【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 營(yíng)管理內(nèi)容 —— 日常管理 ? 需物業(yè)及設(shè)施專業(yè)經(jīng)驗(yàn)： ① 建立 物業(yè)運(yùn)營(yíng)方案 ② 準(zhǔn)備項(xiàng)目和目標(biāo)資產(chǎn)的介紹、推廣資料 ③ 制定 市場(chǎng)推廣計(jì)劃及預(yù)算 ④ 協(xié)調(diào)及監(jiān)管物業(yè)公司完成相關(guān)物業(yè)管工作 ⑤ 監(jiān)管目標(biāo)資產(chǎn) 的 維修保養(yǎng) ⑥ 聘請(qǐng)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目審計(jì) ⑦ 購(gòu)買保險(xiǎn)并跟進(jìn)保險(xiǎn)理賠 物業(yè)資產(chǎn)管理 物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容 ① 執(zhí)行采購(gòu) 計(jì)劃及預(yù)算并監(jiān)管供應(yīng)商 ② 準(zhǔn)備和提供與目標(biāo)資產(chǎn)的報(bào)告或信息 ③ 建立和實(shí)施緊急事務(wù)處理機(jī)制 ④ 依法設(shè)置賬簿及保管財(cái)務(wù)資料 ⑤ 保 管目標(biāo)資產(chǎn)所有檔案資料 ⑥ 監(jiān)管律師事務(wù)所及其他機(jī)構(gòu)或處理與目標(biāo)資產(chǎn)相關(guān)的爭(zhēng)議、訴訟、仲裁或行政處罰 ⑦ 根據(jù)約定制作提交報(bào)告 —— 日常管理 ? 需物業(yè)及設(shè)施專業(yè)經(jīng)驗(yàn)： 物業(yè)資產(chǎn)管理 物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容 需租務(wù)經(jīng)驗(yàn)： ① 準(zhǔn)備和分析市場(chǎng)信息 ② 建立租賃管理系統(tǒng) ③ 建立租賃數(shù)據(jù)庫(kù) ④ 準(zhǔn)備租賃意向書(shū)、合同等法律文件 ⑤ 根據(jù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 制定 談判策略 ，客戶談判 ， 出具租賃意向書(shū) ⑥ 向包括地產(chǎn)中介和租戶在內(nèi)的第三方提供信息并進(jìn)行談判 ⑦ 處理租戶續(xù)約相關(guān)事務(wù) ⑧ 按時(shí)向租戶發(fā)出付款通知，收取租金、物業(yè)費(fèi)及其他約定費(fèi)用 —— 租賃管理 物業(yè)資產(chǎn)管理 物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容 需建筑及設(shè)施管理的經(jīng)驗(yàn)： ① 提出 設(shè)施設(shè)備的升級(jí)改造提方案，包括財(cái)務(wù)可行性分析、裝修改造方案 ② 推薦升級(jí)改造機(jī)構(gòu)及其團(tuán)隊(duì)，包括建筑師、設(shè)計(jì)師、承包商、材料供應(yīng)商等 ③ 制定 升級(jí)改造管理和預(yù)算機(jī)制 ④ 協(xié)調(diào)、監(jiān)管升級(jí)改造過(guò)程 ⑤ 獲得相關(guān)政府主管部門(mén)的批準(zhǔn) ⑥ 對(duì)升級(jí)改造進(jìn)行驗(yàn)收 ⑦ 制定并 監(jiān)管維修保養(yǎng) 計(jì)劃與實(shí)施 —— 升級(jí)改造 物業(yè)資產(chǎn)管理 物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容 尋找目標(biāo)資產(chǎn)和融資機(jī)構(gòu) ① 尋求融資機(jī)構(gòu)并 委托 可行 性 的融資方案 ，物業(yè)盡職審查及市場(chǎng)調(diào)研 ② 根據(jù)融資合同進(jìn)行管理和 并提交 報(bào)告 ③ 根據(jù)融資合同按時(shí)支付融資費(fèi)、償還本息 —— 融資 物業(yè)資產(chǎn)管理 物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容 KPI關(guān)鍵指標(biāo) 報(bào)告 （ Key Performance Index ） ? 評(píng)核財(cái)政及運(yùn)營(yíng)，標(biāo)準(zhǔn)包括： ? 1） 總收入 ? 2） 總支出 ? 3） 經(jīng)營(yíng)凈收入 ? 4） 債務(wù) ? 5） 租戶保留 ? 6）評(píng)估 符合操作程序 ? 7）設(shè)施管理 ? 8） 租金修訂 /續(xù)租 ? 9） 風(fēng)險(xiǎn)管理 ? 10） 租戶問(wèn)卷調(diào)查 ? 11） 資金申請(qǐng) 序列號(hào) 類別 (%)權(quán)重 1 總收入 10% 2 經(jīng)營(yíng)支出 5% 3 業(yè)主支出 5% 4 資 本支出 5% 5 經(jīng)營(yíng)收入 5% 6 未結(jié)賬款 5% 7 續(xù)租 5% 8 空置面積租賃 5% 9 評(píng)估報(bào)告 10% 10 設(shè)施經(jīng)理績(jī)效評(píng)分 5% 11 租金修正 5% 12 遵守法規(guī)義務(wù) 5% 13 租戶對(duì)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)估 10% 14 月度報(bào)告 % 15 年度預(yù)算報(bào)告 % 16 對(duì) 業(yè)主咨詢需求回饋 5% 17 及時(shí)提交資金申請(qǐng) 5% 18 提交準(zhǔn)確的資金申請(qǐng) 5% 共計(jì) 100% —— KPI財(cái)務(wù)管理 物業(yè)資產(chǎn)管理 物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理 物業(yè)資產(chǎn)管理基礎(chǔ) 業(yè)主從傳統(tǒng)的設(shè)施設(shè)備維修、清潔、綠化與秩序維護(hù)四項(xiàng)基本服務(wù) ， 物業(yè)設(shè)備更新與節(jié)能改造 ，轉(zhuǎn)為更關(guān)心物業(yè)的保值增值。 