【正文】 （ 2）各種媒體的側(cè)重點不同，互相配合，全面滲透，盡可能擴大影響。 版面篇幅： 1/2豎版彩版 媒體選擇：惠州日報 投放時間： 12月 26 日 （ 3）訴求重點：項目形象傳播、展銷會、銷售熱線 版面篇幅： 1/2版，硬性廣告 媒體選擇：惠州日報 投放時間： 12 月 27 日 （ 4）訴求重點：陽光假日商城明天推出、優(yōu)惠促銷、售樓信息、展銷會 版面篇幅： 1/2版，硬性廣告 媒體選擇：惠州日報 投放時間： 12月 28 日 （ 5）訴求重點：陽光假日商城今天隆重推出、售樓熱線、優(yōu)惠 促銷 版面篇幅： 1/2版，硬性廣告 媒體選擇：惠州日報 投放時間： 12月 29 日 電臺廣告 （ 1） 訴求重點：陽光假日商城 —— 惠州第一個休閑購物商場、新年展銷會、最低價格、投資回報率、見面有禮 （ 2） 媒體選擇：惠州電臺 （ 3） 投放時間： 12 月 20 日～ 20xx 年元月 8 日 電視廣告 訴求重點：第一個休 閑購物商場、地理位置、商場環(huán)境、星級的購物環(huán)境：新年展銷會：最低價格、投資回報率、見面禮。 （ 6） 如果不繳納訂金，則按照展銷會當(dāng)天到場的先后優(yōu)先購買。 （ 4） 認(rèn)購書必須標(biāo)明選擇的鋪位。 （ 2） 詳細介紹新年展銷會的有關(guān)優(yōu)惠，引導(dǎo)客戶簽署認(rèn)購書。 （ 4） 預(yù)留 1～ 2 個價格較低的鋪位，在開始“叫賣”后推出，吸引買家踴躍競買，形成爭購的現(xiàn)場氣氛，造成立即購買的心理影響。 （ 3） 填寫認(rèn)購書者，均可參與“競買”，按照展銷會當(dāng)天到達現(xiàn)場的秩序決定最終購買者。 促進現(xiàn)場認(rèn)購的途徑與方法 （ 1） 現(xiàn)場銷售以“叫賣“的方式進行，主持人將按照設(shè)定的順序依次公布出售的鋪位 （ 2） 填寫認(rèn)購書并已事先繳納 2 萬元訂金者，具有優(yōu)先購買權(quán)，并可以將此優(yōu)先權(quán)保留至展銷會第一天中午 12 點 30 分。 （ 2） 時間限制：僅在 12 月 26 日至 20xx 年元月 1日期間，享受內(nèi)部優(yōu)惠。 （ 2） 現(xiàn)場抽獎：獎品豐富，循環(huán)抽獎等。 投資轉(zhuǎn)業(yè)的理性分析 （ 1） 推銷前內(nèi)部認(rèn)購價（突出最低售價）：新年驚喜價。 （ 6） 目標(biāo)：在春節(jié)前銷售或招租 60%（除主力店鋪）。 工作重點 安排 完成時間 新的目標(biāo)客戶的發(fā)掘， 零散客戶的跟進 主力店的裝修 從元月 15日起 品牌店的進場、裝修 從元月 25日起 吸引潛在客戶進場 從元月 25日起 經(jīng)營品牌的提升 新聞繕稿的形式宣傳 從元月 1日起 8 “陽光假日商場”新年展銷會策劃方案 展銷會基本框架 （ 1） 時間： 20xx年 12月 26 日～ 20xx 年 1 月 1 日 （ 2） 地點：陽光名邸售樓部 （ 3） 展銷會名稱：陽光假日商場新年展銷會 （ 4） 目標(biāo)對象：惠州市及周邊各鎮(zhèn)投資置業(yè)者及經(jīng)銷商家。 工作重點 安排 完 成時間 尋找主力店目標(biāo)客戶 主力店的選擇、聯(lián)系、合作的洽談 12月 19日前完成 VI 系統(tǒng)及廣告設(shè)計 宣傳單張（夾報）、報紙稿的平面設(shè)計、 VI系統(tǒng)的設(shè)計 12月 15日前完成 戶外廣告、電視廣告 戶外廣告電視廣告設(shè)計 12月 18日前完成 現(xiàn)場包裝 由中城置地、開發(fā)商、廣告公司共同完成 12月 19日前完成 所有平面資料制作 由開發(fā)展在當(dāng)?shù)赝瓿? 12月 20日前完成 （ 2）第二階段： 12月 20日～ 31日全面出擊（面）品牌店、主力店的引進。 （ 4） 項目及周邊住戶，可經(jīng)營、可投資。綜合以上分析及項目實際情況，現(xiàn)主要面向銷售對象： （ 1）經(jīng)濟條件相對寬裕，收入較高，并且希望將手頭資金用作投資保值的買家。 上述促銷策略若能有幸通過貴司同意定必提交進一步詳細操作方案，促銷策略若能通過，建議分期進行促銷。 例：二層商鋪，以 10 ㎡的商鋪計算 售 價 面 積 3年 3成返租金額 發(fā)展商每月返還業(yè)主金額 60 萬元 10 平方米 18 萬元 5000 元 估計租價 面 積 進 場 費 租客每月付給發(fā)展商金額 500/平方米 10 平方米 2 萬元 5555 元 由上表可見，除去應(yīng)付返租回報后，發(fā)展商每月利潤 555 元 返租獲利計劃 由返租帶出的促租方案，為給買家足夠信心，建議通過知名保險公司名義承保， 3 成返租的金額出發(fā)展商撥款給保險公司，由保險公司名義將金額返還給客戶，此舉使返租更具透明度及可信性。 