【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 品房銷售面積減少，但商品房銷售額增加。 2021 年， 浙江 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，比 2021 年下降 2%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資商品房銷售額為 億元，比 2021 年增 長(zhǎng) 98%。 表 1 近幾年浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)規(guī)模情況 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 施工面積（萬(wàn)平方米） 竣工面積（萬(wàn)平方米） 銷售面積（萬(wàn)平方米） 銷售額（億元） 相比商業(yè)用房和辦公樓代售面積等， 住宅待售面積比重偏高。 2021 年， 浙江 商品房屋待售面積為 萬(wàn)平方米， 待售 13 年面積占待售總量的 59%。其中，待售 13 年面積為 萬(wàn)平方米，所占比重為 59%。從物業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅待售面積為 萬(wàn)平方米，比重為 %；辦公樓待售面積為 萬(wàn)6 平方米，比重為 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積為 萬(wàn)平方米，比重為 %；其他房屋待售面積為 萬(wàn)平方米，比重為 %。 圖 4 2021年按物業(yè)類型分浙江房地產(chǎn)待售面積（ %） （四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 及其 資金來(lái)源情況 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金大致包括本國(guó)貸款、國(guó)外貸款，自籌資金等，除卻銀行貸款等傳統(tǒng)國(guó)有資金形式， 民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資 亦在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域越來(lái)越活躍 。在 2021 年浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，國(guó)有投資 億元，與上年相比基本持平；非國(guó)有投資 億元，比 上年增長(zhǎng) %。其中，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資 ，比上年增長(zhǎng) %，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為 %，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資已成為拉動(dòng)我省房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。 表 2 近幾年浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模情況 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 投資規(guī)模（億元） 資金規(guī)模（億元） 隨著 鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的相關(guān)政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，全省房地產(chǎn)投資本年資金來(lái)源逐步寬松。 2021 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本年資金來(lái)源 4473 億元，比上年增長(zhǎng) %，分別比一季度、上半年和前三季度上升 、 和 個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金分別增長(zhǎng) %和 %；主要來(lái)自于購(gòu)房者的其他資金來(lái)源比上年增長(zhǎng) %，比前三季度上升 個(gè)百分點(diǎn)。 其中 定金及預(yù)收款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資最重要的資金來(lái)源，其次為企業(yè)自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款。 2021 年， 浙江 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源合計(jì) 億元，是 2021 年的 倍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源規(guī)模逐步擴(kuò)大。其中，上年結(jié)余、國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、其他7 資金來(lái)源分別為 、 、 、 、 、 和 億元，分別占資金來(lái)源合計(jì)的比重為 %、 %、 %、 %、 %、 %和 %。 三、 浙江房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展情況 （ 一 ） 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 我國(guó)房地產(chǎn)融資方式主要有銀行信貸、上市 融資、信托融資以及其他方式?？此瞥识嘣卣?， 實(shí)際上超過(guò)半數(shù)以上的企業(yè)其開(kāi)發(fā)資金直 接或間接來(lái)自銀行，而其他方式在其資金來(lái)源中比例很低。 房地產(chǎn)企業(yè)投資的 主要資金來(lái)源有以下幾種：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款 (房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 )、企業(yè)債券、利用外資和自籌資金。 房地產(chǎn)企業(yè)融資從總體規(guī)模來(lái)看，始終保持 著 若快速增長(zhǎng)的發(fā)展勢(shì)頭。 2021年的資金開(kāi)發(fā)來(lái)源規(guī)模約為 2021年的 4倍， 這一趨勢(shì)表明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的重視程度在不斷加強(qiáng)。 2021年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金首次增長(zhǎng)過(guò)千億元，近幾年房地產(chǎn)融資規(guī)模在持續(xù)增長(zhǎng)。從數(shù)量結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn) 企業(yè)資金來(lái)源構(gòu)成主要為其他資金、自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款三足鼎立之勢(shì)。 2021年，其他資金、自籌資金和國(guó)內(nèi)資金分別占資金來(lái)源總額的 49． 9％、 30． 3％、 18． 4％。從 2021年至 2021年，其他資金、自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款均隨著資金投入總量的增加而同步增加，而利用外資雖然總量在增加，但相 對(duì)比例卻在下降，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金比例和債券比例也在持續(xù)下降。 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn) 企業(yè)的融資渠道越來(lái)越趨向單一化，多元化融資渠道如債券和外資比例 逐年下降，這些都不利于房地產(chǎn)企業(yè)健康地發(fā)展。 （二） 浙江房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金比例 較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)（金融）風(fēng)險(xiǎn)存在加大的可能性。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，但目前 浙江 企業(yè)多元化融資渠道嚴(yán)重不足，資金來(lái)源主要依靠銀行貸款、購(gòu)房者的預(yù)付款、按揭款 ，銀行貸款約占七成 。 2021 年， 浙江 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金占資金來(lái)源比例僅 %，企業(yè)自有資金不足，資產(chǎn)負(fù)債率較高，從 浙江 房地 產(chǎn)投資 年 度 資金來(lái)源情況看，該指標(biāo) 在繼續(xù)下降，投資所需資金日趨緊張。