【正文】 區(qū)位環(huán)境，項(xiàng)目本身的狀況（惠州市第一府?。┙o予重新的定位，一種超前項(xiàng)目的定位，一個(gè)占盡大自然環(huán)境的 工程，一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的地方；我們將之定位不 “惠州首個(gè)休閑購(gòu)物于一體的商城”。 作為惠州的頂級(jí)豪宅，陽(yáng)光假日商城應(yīng)根據(jù)自身的地理位置，周邊配套，結(jié)合惠州商業(yè) 環(huán)境，經(jīng)營(yíng)的主題應(yīng)以休閑，購(gòu)物為主，我們建議：該項(xiàng)目在作商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，一方面遵循其普通的規(guī)律，另一方面要跳出框框，將其投資目光放在一個(gè)城市的消費(fèi)群體內(nèi)，用投資的目光去爭(zhēng)取最大的利潤(rùn)空間；因此，經(jīng)營(yíng)的主題是：一是服務(wù)于散步、游玩觀光客，所提供的服務(wù)是滿足客人在該地區(qū)逗留 1～ 2 個(gè)小時(shí)的休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、飲食的基本要求，二是為惠州提供休閑、購(gòu)物的最佳場(chǎng)所，填補(bǔ)惠州這一市場(chǎng)的空白，所提供的服務(wù)是既可以坐下來(lái)享受一下生活，又可以目睹一下濱舉公園的容貌，還可以購(gòu)物滿足現(xiàn)代人居住休閑，購(gòu)物的基本要求；三是為住戶提供方便，所 提供的是足不出戶可以購(gòu)到所需的生活用品。 經(jīng)營(yíng)策略 項(xiàng)目的購(gòu)買成交價(jià)約為 8000 萬(wàn)元，如何在較短的時(shí)間里回收大部分資金，化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)策略有很大關(guān)系。作為 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，想在短期內(nèi)求得資金的快速回籠，以求得項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。 （ 3）二層經(jīng)營(yíng)定位：二層的經(jīng)營(yíng)主要為了收回投資，所以得以出售為主，并且在考慮的檔次的同時(shí)，還得考慮經(jīng)營(yíng)的范圍，所以定位為了經(jīng)營(yíng)世界精品，劃分不同的街區(qū)，匯聚各國(guó)各具特色的商品，重點(diǎn)的是精品服飾 。 平面劃分建議 負(fù)一層 由于是住戶的主入口受干擾影響較大，主要經(jīng)營(yíng)士多店， 小型超市、日常用品、理發(fā)屋等，分別各占：士多店 150 平方（二間）、小型超市 250 平方、理發(fā)屋 100 平方、小型裝飾材料店 200 平方、 CD、 VCD 唱片專賣店 200 平方米。該購(gòu)物 環(huán)境應(yīng)為寬敞、明亮、通風(fēng)良好，避免壓抑、灰暗的感覺(jué)，有舒 適的空間感。因此，應(yīng)結(jié)合建筑應(yīng)有的結(jié)構(gòu)特色和經(jīng)營(yíng)特色，利用型、色、光等造型手段，達(dá)到宣傳效果，所以在材料的運(yùn)用應(yīng)講究搭配和突出某一方面的機(jī)理效果，如外墻鉆扣板和反射玻璃以及大片落地玻璃體現(xiàn)了現(xiàn)代材料的搭配；木材的機(jī)理紋與石材的不同搭配，可以體現(xiàn)出古典的、豪華的搭配，不銹鋼和彩 色可以表現(xiàn)金屬光澤等。 燈光照明：要做到點(diǎn)、線、面相結(jié)合，整體效果與局部效果結(jié)合，亮與暗結(jié)合，動(dòng)與靜結(jié)合。再加一些小品的點(diǎn)綴，更能渲染現(xiàn)場(chǎng)的氣氛。 （ 2）天花與地面不同的是它還有空間標(biāo)高的可變性，應(yīng)利用這一特性在合適的局部創(chuàng)造出各種富有造型變化空間組成要素。兩者應(yīng)融合一起統(tǒng)一考慮。（如附圖 10） 柱身 表面以石材、裝飾材或輕質(zhì)防火墻板為主的，配合不銹鋼等進(jìn)行裝飾，有的全包，有的半包，有的利用原有裝飾進(jìn)行發(fā)行或加或減。 