【正文】 慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 慧城小區(qū) 可 行性 研 究 報告 ******萬豐置業(yè) 有限公司 二 00 八年九月十九日 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 2 頁 2020813 第一部分 【 項目概論 】 一、鄭州市概況 鄭州 市 地處中華腹地， 素有“ 九州之中，十省通衢 ”之稱， 是河南省政治、經(jīng)濟、文化中心， 它 北臨黃河 ， 西依嵩山，東、南接黃淮平原 ， 地處 要塞 ， “ 雄峙中樞，控御險要 ” ， 自古云：“得中原者得天下”，是 全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國家開放城市和歷史文化名城，是中國八大古都之首。 南來北往，東進西去， 鄭州 從來都是必經(jīng)之地 ： 京廣、隴海兩條國家鐵路干線和京珠、連 霍兩條高速公路國道主干線在此交匯 ； 規(guī)劃建設的北京－廣州 、 徐州－蘭州兩條鐵路客運專線也將在此 匯合 ，鄭州將成為全國唯一的鐵路客運專線 “ 十 ” 字樞紐 ；鄭州新鄭國際機場是新亞歐大陸橋東段規(guī)模最大的 4E 級國際機場。 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 3 頁 2020813 ◆鄭州市位置圖 鄭州歷史悠久，文化厚重， 軒轅黃帝故里、裴李崗文化遺址、大河村、秦王寨、少林寺、中岳廟、嵩山國家森林公園、周公測景臺、 元代觀星臺、嵩陽書院等文物古跡星羅棋布； 中華人文始祖黃帝 、列子、子產(chǎn)、杜甫、白居 易、高拱等歷史文化名人如璀璨星云。 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 4 頁 2020813 鄭州商貿(mào)發(fā)達，是國務院確定的 3 個商貿(mào)中心試點城市之一。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設施和輻射全國的商品集散市場，年成交額超億元的 多達 30 余 家；每年在鄭 州 舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次；國內(nèi)外萬余家商貿(mào)機構(gòu)在鄭州設有辦事處或經(jīng)營場所。 鄭州下轄 12 個縣（市）區(qū)， 全市總面積 平方公里，其中 ， 市區(qū)面積 ，建成區(qū) 面積 262平方公里；全市總?cè)丝? 716 萬人，其中 ， 城鎮(zhèn)人口 萬人，鄉(xiāng)村人口 萬人 ，城市建成區(qū)人口約 300 萬人 。 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 5 頁 2020813 ◆鄭州市行政區(qū)域圖 鄭州城市基礎設施 發(fā)展快速 ，老城區(qū)保護性改造與“北移東擴”呈現(xiàn)新局面，在資源傾斜、政策傾斜的助推下，鄭東新區(qū)“三年出形象”的目標基本實現(xiàn)，土地價值得到進一步體現(xiàn)；鄭州北區(qū)，尤其是 北環(huán)沿線 區(qū)域 依靠其 便利的交通條件、 優(yōu)越的自然居住環(huán)境，配套設施的日漸完善、 政府 行政輻射能力增強等優(yōu)勢，與鄭東新區(qū)一并成為市政擴容的中心和亮點。 根據(jù)最新編制的 “ 《中原城市群總體規(guī)劃綱要 (20xx2020)》 ” 和 “《鄭州市 20xx— 2020年城市 規(guī)劃 》”， 鄭州市發(fā)展定位為全國區(qū)域性中心城市 、 全國綜合交通、通信樞紐和現(xiàn)代化物流商貿(mào)城市；區(qū)域性金融中心和現(xiàn)代服務````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 6 頁 2020813 業(yè)中心 、 國家歷史文化名城 、 國際文化旅游城市 、 先進制造業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地。 按照規(guī)劃， 20xx 年，鄭州市城市建成區(qū)面積將達到 400 平方公里，城市建成區(qū)人口將達到 400 萬以上； 2020 年，鄭州市城市建成區(qū)面積將達 500 平方公里，城市建成區(qū)人口達 500 萬以上。 未來的 鄭州市， 將朝著城市規(guī)模 不斷 擴大、人口持續(xù)增加、功能進一步加強，城市經(jīng)濟 輻 射能力大幅度提高 的區(qū)域性中心城市 方向 發(fā)展。 