【正文】 個成型的居住環(huán)境，因此，白天的人流量相對較少，相反過往車偏多，給項目銷售、經(jīng)營方面帶來一定的難度。 商場設計欠合理 產(chǎn)品的設計缺時尚性。設計的理念落后，部分鋪位的面積過大，空間設計不夠活躍。整個設計規(guī)劃像是一個先 完成后再考慮功能定位和用途的項目。 結論：缺乏設計主題，缺乏整體策劃方案，因而沒有形成鮮明的特色，發(fā)展商還需投入一定的資金對其組織同部結構和外部裝修進行改造。 項目的機會分析 O (1) 入世的大好形勢 (2) 項目的發(fā)展前景樂觀 (3) 沿江路市場漸漸成熟 (4) 宏觀經(jīng)濟的增長 (5) 發(fā)展商經(jīng)營意識超前 項目威脅分析 T (1) 競爭對手的出現(xiàn) (2) 惠州商業(yè)競爭激烈 (3) 沿江路商業(yè)空置量大 1 項目定位及經(jīng)營主題可行性評估 項目功能定位方案 項目定位 濱江公園作為”陽光假日商城”的花園，不失為一個休閑、娛樂的好天地，給陽光假日商城的主題命名提供了依據(jù)，濱江公園是惠州市政府扶持的一個重點公共設施工程，是營造惠州市綠色環(huán)境，新景觀、新風貌的重點項目，同時也是重要的娛樂新景點，陽光假日商城占盡了天時、地利。如我們有效地引導人流，將享受天時、地利、人和，增值潛力不可估量，將帶來整個濱江路的繁榮。 由此我們根據(jù)該項目的區(qū)位環(huán)境，項目本身的狀況（惠州市第一府邸）給予重新的定位，一種超前項目的定位，一個占盡大自然環(huán)境的 工程，一個集休閑、娛樂、購物于一體的地方；我們將之定位不 “惠州首個休閑購物于一體的商城”。 經(jīng)營主題 陽光假日商城由于是商住項目混合 ,該項目的住宅部分是惠州頂級豪宅，上面住的都是一些社會名流人仕。因此，在經(jīng)營的用途上不能太雜，有別于一般的商場。因此，根據(jù)建筑原有的功能、擴大、延伸其經(jīng)營范圍，使建筑與城市、商鋪與該項目的城市地位相吻合。 作為惠州的頂級豪宅，陽光假日商城應根據(jù)自身的地理位置，周邊配套，結合惠州商業(yè) 環(huán)境，經(jīng)營的主題應以休閑，購物為主，我們建議：該項目在作商業(yè)經(jīng)營時，一方面遵循其普通的規(guī)律，另一方面要跳出框框，將其投資目光放在一個城市的消費群體內(nèi)，用投資的目光去爭取最大的利潤空間；因此，經(jīng)營的主題是：一是服務于散步、游玩觀光客，所提供的服務是滿足客人在該地區(qū)逗留 1～ 2 個小時的休閑、娛樂、購物、飲食的基本要求，二是為惠州提供休閑、購物的最佳場所，填補惠州這一市場的空白，所提供的服務是既可以坐下來享受一下生活，又可以目睹一下濱舉公園的容貌，還可以購物滿足現(xiàn)代人居住休閑，購物的基本要求；三是為住戶提供方便，所 提供的是足不出戶可以購到所需的生活用品。 2 經(jīng)營方案及策略 經(jīng)營思路及方針 在當今時代，隨著人們生活水平的不斷提高 ,生活方式、生活質(zhì)量都在時時刻刻地發(fā)生著變化，同時也改變了人們的消費習慣、購物習慣，有統(tǒng)計資料顯示，在一些大中城市，進商場購物與不購物的人群比是 4： 6，一些大市場特別是一些旅游城市的比例達到了 2： 8，那么這 60～ 80%的人群進商場干什么呢？閑逛，還是休閑？對顧客來說，進商場單純購物的時代已不復存在了：而休閑消費、休閑購物時已已經(jīng)到來，而作為商家 ，單純賣貨的概念也很淡薄，他們更多的是服務，迎合引導消費者使他們在休閑中消費、在休閑中購物。 另根據(jù)項目所處環(huán)境，濱臨濱江公園，從而有著得天獨厚的外部休閑環(huán)境，因而我再從內(nèi)部休閑環(huán)境的營造，從經(jīng)營特色上去挖掘，從而給人以進了商場就是進了花園，到了公園就進商場的互動作用：人們自然樂意進去休閑消費、休閑購物。 所以，本項目決不是一個單純的購物場所，而應成為一個集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的多功能場所，故將“休閑消費、休閑購物”作為 本方案的經(jīng)營思路，并賦予濃厚的本土特色，鮮明的時代潮流。 經(jīng)營策略 項目的購買成交價約為 8000 萬元，如何在較短的時間里回收大部分資金，化解經(jīng)營風險與經(jīng)營策略有很大關系。 在前面的分析論證中，我們對項目的經(jīng)營方面進行了闡述，在此談談經(jīng)營策略問題。就是一個項目在持續(xù)經(jīng)營中的一個保值、增值的問題，其經(jīng)營策略的核心：“投資與回報的關系”。 作為項目的買家，是一種長期的投資行為。作為 項目的開發(fā)商，想在短期內(nèi)求得資金的快速回籠，以求得項目利潤最大化。