì)策劃方案?????????????? 29 展銷會(huì)基本框架????????????????????? 29 租售策略設(shè)定? ????????????????????? 29 突出地理位置等優(yōu)越環(huán)境?????????????? 29 商場(chǎng)特色????????????????????? 29 投資置業(yè)的理性分析???????????????? 29 輔助性的促銷措施????????????????? 30 增強(qiáng)吸引力的途徑與方法?????????????? 30 促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購的途徑與方法????????????? 30 展會(huì)過程設(shè)計(jì)????????? ????????????? 31 通過廣告吸引目標(biāo)客戶 ,激發(fā)買家投資興趣??????? 31 填寫認(rèn)購書???????????????????? 31 宣傳推廣???????????????????????? 32 報(bào)紙廣告????????????????????? 32 電臺(tái)廣告????????????????????? 32 電視廣告????????????????????? 34 夾報(bào)??????????????????? ???? 34 廣告策略????????????????????? 34 宣傳推廣預(yù)算 (暫略 )???????????????? 35 附件 : ???????????????????????????? 36 1 主力店????????????????????????? 36 2 品牌店????????????????????????? 37 3 設(shè)計(jì)參考???????????????????????? 39 日升昌陽光假日商城 1 項(xiàng)目的 SWOT 分析 1. 1 項(xiàng)目的地理位置及特點(diǎn) 項(xiàng)目的地理位置 該項(xiàng)目位于惠州市區(qū)中軸線上，北臨下浦濱江公園，南臨南壇社區(qū)，周邊的配套設(shè)施完善，是惠州市區(qū)的一個(gè)中心商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目的后花園濱江公園是集文化、娛樂、休閑、健身于一體大型主題公園，給其項(xiàng)目商場(chǎng)的自身定位埋下了伏筆。 特點(diǎn)及介紹 陽光假日商城是由會(huì)所、空中花園、商鋪和周邊的主題公園組成的獨(dú)具特色的休閑購物場(chǎng)所整個(gè)商城的面積約 9000 平方米，空中會(huì)所 3000 平方米，北臨西支江和濱江公園，得天獨(dú)厚的地 理環(huán)境，更加鮮明地凸出項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和項(xiàng)目的經(jīng)主題思路。 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析 S 項(xiàng)目的時(shí)間優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目現(xiàn)已封頂 ,估計(jì)到明年 8 月份交樓 ,這正是項(xiàng)目面臨的大好時(shí)機(jī)。 （ 1） 中國加入 WTO，勢(shì)必帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，住宅、消費(fèi)將會(huì)更上一個(gè)新的臺(tái)階。傳統(tǒng)的生活方式、生活質(zhì)量也將會(huì)得到一個(gè)質(zhì)的飛躍。消費(fèi)者的消費(fèi)理念也將更加理性和超越。 （ 2） 中國申奧的成功，將為中國發(fā)展商帶平了一個(gè)很好的契機(jī)，城貌的改善、人民生活的提高，將會(huì)大大地促進(jìn)消費(fèi)，從而帶動(dòng)整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民的生活方式將不斷發(fā) 生改變。 （ 3） 項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)推出時(shí)機(jī)良好，現(xiàn)階段匯景大廈以及項(xiàng)目西邊正在竣工的樓盤都對(duì)本非形成極大的影響，如不及早推出，等到這兩個(gè)項(xiàng)目都露出市場(chǎng)時(shí)勢(shì)，必對(duì)本項(xiàng)目造成極不利的影響，因此現(xiàn)階段推出市場(chǎng)將會(huì)占盡時(shí)間的先機(jī)。 項(xiàng)目的定位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的住宅定位抓住了惠州市市場(chǎng)的特點(diǎn) ,很好地利用現(xiàn)在惠州市高檔住宅的市場(chǎng)空白 ,為項(xiàng)目的商鋪定位打下了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。高檔住宅必定是上流人仕居住的地方，而上流人仕的生活方式將會(huì)慢慢地追求一個(gè)高品質(zhì)、高生活、高享受的居住空間。 價(jià)格的優(yōu)勢(shì) 該商城的最高出售價(jià)只有 120xx 元 /㎡（人民幣），相對(duì)于同檔次，同區(qū)域的麗日廣場(chǎng)、數(shù)碼家居廣場(chǎng)、東金鑫大廈商鋪都要低，對(duì)于開發(fā)商來說，這是一個(gè)很好的王牌。投資者具有很多投資回報(bào)、升值空間更大。 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處南坑北路與濱江公園的交匯處，相對(duì)于同一地段的其它幾個(gè)項(xiàng)目有著明顯的優(yōu)勢(shì)，再加上現(xiàn)階段周邊還有一個(gè)較魘商場(chǎng)（超市），因此，該項(xiàng)目的推出占盡了天時(shí)、地利。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 W 商城前廣場(chǎng)占地較少 商城是座落于濱江堤上，地面存在落差，因此 能作為商城門前廣場(chǎng)的用地就相對(duì)較少，不利于客人逗留，停車的位置也相對(duì)較少，不利天吸引商城的人流量。 商城周邊人流量相對(duì)較少 濱江公園是一個(gè)休閑的地方，人流量的高峰多出現(xiàn)在節(jié)假日、夜晚，加上現(xiàn)在周邊沿江堤上的商住樓正在建設(shè)階段，沒有形成一