【文章內(nèi)容簡介】 些知識要成為可用的資源，還需要對知識進行管理。服務對象的需求l 業(yè)主群體的需求基本服務是行業(yè)規(guī)定物業(yè)管理公司必須提供的，本文不作細致論述，但物業(yè)管理公司必須認識到它的重要性：做好基本服務是與業(yè)主建立信任關系從而獲得增值服務項目的前提，因為業(yè)主并不一定要把增值服務讓物業(yè)管理公司提供的，因此，做好基本服務是加強業(yè)主對物業(yè)管理公司提供的服務的偏好，使得業(yè)主愿意向物業(yè)管理公司購買增值服務。隨著人們生活水平的日益提高，收入的增加，消費觀念的轉變，社區(qū)服務日益社會化已呈明顯趨勢，下面是一份對某小區(qū)業(yè)主增值服務需求的資料：[4]而且在本世紀末，隨著經(jīng)濟收入、文化素質(zhì)，生活品位的逐步提高，人口結構等的變化，增值服務更有廣泛的市場容量。下表列出了幾種市場需求量遞增趨勢比較明顯的增值服務[5]： 因此，增值服務有著巨大的市場需求量，利潤空間巨大。當今社會競爭日益加劇，工作壓力不斷增強，人們渴望在緊張的工作之余獲得充裕的休息，以釋放疲勞，恢復精力，為節(jié)約時間和“尋找成本”，人們也愿意把一部分增值服務讓物業(yè)管理公司來提供。l 購房者的需求對于業(yè)主來說，購買物業(yè)是一項長遠的高額投資，物業(yè)管理服務是日后與業(yè)主的生產(chǎn)、生活和工作質(zhì)量息息相關的，業(yè)主當然也希望自己的物業(yè)能夠保值、增值，隨著人們生活水平、品位的提高，業(yè)主的“買物業(yè)就是買管理和服務”的觀念將日益增強。因此，業(yè)主在購買物業(yè)之前對將來的物業(yè)管理服務的質(zhì)量是非常關心的。另外“服務”這種商品有一個顯著的特點：購買前難以試驗其質(zhì)量的好壞。而且業(yè)主在購買物業(yè)時，與開發(fā)商往往存在著某種程度的“信息不對稱”。因此，業(yè)主是有向“專家”咨詢的需求的。另外，一些業(yè)主還會有房產(chǎn)再投資決策，物業(yè)租售經(jīng)營方案等方面的咨詢需求。l 房產(chǎn)開發(fā)商的需求在傳統(tǒng)意識中，人們常常把物業(yè)開發(fā)看成是發(fā)展商、設計院、施工單位的事，物業(yè)管理是在房屋建成后才開始的，似乎開發(fā)時期與物業(yè)管理無關。于是，發(fā)展商委托設計院作規(guī)劃設計，繪制圖紙，然后又委托施工單位建筑施工，再聘請工程監(jiān)理單位參與工作質(zhì)量監(jiān)理。但經(jīng)常一俟房屋建成交付使用后，便會出現(xiàn)許多不盡如意的事。如有的大廈電梯數(shù)量不夠，難以滿足大廈用戶上下樓需要；有的住宅樓設計不盡合理，減少了房屋的使用率；有的商場電量設計偏低，影響到商場營業(yè)的照明效果；有的房屋在建筑施工中偷工減料，留下了質(zhì)量隱患等等，這些“硬件”的不合理有時嚴重地影響了日后的物業(yè)管理。隨著業(yè)主的“買物業(yè)就是買管理和服務”觀念的增強，開發(fā)商已經(jīng)把物業(yè)管理服務看成是售樓的一個“賣點”，因此，為了避免物業(yè)開發(fā)過程中出現(xiàn)諸如此類的問題，除了開發(fā)商、設計單位、施工單位應認真執(zhí)行國家有關標準和嚴格把關外，開發(fā)商也愿意聘請富物業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)公司提前介入，參與物業(yè)的開發(fā)過程，為自己提供咨詢和監(jiān)督服務，改進、完善物業(yè)的具體設計，完善物業(yè)的使用功能，真正使自己在售樓時宣稱的物業(yè)管理服務成為“賣點”，增強自身的品牌和形象。