【正文】 屋中介僅提供居間中介與簽約服務(wù)，租屋經(jīng)理更進一步為屋主提供物業(yè)管理服務(wù)，能為忙碌的投資者有效管理房屋，創(chuàng)造來自房屋出租之收益，使房屋能保值甚至增值。資產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)——協(xié)助業(yè)主進行資產(chǎn)營運管理，如大型商場或購物中心的商場柜位以及招商規(guī)劃、大型體育場館營運管理、俱樂部（度假休閑中心）經(jīng)營管理、會議中心經(jīng)營管理、大型小區(qū)公設(shè)停車場經(jīng)營管理等。資產(chǎn)管理盈利方式可分成三部分：資產(chǎn)交易買賣、資產(chǎn)經(jīng)營管理以及空間資產(chǎn)租賃管理。物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)管理盈利方式臺灣地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)在資產(chǎn)管理整體運作上以外資公司運作較成熟，如臺北內(nèi)湖亞太經(jīng)貿(mào)廣場最早是由歐洲外資公司委托世邦魏理仕公司尋找投資標(biāo)的進行投資收購并進行招商營運管理（含商場規(guī)劃、招商以及租賃管理），隨著臺灣地區(qū)房地產(chǎn)增值及獲益后即以高價轉(zhuǎn)賣花旗銀行，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)者從中賺取高額中介費用以及營運管理期間的服務(wù)費用。建筑物完工交屋期服務(wù)——物業(yè)管理籌備（協(xié)助入住需求調(diào)查）、交屋手冊之編制及交屋禮物選定建議、協(xié)助業(yè)主驗收各項設(shè)備及公共設(shè)施、客戶交屋協(xié)辦（瓦斯掛表、水、電更名等）、發(fā)掘及記錄施工缺失并協(xié)助建設(shè)公司改善問題、物業(yè)生活服務(wù)（代辦事項、咨詢服務(wù)、宅配物流、團購、保姆、居家服務(wù)、搬家服務(wù)、裝潢服務(wù)）。但近年來消費者以及使用者意識抬頭，建設(shè)公司開始重視公共設(shè)施依使用者需求以及考慮將來建筑物的維護修繕，臺灣地區(qū)知名建商如遠雄建設(shè)及元利建設(shè)等公司率先聘用物業(yè)管理顧問，引入物業(yè)管理服務(wù)業(yè)進行物業(yè)前期規(guī)劃并介入整體建筑施工過程，故依建筑物建造階段探討物業(yè)管理企業(yè)盈利方式如下：物業(yè)前期規(guī)劃及顧問咨詢——為提升建筑物價值、日后維護管理順利及塑造優(yōu)質(zhì)建筑物指標(biāo)，物業(yè)管理公司提供建商完整規(guī)劃服務(wù)，諸如：物業(yè)管理企劃模式、建筑物公共區(qū)域規(guī)劃設(shè)計之咨詢、公共設(shè)施空間運用配置及規(guī)劃咨詢、各項管理服務(wù)方式之制定、管理收支總預(yù)算之編制、其他相關(guān)問題之咨詢、設(shè)施設(shè)備軟硬件系統(tǒng)安置評估與建議。大部分臺灣本土物業(yè)管理業(yè)者正處在資產(chǎn)管理的萌芽階段，持續(xù)發(fā)展中，但外商公司資產(chǎn)管理的發(fā)展較為成熟且以此為營利之大宗，如仲量聯(lián)行、世邦魏理仕公司以及第一太平戴維斯公司等外資接受業(yè)主委托進行不動產(chǎn)標(biāo)的經(jīng)營買賣管理，著墨較深且從中獲益較大。整體而言，現(xiàn)階段臺灣大部分本土物業(yè)管理業(yè)者幾乎僅停留在建筑物與環(huán)境的使用管理與維護及生活與商業(yè)支持服務(wù)項目階段，且后者有些服務(wù)項目僅在嘗試階段談不上營運效果，一般而言大部分屬于附加價值服務(wù)，以豪宅客層以及高價位住宅客層服務(wù)需求為大宗。1995年《公寓大廈管理條例》頒布實施，雖然標(biāo)志公寓大廈管理維護公司誕生，但大部分樓管公司僅只是附屬于保全公司之下的一個單位而已，初期物業(yè)管理以事務(wù)管理、保全服務(wù)、機電維護管理、清潔維護為主軸。其他經(jīng)主管機關(guān)核定之保全業(yè)務(wù)。關(guān)于現(xiàn)金或其他貴重物品運送之安全維護。此過程可由1990年保全業(yè)崛起探知一二。