推薦照度 值 場(chǎng) 所 照度（ LX） 千色廣場(chǎng)（超市）的營(yíng)業(yè)廳 500～ 700 門廳、廣播室、美工室、試衣間 75～ 150 值班室、換班室、一般工作室 30～ 75 商品庫(kù)、樓梯部、走道、衛(wèi)生間 20～ 50 色彩 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)在色彩和材料的運(yùn)用上一律以淡雅為主，首 層以樣本及淡雅色膠為主， 2～ 3 層以楓木和淡色的膠板為主，所有色調(diào)均以淺米色系為主，局部造型用壓紋鋁板、外墻塑鋁板、不銹鋼、啡色玻璃（雅色）玻璃， 1～ 3 層的天花用白色或浮白色調(diào)。 最有利的是該項(xiàng)目搶得了該地段的先機(jī)，目標(biāo)明確，思 想超前，將其建成惠州最大的休閑購(gòu)物城，填補(bǔ)了惠州市場(chǎng) 這一空白點(diǎn)。并且其住宅在前期推廣過(guò)程中，已經(jīng)形成了一定的影響。 （ 2）可借助會(huì)所的功能不定期吸引顧客和買家，以會(huì)所營(yíng)銷策略來(lái)帶動(dòng)人群，以達(dá)成商場(chǎng)和住宅的銷售。會(huì)所是現(xiàn)代人居住身份特征，也是現(xiàn)代人所追求和向往的天地。集中“轟炸”，對(duì)物業(yè)進(jìn)行先包裝，突出顯赫之處，讓各界人士認(rèn)識(shí)并感知到在這里投資、轉(zhuǎn)業(yè)、購(gòu)物是一種享受，一種榮耀和自豪，證明是明智之舉，是經(jīng)濟(jì)實(shí)力，社會(huì)高尚文化的象征。 突現(xiàn)項(xiàng)目特色 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，而且項(xiàng)目周邊閑置類似商業(yè)物業(yè)較多，這對(duì)于項(xiàng)目而言，并不是價(jià)格的問(wèn)題，關(guān)鍵是個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，所以項(xiàng)目的推廣過(guò)程中，除了項(xiàng)目的特點(diǎn)、賣點(diǎn)，趁熱的反復(fù)推介，給公眾留下深刻的印象，同時(shí)還要為經(jīng)營(yíng)者作推介， 使得大眾消費(fèi)者認(rèn)知、認(rèn)同該商場(chǎng)及商場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的商業(yè)。 （ 3）重點(diǎn)突出項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境配套優(yōu)勢(shì)。 （ 6）抓住主要客戶群，隨時(shí)寄送有關(guān)項(xiàng)目資料。做旺市場(chǎng)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)是首要目的，也是物定升值的必要保障。 一、二層 是本項(xiàng)目招商的重點(diǎn)，也是主力店、名牌店引進(jìn)的重點(diǎn)，其中主力店比如麥當(dāng)勞（或肯德基）、咖啡廳，采取直接聯(lián)系。經(jīng)營(yíng)者將貨品買斷，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由經(jīng)營(yíng)者負(fù)擔(dān)。 商品代銷 由經(jīng)營(yíng)者設(shè)立專柜，商戶按一定的價(jià)格提供貨源（價(jià)格根據(jù) 貨品而定），經(jīng)營(yíng)者將其商品價(jià)格上浮，再放到專柜內(nèi)出售，貨品售后與商戶結(jié)算，上浮部分利潤(rùn)由經(jīng)營(yíng)者獲得。 此方法能減輕商戶在租金上的壓力，但如果商戶對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)了解不深，將難以吸引其進(jìn)駐。發(fā)展商亦 可根據(jù)商戶的品牌，及在當(dāng)?shù)氐氖軞g迎程度和營(yíng)業(yè)者的信心，利用此辦法，與商家共同分享利潤(rùn)，爭(zhēng)取商戶進(jìn)駐本商場(chǎng)。 建議此辦法在面積較大的獨(dú)立鋪使用。 互利經(jīng)營(yíng)概念 在原售價(jià)上提高 5%，從成交額里提取 5%的金額作宣傳基金，開(kāi)業(yè)后定期投放廣告，如定期在報(bào)紙刊登商廈經(jīng)營(yíng)的物品及籌辦的促銷活動(dòng)，開(kāi)定后成立業(yè)主委員會(huì)監(jiān)控基金投放情況。 上述促銷策略若能有幸通過(guò)貴司同意定必提交進(jìn)一步詳細(xì)操作方案，促銷策略若能通過(guò)，建議分期進(jìn)行促銷。 （ 4） 項(xiàng)目及周邊住戶，可經(jīng)營(yíng)、可投資。 