【正文】 3 鄭州商貿(mào)發(fā)達(dá)，是國(guó)務(wù)院確定的 3 個(gè)商貿(mào)中心試點(diǎn)城市之一。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國(guó)的商品集散市場(chǎng)，年成交額超億元的 多達(dá) 30 余 家；每年在鄭 州 舉辦的各類全國(guó)性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會(huì)、博覽會(huì)、洽談會(huì)上百次；國(guó)內(nèi)外萬(wàn)余家商貿(mào)機(jī)構(gòu)在鄭州設(shè)有辦事處或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 高新區(qū)始建于 1988年，是 1991 年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。尤其在高新區(qū) 十一五發(fā)展規(guī)劃綱要 中明確提出了 將房地產(chǎn)業(yè)列入高新區(qū)發(fā)展的 主要產(chǎn)業(yè)之一，提出要 積極有序地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，壯大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模，提升高新區(qū)的商業(yè)土地價(jià)值。 ? 大謝居住區(qū)：拆遷改造大謝村、遷入東史馬村，開(kāi)發(fā)周邊剩余土地，建設(shè)大謝居住區(qū)。 3. 宗地四至 宗地東鄰總部企業(yè)基地項(xiàng)目，西臨鄭州市高新區(qū)觀景廣場(chǎng)，南臨國(guó)家 863 軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)，北面緊鄰正在開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目。 （一） 農(nóng)業(yè) 繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，糧食再獲豐收。 111 月份，全國(guó)規(guī)模````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 10 頁(yè) 2020813 以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 22951 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，增幅同比上升 個(gè)百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 25280 億元，比上年增長(zhǎng) %，加快 點(diǎn)。食品、居住價(jià)格上漲是拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲的主要原因。 （六） 對(duì)外貿(mào)易 快速增長(zhǎng)，外商直接投資繼續(xù)增長(zhǎng)。農(nóng)村居民人均純收入 4140 元，比上年增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %，加快 個(gè)百分點(diǎn) 。 二 、 20xx年 鄭州市房地產(chǎn) 發(fā)展?fàn)顩r 鄭州處于高速發(fā)展階段，其主要特征： ? 房地產(chǎn)供給需求旺盛，開(kāi)工面積、竣工面積、年銷售量等增幅較大； ? 房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上浮，價(jià)格增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)高于同期經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入增 長(zhǎng) 水平； ? 土地市場(chǎng)異?；钴S，土地價(jià)格的增幅高于房產(chǎn)價(jià)格增幅，土地一級(jí)市場(chǎng)與房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交相呼應(yīng)； ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 13 頁(yè) 2020813 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平不高，升幅較快，開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策能力迅速提高； ? 產(chǎn)品創(chuàng)新的速度加快 ，客戶需求多元化和產(chǎn)品多元化趨勢(shì)明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的模仿能力較強(qiáng)。 180 平方米以上的大戶型和市中心的豪華高層均價(jià)自然很高，均價(jià)最低的 90— 100 平方米的套型，這里有許多是城市郊區(qū)的多層住宅。在強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)屬性的同時(shí)，更重視其作為民生基礎(chǔ)對(duì)社會(huì)公平和城市化的促進(jìn)效應(yīng)，住房保障 體系建設(shè)提上日程。 