【正文】 營(yíng)，在營(yíng)銷方面從以下幾點(diǎn)考慮： （ 1）大力宣傳項(xiàng)目的品牌形 象，并逐漸向休閑購(gòu)物、休閑消費(fèi)外延，豐富其商業(yè)文化和休閑購(gòu)物文化內(nèi)涵。 （ 8）價(jià)格策略 低調(diào)入市，先聲奪人。 三層 從休閑、娛樂定位上比較靈活，并且可以結(jié)合會(huì)所的部分功能自主經(jīng)營(yíng)，也可以出租經(jīng)營(yíng)。所以經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)較少，但承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也小，建議對(duì)商品生產(chǎn)的商家使用以上辦法，避免經(jīng)多重環(huán)節(jié)增加商品成本，以提高商品的競(jìng)爭(zhēng)力。 純租金 發(fā)展商直接將商鋪?zhàn)饨o商戶使用，收取固定的租金，商戶自己經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 例：二層商鋪，以 10 ㎡的商鋪計(jì)算 售 價(jià) 面 積 3年 3成返租金額 發(fā)展商每月返還業(yè)主金額 60 萬元 10 平方米 18 萬元 5000 元 估計(jì)租價(jià) 面 積 進(jìn) 場(chǎng) 費(fèi) 租客每月付給發(fā)展商金額 500/平方米 10 平方米 2 萬元 5555 元 由上表可見，除去應(yīng)付返租回報(bào)后，發(fā)展商每月利潤(rùn) 555 元 返租獲利計(jì)劃 由返租帶出的促租方案，為給買家足夠信心，建議通過知名保險(xiǎn)公司名義承保， 3 成返租的金額出發(fā)展商撥款給保險(xiǎn)公司，由保險(xiǎn)公司名義將金額返還給客戶，此舉使返租更具透明度及可信性。 工作重點(diǎn) 安排 完 成時(shí)間 尋找主力店目標(biāo)客戶 主力店的選擇、聯(lián)系、合作的洽談 12月 19日前完成 VI 系統(tǒng)及廣告設(shè)計(jì) 宣傳單張（夾報(bào)）、報(bào)紙稿的平面設(shè)計(jì)、 VI系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 12月 15日前完成 戶外廣告、電視廣告 戶外廣告電視廣告設(shè)計(jì) 12月 18日前完成 現(xiàn)場(chǎng)包裝 由中城置地、開發(fā)商、廣告公司共同完成 12月 19日前完成 所有平面資料制作 由開發(fā)展在當(dāng)?shù)赝瓿? 12月 20日前完成 （ 2）第二階段： 12月 20日～ 31日全面出擊（面）品牌店、主力店的引進(jìn)。 （ 2） 現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)：獎(jiǎng)品豐富，循環(huán)抽獎(jiǎng)等。 （ 4） 預(yù)留 1～ 2 個(gè)價(jià)格較低的鋪位，在開始“叫賣”后推出，吸引買家踴躍競(jìng)買，形成爭(zhēng)購(gòu)的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，造成立即購(gòu)買的心理影響。 版面篇幅： 1/2豎版彩版 媒體選擇：惠州日?qǐng)?bào) 投放時(shí)間： 12月 26 日 （ 3）訴求重點(diǎn)：項(xiàng)目形象傳播、展銷會(huì)、銷售熱線 版面篇幅： 1/2版，硬性廣告 媒體選擇：惠州日?qǐng)?bào) 投放時(shí)間： 12 月 27 日 （ 4）訴求重點(diǎn)：陽光假日商城明天推出、優(yōu)惠促銷、售樓信息、展銷會(huì) 版面篇幅： 1/2版，硬性廣告 媒體選擇：惠州日?qǐng)?bào) 投放時(shí)間： 12月 28 日 （ 5）訴求重點(diǎn)：陽光假日商城今天隆重推出、售樓熱線、優(yōu)惠 促銷 版面篇幅： 1/2版，硬性廣告 媒體選擇：惠州日?qǐng)?bào) 投放時(shí)間： 12月 29 日 電臺(tái)廣告 （ 1） 訴求重點(diǎn)：陽光假日商城 —— 惠州第一個(gè)休閑購(gòu)物商場(chǎng)、新年展銷會(huì)、最低價(jià)格、投資回報(bào)率、見面有禮 （ 2） 媒體選擇：惠州電臺(tái) （ 3） 投放時(shí)間： 12 月 20 日～ 20xx 年元月 8 日 電視廣告 訴求重點(diǎn)：第一個(gè)休 閑購(gòu)物商場(chǎng)、地理位置、商場(chǎng)環(huán)境、星級(jí)的購(gòu)物環(huán)境：新年展銷會(huì)：最低價(jià)格、投資回報(bào)率、見面禮。 （ 6） 如果不繳納訂金，則按照展銷會(huì)當(dāng)天到場(chǎng)的先后優(yōu)先購(gòu)買。 （ 3） 填寫認(rèn)購(gòu)書者，均可參與“競(jìng)買”，按照展銷會(huì)當(dāng)天到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的秩序決定最終購(gòu)買者。 投資轉(zhuǎn)業(yè)的理性分析 （ 1） 推銷前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)（突出最低售價(jià)）：新年驚喜價(jià)。 （ 4） 項(xiàng)目及周邊住戶，可經(jīng)營(yíng)、可投資。 互利經(jīng)營(yíng)概念 在原售價(jià)上提高 5%，從成交額里提取 5%的金額作宣傳基金，開業(yè)后定期投放廣告，如定期在報(bào)紙刊登商廈經(jīng)營(yíng)的物品及籌辦的促銷活動(dòng)，開定后成立業(yè)主委員會(huì)監(jiān)控基金投放情況。發(fā)展商亦 可根據(jù)商戶的品牌，及在當(dāng)?shù)氐氖軞g迎程度和營(yíng)業(yè)者的信心，利用此辦法，與商家共同分享利潤(rùn)，爭(zhēng)取商戶進(jìn)駐本商場(chǎng)。 商品代銷 由經(jīng)營(yíng)者設(shè)立專柜，商戶按一定的價(jià)格提供貨源（價(jià)格根據(jù) 貨品而定），經(jīng)營(yíng)者將其商品價(jià)格上浮，再放到專柜內(nèi)出售，貨品售后與商戶結(jié)算，上浮部分利潤(rùn)由經(jīng)營(yíng)者獲得。 一、二層 是本項(xiàng)目招商的重點(diǎn)，也是主力店、名牌店引進(jìn)的重點(diǎn)，其中主力店比如麥當(dāng)勞（或肯德基）、咖啡廳，采取直接聯(lián)系。 （ 6）抓住主要客戶群，隨時(shí)寄送有關(guān)項(xiàng)目資料。 突現(xiàn)項(xiàng)目特色 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，而且項(xiàng)目周邊閑置類似商業(yè)物業(yè)較多，這對(duì)于項(xiàng)目而言，并不是價(jià)格的問題，關(guān)鍵是個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)問題，所以項(xiàng)目的推廣過程中，除了項(xiàng)目的特點(diǎn)、賣點(diǎn)，趁熱的反復(fù)推介，給公眾留下深刻的印象，同時(shí)還要為經(jīng)營(yíng)者作推介， 使得大眾消費(fèi)者認(rèn)知、認(rèn)同該商場(chǎng)及商場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的商業(yè)。會(huì)所是現(xiàn)代人居住身份特征，也是現(xiàn)代人所追求和向往的天地。并且其住宅在前期推廣過程中，已經(jīng)形成了一定的影響。 推薦照度 值 場(chǎng) 所 照度（ LX） 千色廣場(chǎng)（超市）的營(yíng)業(yè)廳 500～ 700 門廳、廣播室、美工室、試衣間 75～ 150 值班室、換班室、一般工作室 30～ 75 商品庫(kù)、樓梯部、走道、衛(wèi)生間 20～ 50 色彩 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)在色彩和材料的運(yùn)用上一律以淡雅為主，首 層以樣本及淡雅色膠為主， 2～ 3 層以楓木和淡色的膠板為主，所有色調(diào)均以淺米色系為主，局部造型用壓紋鋁板、外墻塑鋁板、不銹鋼、啡色玻璃（雅色）玻璃， 1～ 3 層的天花用白色或浮白色調(diào)。兩者應(yīng)融合一起統(tǒng)一考慮。再加一些小品的點(diǎn)綴，更能渲染現(xiàn)場(chǎng)的氣氛。