【正文】 圖 1 1 1 1 1 1 18） 二層 —— 千色廣場(chǎng)（巴黎街、羅馬街、香港街、臺(tái)北街、紐約街、悉尼街等） 該層主要是融入世界各地文化，將世界各地具有特色的城市 文化融進(jìn)來(lái)以形成一個(gè)世界精品購(gòu)物城，提高項(xiàng)目檔次和知名 度，以突出陽(yáng)光假日商城的特色和與從不同的時(shí)尚領(lǐng)域。使其更顯出溫馨、典雅的休閑空間。密切配合平面設(shè)計(jì)的功能分區(qū)，充分發(fā)揮天花對(duì)空間的界定作用，合理劃分出各個(gè)銷售區(qū)的空間層次和引導(dǎo)顧客流向方式。（如附圖 2 22） 墻面造型 用鋼架、櫳骨、各種規(guī)格的 進(jìn)口裝飾夾板作成型骨架，再根據(jù)商品的性質(zhì)用膠板，進(jìn)口裝飾夾板（楓木、櫸木、白栓、橡木，各種影木）或墻毯、網(wǎng)架、利用鈦金、不銹鋼、下班等輔助點(diǎn)綴，配合燈光等設(shè)計(jì)（或內(nèi)墻惻白色乳膠漆、商鋪間隔以泰板板）。 但是，如果將項(xiàng)目包裝好，住宅部全部包裝好，這時(shí)候 已初步形成了環(huán)境，然后再推項(xiàng)目，要比預(yù)期的目標(biāo)會(huì)更順 利地實(shí)現(xiàn)。這樣也同時(shí)節(jié)約了推廣成本。 通過(guò) CIS系統(tǒng)的延續(xù) ,營(yíng)造鮮明的主題 通過(guò)已有的項(xiàng)目定位，以豪宅 的定位，營(yíng)造一個(gè)鮮明的 購(gòu)物廣場(chǎng)主題，鎖定其目標(biāo)內(nèi)戶。 （ 2）在對(duì)商城與豪宅的定位要做到家喻戶曉，并且在宣傳中保持策略的一致性。首先占領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大社會(huì)影響，提高企業(yè)和物業(yè)的影響力，滾動(dòng)發(fā)展達(dá)到經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，或采取按揭或其他更靈活的付款方式，并以相當(dāng)優(yōu)惠的價(jià)格吸納主力店進(jìn) 駐。 招商方式 加盟店 加盟店是由經(jīng)營(yíng)者向品牌商戶繳納一定數(shù)額的加盟費(fèi)（額度按各品牌而定），經(jīng)營(yíng)者即可獲得該品牌的使用權(quán)，貨源由品牌商戶以較高的價(jià)格折扣提供。 保底分成 發(fā)展商制定一個(gè)合理的分成比例，確定最低的營(yíng)業(yè)額度作為保底線，營(yíng)業(yè)額高于保底線按制定的比例分 成，低于確定的營(yíng)業(yè)額度不作分成的一種方法，將商鋪?zhàn)饨o商戶使用。此辦法發(fā)展商雖無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)使商場(chǎng)缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的形象。 3 成返租的租金發(fā)展商可從客上獲得，通過(guò)返租獲得計(jì)劃相信能有效加速商鋪銷售。 工作重點(diǎn) 安排 完成時(shí)間 尋找品牌目標(biāo)客戶 選擇品牌店客戶、聯(lián)系客戶、以傳真、直郵形式介紹項(xiàng)目并洽談（廠商區(qū)域經(jīng)銷商目標(biāo)客戶 從 12月 27日起 樹立項(xiàng)目品牌，全面發(fā)掘潛在客戶 以電視、電臺(tái)、報(bào)紙廣告全面宣傳 從 12月 27日起 對(duì)品牌店客戶跟進(jìn)工作，對(duì)零散客戶的跟進(jìn) 12月 28日完成 懸掛主力店進(jìn)場(chǎng)裝修等字樣條幅 12月 26日前完成 （ 3）第三階段：元月 1 日～ 2 日打響經(jīng)營(yíng)品牌，促進(jìn)租售工作全面完成。 增強(qiáng)吸引力的途徑與方法 （ 1） 數(shù)量限帛：發(fā)展商推出 38 套商鋪，限額優(yōu)惠發(fā)售，先到先得。 展會(huì)過(guò)程設(shè)計(jì) 通過(guò)廣告吸引目標(biāo)客戶 ,激發(fā)買家投資興趣 (1) 優(yōu)越環(huán)境 (2) 商場(chǎng)前景 (3) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) (4) 廣告中只標(biāo)明最低價(jià)（返租以及投資回報(bào)率等均按最低售價(jià)計(jì)算） (5) 首期限量推出 38個(gè)商鋪，限額優(yōu)惠發(fā)售 (6) 現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng) 填寫認(rèn)購(gòu)書 （ 1） 現(xiàn)場(chǎng)接待、介紹、看鋪，提供樓書資料等。 （ 1） 惠州市區(qū) 媒體選擇：香港電視臺(tái)、翡翠電視臺(tái) 投放時(shí)間： 12 月 20 日～ 20xx 年元月 15日 規(guī) 格： 15～ 25 秒 （ 2） 惠州周邊地區(qū) 媒體選擇：該區(qū)有線電視臺(tái)插播 投放時(shí)間： 12 月 20 日～ 20xx 年元月 15日 規(guī) 格： 15～ 25 秒 夾報(bào) （ 1）訴求重點(diǎn)：精美圖片，價(jià)格，返租計(jì)劃：商場(chǎng)前景、認(rèn)購(gòu)程序、主力店進(jìn)駐、休閑購(gòu)物、休閑消費(fèi)理念、見(jiàn)面有禮 、現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng) （ 2）投放時(shí)間： 20xx 年 12 月 20 日～元月 30日 廣告策略 （ 1）采用密集投放的方式，在短時(shí)間內(nèi)形成群休效應(yīng)。 （ 5） 如果繳納了 2 萬(wàn)元訂金，則展銷會(huì)當(dāng)天具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這樣可以將那些希望購(gòu)買較低價(jià)格鋪位的買宜 直處于等待狀態(tài)，以保持現(xiàn)場(chǎng)的人氣。 租售策 略設(shè)定 突出地理位置等優(yōu)越環(huán)境 （ 1） 濱江公園休閑購(gòu)物場(chǎng)所 （ 2） 經(jīng)商、投資的風(fēng)水寶地 商場(chǎng)特色 （ 1） 市場(chǎng)定位：惠州市第一家“休閑購(gòu)物商場(chǎng)” （ 2） 經(jīng)營(yíng)理念：深化“休閑消費(fèi)、循環(huán)消費(fèi)“的經(jīng)營(yíng)理念。 （ 2） 以自主經(jīng)營(yíng)為主的買家 （ 3） 在惠州中心區(qū)域已擁有或租有商鋪的業(yè)主。 遞減促銷方式 制定一準(zhǔn)確終止日期，及每日遞減售價(jià)的百分比金額，例如以 100 萬(wàn)的鋪位為計(jì)算，終止日期為 20xx 年 1 月 1 日，遞減金額為售價(jià)的 %，以成交當(dāng)日為 11月 1 日，即價(jià)格倒數(shù)天數(shù)為 61 日（ 61 100 萬(wàn) %＝ 305,000），成交日期越早價(jià)格越平，促使買家盡早決定購(gòu)買意向，加快成交速度。此種方法風(fēng)險(xiǎn)由發(fā)展與商戶共同承擔(dān)，使商惠州長(zhǎng)？ 家消除市場(chǎng)的顧慮。 建議對(duì)一般的品牌不宜采用上術(shù)方法，但針對(duì)一些知名度很高、在相關(guān)行業(yè)內(nèi)有極大影響力、對(duì)商場(chǎng)其他商戶有極大吸引的著名品牌（如麥當(dāng)勞）可以采用。 負(fù)一層 臨街商鋪，這一層基本上不愁賣的，可以全部賣給個(gè)體商戶或投資者，為了方便項(xiàng)目住戶，可將一樓的銀行鋪面設(shè)在負(fù)一層。 （ 5）通過(guò)各種活動(dòng)，引導(dǎo)人流，并使人們逐步克服“買下不買上”的心理慣性。 強(qiáng)化后期物業(yè)管理 一是讓經(jīng)營(yíng)者放心，二是讓住與商的真正結(jié)合，真正促進(jìn)，相互不受到影響和干擾，創(chuàng)造商業(yè)物業(yè)的同時(shí)，創(chuàng)造住宅物業(yè)。而會(huì)所是不可忽略的一個(gè)設(shè)計(jì)問(wèn)題。 5 項(xiàng)目操作及營(yíng)銷策略 對(duì)本項(xiàng)目操作的建議 鑒于本項(xiàng)目是商住樓具有特殊性，其住宅為豪宅，所以 在商場(chǎng)的定位與經(jīng)營(yíng)都得與此相匹配。因此，建議采用飛利浦光源，在色溫上有所改善，并且注意到廣州天河城的做法，每?jī)芍Ч夤芫陀幸恢俏ⅫS色的光源，以改善日光燈管光感偏冷的感覺(jué)。 （ 4）天花的設(shè)計(jì)除考慮本身具有的材料屬性、造型色彩特性之外，與燈具的設(shè)計(jì)和布置以及藝術(shù)效果關(guān)系最為密切。 同時(shí)，將項(xiàng)目周邊清理干凈，并種上植物，以達(dá)到一種舒適、美化的效果。 