四、結(jié)論現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式，較為適應(yīng)信息時代經(jīng)濟需求的現(xiàn)代物業(yè)的服務(wù)體系，其主要的作用在于：從系統(tǒng)地角度，拓寬了傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)涵，從而給物業(yè)管理公司經(jīng)營者創(chuàng)造經(jīng)濟效益提供了一個嶄新的經(jīng)營思路，同時通過構(gòu)建了現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系，從而使現(xiàn)代物業(yè)管理經(jīng)營者通過多種途徑來最大限度地滿足業(yè)主的需求，創(chuàng)造了社會效益，是一件十分值得探索的事情。因此，基于自身的利益，社會服務(wù)供應(yīng)商是有向物業(yè)管理公司購買業(yè)主的需求信息的需求的。l 社會服務(wù)供應(yīng)商的需求盡管社會服務(wù)供應(yīng)商可以脫離物業(yè)管理公司，通過報紙、勞務(wù)中介所等途徑獲取業(yè)主群體的需求并提供服務(wù)，但是如果與物業(yè)管理公司合作，并成為長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，會給自身帶來更多的利益。如有的大廈電梯數(shù)量不夠，難以滿足大廈用戶上下樓需要；有的住宅樓設(shè)計不盡合理，減少了房屋的使用率；有的商場電量設(shè)計偏低，影響到商場營業(yè)的照明效果；有的房屋在建筑施工中偷工減料，留下了質(zhì)量隱患等等，這些“硬件”的不合理有時嚴(yán)重地影響了日后的物業(yè)管理。于是，發(fā)展商委托設(shè)計院作規(guī)劃設(shè)計，繪制圖紙，然后又委托施工單位建筑施工，再聘請工程監(jiān)理單位參與工作質(zhì)量監(jiān)理。另外，一些業(yè)主還會有房產(chǎn)再投資決策，物業(yè)租售經(jīng)營方案等方面的咨詢需求。而且業(yè)主在購買物業(yè)時，與開發(fā)商往往存在著某種程度的“信息不對稱”。因此，業(yè)主在購買物業(yè)之前對將來的物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是非常關(guān)心的。當(dāng)今社會競爭日益加劇，工作壓力不斷增強，人們渴望在緊張的工作之余獲得充裕的休息，以釋放疲勞，恢復(fù)精力，為節(jié)約時間和“尋找成本”，人們也愿意把一部分增值服務(wù)讓物業(yè)管理公司來提供。隨著人們生活水平的日益提高，收入的增加，消費觀念的轉(zhuǎn)變，社區(qū)服務(wù)日益社會化已呈明顯趨勢，下面是一份對某小區(qū)業(yè)主增值服務(wù)需求的資料：[4]而且在本世紀(jì)末，隨著經(jīng)濟收入、文化素質(zhì)，生活品位的逐步提高，人口結(jié)構(gòu)等的變化，增值服務(wù)更有廣泛的市場容量。當(dāng)然，這些知識要成為可用的資源，還需要對知識進行管理。l 知識資源顯而易見，物業(yè)管理公司是最有條件積累和掌握關(guān)于物業(yè)管理方面的知識，提供專家服務(wù)。首先，物業(yè)管理公司可以利用現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立社會服務(wù)供應(yīng)商的信息要建立服務(wù)供應(yīng)商的信息網(wǎng)絡(luò)，通過有效的評估并以契約的形式建立與供應(yīng)商之間的長期或短期但及時的專業(yè)服務(wù)；其次，物業(yè)管理公司要根據(jù)業(yè)主需求信息建立業(yè)主需求檔案數(shù)據(jù)庫，以便及時填補供應(yīng)商，這樣業(yè)主和服務(wù)供應(yīng)商就能夠走上這個由服務(wù)供應(yīng)商的信息網(wǎng)絡(luò)和業(yè)主需求檔案構(gòu)成的信息服務(wù)平臺，實現(xiàn)服務(wù)交易。當(dāng)然，信息的搜集是一個長期積累的過程，搜集的信息也許是零碎的，有些信息或許是無效的。l 信息資源物業(yè)管理服務(wù)（主要指基本服務(wù)）與一般的服務(wù)（如：法律咨詢，教育，醫(yī)療保健等）有一個明顯的區(qū)別：就是服務(wù)的提供者是在服務(wù)接受者的場所（如：住宅小區(qū)內(nèi)）提供服務(wù)，服務(wù)的消費也是在服務(wù)接受者的場所內(nèi)進行的。（2）被服務(wù)者是否存在這些服務(wù)的需求？這回答了物業(yè)管理公司提供的服務(wù)是否有可能實現(xiàn)。服務(wù)的對象是多元的，不光是小區(qū)業(yè)主群體，而且包括購房者、房產(chǎn)開發(fā)商、社會服務(wù)供應(yīng)商。