【正文】 區(qū)位環(huán)境，項目本身的狀況（惠州市第一府?。┙o予重新的定位，一種超前項目的定位，一個占盡大自然環(huán)境的 工程，一個集休閑、娛樂、購物于一體的地方；我們將之定位不 “惠州首個休閑購物于一體的商城”。 作為惠州的頂級豪宅，陽光假日商城應根據(jù)自身的地理位置，周邊配套，結合惠州商業(yè) 環(huán)境，經(jīng)營的主題應以休閑，購物為主，我們建議：該項目在作商業(yè)經(jīng)營時，一方面遵循其普通的規(guī)律，另一方面要跳出框框，將其投資目光放在一個城市的消費群體內(nèi)，用投資的目光去爭取最大的利潤空間；因此，經(jīng)營的主題是：一是服務于散步、游玩觀光客，所提供的服務是滿足客人在該地區(qū)逗留 1～ 2 個小時的休閑、娛樂、購物、飲食的基本要求，二是為惠州提供休閑、購物的最佳場所，填補惠州這一市場的空白，所提供的服務是既可以坐下來享受一下生活，又可以目睹一下濱舉公園的容貌，還可以購物滿足現(xiàn)代人居住休閑，購物的基本要求；三是為住戶提供方便，所 提供的是足不出戶可以購到所需的生活用品。 經(jīng)營策略 項目的購買成交價約為 8000 萬元，如何在較短的時間里回收大部分資金，化解經(jīng)營風險與經(jīng)營策略有很大關系。作為 項目的開發(fā)商，想在短期內(nèi)求得資金的快速回籠，以求得項目利潤最大化。 （ 3）二層經(jīng)營定位：二層的經(jīng)營主要為了收回投資，所以得以出售為主，并且在考慮的檔次的同時，還得考慮經(jīng)營的范圍，所以定位為了經(jīng)營世界精品，劃分不同的街區(qū)，匯聚各國各具特色的商品，重點的是精品服飾 。 平面劃分建議 負一層 由于是住戶的主入口受干擾影響較大，主要經(jīng)營士多店， 小型超市、日常用品、理發(fā)屋等，分別各占：士多店 150 平方（二間）、小型超市 250 平方、理發(fā)屋 100 平方、小型裝飾材料店 200 平方、 CD、 VCD 唱片專賣店 200 平方米。該購物 環(huán)境應為寬敞、明亮、通風良好，避免壓抑、灰暗的感覺，有舒 適的空間感。因此，應結合建筑應有的結構特色和經(jīng)營特色，利用型、色、光等造型手段，達到宣傳效果，所以在材料的運用應講究搭配和突出某一方面的機理效果，如外墻鉆扣板和反射玻璃以及大片落地玻璃體現(xiàn)了現(xiàn)代材料的搭配；木材的機理紋與石材的不同搭配，可以體現(xiàn)出古典的、豪華的搭配，不銹鋼和彩 色可以表現(xiàn)金屬光澤等。 燈光照明：要做到點、線、面相結合，整體效果與局部效果結合，亮與暗結合，動與靜結合。再加一些小品的點綴，更能渲染現(xiàn)場的氣氛。 （ 2）天花與地面不同的是它還有空間標高的可變性，應利用這一特性在合適的局部創(chuàng)造出各種富有造型變化空間組成要素。兩者應融合一起統(tǒng)一考慮。（如附圖 10） 柱身 表面以石材、裝飾材或輕質(zhì)防火墻板為主的，配合不銹鋼等進行裝飾，有的全包，有的半包，有的利用原有裝飾進行發(fā)行或加或減。 推薦照度 值 場 所 照度（ LX） 千色廣場（超市）的營業(yè)廳 500～ 700 門廳、廣播室、美工室、試衣間 75～ 150 值班室、換班室、一般工作室 30～ 75 商品庫、樓梯部、走道、衛(wèi)生間 20～ 50 色彩 本項目設計在色彩和材料的運用上一律以淡雅為主，首 層以樣本及淡雅色膠為主， 2～ 3 層以楓木和淡色的膠板為主，所有色調(diào)均以淺米色系為主，局部造型用壓紋鋁板、外墻塑鋁板、不銹鋼、啡色玻璃（雅色）玻璃， 1～ 3 層的天花用白色或浮白色調(diào)。 最有利的是該項目搶得了該地段的先機，目標明確，思 想超前，將其建成惠州最大的休閑購物城，填補了惠州市場 這一空白點。并且其住宅在前期推廣過程中，已經(jīng)形成了一定的影響。 （ 2）可借助會所的功能不定期吸引顧客和買家，以會所營銷策略來帶動人群，以達成商場和住宅的銷售。會所是現(xiàn)代人居住身份特征，也是現(xiàn)代人所追求和向往的天地。集中“轟炸”，對物業(yè)進行先包裝，突出顯赫之處，讓各界人士認識并感知到在這里投資、轉(zhuǎn)業(yè)、購物是一種享受，一種榮耀和自豪，證明是明智之舉，是經(jīng)濟實力，社會高尚文化的象征。 突現(xiàn)項目特色 項目的競爭對手較多，而且項目周邊閑置類似商業(yè)物業(yè)較多，這對于項目而言，并不是價格的問題，關鍵是個持續(xù)經(jīng)營問題，所以項目的推廣過程中，除了項目的特點、賣點，趁熱的反復推介，給公眾留下深刻的印象，同時還要為經(jīng)營者作推介， 使得大眾消費者認知、認同該商場及商場所經(jīng)營的商業(yè)。 （ 3）重點突出項目區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境配套優(yōu)勢。 （ 6）抓住主要客戶群，隨時寄送有關項目資料。做旺市場，持續(xù)經(jīng)營是首要目的，也是物定升值的必要保障。 一、二層 是本項目招商的重點，也是主力店、名牌店引進的重點，其中主力店比如麥當勞（或肯德基）、咖啡廳，采取直接聯(lián)系。經(jīng)營者將貨品買斷，經(jīng)營風險由經(jīng)營者負擔。 商品代銷 由經(jīng)營者設立專柜，商戶按一定的價格提供貨源（價格根據(jù) 貨品而定），經(jīng)營者將其商品價格上浮，再放到專柜內(nèi)出售，貨品售后與商戶結算，上浮部分利潤由經(jīng)營者獲得。 此方法能減輕商戶在租金上的壓力，但如果商戶對當?shù)厥袌隽私獠簧?，將難以吸引其進駐。發(fā)展商亦 可根據(jù)商戶的品牌，及在當?shù)氐氖軞g迎程度和營業(yè)者的信心，利用此辦法，與商家共同分享利潤，爭取商戶進駐本商場。 建議此辦法在面積較大的獨立鋪使用。 互利經(jīng)營概念 在原售價上提高 5%，從成交額里提取 5%的金額作宣傳基金，開業(yè)后定期投放廣告，如定期在報紙刊登商廈經(jīng)營的物品及籌辦的促銷活動，開定后成立業(yè)主委員會監(jiān)控基金投放情況。 上述促銷策略若能有幸通過貴司同意定必提交進一步詳細操作方案，促銷策略若能通過，建議分期進行促銷。 （ 4） 項目及周邊住戶，可經(jīng)營、可投資。 工作重點 安排 完成時間 新的目標客戶的發(fā)掘， 零散客戶的跟進 主力店的裝修 從元月 15日起 品牌店的進場、裝修 從元月 25日起 吸引潛在客戶進場 從元月 25日起 經(jīng)營品牌的提升 新聞繕稿的形式宣傳 從元月 1日起 8 “陽光假日商場”新年展銷會策劃方案 展銷會基本框架 （ 1） 時間： 20xx年 12月 26 日～ 20xx 年 1 月 1 日 （ 2） 地點：陽光名邸售樓部 （ 3） 展銷會名稱：陽光假日商場新年展銷會 （ 4） 目標對象：惠州市及周邊各鎮(zhèn)投資置業(yè)者及經(jīng)銷商家。 投資轉(zhuǎn)業(yè)的理性分析 （ 1） 推銷前內(nèi)部認購價（突出最低售價）：新年驚喜價。 （ 2） 時間限制：僅在 12 月 26 日至 20xx 年元月 1日期間，享受內(nèi)部優(yōu)惠。 （ 3） 填寫認購書者，均可參與“競買”，按照展銷會當天到達現(xiàn)場的秩序決定最終購買者。 （ 2） 詳細介紹新年展銷會的有關優(yōu)惠，引導客戶簽署認購書。 （ 6） 如果不繳納訂金，則按照展銷會當天到場的先后優(yōu)先購買。 （ 2）各種媒體的側(cè)重點不同，互相配合，全面滲透，盡可能擴大影響。 版面篇幅： 1/2豎版彩版 媒體選擇：惠州日報 投放時間： 12月 26 日 （ 3）訴求重點：項目形象傳播、展銷會、銷售熱線 版面篇幅： 1/2版，硬性廣告 媒體選擇：惠州日報 投放時間： 12 月 27 日 （ 4）訴求重點：陽光假日商城明天推出、優(yōu)惠促銷、售樓信息、展銷會 版面篇幅： 1/2版，硬性廣告 媒體選擇：惠州日報 投放時間： 12月 28 日 （ 5）訴求重點：陽光假日商城今天隆重推出、售樓熱線、優(yōu)惠 促銷 版面篇幅： 1/2版，硬性廣告 媒體選擇：惠州日報 投放時間： 12月 29 日 電臺廣告 （ 1） 訴求重點：陽光假日商城 —— 惠州第一個休閑購物商場、新年展銷會、最低價格、投資回報率、見面有禮 （ 2） 媒體選擇：惠州電臺 （ 3） 投放時間： 12 月 20 日～ 20xx 年元月 8 日 電視廣告 訴求重點：第一個休 閑購物商場、地理位置、商場環(huán)境、星級的購物環(huán)境：新年展銷會：最低價格、投資回報率、見面禮。 （ 4） 認購書必須標明選擇的鋪位。 （ 4） 預留 1～ 2 個價格較低的鋪位，在開始“叫賣”后推出，吸引買家踴躍競買，形成爭購的現(xiàn)場氣氛，造成立即購買的心理影響。 促進現(xiàn)場認購的途徑與方法 （ 1） 現(xiàn)場銷售以“叫賣“的方式進行，主持人將按照設定的順序依次公布出售的鋪位 （ 2） 填寫認購書并已事先繳納 2 萬元訂金者，具有優(yōu)先購買權，并可以將此優(yōu)先權保留至展銷會第一天中午 12 點 30 分。 （ 2） 現(xiàn)場抽獎：獎品豐富，循環(huán)抽獎等。 （