物業(yè)資產運營管理與盈利模式創(chuàng)新教材(編輯修改稿)
2025-03-28 11:03 本頁面
【文章內容簡介】 營管理內容 —— 日常管理 ? 需物業(yè)及設施專業(yè)經驗： ① 建立 物業(yè)運營方案 ② 準備項目和目標資產的介紹、推廣資料 ③ 制定 市場推廣計劃及預算 ④ 協(xié)調及監(jiān)管物業(yè)公司完成相關物業(yè)管工作 ⑤ 監(jiān)管目標資產 的 維修保養(yǎng) ⑥ 聘請審計機構對項目審計 ⑦ 購買保險并跟進保險理賠 物業(yè)資產管理 物業(yè)資產運營與管理 資產運營管理內容 ① 執(zhí)行采購 計劃及預算并監(jiān)管供應商 ② 準備和提供與目標資產的報告或信息 ③ 建立和實施緊急事務處理機制 ④ 依法設置賬簿及保管財務資料 ⑤ 保 管目標資產所有檔案資料 ⑥ 監(jiān)管律師事務所及其他機構或處理與目標資產相關的爭議、訴訟、仲裁或行政處罰 ⑦ 根據(jù)約定制作提交報告 —— 日常管理 ? 需物業(yè)及設施專業(yè)經驗： 物業(yè)資產管理 物業(yè)資產運營與管理 資產運營管理內容 需租務經驗： ① 準備和分析市場信息 ② 建立租賃管理系統(tǒng) ③ 建立租賃數(shù)據(jù)庫 ④ 準備租賃意向書、合同等法律文件 ⑤ 根據(jù)經營計劃 制定 談判策略 ，客戶談判 ， 出具租賃意向書 ⑥ 向包括地產中介和租戶在內的第三方提供信息并進行談判 ⑦ 處理租戶續(xù)約相關事務 ⑧ 按時向租戶發(fā)出付款通知，收取租金、物業(yè)費及其他約定費用 —— 租賃管理 物業(yè)資產管理 物業(yè)資產運營與管理 資產運營管理內容 需建筑及設施管理的經驗： ① 提出 設施設備的升級改造提方案，包括財務可行性分析、裝修改造方案 ② 推薦升級改造機構及其團隊，包括建筑師、設計師、承包商、材料供應商等 ③ 制定 升級改造管理和預算機制 ④ 協(xié)調、監(jiān)管升級改造過程 ⑤ 獲得相關政府主管部門的批準 ⑥ 對升級改造進行驗收 ⑦ 制定并 監(jiān)管維修保養(yǎng) 計劃與實施 —— 升級改造 物業(yè)資產管理 物業(yè)資產運營與管理 資產運營管理內容 尋找目標資產和融資機構 ① 尋求融資機構并 委托 可行 性 的融資方案 ，物業(yè)盡職審查及市場調研 ② 根據(jù)融資合同進行管理和 并提交 報告 ③ 根據(jù)融資合同按時支付融資費、償還本息 —— 融資 物業(yè)資產管理 物業(yè)資產運營與管理 資產運營管理內容 KPI關鍵指標 報告 （ Key Performance Index ） ? 評核財政及運營，標準包括： ? 1） 總收入 ? 2） 總支出 ? 3） 經營凈收入 ? 4） 債務 ? 5） 租戶保留 ? 6）評估 符合操作程序 ? 7）設施管理 ? 8） 租金修訂 /續(xù)租 ? 9） 風險管理 ? 10） 租戶問卷調查 ? 11） 資金申請 序列號 類別 (%)權重 1 總收入 10% 2 經營支出 5% 3 業(yè)主支出 5% 4 資 本支出 5% 5 經營收入 5% 6 未結賬款 5% 7 續(xù)租 5% 8 空置面積租賃 5% 9 評估報告 10% 10 設施經理績效評分 5% 11 租金修正 5% 12 遵守法規(guī)義務 5% 13 租戶對物業(yè)管理績效評估 10% 14 月度報告 % 15 年度預算報告 % 16 對 業(yè)主咨詢需求回饋 5% 17 及時提交資金申請 5% 18 提交準確的資金申請 5% 共計 100% —— KPI財務管理 物業(yè)資產管理 物業(yè)資產運營與管理 物業(yè)資產管理基礎 業(yè)主從傳統(tǒng)的設施設備維修、清潔、綠化與秩序維護四項基本服務 ， 物業(yè)設備更新與節(jié)能改造 ，轉為更關心物業(yè)的保值增值。 依托物業(yè)主業(yè)開展資產代理經營，獲得租售溢價分成、經營收益 分成、代理費用收入等以越來越多的成為物業(yè)企業(yè)新的盈利點 。 為開發(fā)提供前期顧問，包括提供項目發(fā)展咨詢、物業(yè)市場研究、銷 售策略策劃、整體商業(yè)規(guī)劃等服務，以及代為選用設施設備，代理尾 盤銷售 。 物業(yè)資產管理 物業(yè)資產運營與管理 物業(yè)開展資產經營 ? 物業(yè)運營管理 —— 日常五大基本服務、外包管理等 如：發(fā) 電機房外包 ? 物業(yè)資產經營 —— 評估、置換 /抵押、經紀、管理、集成 物業(yè)資產管理 物業(yè)資產運營與管理 物業(yè)開展資產經營 —— 優(yōu)勢 與業(yè)主近距離的接觸，使物業(yè)服務企業(yè)能通過良好的溝通及時掌握和了解不同業(yè)主的不同需求，有針對性地提供服務業(yè)主信任度優(yōu)勢 。 制約因素 優(yōu)勢部分 ?信任基礎： 品牌物業(yè)獨特地位，駐場服務特點，易獲業(yè)主信任： ?資產維護： 具備公共物業(yè)管理能力，可向業(yè)主私有資產維護延伸； ?精細成本： 在做好公共服務的同時，服務延展較低； ?資源整合： 掌握業(yè)主資源，可整合轉化為度假、金融理財、特殊商品等服務的顧客； ?降低資金風險： 委托代理方式可以降低對物業(yè)公司的資金要求 。 專業(yè)性 ：資產經營管理人才、經驗不足； 投訴聯(lián)帶 ：資產經營投訴導致對物業(yè)服務不滿； 法規(guī)缺失 ：物業(yè)資產管理法規(guī)欠缺； 物業(yè)資產管理 物業(yè)資產運營與管理 物業(yè)開展資產經營 要逐漸掌握顧問 、 經紀 、 估價 、 融資等一站服務技巧 ， 要逐步 積累 酒店 、 商場 、 寫字樓 、 住宅等多種業(yè)態(tài)的專業(yè)人員 。 要逐步積累客戶資源和穩(wěn)定的合作伙伴。有效集成管理各專業(yè)公司（估價、經紀、營銷代理、金融擔保旅游、零售商業(yè)等）。 要逐步積累資金。以支持一站式服務，不僅能節(jié)約委托人和物業(yè)企業(yè)的雙重成本，還能提高工作效率、減少資源浪費。 物業(yè)資產管理 物業(yè)資產運營與管理 盈利模式 現(xiàn)場與網絡 網絡、場地 活動支持 自銷、代銷（銀灣物業(yè)） 資產收入 廣告收入 合作收入 商家支持 商品銷售 地產經紀、尾房 /車庫銷售 物業(yè)資產管理 物業(yè)資產運營與管理 盈利模式 物業(yè)服務 信息資訊 商務代理 度假旅游 家政服務 休閑娛樂 衣 食 住 行 游 娛 購 全面覆蓋 物業(yè)資產管理
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