因此，應(yīng)結(jié)合建筑應(yīng)有的結(jié)構(gòu)特色和經(jīng)營(yíng)特色，利用型、色、光等造型手段，達(dá)到宣傳效果，所以在材料的運(yùn)用應(yīng)講究搭配和突出某一方面的機(jī)理效果，如外墻鉆扣板和反射玻璃以及大片落地玻璃體現(xiàn)了現(xiàn)代材料的搭配；木材的機(jī)理紋與石材的不同搭配，可以體現(xiàn)出古典的、豪華的搭配，不銹鋼和彩 色可以表現(xiàn)金屬光澤等。 平面劃分建議 負(fù)一層 由于是住戶的主入口受干擾影響較大，主要經(jīng)營(yíng)士多店， 小型超市、日常用品、理發(fā)屋等，分別各占：士多店 150 平方（二間）、小型超市 250 平方、理發(fā)屋 100 平方、小型裝飾材料店 200 平方、 CD、 VCD 唱片專賣店 200 平方米。作為 項(xiàng)目的開發(fā)商，想在短期內(nèi)求得資金的快速回籠，以求得項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。 作為惠州的頂級(jí)豪宅，陽光假日商城應(yīng)根據(jù)自身的地理位置，周邊配套，結(jié)合惠州商業(yè) 環(huán)境，經(jīng)營(yíng)的主題應(yīng)以休閑，購(gòu)物為主，我們建議：該項(xiàng)目在作商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，一方面遵循其普通的規(guī)律，另一方面要跳出框框，將其投資目光放在一個(gè)城市的消費(fèi)群體內(nèi)，用投資的目光去爭(zhēng)取最大的利潤(rùn)空間；因此，經(jīng)營(yíng)的主題是：一是服務(wù)于散步、游玩觀光客，所提供的服務(wù)是滿足客人在該地區(qū)逗留 1～ 2 個(gè)小時(shí)的休閑、娛樂、購(gòu)物、飲食的基本要求，二是為惠州提供休閑、購(gòu)物的最佳場(chǎng)所，填補(bǔ)惠州這一市場(chǎng)的空白，所提供的服務(wù)是既可以坐下來享受一下生活，又可以目睹一下濱舉公園的容貌，還可以購(gòu)物滿足現(xiàn)代人居住休閑，購(gòu)物的基本要求；三是為住戶提供方便，所 提供的是足不出戶可以購(gòu)到所需的生活用品。整個(gè)設(shè)計(jì)規(guī)劃像是一個(gè)先 完成后再考慮功能定位和用途的項(xiàng)目。高檔住宅必定是上流人仕居住的地方，而上流人仕的生活方式將會(huì)慢慢地追求一個(gè)高品質(zhì)、高生活、高享受的居住空間。 特點(diǎn)及介紹 陽光假日商城是由會(huì)所、空中花園、商鋪和周邊的主題公園組成的獨(dú)具特色的休閑購(gòu)物場(chǎng)所整個(gè)商城的面積約 9000 平方米，空中會(huì)所 3000 平方米，北臨西支江和濱江公園，得天獨(dú)厚的地 理環(huán)境，更加鮮明地凸出項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和項(xiàng)目的經(jīng)主題思路。傳統(tǒng)的生活方式、生活質(zhì)量也將會(huì)得到一個(gè)質(zhì)的飛躍。 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處南坑北路與濱江公園的交匯處，相對(duì)于同一地段的其它幾個(gè)項(xiàng)目有著明顯的優(yōu)勢(shì)，再加上現(xiàn)階段周邊還有一個(gè)較魘商場(chǎng)（超市），因此，該項(xiàng)目的推出占盡了天時(shí)、地利。如我們有效地引導(dǎo)人流，將享受天時(shí)、地利、人和，增值潛力不可估量，將帶來整個(gè)濱江路的繁榮。 所以，本項(xiàng)目決不是一個(gè)單純的購(gòu)物場(chǎng)所，而應(yīng)成為一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲于一體的多功能場(chǎng)所，故將“休閑消費(fèi)、休閑購(gòu)物”作為 本方案的經(jīng)營(yíng)思路，并賦予濃厚的本土特色，鮮明的時(shí)代潮流。 （ 2）一層經(jīng)營(yíng)定位：一層的經(jīng)營(yíng)主要起到一個(gè)帶旺該項(xiàng)目為主要經(jīng)營(yíng)思想，所以一層主要以合作經(jīng)營(yíng)和出租經(jīng)營(yíng)為主。（如附