【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樓市場(chǎng)再次進(jìn)入調(diào)整期。從上圖上看， 2021 年非典疫情逝去以后， CBD 寫字樓整體租金呈上趨勢(shì)，有趕超 2021 年的租金水平之勢(shì)。 近期C B D 甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格走勢(shì)130001800023000售價(jià) 16500 15000 186252021 年 2021 年 2021 年 CBD 寫字樓在 2021 年受非典影響，價(jià)格有所下降， 2021 年新開(kāi)盤數(shù)量較多，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，但新開(kāi)盤中一些高檔次寫字樓拉高了銷售均價(jià)，比如中環(huán)世貿(mào)中心、北京財(cái)富中心等高品質(zhì)樓盤提高了 CBD 區(qū)域的寫字樓銷售價(jià)格。 中關(guān)村科技園區(qū)區(qū)域 從目前西區(qū)一開(kāi)盤銷售的項(xiàng)目來(lái)看，寫字樓的推廣主要以銷售為主，銷售報(bào)價(jià)在 1280018000 元 /平米之間，成交價(jià)格在 1100016000 元 /平米之間，少數(shù)項(xiàng)目采取只租不售的方式，租金報(bào)價(jià)在 2429 美金 /月 /平米，從實(shí)際成交租金來(lái)看， 1000 平米以上的大客戶的租金 水平在 1618美元 /平米 /月，免租期為 58 個(gè)月，小客戶的租金水平在 1819 美元 /平米 /月，免租期為 24 個(gè)月。 金融街寫字樓集中區(qū) 從上表可以看出，金融街區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目檔次相較 CBD 區(qū)域較低，租金水平及售價(jià)水平都不及 CBD 區(qū)域的平均水平。 且金融街區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目以銷售為主，只有出售剩下的部分拿來(lái)進(jìn)行租賃。 早期金融街寫字樓因?yàn)楣?yīng)較少，售價(jià)水平較高，如國(guó)際企業(yè)大廈的售價(jià)達(dá)到了 21000 元 /平方米。近期隨著區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量的增加，其售價(jià) 水平也在不斷下滑，平均售價(jià)基本在 16000～ 17000 元 /平方米之間。 金融街寫字樓市場(chǎng)以大單銷售為主，投入到租賃市場(chǎng)的面積不多，目前在租賃市場(chǎng)上仍以國(guó)際企業(yè)大廈、通泰大廈等老項(xiàng)目為主，租金水平在 USD21～ 22/月平方米左右。相對(duì)與其他區(qū)域同檔次的寫字樓產(chǎn)品租金水平而言有些偏高。 國(guó)際企業(yè)大廈、通泰大廈等以租賃為主的寫字樓入住率在 85％左右，租賃情況一般。 而依靠大單成交的貢獻(xiàn)，新建成的幾個(gè)金融街寫字樓都獲得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。如中證大廈尚未建成即已整售與中國(guó)網(wǎng)通，富凱大廈、國(guó)際金融中心也都獲得了 70％以上的銷售率。 其他區(qū)域（燕莎、望京、亞奧板塊等） 燕 莎區(qū)域?qū)懽謽强梢詣澐譃閹讉€(gè)層次，從上到下依次為： ◎ 頂層是現(xiàn)代盛世大廈、南銀大廈，成交價(jià)格在 20—— 22$/月 *平米左右； ◎ 其次為盛福大廈和亮馬大廈，成交價(jià)為大致在 18—— 20$/月 *平米左右； ◎ 第三部分為鵬潤(rùn)大廈、新恒基、國(guó)航大廈、靜安中心等，在 總體供應(yīng)中所占比例較大，成交價(jià)格在從 15 到 18$/月 *平米不等； ◎ 最下層為迪陽(yáng)公寓為首，包括幸福大廈在內(nèi)的乙級(jí)寫字樓， 體量龐大，市場(chǎng)知名度較低，成交價(jià)為 15$/月 *平米以下。 4 2021~2021 年北京寫字樓供需及租售價(jià)預(yù)測(cè) 影響 2021~2021 年北京寫字樓需求要素分析 城市經(jīng)濟(jì) 高聳入云的寫字樓往往是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志。城市經(jīng)濟(jì)的逐漸繁榮，寫字樓往往會(huì)先行一步提前入春。北京經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，中國(guó)加入ＷＴＯ和北京成功申辦奧運(yùn)，為企業(yè)的發(fā)展壯大創(chuàng)造了良好的環(huán)境，其對(duì)寫字樓的需求也不斷增加，一些大型國(guó)有企業(yè)憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益成為甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)重要的吸納力量。 城區(qū)土地供應(yīng) 北京 CBD 區(qū)域內(nèi)還有 8 個(gè)地塊可待開(kāi)發(fā)，占地面積約 17 公頃，建設(shè)內(nèi)容根據(jù)各地塊規(guī)劃用途不同，可建設(shè)酒店、寫 字樓、公寓等。由此可以預(yù)測(cè) 2021 年以后， CBD 后期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品價(jià)格會(huì)有所上升。 