一旦商品房銷售形勢(shì)不好，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力將會(huì)越來(lái)越大。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：一是由于部分企業(yè)資3 8 金鏈斷裂，發(fā)生企業(yè)破產(chǎn)倒閉等事件，一方面使得期房 購(gòu)買者受到損失，另一方面也會(huì)導(dǎo)致銀行貸款以及其他借款到期得不到償還，發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)，甚至引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩；二是如果市場(chǎng)行情不好，觀望氣氛濃厚并延續(xù)，開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)銷售，引起市場(chǎng)房?jī)r(jià)的明顯下跌，可能引起部分按揭購(gòu)房者放棄按揭，這一部分風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)（金融）存在著風(fēng)險(xiǎn)加大的可能性，值得引起我們的警惕。 2021年 4月中央政府出臺(tái)宏觀調(diào)控政策后，金融機(jī)構(gòu)反映迅速，嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)政策進(jìn)行貸款， 4月份浙江 房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款為 52億元，環(huán)比減少 %。由于各家銀行對(duì)三套住房政策理解和執(zhí)行力度不一， 5月份浙江省的 房地產(chǎn)信貸額有所回升。根據(jù)央視財(cái)經(jīng)頻道記者在滬杭深地采訪表明，被采訪到的銀行都在打擦邊球，有些地方三套房貸不是重啟而是重未停止過(guò)。 從新政以后銀行房地產(chǎn)貸款的變化幅度來(lái)看，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)政策的執(zhí)行力度有差別和波動(dòng)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)政策變化及其效果也處在觀望狀態(tài)。 圖 5 2021年 16月份浙江省房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款額變化情況 四、 浙江房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問(wèn)題 對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，通過(guò)什么渠道 什么方式融資才是最重要的。在中國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，間接融資是 主要方式，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的 加劇，國(guó)家在房地產(chǎn)融資上采取了很多措施。 2021 年國(guó)家規(guī)定，一部分 企業(yè)融資申請(qǐng)納入征求國(guó)土部意見(jiàn)范圍。 存款準(zhǔn)備金的不斷提高， 也 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資產(chǎn)生一定的影響。 作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn) 發(fā)展 解決好融資問(wèn)題迫在眉睫。 在此領(lǐng)域 目前9 有著很多的問(wèn)題。 浙江房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。 （一）融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)積累 ，且直接融資比例小 房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)．其特點(diǎn)是：開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大。 ② 這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金支持才能更好的運(yùn)轉(zhuǎn)下去。 雖然浙江房地產(chǎn)融資市場(chǎng)現(xiàn)已出現(xiàn)多種融資方式，但仍未形成真正多元化的房地 產(chǎn)融資體系，銀行信貸仍然是主要的融資工具 ， 其 開(kāi)發(fā)、消費(fèi)過(guò)程都離不開(kāi)銀行支持 。 在 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 過(guò)程中， 資 金 有 60%以上是來(lái)自于銀行體系，而且是以開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款的形式存在的。 而 在自籌資金中，企業(yè)自有資金僅占了30％左右，有的甚至更少，說(shuō)明 房地產(chǎn)企業(yè)融資依賴銀行支持的問(wèn)題相當(dāng)嚴(yán)重。雖然國(guó)家已出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提高了貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢(shì)， 但是短時(shí)間內(nèi)仍無(wú)法改變以間接融資為主的融資格局。 由于融資渠道過(guò)分單一造成房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行的高度依賴性，致使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重受限于銀行的信貸 政 策。 就其他直接融資而言，由于房地產(chǎn)信托、基金等直接融資方式發(fā)展還不完善，且存在制度的缺失，融資比例很小。 另一方面，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房企貸款多被銀行作為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行爭(zhēng)奪，銀行貸款集中投向房地產(chǎn)業(yè)，造成了顯著的銀行貸款結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，影響了銀行系統(tǒng)本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和穩(wěn)定性，出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)積累的情況。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患很容易轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)銀行市場(chǎng)，進(jìn)而影響金融市場(chǎng)的穩(wěn)定， 這 對(duì)整個(gè)國(guó)家金融體系的沖擊是巨大的。在全球引起恐慌的美國(guó)次貸危機(jī)便是前車之鑒。最近幾年浙江的房地產(chǎn)投資過(guò) 熱，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，極不利于市場(chǎng)穩(wěn)定。 （二）房地產(chǎn)業(yè)融資體系不完善 ，融資風(fēng)險(xiǎn)很高 由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展得比較晚，國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律、法規(guī)政策 還很不完善，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展，使得浙江 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一，主要依賴銀行信貸。而 2021 年中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (121 文件 )后，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行信貸融資受到了很大的限制，其他的融資渠道還未發(fā)展起來(lái)，造成房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán) ② 潘青 .房地產(chǎn)企業(yè)融資初探 . 現(xiàn)代商業(yè) ,2021（ 7）： P2931. 10