【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 些知識(shí)要成為可用的資源，還需要對(duì)知識(shí)進(jìn)行管理。服務(wù)對(duì)象的需求l 業(yè)主群體的需求基本服務(wù)是行業(yè)規(guī)定物業(yè)管理公司必須提供的，本文不作細(xì)致論述，但物業(yè)管理公司必須認(rèn)識(shí)到它的重要性：做好基本服務(wù)是與業(yè)主建立信任關(guān)系從而獲得增值服務(wù)項(xiàng)目的前提，因?yàn)闃I(yè)主并不一定要把增值服務(wù)讓物業(yè)管理公司提供的，因此，做好基本服務(wù)是加強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)的偏好，使得業(yè)主愿意向物業(yè)管理公司購(gòu)買(mǎi)增值服務(wù)。隨著人們生活水平的日益提高，收入的增加，消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，社區(qū)服務(wù)日益社會(huì)化已呈明顯趨勢(shì)，下面是一份對(duì)某小區(qū)業(yè)主增值服務(wù)需求的資料：[4]而且在本世紀(jì)末，隨著經(jīng)濟(jì)收入、文化素質(zhì)，生活品位的逐步提高，人口結(jié)構(gòu)等的變化，增值服務(wù)更有廣泛的市場(chǎng)容量。下表列出了幾種市場(chǎng)需求量遞增趨勢(shì)比較明顯的增值服務(wù)[5]： 因此，增值服務(wù)有著巨大的市場(chǎng)需求量，利潤(rùn)空間巨大。當(dāng)今社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，工作壓力不斷增強(qiáng)，人們渴望在緊張的工作之余獲得充裕的休息，以釋放疲勞，恢復(fù)精力，為節(jié)約時(shí)間和“尋找成本”，人們也愿意把一部分增值服務(wù)讓物業(yè)管理公司來(lái)提供。l 購(gòu)房者的需求對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的高額投資，物業(yè)管理服務(wù)是日后與業(yè)主的生產(chǎn)、生活和工作質(zhì)量息息相關(guān)的，業(yè)主當(dāng)然也希望自己的物業(yè)能夠保值、增值，隨著人們生活水平、品位的提高，業(yè)主的“買(mǎi)物業(yè)就是買(mǎi)管理和服務(wù)”的觀念將日益增強(qiáng)。因此，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)之前對(duì)將來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是非常關(guān)心的。另外“服務(wù)”這種商品有一個(gè)顯著的特點(diǎn)：購(gòu)買(mǎi)前難以試驗(yàn)其質(zhì)量的好壞。而且業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)，與開(kāi)發(fā)商往往存在著某種程度的“信息不對(duì)稱(chēng)”。因此，業(yè)主是有向“專(zhuān)家”咨詢的需求的。另外，一些業(yè)主還會(huì)有房產(chǎn)再投資決策，物業(yè)租售經(jīng)營(yíng)方案等方面的咨詢需求。l 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的需求在傳統(tǒng)意識(shí)中，人們常常把物業(yè)開(kāi)發(fā)看成是發(fā)展商、設(shè)計(jì)院、施工單位的事，物業(yè)管理是在房屋建成后才開(kāi)始的，似乎開(kāi)發(fā)時(shí)期與物業(yè)管理無(wú)關(guān)。于是，發(fā)展商委托設(shè)計(jì)院作規(guī)劃設(shè)計(jì)，繪制圖紙，然后又委托施工單位建筑施工，再聘請(qǐng)工程監(jiān)理單位參與工作質(zhì)量監(jiān)理。但經(jīng)常一俟房屋建成交付使用后，便會(huì)出現(xiàn)許多不盡如意的事。如有的大廈電梯數(shù)量不夠，難以滿足大廈用戶上下樓需要；有的住宅樓設(shè)計(jì)不盡合理，減少了房屋的使用率；有的商場(chǎng)電量設(shè)計(jì)偏低，影響到商場(chǎng)營(yíng)業(yè)的照明效果；有的房屋在建筑施工中偷工減料，留下了質(zhì)量隱患等等，這些“硬件”的不合理有時(shí)嚴(yán)重地影響了日后的物業(yè)管理。隨著業(yè)主的“買(mǎi)物業(yè)就是買(mǎi)管理和服務(wù)”觀念的增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把物業(yè)管理服務(wù)看成是售樓的一個(gè)“賣(mài)點(diǎn)”，因此，為了避免物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)諸如此類(lèi)的問(wèn)題，除了開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格把關(guān)外，開(kāi)發(fā)商也愿意聘請(qǐng)富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司提前介入，參與物業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程，為自己提供咨詢和監(jiān)督服務(wù)，改進(jìn)、完善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)，完善物業(yè)的使用功能，真正使自己在售樓時(shí)宣稱(chēng)的物業(yè)管理服務(wù)成為“賣(mài)點(diǎn)”，增強(qiáng)自身的品牌和形象。