依托物業(yè)主業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)代理經(jīng)營(yíng)，獲得租售溢價(jià)分成、經(jīng)營(yíng)收益 分成、代理費(fèi)用收入等以越來(lái)越多的成為物業(yè)企業(yè)新的盈利點(diǎn) 。 為開(kāi)發(fā)提供前期顧問(wèn)，包括提供項(xiàng)目發(fā)展咨詢、物業(yè)市場(chǎng)研究、銷 售策略策劃、整體商業(yè)規(guī)劃等服務(wù)，以及代為選用設(shè)施設(shè)備，代理尾 盤(pán)銷售 。 物業(yè)資產(chǎn)管理 物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理 物業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) ? 物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 —— 日常五大基本服務(wù)、外包管理等 如：發(fā) 電機(jī)房外包 ? 物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) —— 評(píng)估、置換 /抵押、經(jīng)紀(jì)、管理、集成 物業(yè)資產(chǎn)管理 物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理 物業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) —— 優(yōu)勢(shì) 與業(yè)主近距離的接觸，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能通過(guò)良好的溝通及時(shí)掌握和了解不同業(yè)主的不同需求，有針對(duì)性地提供服務(wù)業(yè)主信任度優(yōu)勢(shì) 。 制約因素 優(yōu)勢(shì)部分 ?信任基礎(chǔ)： 品牌物業(yè)獨(dú)特地位，駐場(chǎng)服務(wù)特點(diǎn)，易獲業(yè)主信任： ?資產(chǎn)維護(hù)： 具備公共物業(yè)管理能力，可向業(yè)主私有資產(chǎn)維護(hù)延伸； ?精細(xì)成本： 在做好公共服務(wù)的同時(shí)，服務(wù)延展較低； ?資源整合： 掌握業(yè)主資源，可整合轉(zhuǎn)化為度假、金融理財(cái)、特殊商品等服務(wù)的顧客； ?降低資金風(fēng)險(xiǎn)： 委托代理方式可以降低對(duì)物業(yè)公司的資金要求 。 專業(yè)性 ：資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才、經(jīng)驗(yàn)不足； 投訴聯(lián)帶 ：資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投訴導(dǎo)致對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿； 法規(guī)缺失 ：物業(yè)資產(chǎn)管理法規(guī)欠缺； 物業(yè)資產(chǎn)管理 物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理 物業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 要逐漸掌握顧問(wèn) 、 經(jīng)紀(jì) 、 估價(jià) 、 融資等一站服務(wù)技巧 ， 要逐步 積累 酒店 、 商場(chǎng) 、 寫(xiě)字樓 、 住宅等多種業(yè)態(tài)的專業(yè)人員 。 要逐步積累客戶資源和穩(wěn)定的合作伙伴。有效集成管理各專業(yè)公司（估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、營(yíng)銷代理、金融擔(dān)保旅游、零售商業(yè)等）。 要逐步積累資金。以支持一站式服務(wù)，不僅能節(jié)約委托人和物業(yè)企業(yè)的雙重成本，還能提高工作效率、減少資源浪費(fèi)。 物業(yè)資產(chǎn)管理 物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理 盈利模式 現(xiàn)場(chǎng)與網(wǎng)絡(luò) 網(wǎng)絡(luò)、場(chǎng)地 活動(dòng)支持 自銷、代銷（銀灣物業(yè)） 資產(chǎn)收入 廣告收入 合作收入 商家支持 商品銷售 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、尾房 /車庫(kù)銷售 物業(yè)資產(chǎn)管理 物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理 盈利模式 物業(yè)服務(wù) 信息資訊 商務(wù)代理 度假旅游 家政服務(wù) 休閑娛樂(lè) 衣 食 住 行 游 娛 購(gòu) 全面覆蓋 物業(yè)資產(chǎn)管理