（3）服務(wù)對象的多元化。（2）利潤來源的多元化。與傳統(tǒng)物業(yè)管理體系相比，要實現(xiàn)以下幾個轉(zhuǎn)變：（1）經(jīng)營資源組織多元化、社會化。按著此種思路，本文從系統(tǒng)的角度，構(gòu)建了現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系（見圖二）。然而，本文認(rèn)為：物業(yè)管理公司經(jīng)營者還應(yīng)該從觀念上拓寬經(jīng)營思路，放開眼界，創(chuàng)造新的盈利模式。這種盈利模式的局限性在物業(yè)管理實踐中主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理公司的收費不能彌補開支，虧損的多，把獲取利潤注意力的轉(zhuǎn)向擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如：垃圾不能做到日產(chǎn)日清，保安措施不得力，電梯不能保證“全天候”運行等），以減少管理開支，從而出現(xiàn)與業(yè)主糾紛多、投訴率高等問題，不利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。其中“利潤空間小”主要是因為（1）對于業(yè)主來講，物業(yè)管理費是一項需要永久性投入，消費額較高的費用，對于全社會的普遍性利益影響比較大，鑒于我國目前的經(jīng)濟發(fā)展程度和業(yè)主的收入水平，國家對于這項費用的收取一般給予定價或指導(dǎo)價，限制了利潤率（如：規(guī)定一般住宅小區(qū)物業(yè)管理的最高利潤率在10%左右），因此物業(yè)管理公司不可能從基本服務(wù)中獲取高額的利潤。對傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)公司盈利模式的評價目前我國絕大數(shù)物業(yè)管理公司都是根據(jù)這種盈利模式來開展經(jīng)營的，相對于最初的單靠“管房、養(yǎng)房”來收取較低的租金是一大進步；其中的通過提供增值服務(wù)向業(yè)主收取勞務(wù)費來獲取利潤這在國外的物業(yè)管理中是比較少見的，是我國物業(yè)管理實踐中一個創(chuàng)新。傳統(tǒng)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)體系可以用如下示意圖表示：圖1傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)體系傳統(tǒng)物業(yè)管理公司盈利模式的特點由上述物業(yè)管理服務(wù)體系可以總結(jié)出傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)公司盈利模式具有以下幾個特點：（1）物業(yè)管理公司創(chuàng)造利潤的途徑有兩條：一是通過提供基本服務(wù)向業(yè)主收取物業(yè)管理費，二是通過提供增值服務(wù)向業(yè)主收取勞務(wù)費。（2）增值服務(wù)：代送牛奶、報紙，小孩接送，室內(nèi)裝修，電器修理，商務(wù)服務(wù)等。一、對我國傳統(tǒng)物業(yè)管理公司的盈利模式概括及評價傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)體系公司都是通過經(jīng)營某些價值業(yè)務(wù)來獲取利潤的，物業(yè)管理公司是通過向業(yè)主提供某些服務(wù)，滿足業(yè)主的需求來獲取利潤的。因此，在新的競爭環(huán)境中，物業(yè)管理公司如何組織和利用資源，開展多種經(jīng)營，拓寬盈利空間，從而創(chuàng)造最大化的利潤，增強市場競爭力，是值得我們研究的。我國物業(yè)管理產(chǎn)生于上世紀(jì)80年代初，是在借鑒和吸收國外及香港房屋管理的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展起來的，從管理模式的發(fā)展過程看，我國物業(yè)管理經(jīng)歷了三個階段：房管式的物業(yè)管理通過招標(biāo)獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)管理。目前的物業(yè)管理顧問市場中，可能也只有資深的深圳市北方物業(yè)管理有限公司，是首先而且是全國唯一將此項企業(yè)咨詢性服務(wù)納入物業(yè)管理顧問服務(wù)的企業(yè)。任何物業(yè)管理企業(yè)