相關(guān)政策分析 從去年開(kāi)始為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，中央出臺(tái)了一系列的政策法規(guī)對(duì)金融、土地政策進(jìn)行調(diào)整。從央行的 121 文件到國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文，再到北京市政府 4 號(hào)令，無(wú)不在極度依賴金融和土地的北京市房地產(chǎn)行業(yè)中掀起了軒然大波。 在今年 4 月的最后幾天，這種金融、土地政策的調(diào)整繼續(xù)深化進(jìn)行。 ◎ 4 月 26 日，國(guó)務(wù)院發(fā)改委 13 號(hào)文宣布，對(duì)鋼鐵、電解鋁、 水泥、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的資本金比例進(jìn)行了調(diào)整。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（不包括經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目）的資本金比例提高到 35%及以上。 ◎ 4 月 27 日，國(guó)務(wù)院發(fā)文決定在全國(guó)開(kāi)展固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目清 理，重點(diǎn)是鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機(jī)關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場(chǎng)、會(huì)展中心、物流園區(qū)、大型購(gòu)物中心等項(xiàng)目和 2021 年以來(lái)新開(kāi)工的所有項(xiàng)目。清理的內(nèi)容包括是否符合產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃，是否符合土地利用總體規(guī)劃并是否納入了土地利用年度計(jì)劃，是否符合環(huán)保規(guī)定，符合項(xiàng)目審批程序、符合信貸條件等等。 ◎ 4 月 28 日，中央決定適當(dāng)提高商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率和實(shí) 行 差別存款準(zhǔn)備金制度，提高存款準(zhǔn)備金率 個(gè)點(diǎn)，對(duì)不同地區(qū)實(shí)行差別準(zhǔn)備金，如果有過(guò)熱現(xiàn)象，可以更加提高存款準(zhǔn)備金。還要求商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行產(chǎn)業(yè)政策和信貸條件發(fā)放貸款，各級(jí)政府不得干預(yù)嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目資本金的比例，嚴(yán)禁企業(yè)將銀行貸款轉(zhuǎn)給關(guān)聯(lián)企業(yè)作為項(xiàng)目資本金，嚴(yán)禁將流動(dòng)資金貸款用于固定資產(chǎn)投資，清理并嚴(yán)格控制城市建設(shè)等各類打捆的貸款。 ◎ 4 月 29 日，國(guó)務(wù)院以明電形式發(fā)布通知，明確對(duì)土地市場(chǎng)秩 序進(jìn)行治理整頓，規(guī)定在治理整頓期間全國(guó)凍結(jié)農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地半年，半年后必須逐省逐省地進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格方能解凍。 以上 幾個(gè)文件都是針對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)是其中所涉及的主要內(nèi)容之一。與這些政策相比，還有兩個(gè)行業(yè)政策同樣需要特別注意。 去年國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文件下發(fā)以后，建設(shè)部頒行了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)性意見(jiàn)》和《房屋拆遷行政裁決規(guī)程》，主要內(nèi)容是規(guī)范房屋拆遷管理，控制拆遷規(guī)模。 聯(lián)系國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文件，可以看出中央出臺(tái)的以上宏觀調(diào)控措施主要著眼于抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的節(jié)奏。雖然都相當(dāng)嚴(yán)厲，但將房地產(chǎn)確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)的立場(chǎng)并沒(méi)有改變。與十年前的政策調(diào)控效應(yīng)不同， 至今沒(méi)有出現(xiàn)大量資金鏈斷裂、開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)關(guān)門的慘烈局面，但相關(guān)政策的效應(yīng)仍然有所顯現(xiàn)： 房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)高位運(yùn)行，而投資的增勢(shì)在減緩。