【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預(yù)期 20xx年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內(nèi)的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步改善。 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 17 頁 2020813 ，但出現(xiàn)拐點(diǎn)可能性不大。房?jī)r(jià)經(jīng)歷連續(xù)多年高速增長(zhǎng)， 20xx年仍在高位運(yùn)行，由于國(guó)家調(diào)控政策效力的發(fā)揮， 20xx 年房?jī)r(jià)上漲幅度將大大 低于上年。 20xx 年上半年，由于國(guó)際資本市場(chǎng)震蕩和人民幣持續(xù)升值預(yù)期，大量國(guó)際熱錢可能進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策效力逐漸顯現(xiàn)，住房需求逐漸回歸理性，盡管高位房?jī)r(jià)的城市可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)在高位震蕩，但全國(guó)房?jī)r(jià)整體拐點(diǎn)出現(xiàn)的可能性不大。 根據(jù)鄭州市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)的數(shù)字， 20xx年 上半年 ， 與周邊南京、成都、太原、武漢、南昌、西安、合肥、濟(jì)南、石家莊九個(gè)城市相比，鄭州市商品房均價(jià)居倒數(shù)第 三 位，鄭州房?jī)r(jià)處于合理的上升區(qū)間內(nèi)，還擁有相對(duì)較大的上升空間。 而將造成鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn) 中有升的其他因素還包括： （ 1）土地價(jià)格的上升與土地供應(yīng)量的緊縮 鄭州市 20xx 年全年土地供應(yīng)量為 畝，其中，住宅用地只有 畝。而據(jù)此前鄭州市土地拍賣的情況看， “地王 ”身價(jià)一再被刷新，地價(jià)不斷飆升，這將是房?jī)r(jià)上漲的最基礎(chǔ)動(dòng)力。 （ 2）鄭州“首位”效應(yīng)的影響 河南擁有１億的人口，而省會(huì)鄭州市城市建成區(qū)目前只有 300 多萬人，入鄭戶口遷移政策的放寬，促使許多外````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 18 頁 2020813 地人包括行政機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)員、外地企業(yè)老板擁向鄭州安家置業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料， 20xx 年到 20xx 年，在鄭州所售住房中，外來人口購房的比例從 %上升到 %。 20xx 年遷鄭人員達(dá)到 10 萬余人， 20xx 上半年，外地人在鄭州買房比例一度達(dá)到 60%。 外來人口在鄭州落戶，直接導(dǎo)致了鄭州房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的快速擴(kuò)大，換言之，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求在今后將十分旺盛。 （ 3）宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走好與鄭州市人均可支配收入的快速 穩(wěn)定 遞增 鄭州市 20xx年 上半年 GDP累計(jì)達(dá) 1080 億元，同比增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 7193元，同比增長(zhǎng)%，預(yù)計(jì)全年 增幅 將達(dá)到 14%；從 20xx 年以來的數(shù)據(jù)來看，除了 20xx 年外，其他各年份的人均可支配收入增長(zhǎng)率 均高于鄭州市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率 。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，樓市穩(wěn)定發(fā)展是經(jīng)濟(jì)規(guī)律所決定的。 （ 4）建筑成本與其他成本的增加 鋼筋、水泥、電解鋁等建筑材料持續(xù)漲價(jià)，房屋建造成本也水漲船高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)又導(dǎo)致項(xiàng)目廣告推廣費(fèi)用增多，房地產(chǎn)行業(yè)的管理成本、人力成本也在持續(xù)上升，這些都直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的 綜合 成本 的 上升。 