l 社會服務供應商的需求盡管社會服務供應商可以脫離物業(yè)管理公司，通過報紙、勞務中介所等途徑獲取業(yè)主群體的需求并提供服務，但是如果與物業(yè)管理公司合作，并成為長期穩(wěn)定的合作關系，會給自身帶來更多的利益。其實這種合作關系對于雙方來說是一種“雙贏”關系：（1）社會服務供應商可以長期地、及時地從物業(yè)管理公司得到業(yè)主的需求信息，降低了獲取需求信息的時間成本和不確定性；（2）物業(yè)管理公司可以把業(yè)主的一些專業(yè)性強，具有一定技術和知識的，自身無能力提供的服務（如室內(nèi)裝修、家教等）“外包”給社會服務供應商來完成，從而最大限度的滿足業(yè)主的需求。因此，基于自身的利益，社會服務供應商是有向物業(yè)管理公司購買業(yè)主的需求信息的需求的。所以，基于上述的分析，理論上現(xiàn)代物業(yè)管理盈利模式在實踐中是可行的。四、結論現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式，較為適應信息時代經(jīng)濟需求的現(xiàn)代物業(yè)的服務體系，其主要的作用在于：從系統(tǒng)地角度，拓寬了傳統(tǒng)物業(yè)管理服務內(nèi)涵，從而給物業(yè)管理公司經(jīng)營者創(chuàng)造經(jīng)濟效益提供了一個嶄新的經(jīng)營思路，同時通過構建了現(xiàn)代物業(yè)管理服務體系，從而使現(xiàn)代物業(yè)管理經(jīng)營者通過多種途徑來最大限度地滿足業(yè)主的需求，創(chuàng)造了社會效益，是一件十分值得探索的事情。第三篇：臺灣物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式臺灣物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式文/陳建謀陳俐茹黃漢欽臺灣物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史與國外先進物業(yè)管理公司有所不同之處，在于其演進過程是由環(huán)保（保潔）服務業(yè)開始，后續(xù)經(jīng)歷保全服務、機電維護服務、房地產(chǎn)中介服務、樓管服務逐漸成長，由早期依個別行業(yè)服務發(fā)展，后循序漸進整合服務往下扎根。此過程可由1990年保全業(yè)崛起探知一二。1991年《保全業(yè)法》頒布實施，保全業(yè)得以經(jīng)營下列業(yè)務：關于辦公處所、營業(yè)處所、廠場、倉庫、演藝場所、競賽場所、住居處所、展示及閱覽場所、停車場等防盜、防火、防災之安全防護。關于現(xiàn)金或其他貴重物品運送之安全維護。關于人身之安全維護。其他經(jīng)主管機關核定之保全業(yè)務。然而當時環(huán)境不管是機關大樓管理或是民間小區(qū)大樓管理招標，都以保全公司為招標對象，也因此保全公司服務主體從保安服務延伸至環(huán)保服務、機電維護服務、事務管理服務。1995年《公寓大廈管理條例》頒布實施，雖然標志公寓大廈管理維護公司誕生，但大部分樓管公司僅只是附屬于保全公司之下的一個單位而已，初期物業(yè)管理以事務管理、保全服務、機電維護管理、清潔維護為主軸。2004年《物業(yè)管理服務業(yè)發(fā)展綱領及行動方案》帶領臺灣物業(yè)管理企業(yè)盈利模式邁向新的階段，物業(yè)管理企業(yè)開始思考營運獲利模式應跳脫傳統(tǒng)以保全或清潔業(yè)賺取人頭價差的微利營運模式，開始朝向提供精致生活服務、商業(yè)支持服務以及資產(chǎn)管理服務等高獲利營業(yè)模式邁進。整體而言，現(xiàn)階段臺灣大部分本土物業(yè)管理業(yè)者幾乎僅停留在建筑物與環(huán)境的使用管理與維護及生活與商業(yè)支持服務項目階段，且后者有些服務項目僅在嘗試階段談不上營運效果，一般而言大部分屬于附加價值服務，以豪宅客層以及高價位住宅客層服務需求為大宗。