今年 1 到 4 月份，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例、新購(gòu)置土地面積、土地開(kāi)發(fā)投資、土地開(kāi)發(fā)面積、新開(kāi)工面積等指標(biāo)的增幅比去年同期都有明顯的回落。 2021~2021 年北京寫字樓核心區(qū)域需求及租售價(jià)預(yù)測(cè) 朝陽(yáng)中央商務(wù)區(qū)（ CBD）區(qū)域 經(jīng)過(guò)近幾年的規(guī)劃建設(shè)，隨著改革開(kāi)放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，北京 CBD的發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化，該 地區(qū) 以豐富的涉外資源，濃厚的商務(wù)氛圍及完善的 基礎(chǔ)設(shè)施，成為跨國(guó)公司特別是 500 強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入北京的首選之地。北京 CBD 已經(jīng)初步形成以金融、保險(xiǎn)、咨詢、中介等行業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。隨著去年 9 月央視大廈的正式開(kāi)工， CBD 對(duì)文化體育傳媒等行業(yè)的吸引力也在不斷增強(qiáng)。例如華彬國(guó)際大廈將文化體育類客戶作為寫字樓主流入住客戶推行其租售策略；前一階段上海文化廣播影視集團(tuán)駐京辦事處購(gòu)買陽(yáng)光 100 部分寫字樓面積；加之被廣大媒體頻頻注視及探討的跨國(guó)制造企業(yè)遷出 CBD 事件，皆是 CBD 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的結(jié)果。 從近期 CBD 甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，以及我們對(duì) CBD 區(qū)域市場(chǎng)季度租金監(jiān)測(cè)看，目前 CBD 區(qū)域租金以每年約 3%的速度增長(zhǎng)。預(yù)測(cè)區(qū)域平均銷售價(jià)格在目前 18000 元 /平米基礎(chǔ)上，每年將有 10%以上的增幅。 中關(guān)村科技園區(qū)區(qū)域 該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求與快速增長(zhǎng)的寫字樓供應(yīng)量相比，表現(xiàn)得相對(duì)冷清。據(jù)我司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自 2021 年三季度以來(lái)，中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)租售價(jià)持續(xù)下跌，至 2021 年才有小幅上升趨勢(shì)。 從目前中關(guān)村企業(yè)的購(gòu)買力現(xiàn)實(shí)來(lái)看，價(jià)格在 17000 元 /平方米左右的甲級(jí)寫字樓被市場(chǎng)完全接受尚待時(shí)日，與之相比，中關(guān)村企業(yè)在選擇辦公物業(yè)方面更加傾向注重產(chǎn)品功能價(jià) 格比，面對(duì)價(jià)格可以適當(dāng)放棄產(chǎn)品的品質(zhì)，因此，價(jià)格偏低的商務(wù)公寓將在一段時(shí)期成為中關(guān)村寵兒。 金融街寫字樓集中區(qū) 隨著銀行、保險(xiǎn)、證券等金融入駐比例的不斷增大，這些企業(yè)的下游服務(wù)公司也開(kāi)始向金融街轉(zhuǎn)移，中小型公司的商務(wù)地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)逐漸形成，由于資金實(shí)力所限，未來(lái)商務(wù)公寓將會(huì)成為他們的首選。隨著這個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的成熟，商務(wù)公寓的市場(chǎng)需求也會(huì)隨之增大。 入駐金融街的知名機(jī)構(gòu)和企業(yè)有 580 多家，金融機(jī)構(gòu)管理和控制的總資產(chǎn) 16 萬(wàn)億元，作為中國(guó)金融機(jī)構(gòu)的核心區(qū)域，金融街商務(wù)地產(chǎn)的升值空間相當(dāng)可觀。據(jù)了解，金 融街高品質(zhì)寫字樓的需求量一直居高不下，在一段時(shí)間內(nèi)仍有較大的升值空間。 其他區(qū)域（燕莎、望京、亞奧板塊等） 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)將為亞奧區(qū)域帶來(lái)大量的辦公物業(yè)需求，該需求累計(jì)將達(dá)到70 萬(wàn) 80 萬(wàn)平方米，其中與奧運(yùn)直接相關(guān)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)就能夠消化掉 40 萬(wàn)平方米左右的辦公面積，在這一背景下，區(qū)域內(nèi)寫字樓將達(dá)到較高的入駐率。 