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 19 頁 2020813 環(huán)房匹配指數(shù)示意圖0 . 60 . 50 . 40 . 30 . 20 . 100 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5鄭州 北京 廣州 ◆ 環(huán)房匹配指數(shù)越趨近零，表示該城市的房?jī)r(jià)指數(shù)與房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境匹配度越高。 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 20 頁 2020813 四、鄭州 高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 市場(chǎng)分析 (一 ) 本 區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 歷程 鄭州高新技術(shù) 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)起步早，但發(fā)展遲緩，早期的房地產(chǎn)開發(fā)銷售不旺，很多開發(fā) 商處在虧損狀態(tài)。早期開發(fā)的彩虹花園、帝苑別墅銷售都持續(xù)很久。 在 20xx年以前，高新區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅攀升， 20xx 年每平方米為 1350 元。從 20xx年開始，高新區(qū)房?jī)r(jià)開始大幅上揚(yáng)，銷售量持續(xù)增加。 20xx 年，商品房均價(jià)達(dá)到每平方米 1860 元，新開工面積只有 萬平方米，而銷售面積卻高達(dá) 。 20xx年商品房?jī)r(jià)格在 29003600元間。 高新 開發(fā)區(qū)土地供應(yīng)價(jià)格從 20xx年開始上漲， 20xx 年以前，每畝不到 20 萬元， 20xx 年對(duì)外掛牌出讓的兩塊土地，摘牌價(jià)每畝 67萬元， 20xx年 1月 25日，牡 丹路南、金梭路西 73 畝土地摘牌價(jià)每畝 193萬元。 (二 ) 本區(qū)域樓盤基本概況 整個(gè)開發(fā)區(qū)分為四部分。西北部是大學(xué)城，教師基本都有自己的小區(qū)，其他居住的大多數(shù)是當(dāng)?shù)厝撕蜕习?租 房一族，部分大學(xué)生家長(zhǎng)也有陪讀的，另外大學(xué)生也有在外面租房的，這一區(qū)域人口密度大，生活配套豐富，商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好，是個(gè)生活消費(fèi)和教育區(qū)域，住宅項(xiàng)目不多，銷售價(jià)格中等，銷售情況一般；西南除了工廠和 2個(gè)住宅項(xiàng)目外，就是都市村莊和荒地，人煙稀少，未來建有地鐵出入口，可能會(huì)提高人口密度，目前區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目銷售主要依靠投資類型客戶和部分自住，以及小部分陪讀 家長(zhǎng)，生活配套貧乏，需要 23 年時(shí)間暖熱市場(chǎng)，住宅項(xiàng)目不````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 21 頁 2020813 多，銷售情況不好，銷售價(jià)格中下等；東北區(qū)域基本是辦公和居住區(qū)，也有部分教育區(qū)域，相對(duì)生活配套還是不多，需要 2 年左右時(shí)間發(fā)展，交通便利，人口密度也不小，但是基本 以 上班族為主，下班后，區(qū)域人口密度極度下降，住宅項(xiàng)目稍多，銷售情況良好，銷售價(jià)格中上等；東南區(qū)域，是西開發(fā)區(qū)最早發(fā)展的區(qū)域，所以居住人口相對(duì)較多，加上臨著市區(qū)比較近，生活配套相對(duì)齊全，所以是現(xiàn)在區(qū)域購房的首選地，區(qū)域內(nèi)工業(yè)園較多，住宅項(xiàng)目也不少，價(jià)格也在區(qū)域內(nèi)是最高，銷售情況最好。 (三 ) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 分析 ： ? 金海西湖美景 【項(xiàng)目名稱】：金海西湖美景 【開 發(fā) 商】：鄭州建海置業(yè) 【位 置】：化工路與瑞達(dá)路交叉口西 50 米 【占地面積】：共 100 多畝， 1 期 50 畝，本期為 2 期，約 50 畝，并介紹還會(huì)有 3 期約 50 畝。 