l 社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商的需求盡管社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商可以脫離物業(yè)管理公司，通過(guò)報(bào)紙、勞務(wù)中介所等途徑獲取業(yè)主群體的需求并提供服務(wù)，但是如果與物業(yè)管理公司合作，并成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，會(huì)給自身帶來(lái)更多的利益。其實(shí)這種合作關(guān)系對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)是一種“雙贏”關(guān)系：（1）社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商可以長(zhǎng)期地、及時(shí)地從物業(yè)管理公司得到業(yè)主的需求信息，降低了獲取需求信息的時(shí)間成本和不確定性；（2）物業(yè)管理公司可以把業(yè)主的一些專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，具有一定技術(shù)和知識(shí)的，自身無(wú)能力提供的服務(wù)（如室內(nèi)裝修、家教等）“外包”給社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商來(lái)完成，從而最大限度的滿足業(yè)主的需求。因此，基于自身的利益，社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商是有向物業(yè)管理公司購(gòu)買(mǎi)業(yè)主的需求信息的需求的。所以，基于上述的分析，理論上現(xiàn)代物業(yè)管理盈利模式在實(shí)踐中是可行的。四、結(jié)論現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式，較為適應(yīng)信息時(shí)代經(jīng)濟(jì)需求的現(xiàn)代物業(yè)的服務(wù)體系，其主要的作用在于：從系統(tǒng)地角度，拓寬了傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)涵，從而給物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益提供了一個(gè)嶄新的經(jīng)營(yíng)思路，同時(shí)通過(guò)構(gòu)建了現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系，從而使現(xiàn)代物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者通過(guò)多種途徑來(lái)最大限度地滿足業(yè)主的需求，創(chuàng)造了社會(huì)效益，是一件十分值得探索的事情。第三篇：臺(tái)灣物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式臺(tái)灣物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式文/陳建謀陳俐茹黃漢欽臺(tái)灣物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史與國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理公司有所不同之處，在于其演進(jìn)過(guò)程是由環(huán)保（保潔）服務(wù)業(yè)開(kāi)始，后續(xù)經(jīng)歷保全服務(wù)、機(jī)電維護(hù)服務(wù)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、樓管服務(wù)逐漸成長(zhǎng)，由早期依個(gè)別行業(yè)服務(wù)發(fā)展，后循序漸進(jìn)整合服務(wù)往下扎根。此過(guò)程可由1990年保全業(yè)崛起探知一二。1991年《保全業(yè)法》頒布實(shí)施，保全業(yè)得以經(jīng)營(yíng)下列業(yè)務(wù)：關(guān)于辦公處所、營(yíng)業(yè)處所、廠場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、演藝場(chǎng)所、競(jìng)賽場(chǎng)所、住居處所、展示及閱覽場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)等防盜、防火、防災(zāi)之安全防護(hù)。關(guān)于現(xiàn)金或其他貴重物品運(yùn)送之安全維護(hù)。關(guān)于人身之安全維護(hù)。其他經(jīng)主管機(jī)關(guān)核定之保全業(yè)務(wù)。然而當(dāng)時(shí)環(huán)境不管是機(jī)關(guān)大樓管理或是民間小區(qū)大樓管理招標(biāo)，都以保全公司為招標(biāo)對(duì)象，也因此保全公司服務(wù)主體從保安服務(wù)延伸至環(huán)保服務(wù)、機(jī)電維護(hù)服務(wù)、事務(wù)管理服務(wù)。1995年《公寓大廈管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施，雖然標(biāo)志公寓大廈管理維護(hù)公司誕生，但大部分樓管公司僅只是附屬于保全公司之下的一個(gè)單位而已，初期物業(yè)管理以事務(wù)管理、保全服務(wù)、機(jī)電維護(hù)管理、清潔維護(hù)為主軸。2004年《物業(yè)管理服務(wù)業(yè)發(fā)展綱領(lǐng)及行動(dòng)方案》帶領(lǐng)臺(tái)灣物業(yè)管理企業(yè)盈利模式邁向新的階段，物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始思考營(yíng)運(yùn)獲利模式應(yīng)跳脫傳統(tǒng)以保全或清潔業(yè)賺取人頭價(jià)差的微利營(yíng)運(yùn)模式，開(kāi)始朝向提供精致生活服務(wù)、商業(yè)支持服務(wù)以及資產(chǎn)管理服務(wù)等高獲利營(yíng)業(yè)模式邁進(jìn)。