20xx 年一級(jí)市場(chǎng)土地，特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長(zhǎng)，同時(shí)隨著國(guó)家加強(qiáng)對(duì)閑置土地處理力度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期將加速，二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)的土地供給將有較大幅度提高。 根據(jù)鄭州市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)的數(shù)字， 20xx年 上半年 ， 與周邊南京、成都、太原、武漢、南昌、西安、合肥、濟(jì)南、石家莊九個(gè)城市相比，鄭州市商品房均價(jià)居倒數(shù)第 三 位，鄭州房?jī)r(jià)處于合理的上升區(qū)間內(nèi)，還擁有相對(duì)較大的上升空間。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，樓市穩(wěn)定發(fā)展是經(jīng)濟(jì)規(guī)律所決定的。 20xx年商品房?jī)r(jià)格在 29003600元間。 【產(chǎn)品分析】： 產(chǎn)品面積：多層占主導(dǎo)地位， 7090 ㎡兩房， 120140 ㎡的三房 產(chǎn)品比例：兩房占 60%，三房占 40% 產(chǎn)品總評(píng)：比較符合區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)接受度較高，戶型設(shè)計(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。 【價(jià) 格】：多層、小高層均價(jià) 3900 【銷售情況】： 1 期基本售完，剩余尾房； 2 期多層售完，推出的 2 棟小高層截止 6月 14 日， 120 戶 銷售 9 戶， 340戶銷售 25 戶，未推出的 2 棟小高層和高層下半年入市。 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 25 頁(yè) 2020813 ? 基正盛世港灣 【項(xiàng)目名稱】：基正盛世港灣 【開(kāi) 發(fā) 商】：基正房地產(chǎn) 【位 置】：西四環(huán)與梧桐街交匯處。 ? 西雅圖 【項(xiàng)目名稱】：西雅圖 【開(kāi) 發(fā) 商】：河南明瑞置業(yè) 【位 置】：河南工業(yè)大學(xué)東側(cè) 【占地面積】： 510 畝 【建筑面積】： 60 萬(wàn)㎡ 【容 積 率】： 【周邊描述】：東側(cè)是田地、西側(cè)是河南工業(yè)大學(xué)校區(qū)、南側(cè)是總部企業(yè)基地（的西側(cè)），北部是荒地。故在鄭州高新區(qū)購(gòu)地 40 余畝，擬建立河南省礦產(chǎn)研發(fā)中心和礦權(quán)交易中心， 20xx 年，鄭州市高新區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)了河南省地質(zhì)調(diào)查院的征地申請(qǐng)，該項(xiàng)目正式啟動(dòng)。 本項(xiàng)目宗地如圖： ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 29 頁(yè) 2020813 (紅色部分為本項(xiàng)目的宗地位置 ) 項(xiàng)目 中心 廣場(chǎng) 沉沙池公園 863孵化器 鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校 管委會(huì)等行政單位 鄭大 工大 待改造城中村 待改造 城中村 待改造城中村 管委會(huì)家屬院 未開(kāi)發(fā)地塊 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 30 頁(yè) 2020813 二、地塊現(xiàn)狀 及地塊相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) “ 慧城小區(qū) ”項(xiàng)目地塊整體呈 不規(guī)則扇形 ， 目前地面無(wú)附屬物，達(dá)到七通一平條件，具備施工條件。其中豫西南地區(qū)找礦成果被列為 20xx年度 “ 國(guó)家地質(zhì)工作十大重要進(jìn)展之一 ” ；青藏鐵路沿線及西昆侖地區(qū)找礦成果為西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了重要資源；雅魯藏布大峽谷地質(zhì)調(diào)查成果達(dá)國(guó)際先進(jìn)水平；青藏高原基礎(chǔ)地質(zhì)調(diào)查填補(bǔ)了一系列國(guó)家地質(zhì)工作空白 ；焦作云臺(tái)山世界地質(zhì)公園及濟(jì)源王屋山、鄭州黃河等一批國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園成功申報(bào)，為地方旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了巨大社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益；實(shí)施的黃淮平原農(nóng)業(yè)地質(zhì)調(diào)查和潔凈水勘查工程，為農(nóng)業(yè)大省的農(nóng)業(yè)發(fā)展與飲用水安全提供了科學(xué)依據(jù)。在金、煤、鐵、鋁土、鉛鋅等礦產(chǎn)資源方面為國(guó)家尋找到多處大型、特大型礦產(chǎn)地，有 26 項(xiàng)地質(zhì)勘察、科研成果獲得省部級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)。 