【建筑面積】： 10 萬㎡ 【容 積 率】： 【周邊描述】：東面是荒地，準(zhǔn)備自己做 3 期；西面是自己的 1 期；南面是已經(jīng)停止銷售的水木清華項(xiàng)目；北面是工廠及居住區(qū)。 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 22 頁 2020813 【建筑類型】：多層、小高層 【主力戶型】：設(shè)計(jì)規(guī)格比較標(biāo)準(zhǔn)，盡量避免了所有戶型入戶門不對(duì)著客廳、臥室和衛(wèi)生間，同時(shí)臥室門都沒有開在客廳 中，私密性比較好；超南都有弧型陽臺(tái)和飄窗。屬于舒適戶型。 【產(chǎn)品分析】： 產(chǎn)品面積：多層占主導(dǎo)地位， 7090 ㎡兩房， 120140 ㎡的三房 產(chǎn)品比例：兩房占 60%，三房占 40% 產(chǎn)品總評(píng)：比較符合區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)接受度較高，戶型設(shè)計(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。 【價(jià) 格】：多層均價(jià) 3900、小高層均價(jià) 3700。 【銷售情況】： 1 期銷售完畢， 2 期多層銷售 90%，剩余頂層和部分戶型，小高層銷售 85%。 【整體分析】：由本地有一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和知名度的開 發(fā)商在市區(qū)以西與西開發(fā)區(qū)之間區(qū)域開發(fā)的較低容積率項(xiàng)目，項(xiàng)目體量不小，主要由小高層和多層組成，周邊生活配套不成熟。 ? 睿智楠園 【項(xiàng)目名稱】：睿智楠園 【開 發(fā) 商】：新合鑫 【位 置】：瑞達(dá)路與梧桐街交匯處西 500 米。 【占地面積】：共 400 畝， 1 期 100 畝， 2 期 75 畝， 3 期 200 多畝 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 23 頁 2020813 【周邊描述】：東邊是工廠和居住區(qū)，西面是 3 期項(xiàng)目的空地，南面是工廠北面是都市村莊和居住區(qū)。 【建筑類型】：多層、小高層、高層 【主力戶型】： 5988 ㎡兩房、 118 ㎡三房 【產(chǎn)品分析】： 2 期多層和小高層基本平均分布，多 層銷售很快，很受歡迎，小高層銷售也不錯(cuò)。 產(chǎn)品面積：兩房在 7090 ㎡左右，三房在 110130 ㎡之間 ，還有 100130 ㎡頂層復(fù)式 產(chǎn)品比例：兩房三房各占 45%，頂層占 10% 產(chǎn)品總評(píng)：比較符合區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)接受度較高，戶型設(shè)計(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。 【價(jià) 格】：多層、小高層均價(jià) 3900 【銷售情況】： 1 期基本售完，剩余尾房； 2 期多層售完，推出的 2 棟小高層截止 6月 14 日， 120 戶 銷售 9 戶， 340戶銷售 25 戶，未推出的 2 棟小高層和高層下半年入市。 【整體分析】：地塊位于西開發(fā)區(qū)的核心居住區(qū)，地理位置較好，周邊配套多，項(xiàng)目 1 期純多層， 2 期以多層和小高層、以及高層相混合，高密度居住區(qū)。 ? 和家園 【項(xiàng)目名稱】：和家園 【開 發(fā) 商】：河南昌信置業(yè) ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 24 頁 2020813 【位 置】：科學(xué)大道與長(zhǎng)椿路交匯處南 500 米。 【總占地面積】： 畝 【總建筑面積】： 30 萬㎡ 【容 積 率】： 【周邊描述】：東面是田地，西面是工廠、南面是田地、北面是工廠。 【建筑類型】：多層、小高層、高層 【主力戶 型】： 8090 ㎡兩房， 100130 ㎡三房 【產(chǎn)品分析】： 產(chǎn)品面積：面積普遍較小， 80100 ㎡的兩房、 90140 ㎡的三房；多層建筑為主，小高層和高層也占不小的比例。 產(chǎn)品比例：兩房占 30%，三房占 70%； 產(chǎn)品總評(píng)：這只是 1 期的戶型，不代表整個(gè)項(xiàng)目，目前這種戶型面積區(qū)域市場(chǎng)接受度最高，戶型設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)。 【價(jià) 格】：均價(jià) 3800(高層 ) 【銷售情況】： 14樓已經(jīng)銷售 1/3。 【整體分析】：區(qū)