工作重點(diǎn) 安排 完成時(shí)間 新的目標(biāo)客戶的發(fā)掘， 零散客戶的跟進(jìn) 主力店的裝修 從元月 15日起 品牌店的進(jìn)場(chǎng)、裝修 從元月 25日起 吸引潛在客戶進(jìn)場(chǎng) 從元月 25日起 經(jīng)營(yíng)品牌的提升 新聞繕稿的形式宣傳 從元月 1日起 8 “陽(yáng)光假日商場(chǎng)”新年展銷會(huì)策劃方案 展銷會(huì)基本框架 （ 1） 時(shí)間： 20xx年 12月 26 日～ 20xx 年 1 月 1 日 （ 2） 地點(diǎn)：陽(yáng)光名邸售樓部 （ 3） 展銷會(huì)名稱：陽(yáng)光假日商場(chǎng)新年展銷會(huì) （ 4） 目標(biāo)對(duì)象：惠州市及周邊各鎮(zhèn)投資置業(yè)者及經(jīng)銷商家。 投資轉(zhuǎn)業(yè)的理性分析 （ 1） 推銷前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)（突出最低售價(jià)）：新年驚喜價(jià)。 （ 2） 時(shí)間限制：僅在 12 月 26 日至 20xx 年元月 1日期間，享受內(nèi)部?jī)?yōu)惠。 （ 3） 填寫認(rèn)購(gòu)書者，均可參與“競(jìng)買”，按照展銷會(huì)當(dāng)天到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的秩序決定最終購(gòu)買者。 （ 2） 詳細(xì)介紹新年展銷會(huì)的有關(guān)優(yōu)惠，引導(dǎo)客戶簽署認(rèn)購(gòu)書。 （ 6） 如果不繳納訂金，則按照展銷會(huì)當(dāng)天到場(chǎng)的先后優(yōu)先購(gòu)買。 （ 2）各種媒體的側(cè)重點(diǎn)不同，互相配合，全面滲透，盡可能擴(kuò)大影響。 版面篇幅： 1/2豎版彩版 媒體選擇：惠州日?qǐng)?bào) 投放時(shí)間： 12月 26 日 （ 3）訴求重點(diǎn)：項(xiàng)目形象傳播、展銷會(huì)、銷售熱線 版面篇幅： 1/2版，硬性廣告 媒體選擇：惠州日?qǐng)?bào) 投放時(shí)間： 12 月 27 日 （ 4）訴求重點(diǎn)：陽(yáng)光假日商城明天推出、優(yōu)惠促銷、售樓信息、展銷會(huì) 版面篇幅： 1/2版，硬性廣告 媒體選擇：惠州日?qǐng)?bào) 投放時(shí)間： 12月 28 日 （ 5）訴求重點(diǎn)：陽(yáng)光假日商城今天隆重推出、售樓熱線、優(yōu)惠 促銷 版面篇幅： 1/2版，硬性廣告 媒體選擇：惠州日?qǐng)?bào) 投放時(shí)間： 12月 29 日 電臺(tái)廣告 （ 1） 訴求重點(diǎn)：陽(yáng)光假日商城 —— 惠州第一個(gè)休閑購(gòu)物商場(chǎng)、新年展銷會(huì)、最低價(jià)格、投資回報(bào)率、見(jiàn)面有禮 （ 2） 媒體選擇：惠州電臺(tái) （ 3） 投放時(shí)間： 12 月 20 日～ 20xx 年元月 8 日 電視廣告 訴求重點(diǎn)：第一個(gè)休 閑購(gòu)物商場(chǎng)、地理位置、商場(chǎng)環(huán)境、星級(jí)的購(gòu)物環(huán)境：新年展銷會(huì)：最低價(jià)格、投資回報(bào)率、見(jiàn)面禮。 （ 4） 認(rèn)購(gòu)書必須標(biāo)明選擇的鋪位。 （ 4） 預(yù)留 1～ 2 個(gè)價(jià)格較低的鋪位，在開(kāi)始“叫賣”后推出，吸引買家踴躍競(jìng)買，形成爭(zhēng)購(gòu)的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，造成立即購(gòu)買的心理影響。 促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)的途徑與方法 （ 1） 現(xiàn)場(chǎng)銷售以“叫賣“的方式進(jìn)行，主持人將按照設(shè)定的順序依次公布出售的鋪位 （ 2） 填寫認(rèn)購(gòu)書并已事先繳納 2 萬(wàn)元訂金者，具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并可以將此優(yōu)先權(quán)保留至展銷會(huì)第一天中午 12 點(diǎn) 30 分。 （ 2） 現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)：獎(jiǎng)品豐富，循環(huán)抽獎(jiǎng)等。 （