二 、 高新區(qū) 概況 （一）區(qū)域市場界定 鄭州高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于鄭州市西北部，南臨西流湖，北接邙山，東與環(huán)城快速路相 連 ，西四環(huán)穿區(qū)而過，距市中心約 12 公里，南距 310 國道 2 公里，北鄰連霍高速公路，距新建鄭州國際航空港 30 公里，對外交通條件優(yōu)越。屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，高新區(qū)水質(zhì)、空氣質(zhì)量上乘。 高新區(qū)始建于 1988年，是 1991 年國務院批準的國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。在國家科技部、省、市的領導和支持下，經(jīng)過 19 年的艱苦創(chuàng)業(yè)，已初步建設成為基礎設施配套、支撐服務體系較為完善、支柱產(chǎn)業(yè)相對發(fā)達、經(jīng)濟繁榮、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代文明新城區(qū)，已成為我省改革開放的窗口，成為高新產(chǎn)業(yè)聚集的 中原硅谷 。于 1993年、 1998 年、 20xx 年先后三次被國家科技部評為全國先進高新區(qū)。 1998 年加入了世界科技園區(qū)協(xié)會。 20xx 年鄭州高新區(qū)正式加入國際科技園區(qū)協(xié)會成為全權會員。 20xx 年通過了環(huán)境管理體系 ISO14001 認證，是河南省目前唯一一個通過 ISO14001國際標準認證的環(huán)境管理運行區(qū)域。 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 7 頁 2020813 （二）區(qū)域市場簡介 根據(jù)鄭州高新區(qū)總體規(guī)劃和戰(zhàn)略定位，鄭州高新區(qū) “ 十一五 ” 城市建設與發(fā)展的總體目標是，把高新區(qū)建設成為 “ 四位一體 ” 的現(xiàn)代化、國際化、特色化、生態(tài)型科技新城區(qū)。圍繞這一總體目標， 20xx 年，高新區(qū)城市建設與發(fā)展的目標是，通過擴展城區(qū)面積，完善配套各項基礎設施和社會服務支撐體系，全面提升人居環(huán)境，逐步實現(xiàn)高新區(qū) 從 “ 工業(yè)區(qū) ” 到 “ 新城區(qū) ” 的過渡。尤其在高新區(qū) 十一五發(fā)展規(guī)劃綱要 中明確提出了 將房地產(chǎn)業(yè)列入高新區(qū)發(fā)展的 主要產(chǎn)業(yè)之一，提出要 積極有序地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，壯大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模，提升高新區(qū)的商業(yè)土地價值。 在 住宅建設用地 規(guī)劃方面，高新區(qū)提出 高新區(qū)居住區(qū)建設 要 以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)示范小區(qū)為目標。住宅以多層形式為主，鼓勵小高層、高層住宅建設， 在 滿足國家《居住區(qū)設計規(guī)范》要求的各項指標及具備完善的配套設施 的基礎上， 力爭使居民居住區(qū)和村莊改造工程統(tǒng)籌規(guī)劃，相對集中，第三產(chǎn)業(yè)、社會事業(yè)、公共設施建設同步進行，打造環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)居住區(qū)。到 20xx 年，高新區(qū)居住用地達到 公頃，各類住宅建筑面積 660 萬平方米。其中商業(yè)開發(fā) 頃，村莊改造 ，中小學用地 。 ? 西流湖居住區(qū)：結(jié)合西流湖公園的建設，整合現(xiàn)有啟明村、怡景花園、南流小區(qū)、西流湖度假村、藥廠家屬院、民生醫(yī)院、億龍學校、 37 中，改造南流、陳莊，規(guī)劃建設一個高檔大型綜合生活區(qū)。 ? 瑞達路居住區(qū)：整合現(xiàn)有金色嘉園、快樂 E 家、陽光馥園、帝苑別墅、鄭州中學、鄭州中學附屬小學，改造瓦屋李村，配套建設各類服務設施，建成一個功能完善的大型居住區(qū)。 ? 大學城居住區(qū)：整合鄭州大學生活區(qū)、河南工業(yè)大學生活區(qū)、高新錦華園、外國語中學、中心廣場，改造````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 8 頁 2020813 北里村、沉沙池，搬遷開發(fā)東史 馬村，配套建設石楠路商業(yè)街，完善高新區(qū)大學城建設。 ? 大謝居住區(qū)：拆遷改造大謝村、遷入東史馬村，開發(fā)周邊剩余土地，建設大謝居住區(qū)。 ? 溝趙居住區(qū)：拆遷改造溝趙、東連河、西連河、祥營、堂李等村，開發(fā)建設溝趙居住區(qū)。 ? 洼劉居住區(qū)：拆遷改造洼劉村，開發(fā)周邊剩余土地，建設洼劉居住區(qū)。 ? 秦莊居住區(qū)：拆遷改造秦莊、付莊，開發(fā)周邊剩余土地，整合現(xiàn)有永和制藥家屬院，建設秦莊居住區(qū)。 ? 蘭寨居住區(qū)：拆遷改造蘭寨村，開發(fā)周邊剩余土地，建設蘭寨居住區(qū)。 ? 郭莊居住區(qū)：拆遷改造郭莊、布袋李、八面神，建設郭莊居住區(qū)。 三、 本 項目地塊概況 1. 宗 地位置 宗地位于鄭州市高新技術開發(fā)區(qū)，銀屏路以東，銀杏路以南，迎春街以北，金梭路以西。 2. 宗地概況 宗地總占地 ，約 ，南北最長距離達 150米，東西總長接近 220米，地塊呈不規(guī)則扇形。 3. 宗地四至 宗地東鄰總部企業(yè)基地項目，西臨鄭州市高新區(qū)觀景廣場，南臨國家 863 軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)，北面緊鄰正在開發(fā)的住宅項目。 4. 場地現(xiàn)狀 該宗地是由鄭州 市國土局收購的政府儲備土地。目前，該地塊已完成各種補償項目的清算。該宗地凈地出讓。 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 9 頁 2020813 第二部分 【 項目投資環(huán)境可行性分析 】 一、 20xx年鄭州國民經(jīng)濟發(fā)展狀況 20xx 年，國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)快速發(fā)展，呈現(xiàn)出增長較快、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、效益提高、民生改善的良好運行態(tài)勢。 初步核算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246619 億元，比上年增長 %，加快 個百分點，連續(xù)五年增速達到或超過 10%。分季度看，一季度增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %，四季度增長 %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 28910 億元，增長 %，回落 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121381 億元，增長 %，加快 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96328 億元 ，增長 %，加快 個百分點。 （一） 農(nóng)業(yè) 繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，糧食再獲豐收。全年糧食總產(chǎn)量達到 50150 萬噸，比上年增產(chǎn) 350 萬噸，增長 %，成為歷史上第 4 個高產(chǎn)年，這是 1985 年以來我國糧食生產(chǎn)首次實現(xiàn)連續(xù) 4 年增產(chǎn)。其中，夏糧產(chǎn)量 11534 萬噸，比上年增長%；早稻 3196 萬噸，與上年基本持平；秋糧 35420 萬噸，比上年增長 %。 （二） 工業(yè) 增長加快，企業(yè)效益提高。全年規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長 %（ 12 月份增長 %），加快 個百分點。其中，國有及國有控股企業(yè)增長 %；集體企業(yè)增長 %；股份制企業(yè)增長 %；外商及港澳臺投資企業(yè)增長 %。重工業(yè)增長 %，輕工業(yè)增長 %。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達到 %。 111 月份，全國規(guī)模````慧