但是是否將近 8000 平方的商灶面積作為固定投資投入并租用，還是全部售出以求短期快速回報，在投資的短期和長期利益之間需要作出平衡，在租售之間作出平衡，敝公司建議：根據(jù)該項目的樓層頒布和經(jīng)營的不同，應采取 “占有主要的，抓住有用的，放棄次要的”原則，以合作經(jīng)營，出售經(jīng)營，出租經(jīng)營相結合的策略，用出售的資金和出租的租金回報投資實現(xiàn)投入與收益的平衡。 具體建議如下： （ 1） 負一層經(jīng)營定位：由于負一層剛好是臨街商鋪，且 與主題商場分離開了，并受停車場的影響和干擾較大，所以建議作為門面房全部出售，但又因為是住宅的入口，所以在經(jīng)營范圍上要得以限制，避免多噪音、多污染、檔次較低的項目經(jīng)營，主要以服裝及床上用品為主。 （ 2）一層經(jīng)營定位：一層的經(jīng)營主要起到一個帶旺該項目為主要經(jīng)營思想，所以一層主要以合作經(jīng)營和出租經(jīng)營為主。 （ 3）二層經(jīng)營定位：二層的經(jīng)營主要為了收回投資，所以得以出售為主，并且在考慮的檔次的同時，還得考慮經(jīng)營的范圍，所以定位為了經(jīng)營世界精品，劃分不同的街區(qū)，匯聚各國各具特色的商品，重點的是精品服飾 。 （ 4）三層經(jīng)營定位：三層的經(jīng)營主要是起到一種附加性、互補性、填充市場空白性的經(jīng)營思想，主要是以租售為主，合作經(jīng)營為輔。 3 平面劃分方案及裝修建議 惠州地區(qū)的商場經(jīng)營經(jīng)過了十多年的發(fā)展，目前競爭格局已定，各商場之間由于所經(jīng)營的商品差異不大，競爭非常激烈。因此，陽光假日商城的商業(yè)經(jīng)營要走一條具有特色的經(jīng)營思想，確定自己的位置經(jīng)營定位上更加明確，我們建議應集中上些品牌店，如西餐廳、咖啡廳、麥當勞，作為一個休閑飲食區(qū)，兒童服裝、兒童玩具、兒童娛樂場所作為一個兒 童天地區(qū)、營造循環(huán)消費等為特色經(jīng)營，以其品牌的號召力，形成一個休閑、購物于一體的現(xiàn)代都市商城。 平面劃分建議 負一層 由于是住戶的主入口受干擾影響較大，主要經(jīng)營士多店， 小型超市、日常用品、理發(fā)屋等，分別各占：士多店 150 平方（二間）、小型超市 250 平方、理發(fā)屋 100 平方、小型裝飾材料店 200 平方、 CD、 VCD 唱片專賣店 200 平方米。 一層 —— 麥當勞、名典咖啡、銀行、兒童購物天地、時尚天地 一層主要經(jīng)營的是兒童用品，因為本項目緊靠濱江公園，而該公園也是惠州市首個兒童游玩的天地，而兒童對麥當勞又情有獨鐘，當兒童到達了麥當勞，附近就應有兒童用品以滿足兒童的需要，由于兒童是由其母親或外婆帶來的，因此，婦女用品也是第一層很好的一個突破口，以形成一條鏈狀的消費群體，因此初步建議： 麥 當 勞 300～ 400 平方米 咖 啡 店 300～ 400 平方米 銀 行 100 平方米左右 兒童天地 1～ 4 歲 150 平方米 4～ 8 歲 200 平方米 8～ 12 歲 200 平方米 時尚天地 500～ 600 平方米 （化妝品、婦女用品、手飾） 除了麥當勞、咖啡廳、銀行用墻間隔外，其余的都用開敞式的建材隔斷，使整層商鋪寬敞明亮，照明、采光、通風良好。并且行人通道要寬敞、流暢、整個場內(nèi)應設置一些方便消費者的小設施，如無人售貨機、電子查詢機、休息椅、兒童游樂機等。（如附圖 1 1 1 1 1 1 18） 二層 —— 千色廣場（巴黎街、羅馬街、香港街、臺北街、紐約街、悉尼街等） 該層主要是融入世界各地文化，將世界各地具有特色的城市 文化融進來以形成一個世界精品購物城，提高項目檔次和知名 度，以突出陽光假日商城的特色和與從不同的時尚領域。該購物 環(huán)境應為寬敞、明亮、通風良好，避免壓抑、灰暗的感覺，有舒 適的空間感。 各條街的面積按設計定位。（如附圖 2 22） 三層 —— 主在經(jīng)營西餐、電子游藝城、桌球城、棋牌室、游樂城、迷宮等 該層主要是以娛樂活動為主，不同功能區(qū)間完全分隔，環(huán) 境根據(jù)不同空間的經(jīng)營項目裝修，突出消費主題，強調(diào)娛樂氛 圍，色彩活潑，主題鮮明，如電子游藝城，以動感刺激不目標， 設計合適新一朝的娛樂空間，主要吸引年青人的消費，桌球城、 棋牌室，體現(xiàn)一種休閑、舒適的活動空間，突出現(xiàn)代都市人的 生活情調(diào)，西餐廳是體現(xiàn)現(xiàn)代都市人 的一種休閑自在、無憂無 慮的生活空間。 裝修標準及建議 外立面 —— 眼球效應 顧客去商場購買東西，在進入商場之前，第一眼看到的，首先是商場的“門面”，這個門面的設計將起到一種對顧客“請君入內(nèi)”的效果。因此，應結合建筑應有的結構特色和經(jīng)營特色，利用型、色、光等造型手段，達到宣傳效果，所以在材料的運用應講究搭配和突出某一方面的機理效果，如外墻鉆扣板和反射玻璃以及大片落地玻璃體現(xiàn)了現(xiàn)