互利經(jīng)營概念 在原售價上提高 5%，從成交額里提取 5%的金額作宣傳基金，開業(yè)后定期投放廣告，如定期在報紙刊登商廈經(jīng)營的物品及籌辦的促銷活動，開定后成立業(yè)主委員會監(jiān)控基金投放情況。 促銷策略 鑒于現(xiàn)時獲得本項目的資料有限，現(xiàn)階段我司暫時制定以下促銷策略，待貴司我司進一步商討后，制定進一步促銷策略。 建議此辦法在面積較大的獨立鋪使用。 純租金 發(fā)展商直接將商鋪租給商戶使用，收取固定的租金，商戶自己經(jīng)營，自擔(dān)風(fēng)險。發(fā)展商亦 可根據(jù)商戶的品牌，及在當(dāng)?shù)氐氖軞g迎程度和營業(yè)者的信心，利用此辦法，與商家共同分享利潤，爭取商戶進駐本商場。 合作分成 合作分成即從營業(yè)額中提取一部分作為商場的回報（提取額度根據(jù)各行業(yè)而定），發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場風(fēng)險，共同分享利潤。 此方法能減輕商戶在租金上的壓力，但如果商戶對當(dāng)?shù)厥袌隽私獠簧睿瑢㈦y以吸引其進駐。所以經(jīng)營者的利潤較少，但承擔(dān)的風(fēng)險也小，建議對商品生產(chǎn)的商家使用以上辦法，避免經(jīng)多重環(huán)節(jié)增加商品成本，以提高商品的競爭力。 商品代銷 由經(jīng)營者設(shè)立專柜，商戶按一定的價格提供貨源（價格根據(jù) 貨品而定），經(jīng)營者將其商品價格上浮，再放到專柜內(nèi)出售，貨品售后與商戶結(jié)算，上浮部分利潤由經(jīng)營者獲得。因此，采用此方法，所帶來的資金壓力較大，應(yīng)該慎重考慮該品牌是否適應(yīng)市場需求和能否對其他商戶帶來吸引，能否給商場帶來豐厚的回的。經(jīng)營者將貨品買斷，經(jīng)營風(fēng)險由經(jīng)營者負(fù)擔(dān)。 三層 從休閑、娛樂定位上比較靈活，并且可以結(jié)合會所的部分功能自主經(jīng)營，也可以出租經(jīng)營。 一、二層 是本項目招商的重點，也是主力店、名牌店引進的重點，其中主力店比如麥當(dāng)勞（或肯德基）、咖啡廳，采取直接聯(lián)系。 這既是整個項目爭取最大投資回報的重點和難點，下面根據(jù)各 層商場細化了的功能定位，針對性的提出相應(yīng)的招商建議。做旺市場，持續(xù)經(jīng)營是首要目的，也是物定升值的必要保障。 （ 8）價格策略 低調(diào)入市，先聲奪人。 （ 6）抓住主要客戶群，隨時寄送有關(guān)項目資料。營造休閑購物氛圍，在管理經(jīng)營方式上做到“人無我有，人有我精”。 （ 3）重點突出項目區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境配套優(yōu)勢。 本項目暫命名為：陽光假日商城 營銷策略 本項目無非是自主招商經(jīng)營、出售部分產(chǎn)權(quán)或出租經(jīng)營，在營銷方面從以下幾點考慮： （ 1）大力宣傳項目的品牌形 象，并逐漸向休閑購物、休閑消費外延，豐富其商業(yè)文化和休閑購物文化內(nèi)涵。 突現(xiàn)項目特色 項目的競爭對手較多，而且項目周邊閑置類似商業(yè)物業(yè)較多，這對于項目而言，并不是價格的問題，關(guān)鍵是個持續(xù)經(jīng)營問題，所以項目的推廣過程中，除了項目的特點、賣點，趁熱的反復(fù)推介，給公眾留下深刻的印象，同時還要為經(jīng)營者作推介， 使得大眾消費者認(rèn)知、認(rèn)同該商場及商場所經(jīng)營的商業(yè)。要擁有市場就得擁有領(lǐng)導(dǎo)市場的品牌，這是在未來持續(xù)經(jīng)營過程中的必不可少的一部分，也是未來物定保值、 升值的必備要素。集中“轟炸”，對物業(yè)進行先包裝，突出顯赫之處，讓各界人士認(rèn)識并感知到在這里投資、轉(zhuǎn)業(yè)、購物是一種享受，一種榮耀和自豪，證明是明智之舉，是經(jīng)濟實力，社會高尚文化的象征。 先造環(huán)境再銷售 通過商場的外部包裝和外墻的裝修，加強項目的整體氛 圍，搶奪客戶的眼球，以達到宣傳和推廣的作用。會所