【正文】 作為專業(yè)地質(zhì)找礦隊(duì)伍，自 1956 年建隊(duì)以來(lái)，先后轉(zhuǎn)戰(zhàn)于河南各地，從事煤、鐵、鹽等礦產(chǎn)的普````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 37 頁(yè) 2020813 查和勘探，曾探明儲(chǔ)量達(dá) 25 億噸的全國(guó)六大無(wú)煙煤基地之一 —— 永夏煤田等，被原國(guó)家地礦部授予 “ 地質(zhì)找礦功勛單位 ” ， “ 找礦特別獎(jiǎng) ” 等榮譽(yù)稱號(hào)。發(fā)現(xiàn)了桐柏老灣金礦，小秦 嶺金礦田靈湖峪金礦和大湖峪金礦等。院下設(shè)單位有： 河南省地質(zhì)工程勘察院、河南省豫龍巖土工程有限責(zé)任公司，分別具有國(guó)土資源部地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估、勘查、設(shè)計(jì)、施工甲級(jí)，建設(shè)部工程勘察甲級(jí)和地基與基礎(chǔ)施工一級(jí)資質(zhì)， 20xx年通過了 ISO9001:20xx質(zhì)量體系 認(rèn)證。始建于 1952 年，是一個(gè)集地質(zhì)勘探、礦業(yè)開發(fā)、工程勘察、地基與基礎(chǔ)施工、巖礦測(cè)試、珠寶玉器加工鑒定為一體的國(guó)有大型地勘單位，是河南省地礦系統(tǒng)功勛單位和對(duì)外開放的窗口企業(yè)。先后榮獲“河南地礦系統(tǒng)五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀”、“十五期間先進(jìn)單位”、“河南省道德規(guī)范建設(shè)先進(jìn)單位”、“河南省創(chuàng)新型單位”、“河南省模范職工之家”等稱號(hào)。國(guó)土資源部、````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 32 頁(yè) 2020813 河南省政府高度評(píng)價(jià) 該 院為 “ 我國(guó)最著名的地質(zhì)勁旅之一 ” 、 “ 河南省參與西部大開發(fā)的一支尖兵 ” 、 “ 全國(guó)省級(jí)地質(zhì)調(diào)查院的一面旗幟 ” 。 項(xiàng)目地塊內(nèi)各種 相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo)如下： 序號(hào) 指標(biāo) 數(shù)據(jù) 單位 備注 一 可開發(fā)面積 ㎡ 畝 二 地上總建筑面積 ㎡ 1 住宅建筑面積 ㎡ 2 公寓建筑面積 ㎡ 3 商業(yè)建筑面積 ㎡ 4 物業(yè)建筑面積 ㎡ 5 社 區(qū)活動(dòng)中心建筑面積 ㎡ 三 地下建筑面積 ㎡ 1 地下人防 ㎡ 2 停車位 ㎡ 約 460個(gè)可售車位 四 總戶數(shù) 1568 戶 1 住宅 戶數(shù) 1078 戶 住宅 戶均面積 110 平方 2 公寓戶數(shù) 490 戶 公寓 戶均面積 60 平方 五 容積率 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 31 頁(yè) 2020813 三 、 定向單位概況 1. 河南省地質(zhì)調(diào)查院 河南省地質(zhì)調(diào)查院為獨(dú)立法人事業(yè)單位，成立于 1998年。 20xx 年，我公司在獲悉以上情況后，得知如河 南省地質(zhì)調(diào)查院將各分院遷往鄭州后，將有大批職工從南陽(yáng)、信陽(yáng)、駐馬店、洛陽(yáng)、許昌、三門峽、商丘、新鄉(xiāng)、焦作遷往鄭州，總動(dòng)遷人數(shù)將達(dá)到 3000 人左右，故經(jīng)過多方協(xié)商，和河南省地質(zhì)調(diào)查院及下屬各分院達(dá)成合作意向，由我公司對(duì)高新區(qū)所屬地塊鄭政出【 20xx】 13 號(hào)土地進(jìn)行摘牌，并將其建設(shè)成一個(gè)高檔的住宅小區(qū)。 【建筑類型】：多層 【主力戶型】： 81 ㎡兩房、 8 90、 11 126 ㎡三房。 【總占地面積】： 275 畝 【總建筑面積】： 40 萬(wàn)㎡ 【容 積 率】： 【周邊描述】：東面是工廠、西面是外環(huán)、南面是圈地（荒地）、北面是燃?xì)獍l(fā)電公司。 【整體分析】：地塊位于西開發(fā)區(qū)的核心居住區(qū)，地理位置較好，周邊配套多，項(xiàng)目 1 期純多層， 2 期以多層和小高層、以及高層相混合，高密度居住區(qū)。 【價(jià) 格】：多層均價(jià) 3900、小高層均價(jià) 3700。 高新 開發(fā)區(qū)土地供應(yīng)價(jià)格從 20xx年開始上漲， 20xx 年以前，每畝不到 20 萬(wàn)元， 20xx 年對(duì)外掛牌出讓的兩塊土地，摘牌價(jià)每畝 67萬(wàn)元， 20xx年 1月 25日，牡 丹路南、金梭路西 73 畝土地摘牌價(jià)每畝 193萬(wàn)元。 （ 4）建筑成本與其他成本的增加 鋼筋、水泥、電解鋁等建筑材料持續(xù)漲價(jià)，房屋建造成本也水漲船高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)又導(dǎo)致項(xiàng)目廣告推廣費(fèi)用增多，房地產(chǎn)行業(yè)的管理成本、人力成本也在持續(xù)上升，這些都直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的 綜合 成本 的 上升。 而將造成鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn) 中有升的其他因素還包括： （ 1）土地價(jià)格的上升與土地供應(yīng)量的緊縮 鄭州市 20xx 年全年土地供應(yīng)量為 畝，其中，住宅用地只有 畝。在用地結(jié)構(gòu)方面，隨著國(guó)家相關(guān)政策的落實(shí)，用于中低檔次，特別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房開發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供 給將繼續(xù)被嚴(yán)格限制。 20xx 年初住房問題被置于關(guān)系民生的高度重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的組建意味著住房問題將得到更加強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)。 三 、 鄭州市住宅市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 。 （一）銷售價(jià)格 20xx 年商品 住宅 價(jià)格 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 11 12 均價(jià) 2958 3128 3266 3268 3573 3593 3624 3636 3704 3945 3876 3885 由上述表格可以看出， 20xx年鄭州房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度是比較大的，主要是由于上半年價(jià)格上漲過快造成 。年末居民儲(chǔ)蓄存款余額 172534 億元，比上年末增加 10967 億元。全年進(jìn)出口總額 21738 億美元，比上年增長(zhǎng) %，回落 個(gè)百分點(diǎn)。分類別看，食品價(jià)格上漲 %，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲 個(gè)百分點(diǎn)；居住價(jià)格上漲 %，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲 個(gè)百分點(diǎn)。 （四） 市場(chǎng)銷售 增長(zhǎng)較快，增速呈現(xiàn)逐步提高的態(tài)勢(shì)。 39 個(gè)工業(yè)行業(yè)全部實(shí)現(xiàn)盈利。全年糧食總產(chǎn)量達(dá)到 50150 萬(wàn)噸，比上年增產(chǎn) 350 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) %，成為歷史上第 4 個(gè)高產(chǎn)年，這是 1985 年以來(lái)我國(guó)糧食生產(chǎn)首次實(shí)現(xiàn)連續(xù) 4 年增產(chǎn)。 4. 場(chǎng)地現(xiàn)狀 該宗地是由鄭州 市國(guó)土局收購(gòu)的政府儲(chǔ)備土地。 ? 溝趙居住區(qū)：拆遷改造溝趙、東連河、西連河、祥營(yíng)、堂李等村，開發(fā)建設(shè)溝趙居住區(qū)。 在 住宅建設(shè)用地 規(guī)劃方面，高新區(qū)提出 高新區(qū)居住區(qū)建設(shè) 要 以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)示范小區(qū)為目標(biāo)。在國(guó)家科技部、省、市的領(lǐng)導(dǎo)和支持下，經(jīng)過 19 年的艱苦創(chuàng)業(yè)，已初步建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施配套、支撐服務(wù)體系較為完善、支柱產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代文明新城區(qū)，已成為我省改革開放的窗口，成為高新產(chǎn)業(yè)聚集的 中原硅谷 。 鄭州下轄 12 個(gè)縣（市）區(qū)， 全市總面積 平方公里，其中 ， 市區(qū)面積 ，建成區(qū) 面積 262平方公里；全市總?cè)丝? 716 萬(wàn)人，其中 ， 城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口 萬(wàn)人 ，城市建成區(qū)人口約 300 萬(wàn)人 。 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 3 頁(yè) 2020813 ◆鄭州市位置圖 鄭州歷史悠久，文化厚重， 軒轅黃帝故里、裴李崗文化遺址、大河村、秦王寨、少林寺、中岳廟、嵩山國(guó)家森林公園、周公測(cè)景臺(tái)、 元代觀星臺(tái)、嵩陽(yáng)書院等文物古跡星羅棋布； 中華人文始祖黃帝 、列子、子產(chǎn)、杜甫、白居 易、高拱等歷史文化名人如璀璨星云。 