【正文】 目標(biāo)明確，思 想超前，將其建成惠州最大的休閑購物城，填補(bǔ)了惠州市場 這一空白點(diǎn)。 （ 2）可借助會(huì)所的功能不定期吸引顧客和買家，以會(huì)所營銷策略來帶動(dòng)人群，以達(dá)成商場和住宅的銷售。集中“轟炸”，對(duì)物業(yè)進(jìn)行先包裝，突出顯赫之處，讓各界人士認(rèn)識(shí)并感知到在這里投資、轉(zhuǎn)業(yè)、購物是一種享受，一種榮耀和自豪，證明是明智之舉，是經(jīng)濟(jì)實(shí)力，社會(huì)高尚文化的象征。 （ 3）重點(diǎn)突出項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境配套優(yōu)勢(shì)。做旺市場，持續(xù)經(jīng)營是首要目的，也是物定升值的必要保障。經(jīng)營者將貨品買斷，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)由經(jīng)營者負(fù)擔(dān)。 此方法能減輕商戶在租金上的壓力，但如果商戶對(duì)當(dāng)?shù)厥袌隽私獠簧?，將難以吸引其進(jìn)駐。 建議此辦法在面積較大的獨(dú)立鋪使用。 上述促銷策略若能有幸通過貴司同意定必提交進(jìn)一步詳細(xì)操作方案，促銷策略若能通過，建議分期進(jìn)行促銷。 工作重點(diǎn) 安排 完成時(shí)間 新的目標(biāo)客戶的發(fā)掘， 零散客戶的跟進(jìn) 主力店的裝修 從元月 15日起 品牌店的進(jìn)場、裝修 從元月 25日起 吸引潛在客戶進(jìn)場 從元月 25日起 經(jīng)營品牌的提升 新聞繕稿的形式宣傳 從元月 1日起 8 “陽光假日商場”新年展銷會(huì)策劃方案 展銷會(huì)基本框架 （ 1） 時(shí)間： 20xx年 12月 26 日～ 20xx 年 1 月 1 日 （ 2） 地點(diǎn)：陽光名邸售樓部 （ 3） 展銷會(huì)名稱：陽光假日商場新年展銷會(huì) （ 4） 目標(biāo)對(duì)象：惠州市及周邊各鎮(zhèn)投資置業(yè)者及經(jīng)銷商家。 （ 2） 時(shí)間限制：僅在 12 月 26 日至 20xx 年元月 1日期間，享受內(nèi)部優(yōu)惠。 （ 2） 詳細(xì)介紹新年展銷會(huì)的有關(guān)優(yōu)惠，引導(dǎo)客戶簽署認(rèn)購書。 （ 2）各種媒體的側(cè)重點(diǎn)不同，互相配合，全面滲透，盡可能擴(kuò)大影響。 （ 4） 認(rèn)購書必須標(biāo)明選擇的鋪位。 促進(jìn)現(xiàn)場認(rèn)購的途徑與方法 （ 1） 現(xiàn)場銷售以“叫賣“的方式進(jìn)行，主持人將按照設(shè)定的順序依次公布出售的鋪位 （ 2） 填寫認(rèn)購書并已事先繳納 2 萬元訂金者，具有優(yōu)先購買權(quán)，并可以將此優(yōu)先權(quán)保留至展銷會(huì)第一天中午 12 點(diǎn) 30 分。 （ 6） 目標(biāo)：在春節(jié)前銷售或招租 60%（除主力店鋪）。綜合以上分析及項(xiàng)目實(shí)際情況，現(xiàn)主要面向銷售對(duì)象： （ 1）經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)寬裕，收入較高，并且希望將手頭資金用作投資保值的買家。 促銷策略 鑒于現(xiàn)時(shí)獲得本項(xiàng)目的資料有限，現(xiàn)階段我司暫時(shí)制定以下促銷策略，待貴司我司進(jìn)一步商討后，制定進(jìn)一步促銷策略。 合作分成 合作分成即從營業(yè)額中提取一部分作為商場的回報(bào)（提取額度根據(jù)各行業(yè)而定），發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤。因此，采用此方法，所帶來的資金壓力較大，應(yīng)該慎重考慮該品牌是否適應(yīng)市場需求和能否對(duì)其他商戶帶來吸引，能否給商場帶來豐厚的回的。 這既是整個(gè)項(xiàng)目爭取最大投資回報(bào)的重點(diǎn)和難點(diǎn)，下面根據(jù)各 層商場細(xì)化了的功能定位，針對(duì)性的提出相應(yīng)的招商建議。營造休閑購物氛圍，在管理經(jīng)營方式上做到“人無我有，人有我精”。要擁有市場就得擁有領(lǐng)導(dǎo)市場的品牌，這是在未來持續(xù)經(jīng)營過程中的必不可少的一部分，也是未來物定保值、 升值的必備要素。取而代之，必是當(dāng)今完善的配套，超前的設(shè)計(jì)理念，智能化的住宅。因此，該項(xiàng)目的定位初步是可實(shí)現(xiàn) 的，但難度是有的。門廳入口處，扶梯起步處重點(diǎn)部分則用國產(chǎn)高檔石材料和部分進(jìn)口石材作拼花處理（或80 80 高級(jí)拋光面磚） 照明 商場照明設(shè)計(jì)是整個(gè)設(shè)計(jì)的重要組成部分，其亮度、色線等影響整個(gè)商鋪的格調(diào)，很多面貨商場、商鋪都采用一些普通日光燈或節(jié)能燈，這些燈光偏色太多，顯色性不好，發(fā)紫發(fā)污，使人感到不夠明快所致。局部可以富有變化，材質(zhì) 的選用也盡量在同層以一至兩種為主，在統(tǒng)一中求變化。（如附圖 3） 項(xiàng)目周邊的環(huán)境 正面前十米營造一些綠色小品，排放一些排椅，以加強(qiáng)環(huán)境的氣氛，加強(qiáng)項(xiàng)目的感染力。（如附圖 2 22） 三層 —— 主在經(jīng)營西餐、電子游藝城、桌球城、棋牌室、游樂城、迷宮等 該層主要是以娛樂活動(dòng)為主，不同功能區(qū)間完全分隔，環(huán) 境根據(jù)不同空間的經(jīng)營項(xiàng)目裝修，突出消費(fèi)主題，強(qiáng)調(diào)娛樂氛 圍，色彩活潑，主題鮮明，如電子游藝城，以動(dòng)感刺激不目標(biāo)， 設(shè)計(jì)合適新一朝的娛樂空間，主要吸引年青人的消費(fèi)，桌球城、 棋牌室，體現(xiàn)一種休閑、舒適的活動(dòng)空間，突出現(xiàn)代都市人的 生活情調(diào)，西餐廳是體現(xiàn)現(xiàn)代都市人 的一種休閑自在、無憂無 慮的生活空間。 