裝修標(biāo)準(zhǔn)及建議 外立面 —— 眼球效應(yīng) 顧客去商場(chǎng)購(gòu)買東西，在進(jìn)入商場(chǎng)之前，第一眼看到的，首先是商場(chǎng)的“門面”，這個(gè)門面的設(shè)計(jì)將起到一種對(duì)顧客“請(qǐng)君入內(nèi)”的效果。因此，陽(yáng)光假日商城的商業(yè)經(jīng)營(yíng)要走一條具有特色的經(jīng)營(yíng)思想，確定自己的位置經(jīng)營(yíng)定位上更加明確，我們建議應(yīng)集中上些品牌店，如西餐廳、咖啡廳、麥當(dāng)勞，作為一個(gè)休閑飲食區(qū)，兒童服裝、兒童玩具、兒童娛樂(lè)場(chǎng)所作為一個(gè)兒 童天地區(qū)、營(yíng)造循環(huán)消費(fèi)等為特色經(jīng)營(yíng)，以其品牌的號(hào)召力，形成一個(gè)休閑、購(gòu)物于一體的現(xiàn)代都市商城。 作為項(xiàng)目的買家，是一種長(zhǎng)期的投資行為。因此，根據(jù)建筑原有的功能、擴(kuò)大、延伸其經(jīng)營(yíng)范圍，使建筑與城市、商鋪與該項(xiàng)目的城市地位相吻合。設(shè)計(jì)的理念落后，部分鋪位的面積過(guò)大，空間設(shè)計(jì)不夠活躍。 項(xiàng)目的定位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的住宅定位抓住了惠州市市場(chǎng)的特點(diǎn) ,很好地利用現(xiàn)在惠州市高檔住宅的市場(chǎng)空白 ,為項(xiàng)目的商鋪定位打下了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。陽(yáng)光假日商城 1 項(xiàng)目的 SWOT 分析 1. 1 項(xiàng)目的地理位置及特點(diǎn) 項(xiàng)目的地理位置 該項(xiàng)目位于惠州市區(qū)中軸線上，北臨下浦濱江公園，南臨南壇社區(qū)，周邊的配套設(shè)施完善，是惠州市區(qū)的一個(gè)中心商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目的后花園濱江公園是集文化、娛樂(lè)、休閑、健身于一體大型主題公園，給其項(xiàng)目商場(chǎng)的自身定位埋下了伏筆。消費(fèi)者的消費(fèi)理念也將更加理性和超越。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 W 商城前廣場(chǎng)占地較少 商城是座落于濱江堤上，地面存在落差，因此 能作為商城門前廣場(chǎng)的用地就相對(duì)較少，不利于客人逗留，停車的位置也相對(duì)較少，不利天吸引商城的人流量。 由此我們根據(jù)該項(xiàng)目的區(qū)位環(huán)境，項(xiàng)目本身的狀況（惠州市第一府?。┙o予重新的定位，一種超前項(xiàng)目的定位，一個(gè)占盡大自然環(huán)境的 工程，一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的地方；我們將之定位不 “惠州首個(gè)休閑購(gòu)物于一體的商城”。 經(jīng)營(yíng)策略 項(xiàng)目的購(gòu)買成交價(jià)約為 8000 萬(wàn)元，如何在較短的時(shí)間里回收大部分資金，化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)策略有很大關(guān)系。 （ 3）二層經(jīng)營(yíng)定位：二層的經(jīng)營(yíng)主要為了收回投資，所以得以出售為主，并且在考慮的檔次的同時(shí)，還得考慮經(jīng)營(yíng)的范圍，所以定位為了經(jīng)營(yíng)世界精品，劃分不同的街區(qū)，匯聚各國(guó)各具特色的商品，重點(diǎn)的是精品服飾 。該購(gòu)物 環(huán)境應(yīng)為寬敞、明亮、通風(fēng)良好，避免壓抑、灰暗的感覺(jué)，有舒 適的空間感。 燈光照明：要做到點(diǎn)、線、面相結(jié)合，整體效果與局部效果結(jié)合，亮與暗結(jié)合，動(dòng)與靜結(jié)合。 （ 2）天花與地面不同的是它還有空間標(biāo)高的可變性，應(yīng)利用這一特性在合適的局部創(chuàng)造出各種富有造型變化空間組成要素。（如附圖 10） 柱身 表面以石材、裝飾材或輕質(zhì)防火墻板為主的，配合不銹鋼等進(jìn)行裝飾，有的全包，有的半包，有的利用原有裝飾進(jìn)行發(fā)行或加或減。 最有利的是該項(xiàng)目搶得了該地段的先機(jī)，