整體而言，現(xiàn)階段臺(tái)灣大部分本土物業(yè)管理業(yè)者幾乎僅停留在建筑物與環(huán)境的使用管理與維護(hù)及生活與商業(yè)支持服務(wù)項(xiàng)目階段，且后者有些服務(wù)項(xiàng)目?jī)H在嘗試階段談不上營(yíng)運(yùn)效果，一般而言大部分屬于附加價(jià)值服務(wù)，以豪宅客層以及高價(jià)位住宅客層服務(wù)需求為大宗。至于一般大眾客層，規(guī)模較大的連鎖物管業(yè)者開(kāi)始發(fā)展針對(duì)此客層的小區(qū)網(wǎng)路及宅配物流，如中華保全集團(tuán)Home Start平臺(tái)、喬信物業(yè)的蘭陽(yáng)網(wǎng)以及Life To Be平臺(tái)、東京都Search888小區(qū)生活服務(wù)網(wǎng)。大部分臺(tái)灣本土物業(yè)管理業(yè)者正處在資產(chǎn)管理的萌芽階段，持續(xù)發(fā)展中，但外商公司資產(chǎn)管理的發(fā)展較為成熟且以此為營(yíng)利之大宗，如仲量聯(lián)行、世邦魏理仕公司以及第一太平戴維斯公司等外資接受業(yè)主委托進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的經(jīng)營(yíng)買(mǎi)賣(mài)管理，著墨較深且從中獲益較大。物業(yè)管理企業(yè)建筑物建造階段的盈利方式臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)早期僅于建筑物完工后才進(jìn)駐，協(xié)助業(yè)主管理維護(hù)建筑物。但近年來(lái)消費(fèi)者以及使用者意識(shí)抬頭，建設(shè)公司開(kāi)始重視公共設(shè)施依使用者需求以及考慮將來(lái)建筑物的維護(hù)修繕，臺(tái)灣地區(qū)知名建商如遠(yuǎn)雄建設(shè)及元利建設(shè)等公司率先聘用物業(yè)管理顧問(wèn)，引入物業(yè)管理服務(wù)業(yè)進(jìn)行物業(yè)前期規(guī)劃并介入整體建筑施工過(guò)程，故依建筑物建造階段探討物業(yè)管理企業(yè)盈利方式如下：物業(yè)前期規(guī)劃及顧問(wèn)咨詢——為提升建筑物價(jià)值、日后維護(hù)管理順利及塑造優(yōu)質(zhì)建筑物指標(biāo)，物業(yè)管理公司提供建商完整規(guī)劃服務(wù)，諸如：物業(yè)管理企劃模式、建筑物公共區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)之咨詢、公共設(shè)施空間運(yùn)用配置及規(guī)劃咨詢、各項(xiàng)管理服務(wù)方式之制定、管理收支總預(yù)算之編制、其他相關(guān)問(wèn)題之咨詢、設(shè)施設(shè)備軟硬件系統(tǒng)安置評(píng)估與建議。建筑物預(yù)售施工期服務(wù)——協(xié)助建商銷(xiāo)售配合并建立建商優(yōu)質(zhì)服務(wù)管理形象，提供各項(xiàng)管理辦法規(guī)劃建議、規(guī)約規(guī)劃建議、施工進(jìn)度說(shuō)明會(huì)、建材選樣協(xié)辦、變更設(shè)計(jì)協(xié)助以及客戶關(guān)系經(jīng)營(yíng)，協(xié)助建商提高銷(xiāo)售率以及客戶滿意度。建筑物完工交屋期服務(wù)——物業(yè)管理籌備（協(xié)助入住需求調(diào)查）、交屋手冊(cè)之編制及交屋禮物選定建議、協(xié)助業(yè)主驗(yàn)收各項(xiàng)設(shè)備及公共設(shè)施、客戶交屋協(xié)辦（瓦斯掛表、水、電更名等）、發(fā)掘及記錄施工缺失并協(xié)助建設(shè)公司改善問(wèn)題、物業(yè)生活服務(wù)（代辦事項(xiàng)、咨詢服務(wù)、宅配物流、團(tuán)購(gòu)、保姆、居家服務(wù)、搬家服務(wù)、裝潢服務(wù)）。交屋后正常物業(yè)管理期服務(wù)——物管團(tuán)隊(duì)全體人員進(jìn)駐服務(wù)：行政事務(wù)管理、安全管理、設(shè)備管理、衛(wèi)生管理、財(cái)務(wù)管理、代理及生活服務(wù)（代辦事項(xiàng)、咨詢服務(wù)、宅配物流、團(tuán)購(gòu)、保姆、居家服務(wù)、附屬設(shè)施VIP經(jīng)營(yíng)管理、商業(yè)支持服務(wù)）、入厝期間之裝潢監(jiān)督管理、協(xié)助建設(shè)公司與用戶之溝通協(xié)議、協(xié)助召開(kāi)區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議及成立管理委員會(huì)、協(xié)助建立各項(xiàng)管理辦法及管理制度、協(xié)助完成公共設(shè)施點(diǎn)交事宜。物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)管理盈利方式臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)在資產(chǎn)管理整體運(yùn)作上以外資公司運(yùn)作較成熟，如臺(tái)北內(nèi)湖亞太經(jīng)貿(mào)廣場(chǎng)最早是由歐洲外資公司委托世邦魏理仕公司尋找投資標(biāo)的進(jìn)行投資收購(gòu)并進(jìn)行招商營(yíng)運(yùn)管理（含商場(chǎng)規(guī)劃、招商以及租賃管理），隨著臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)增值及獲益后即以高價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)花旗銀行，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)者從中賺取高