【正文】 第三產(chǎn)業(yè)增加值 96328 億元 ，增長 %，加快 個百分點。該宗地凈地出讓。 2. 宗地概況 宗地總占地 ，約 ，南北最長距離達 150米，東西總長接近 220米，地塊呈不規(guī)則扇形。 ? 秦莊居住區(qū)：拆遷改造秦莊、付莊，開發(fā)周邊剩余土地，整合現(xiàn)有永和制藥家屬院，建設(shè)秦莊居住區(qū)。 ? 大學(xué)城居住區(qū)：整合鄭州大學(xué)生活區(qū)、河南工業(yè)大學(xué)生活區(qū)、高新錦華園、外國語中學(xué)、中心廣場，改造````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 8 頁 2020813 北里村、沉沙池，搬遷開發(fā)東史 馬村，配套建設(shè)石楠路商業(yè)街，完善高新區(qū)大學(xué)城建設(shè)。到 20xx 年，高新區(qū)居住用地達到 公頃，各類住宅建筑面積 660 萬平方米。圍繞這一總體目標， 20xx 年，高新區(qū)城市建設(shè)與發(fā)展的目標是，通過擴展城區(qū)面積，完善配套各項基礎(chǔ)設(shè)施和社會服務(wù)支撐體系，全面提升人居環(huán)境，逐步實現(xiàn)高新區(qū) 從 “ 工業(yè)區(qū) ” 到 “ 新城區(qū) ” 的過渡。 1998 年加入了世界科技園區(qū)協(xié)會。屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，高新區(qū)水質(zhì)、空氣質(zhì)量上乘。 根據(jù)最新編制的 “ 《中原城市群總體規(guī)劃綱要 (20xx2020)》 ” 和 “《鄭州市 20xx— 2020年城市 規(guī)劃 》”， 鄭州市發(fā)展定位為全國區(qū)域性中心城市 、 全國綜合交通、通信樞紐和現(xiàn)代化物流商貿(mào)城市；區(qū)域性金融中心和現(xiàn)代服務(wù)````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 6 頁 2020813 業(yè)中心 、 國家歷史文化名城 、 國際文化旅游城市 、 先進制造業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地。 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 4 頁 2020813 鄭州商貿(mào)發(fā)達，是國務(wù)院確定的 3 個商貿(mào)中心試點城市之一?；鄢切^(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 慧城小區(qū) 可 行性 研 究 報告 ******萬豐置業(yè) 有限公司 二 00 八年九月十九日 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 2 頁 2020813 第一部分 【 項目概論 】 一、鄭州市概況 鄭州 市 地處中華腹地， 素有“ 九州之中，十省通衢 ”之稱， 是河南省政治、經(jīng)濟、文化中心， 它 北臨黃河 ， 西依嵩山，東、南接黃淮平原 ， 地處 要塞 ， “ 雄峙中樞，控御險要 ” ， 自古云：“得中原者得天下”，是 全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國家開放城市和歷史文化名城，是中國八大古都之首。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國的商品集散市場，年成交額超億元的 多達 30 余 家；每年在鄭 州 舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次；國內(nèi)外萬余家商貿(mào)機構(gòu)在鄭州設(shè)有辦事處或經(jīng)營場所。 按照規(guī)劃， 20xx 年，鄭州市城市建成區(qū)面積將達到 400 平方公里，城市建成區(qū)人口將達到 400 萬以上； 2020 年，鄭州市城市建成區(qū)面積將達 500 平方公里，城市建成區(qū)人口達 500 萬以上。 高新區(qū)始建于 1988年，是 1991 年國務(wù)院批準的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。 20xx 年鄭州高新區(qū)正式加入國際科技園區(qū)協(xié)會成為全權(quán)會員。尤其在高新區(qū) 十一五發(fā)展規(guī)劃綱要 中明確提出了 將房地產(chǎn)業(yè)列入高新區(qū)發(fā)展的 主要產(chǎn)業(yè)之一，提出要 積極有序地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，壯大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模，提升高新區(qū)的商業(yè)土地價值。其中商業(yè)開發(fā) 頃，村莊改造 ，中小學(xué)用地 。 ? 大謝居住區(qū)：拆遷改造大謝村、遷入東史馬村，開發(fā)周邊剩余土地，建設(shè)大謝居住區(qū)。 ? 蘭寨居住區(qū)：拆遷改造蘭寨村，開發(fā)周邊剩余土地，建設(shè)蘭寨居住區(qū)。 3. 宗地四至 宗地東鄰總部企業(yè)基地項目，西臨鄭州市高新區(qū)觀景廣場，南臨國家 863 軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)，北面緊鄰正在開發(fā)的住宅項目。 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 9 頁 2020813 第二部分 【 項目投資環(huán)境可行性分析 】 一、 20xx年鄭州國民經(jīng)濟發(fā)展狀況 20xx 年，國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)快速發(fā)展，呈現(xiàn)出增長較快、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、效益提高、民生改善的良好運行態(tài)勢。 （一） 農(nóng)業(yè) 繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，糧食再獲豐收。全年規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長 %（ 12 月份增長 %），加快 個百分點。 111 月份，全國規(guī)模````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 10 頁 2020813 以上工業(yè)實現(xiàn)利潤 22951 億元，比上年同期增長 %，增幅同比上升 個百分點。全年全社會固定資產(chǎn)投資 137239 億元，比上年增長 %，加快 個百分點。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25280 億元，比上年增長 %，加快 點。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)增長 %，````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 11 頁 2020813 住宿和餐飲業(yè)增長 %。食品、居住價格上漲是拉動價格總水平上漲的主要原因。全年商品零售價格上漲 %（ 12 月份上漲 %）。 （六） 對外貿(mào)易 快速增長，外商直接投資繼續(xù)增長。全年實際使用非金融機構(gòu)外商直接投資 748 億美元，比上年增長 %。農(nóng)村居民人均純收入 4140 元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %，加快 個百分點 。 12 月末，廣義貨幣（ M2）余額 萬億元，比上年末增長 %，回落 個百分點；狹義貨幣（ M1）余額 萬億元，增長 %，加快 個百分點；流通中貨幣（ M0）余額 30334 億元，增長 %，回落 個百分點。 二 、 20xx年 鄭州市房地產(chǎn) 發(fā)展狀況 鄭州處于高速發(fā)展階段，其主要特征： ? 房地產(chǎn)供給需求旺盛，開工面積、竣工面積、年銷售量等增幅較大； ? 房地產(chǎn)價格持續(xù)上浮，價格增長幅度遠高于同期經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入增 長 水平； ? 土地市場異?；钴S，土地價格的增幅高于房產(chǎn)價格增幅，土地一級市場與房地產(chǎn)二級市場交相呼應(yīng)； ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 13 頁 2020813 ? 房地產(chǎn)開發(fā)水平不高，升幅較快，開發(fā)商對項目開發(fā)決策能力迅速提高； ? 產(chǎn)品創(chuàng)新的速度加快 ，客戶需求多元化和產(chǎn)品多元化趨勢明顯，房地產(chǎn)開發(fā)商對項目的模仿能力較強。 （ 三 ） 20xx年新建住宅銷售情況分析 按銷售 套數(shù) 所占比例分析 不同套型銷售套數(shù)所占比例 （單位：平方米） 60以下 60— 80 80— 90 90— 100 100— 120 120— 144 144— 180 180 以上 比例 24% 20% 16% 12% 12% 6% 6% 4% 從表格可以看出， 20xx年小套型和 中等套型銷售 套數(shù) 的比例較 大 ，共占 72%；大套型和特大套型銷售 套數(shù) 比例較 小 ，分別占 18%和 10%。 180 平方米以上的大戶型和市中心的豪華高層均價自然很高，均價最低的 90— 100 平方米的套型，這里有許多是城市郊區(qū)的多層住宅。一方面已出臺的政策繼續(xù)強化落實，另一方面出臺的新政策可能主要集中在從緊貨幣政策、完善住房保障、房地產(chǎn)融資管理和抑制投機性需求等方面。在強調(diào)住房的經(jīng)濟市場屬性的同時，更重視其作為民生基礎(chǔ)對社會公平和城市化的促進效應(yīng)，住房保障 體系建設(shè)提上日程。在國家宏觀調(diào)控力度不斷加大、國際資本進入和美國次貸危機影響下， 20xx年我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭 將更加激烈，企業(yè)的兩極分化現(xiàn)象將日漸明顯。 20xx 年一級市場土地，特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長，同時隨著國家加強對閑置土地處理力度，房地產(chǎn)開發(fā)周期將加速，二級市場進入實質(zhì)性開發(fā)的土地供給將有較大幅度提高。 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 17 頁 2020813 ，但出現(xiàn)拐點可能性不大。 根據(jù)鄭州市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計的數(shù)字， 20xx年 上半年 ， 與周邊南京、成都、太原、武漢、南昌、西安、合肥、濟南、石家莊九個城市相比，鄭州市商品房均價居倒數(shù)第 三 位，鄭州房價處于合理的上升區(qū)間內(nèi)，還擁有相對較大的上升空間。據(jù)統(tǒng)計資料， 20xx 年到 20xx 年，在鄭州所售住房中，外來人口購房的比例從 %上升到 %。經(jīng)濟發(fā)展，樓市穩(wěn)定發(fā)展是經(jīng)濟規(guī)律所決定的。早期開發(fā)的彩虹花園、帝苑別墅銷售都持續(xù)很久。 20xx年商品房價格在 29003600元間。 (三 ) 競爭樓盤 分析 ： ? 金海西湖美景 【項目名稱】：金海西湖美景 【開 發(fā) 商】：鄭州建海置業(yè) 【位 置】：化工路與瑞達路交叉口西 50 米 【占地面積】：共 100 多畝， 1 期 50 畝，本期為 2 期，約 50 畝，并介紹還會有 3 期約 50 畝。 【產(chǎn)品分析】： 產(chǎn)品面積：多層占主導(dǎo)地位， 7090 ㎡兩房， 120140 ㎡的三房 產(chǎn)品比例：兩房占 60%，三房占 40% 產(chǎn)品總評：比較符合區(qū)域市場產(chǎn)品發(fā)展趨勢，市場接受度較高，戶型設(shè)計的競爭力不強。 ? 睿智楠園 【項目名稱】：睿智楠園 【開 發(fā) 商】：新合鑫 【位 置】：瑞達路與梧桐街交匯處西 500 米