3 平面劃分方案及裝修建議 惠州地區(qū)的商場經(jīng)營經(jīng)過了十多年的發(fā)展，目前競爭格局已定，各商場之間由于所經(jīng)營的商品差異不大，競爭非常激烈。就是一個(gè)項(xiàng)目在持續(xù)經(jīng)營中的一個(gè)保值、增值的問題，其經(jīng)營策略的核心：“投資與回報(bào)的關(guān)系”。因此，在經(jīng)營的用途上不能太雜，有別于一般的商場。 商場設(shè)計(jì)欠合理 產(chǎn)品的設(shè)計(jì)缺時(shí)尚性。 （ 3） 項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)推出時(shí)機(jī)良好，現(xiàn)階段匯景大廈以及項(xiàng)目西邊正在竣工的樓盤都對(duì)本非形成極大的影響，如不及早推出，等到這兩個(gè)項(xiàng)目都露出市場時(shí)勢(shì)，必對(duì)本項(xiàng)目造成極不利的影響，因此現(xiàn)階段推出市場將會(huì)占盡時(shí)間的先機(jī)。目 錄 1 項(xiàng)目的 SWOT 分析??????????????????????? 1 1. 1 項(xiàng)目的地下位置及特點(diǎn)??????????????????? 1 項(xiàng)目的地理位置??????????????????? 1 特點(diǎn)及介紹????????????????????? 1 1. 2 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析 S????????????????????? 1 項(xiàng)目的時(shí)間優(yōu)勢(shì)?????????????????? 1 項(xiàng)目的定位優(yōu)勢(shì)?????????????????? 2 價(jià)格的優(yōu)勢(shì)???????????????????? 3 區(qū)位優(yōu)勢(shì)??? ?????????????????? 3 1. 3 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 W?????????????????????? 3 商城前廣場占地較少????????????????? 3 商城周邊人流量相對(duì)較少??????????????? 3 商城設(shè)計(jì)欠合理??????????????????? 4 1. 4 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析 O????????????????????? 4 1. 5 項(xiàng)目威脅分析 T?????????????????????? 4 2 項(xiàng)目功能定位方案??????????????????????? 5 2. 1 項(xiàng)目功能定位方案????? ???????????????? 5 項(xiàng)目定位?????????????????????? 5 經(jīng)營主題?????????????????????? 5 3 經(jīng)營方案及策略???????????????????????? 6 3. 1 經(jīng)營思路及方針?????????????????????? 6 經(jīng)營策略????????????????????????? 7 4 平面劃分方案及裝修建議???????????????????? 9 平面劃分建議???????????????????? ?? 9 負(fù)一層?????????????????????? 9 一層??????????????????????? 10 二層??????????????????????? 11 三層??????????????????????? 12 裝修標(biāo)準(zhǔn)及建議????????????????????? 12 外立面 眼球效應(yīng)????????????????? 12 入口處理???????????? ????????? 13 項(xiàng)目周邊的環(huán)境?????????????????? 13 門廳??????????????????????? 13 天花??????????????????????? 13 墻面造型????????????????????? 14 柱身??????????????????????? 15 地面?????????????????? ????? 15 色彩?????????????????????? 16 5 項(xiàng)目定位可行性評(píng)估?????????????????????? 16 項(xiàng)目定位對(duì)濱江公園附近物業(yè)的影響????????????? 16 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的可能性與現(xiàn)實(shí)性????????????????? 17 6 項(xiàng)目操作及營銷策略????????????????????? 18 對(duì)本項(xiàng)目操作的建議??????????????????? 18 先造環(huán)境再銷 售?????????????????? 18 通過 CIS 系統(tǒng)的延續(xù) ,營造鮮明的主題????????? 19 塑造物業(yè)中品牌形象???????????????? 19 強(qiáng)化后期物業(yè)管理????????????????? 19 突現(xiàn)項(xiàng)目特色??????????????????? 19 項(xiàng)目命名????????????????????? 20 營銷策略??????????? ????????????? 20 招商思路???????????????????????? 21 負(fù)一層?????????????????????? 22 一、二層????????????????????? 22 三層??????????????????????? 22 招商方式?