需求的增長(zhǎng)將會(huì)帶動(dòng)寫字樓整體價(jià)格上漲，從目前奧運(yùn)場(chǎng)館周邊的項(xiàng)目?jī)r(jià)格和入駐率已經(jīng)出現(xiàn)上漲趨勢(shì)可以判斷，在奧運(yùn)概念和辦公物業(yè)品質(zhì)提高的刺激下， 區(qū)域內(nèi)未來(lái)新增寫字樓的價(jià)格將有較大幅度的提高，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格不 會(huì)低于 15000 元 /平方米，而租金價(jià)格也會(huì)水漲船高，呈現(xiàn)一路上揚(yáng)的趨勢(shì)。再加上奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的心理預(yù)期較高，將會(huì)大幅度提高寫字樓物業(yè)的綜合品質(zhì)。 5 2021~2021 年北京寫字樓整體供需對(duì)比及租售價(jià)預(yù)測(cè)總結(jié) 2021~2021 年北京寫字樓供需預(yù)測(cè)總結(jié) 100015002021250030002021 2021 2021 2021 年份（萬(wàn)平方米）總供應(yīng)量 總需求量 在 2021 年以前北京市的寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)增加較快，到 2021 年以后則會(huì)趨于平穩(wěn)。而市場(chǎng)需求除了在 2021 年前后因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)的舉辦出現(xiàn)一些波折以外，則會(huì)一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。 在 2021 年之后，北京市的寫字樓供 需情況將基本平衡，之后如果市場(chǎng)不出現(xiàn)大的變化，需求量的增長(zhǎng)將超過(guò)供應(yīng)量，北京市的寫字樓市場(chǎng)將再次出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。不過(guò)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，預(yù)計(jì)屆時(shí)將會(huì)有更多供應(yīng)量推出，滿足這些新增的需求量，北京市的寫字樓供需將保持基本平衡的狀態(tài)。 2021~2021 年北京寫字樓租售價(jià)預(yù)測(cè)總結(jié) 在租售市場(chǎng)方面，受寫字樓市場(chǎng)供給量持續(xù)放大的影響，北京寫字樓租售市場(chǎng)都將繼續(xù)走低的趨勢(shì)，但考慮宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速發(fā)展， WTO 政策逐漸放開(kāi)，市場(chǎng)需求潛力巨大；同時(shí)未來(lái)幾年入市部分 項(xiàng)目檔次較高，土地成本較大，價(jià)格大幅下調(diào)的可能性相對(duì)較小。 因此，我們認(rèn)為未來(lái)幾年北京整體的寫字樓租售市場(chǎng)都將呈現(xiàn)小幅下跌趨勢(shì)，預(yù)計(jì)寫字樓整體銷售價(jià)格每年的降幅約在 1%左右；租金市場(chǎng)受市場(chǎng)沖擊相對(duì)較少，再加上大量外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，將給寫字樓租賃市場(chǎng)帶來(lái)巨大需求客群，因此寫字樓未來(lái)租金的下降幅度將變小，預(yù)計(jì)每年的降幅在 3%左右。 但 CBD 區(qū)域因?yàn)槠涮赜械闹醒肷虅?wù)定位，并由于未來(lái)供應(yīng)的急劇下降，和 08 年奧運(yùn)所帶來(lái)的積極效應(yīng)，整個(gè)區(qū)域的租售市場(chǎng)反將呈現(xiàn)逐步上升的態(tài)勢(shì)，其中售價(jià)更將有突出的表現(xiàn)。 從近期 CBD 甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)走勢(shì)，以及我們對(duì) CBD 區(qū)域市場(chǎng)季度租金監(jiān)測(cè)看，預(yù)計(jì) CBD 區(qū)域市場(chǎng) 06～ 08 年租金以每年約 3%的速度增長(zhǎng)。 CBD0608年 甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格預(yù)測(cè)130002300033000售價(jià) 20500 22500 270002021 年 2021 年 2021 年 而根據(jù)我們數(shù)據(jù)分析和判斷，預(yù)計(jì) CBD 區(qū)域市場(chǎng)平均售價(jià)每年的增速將達(dá)到 10%以上， 08 年左右將達(dá)到峰谷位置。 C B D 0 6 0 8 年甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)預(yù)測(cè)202530租金 2 5 . 8 2 6 . 6 282021 年 2021 年 2021 年 6 針對(duì)本項(xiàng)目的相關(guān)建議 產(chǎn)品定位判斷 “ CBD 區(qū)域高性價(jià)比甲級(jí)寫字樓”可行。 依據(jù)： ? 項(xiàng)目地塊位于 CBD 區(qū)域內(nèi) ? CBD 土地供應(yīng)緊缺 ? CBD 區(qū)域內(nèi)客戶資源豐富 競(jìng)爭(zhēng)樓盤數(shù)據(jù)一覽 物業(yè)名稱 開(kāi)盤 時(shí)間 入住 時(shí)間 物業(yè)位置 寫字樓面積 租金 售價(jià) 租售率 物業(yè)等級(jí) 國(guó)貿(mào)中心 1990年8 月 國(guó)貿(mào)橋西