至于一般大眾客層，規(guī)模較大的連鎖物管業(yè)者開始發(fā)展針對此客層的小區(qū)網(wǎng)路及宅配物流，如中華保全集團Home Start平臺、喬信物業(yè)的蘭陽網(wǎng)以及Life To Be平臺、東京都Search888小區(qū)生活服務網(wǎng)。大部分臺灣本土物業(yè)管理業(yè)者正處在資產(chǎn)管理的萌芽階段，持續(xù)發(fā)展中，但外商公司資產(chǎn)管理的發(fā)展較為成熟且以此為營利之大宗，如仲量聯(lián)行、世邦魏理仕公司以及第一太平戴維斯公司等外資接受業(yè)主委托進行不動產(chǎn)標的經(jīng)營買賣管理，著墨較深且從中獲益較大。物業(yè)管理企業(yè)建筑物建造階段的盈利方式臺灣地區(qū)物業(yè)管理服務早期僅于建筑物完工后才進駐，協(xié)助業(yè)主管理維護建筑物。但近年來消費者以及使用者意識抬頭，建設公司開始重視公共設施依使用者需求以及考慮將來建筑物的維護修繕，臺灣地區(qū)知名建商如遠雄建設及元利建設等公司率先聘用物業(yè)管理顧問，引入物業(yè)管理服務業(yè)進行物業(yè)前期規(guī)劃并介入整體建筑施工過程，故依建筑物建造階段探討物業(yè)管理企業(yè)盈利方式如下：物業(yè)前期規(guī)劃及顧問咨詢——為提升建筑物價值、日后維護管理順利及塑造優(yōu)質(zhì)建筑物指標，物業(yè)管理公司提供建商完整規(guī)劃服務，諸如：物業(yè)管理企劃模式、建筑物公共區(qū)域規(guī)劃設計之咨詢、公共設施空間運用配置及規(guī)劃咨詢、各項管理服務方式之制定、管理收支總預算之編制、其他相關問題之咨詢、設施設備軟硬件系統(tǒng)安置評估與建議。建筑物預售施工期服務——協(xié)助建商銷售配合并建立建商優(yōu)質(zhì)服務管理形象，提供各項管理辦法規(guī)劃建議、規(guī)約規(guī)劃建議、施工進度說明會、建材選樣協(xié)辦、變更設計協(xié)助以及客戶關系經(jīng)營，協(xié)助建商提高銷售率以及客戶滿意度。建筑物完工交屋期服務——物業(yè)管理籌備（協(xié)助入住需求調(diào)查）、交屋手冊之編制及交屋禮物選定建議、協(xié)助業(yè)主驗收各項設備及公共設施、客戶交屋協(xié)辦（瓦斯掛表、水、電更名等）、發(fā)掘及記錄施工缺失并協(xié)助建設公司改善問題、物業(yè)生活服務（代辦事項、咨詢服務、宅配物流、團購、保姆、居家服務、搬家服務、裝潢服務）。交屋后正常物業(yè)管理期服務——物管團隊全體人員進駐服務：行政事務管理、安全管理、設備管理、衛(wèi)生管理、財務管理、代理及生活服務（代辦事項、咨詢服務、宅配物流、團購、保姆、居家服務、附屬設施VIP經(jīng)營管理、商業(yè)支持服務）、入厝期間之裝潢監(jiān)督管理、協(xié)助建設公司與用戶之溝通協(xié)議、協(xié)助召開區(qū)分所有權人會議及成立管理委員會、協(xié)助建立各項管理辦法及管理制度、協(xié)助完成公共設施點交事宜。物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)管理盈利方式臺灣地區(qū)物業(yè)管理服務業(yè)在資產(chǎn)管理整體運作上以外資公司運作較成熟，如臺北內(nèi)湖亞太經(jīng)貿(mào)廣場最早是由歐洲外資公司委托世邦魏理仕公司尋找投資標的進行投資收購并進行招商營運管理（含商場規(guī)劃、招商以及租賃管理），隨著臺灣地區(qū)房地產(chǎn)增值及獲益后即以高價轉賣花旗銀行，物業(yè)管理服務業(yè)者從中賺取高