4. 河南省地礦局地勘一院 河南省地礦局第一地質(zhì)勘查院是原河南省地礦廳地調(diào)四隊(duì)和探礦五隊(duì)按照國(guó)土資源部戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求組建的地質(zhì)勘查隊(duì)伍。院資產(chǎn)總額 8400 余萬(wàn)元，各類大型施工、實(shí)驗(yàn)、檢測(cè)、計(jì)算設(shè)備 500余臺(tái)（套）。 在長(zhǎng)期的地質(zhì)生產(chǎn)實(shí)踐中， 該 隊(duì)堅(jiān)持以找 礦為中心，發(fā)現(xiàn)并勘查了一大批礦產(chǎn)地，包括金、銀、鉬鎢、鐵等礦種，提交大型礦床 6 處，中型礦床 4 處，礦地 260 處，其中達(dá)大型礦床的有河南桐柏破山銀礦、桐柏銀洞坡金銀礦、嵩縣前河金礦、桐柏大河銅鋅礦。其中具有高級(jí)技術(shù)職稱的 26 人，中級(jí)技 術(shù)職稱的 69 人，單位基地位于河南省商丘市凱旋南路 2 號(hào)。近年來(lái)，工勘施工發(fā)展迅速，具有國(guó)家建設(shè)部甲級(jí)資質(zhì)的商丘水文工程地質(zhì)勘察院其施工和服務(wù)范圍遍及 豫、魯、蘇、皖、京、陜、冀、晉、新、滬等 10 余省區(qū)市，工作涉及水文地質(zhì)、工程地質(zhì)、環(huán)境地質(zhì)、地災(zāi)評(píng)估及 治理、巖土工程勘察設(shè)計(jì)施工、樁基施工 及灌注 、地基處理，石油勘探、地?zé)豳Y源勘探、物探、測(cè)量、化驗(yàn)等，造就了一支技術(shù)實(shí)力雄厚，特別能吃苦，特別能戰(zhàn)斗的專業(yè)地質(zhì)勘探隊(duì)伍。發(fā)現(xiàn)并評(píng)價(jià)了西藏當(dāng)雄拉屋大型銅礦、當(dāng)雄尤卡朗大型鉛鋅礦、尼瑪屋素拉巖金礦、丁青寶玉石礦等。 該 院榮獲河南省人事廳、 地礦廳表彰的 “ 八五 ” 期間先進(jìn)集體，河南省信用等級(jí) “AAA” 企業(yè)、駐馬店地區(qū)熱電廠擴(kuò)建工程基礎(chǔ)工程工地被評(píng)為部級(jí) “ 文明工地 ” ， 1997— 20xx 年度連續(xù)三年被授予駐馬店地區(qū) “ 重合同、守信用 ” 企業(yè)， 該 院豫龍巖土 1999— 20xx 年連續(xù)七年獲河南省 “ 守信用、重合同 ” 企業(yè)， 20xx— 20xx 年度連續(xù)四年獲得河南省 “ 建筑先進(jìn)施工企業(yè) ” 和 “ 建筑安全先進(jìn)企業(yè) ” ， 20xx 年被國(guó)家工商行政總局授予國(guó)家級(jí) “ 守合同、重信譽(yù) ” 單位?，F(xiàn)有職工 1817 人，````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 34 頁(yè) 2020813 其中高級(jí)技術(shù)人員 106人，各類工程技術(shù)人員 340 余人，資產(chǎn)總額近億元，有各類大型施工勘察設(shè)備 618臺(tái)（套）。 3. 河南省地礦局探礦四隊(duì) ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 33 頁(yè) 2020813 河南省第四地質(zhì)探礦隊(duì)隸屬于河南省地質(zhì)礦產(chǎn)勘查開(kāi)發(fā)局的正縣級(jí)財(cái)政全供事業(yè)單位。 20xx年被授予全國(guó)國(guó)土資源系統(tǒng) “ 功勛集體 ” 榮譽(yù)稱號(hào)。主要承擔(dān)中央與地方財(cái)政出資的區(qū)域性、基礎(chǔ)性、公益性地質(zhì)調(diào)查和戰(zhàn)略性礦產(chǎn)勘查工作，為國(guó)土資源管理提供業(yè)務(wù)基礎(chǔ)支撐，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展提供公益性服務(wù)。該小區(qū)建成后，將 80%的住宅定向銷售給河南省地質(zhì)調(diào)查院及各下屬分院，同時(shí)河南省地質(zhì)調(diào)查院將河南省礦產(chǎn)研發(fā)中心項(xiàng)目委托我公司進(jìn)行承建。 【產(chǎn)品分析】： 1期全部是多層，戶型設(shè)計(jì)合理，均是現(xiàn)房銷售，后期產(chǎn)品覆蓋面廣，有小高層、高層和商業(yè)，配套也多，并且將安置房與對(duì)外銷售的房源分隔開(kāi)，同時(shí)有 3 個(gè)幼兒園和 1 所小學(xué)，自身配套豐富。 【建筑類型】：多層、小高層 【產(chǎn)品分析】：多層占大部分，其次是小高層，內(nèi)部有會(huì)所和水景景觀帶，雖然是大社區(qū)，但是產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)不好，加上周邊環(huán)境配套較差，目前不是很適合居住，銷售情況也不是 很好。 ? 和家園 【項(xiàng)目名稱】：和家園 【開(kāi) 發(fā) 商】：河南昌信置業(yè) ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 24 頁(yè) 2020813 【位 置】：科學(xué)大道與長(zhǎng)椿路交匯處南 500 米。 【銷售情況】： 1 期銷售完畢， 2 期多層銷售 90%，剩余頂層和部分戶型，小高層銷售 85%。 (二 ) 本區(qū)域樓盤(pán)基本概況 整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)分為四部分。 ````慧城小區(qū)