二 、 高新區(qū) 概況 （一）區(qū)域市場(chǎng)界定 鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于鄭州市西北部，南臨西流湖，北接邙山，東與環(huán)城快速路相 連 ，西四環(huán)穿區(qū)而過，距市中心約 12 公里，南距 310 國(guó)道 2 公里，北鄰連霍高速公路，距新建鄭州國(guó)際航空港 30 公里，對(duì)外交通條件優(yōu)越。 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 7 頁(yè) 2020813 （二）區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)介 根據(jù)鄭州高新區(qū)總體規(guī)劃和戰(zhàn)略定位，鄭州高新區(qū) “ 十一五 ” 城市建設(shè)與發(fā)展的總體目標(biāo)是，把高新區(qū)建設(shè)成為 “ 四位一體 ” 的現(xiàn)代化、國(guó)際化、特色化、生態(tài)型科技新城區(qū)。 ? 瑞達(dá)路居住區(qū)：整合現(xiàn)有金色嘉園、快樂 E 家、陽(yáng)光馥園、帝苑別墅、鄭州中學(xué)、鄭州中學(xué)附屬小學(xué)，改造瓦屋李村，配套建設(shè)各類服務(wù)設(shè)施，建成一個(gè)功能完善的大型居住區(qū)。 三、 本 項(xiàng)目地塊概況 1. 宗 地位置 宗地位于鄭州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，銀屏路以東，銀杏路以南，迎春街以北，金梭路以西。分季度看，一季度增長(zhǎng) %，二季度增長(zhǎng) %，三季度增長(zhǎng) %，四季度增長(zhǎng) %。重工業(yè)增長(zhǎng) %，輕工業(yè)增長(zhǎng) %。在城鎮(zhèn)投資中，分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資 1466 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè) 51020 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè) 64928 億元，增長(zhǎng) %。 （五） 消費(fèi)價(jià)格 上漲較快，房屋銷售價(jià)格上漲較多。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 %（ 12 月上漲 %）。 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 12 頁(yè) 2020813 （七） 、居民收入 快速增長(zhǎng)，就業(yè)增加較多。各項(xiàng)存款比年初增加 53878 億元，比上年多增 4599 億元。） 4738 4698 4672 4400 4398 4688 4650 5600 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 15 頁(yè) 2020813 從表格可以看出，銷 售均價(jià)最高的是 60 平方米以下的小套型和 180 平方米以上的大套型，分別是 4738 元 /平方米和 5600元 /平方米；其次是 60— 80 平方米的小套型， 4698 元 /平方米。 1998年住房貨幣化改革以后，國(guó)家政策主導(dǎo)是住房供給市場(chǎng)化，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。 ，結(jié)構(gòu)改善。 20xx 年上半年，由于國(guó)際資本市場(chǎng)震蕩和人民幣持續(xù)升值預(yù)期，大量國(guó)際熱錢可能進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。 外來(lái)人口在鄭州落戶，直接導(dǎo)致了鄭州房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的快速擴(kuò)大，換言之，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求在今后將十分旺盛。從 20xx年開始，高新區(qū)房?jī)r(jià)開始大幅上揚(yáng)，銷售量持續(xù)增加。 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 22 頁(yè) 2020813 【建筑類型】：多層、小高層 【主力戶型】：設(shè)計(jì)規(guī)格比較標(biāo)準(zhǔn)，盡量避免了所有戶型入戶門不對(duì)著客廳、臥室和衛(wèi)生間，同時(shí)臥室門都沒有開在客廳 中，私密性比較好；超南都有弧型陽(yáng)臺(tái)和飄窗。 【建筑類型】：多層、小高層、高層 【主力戶型】： 5988 ㎡兩房、 11