【正文】 慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 慧城小區(qū) 可 行性 研 究 報(bào)告 ******萬(wàn)豐置業(yè) 有限公司 二 00 八年九月十九日 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 2 頁(yè) 2020813 第一部分 【 項(xiàng)目概論 】 一、鄭州市概況 鄭州 市 地處中華腹地， 素有“ 九州之中，十省通衢 ”之稱， 是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心， 它 北臨黃河 ， 西依嵩山，東、南接黃淮平原 ， 地處 要塞 ， “ 雄峙中樞，控御險(xiǎn)要 ” ， 自古云：“得中原者得天下”，是 全國(guó)重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國(guó)家開(kāi)放城市和歷史文化名城，是中國(guó)八大古都之首。 南來(lái)北往，東進(jìn)西去， 鄭州 從來(lái)都是必經(jīng)之地 ： 京廣、隴海兩條國(guó)家鐵路干線和京珠、連 霍兩條高速公路國(guó)道主干線在此交匯 ； 規(guī)劃建設(shè)的北京－廣州 、 徐州－蘭州兩條鐵路客運(yùn)專線也將在此 匯合 ，鄭州將成為全國(guó)唯一的鐵路客運(yùn)專線 “ 十 ” 字樞紐 ；鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)是新亞歐大陸橋東段規(guī)模最大的 4E 級(jí)國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 3 頁(yè) 2020813 ◆鄭州市位置圖 鄭州歷史悠久，文化厚重， 軒轅黃帝故里、裴李崗文化遺址、大河村、秦王寨、少林寺、中岳廟、嵩山國(guó)家森林公園、周公測(cè)景臺(tái)、 元代觀星臺(tái)、嵩陽(yáng)書院等文物古跡星羅棋布； 中華人文始祖黃帝 、列子、子產(chǎn)、杜甫、白居 易、高拱等歷史文化名人如璀璨星云。 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 4 頁(yè) 2020813 鄭州商貿(mào)發(fā)達(dá)，是國(guó)務(wù)院確定的 3 個(gè)商貿(mào)中心試點(diǎn)城市之一。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國(guó)的商品集散市場(chǎng)，年成交額超億元的 多達(dá) 30 余 家；每年在鄭 州 舉辦的各類全國(guó)性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會(huì)、博覽會(huì)、洽談會(huì)上百次；國(guó)內(nèi)外萬(wàn)余家商貿(mào)機(jī)構(gòu)在鄭州設(shè)有辦事處或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 鄭州下轄 12 個(gè)縣（市）區(qū)， 全市總面積 平方公里，其中 ， 市區(qū)面積 ，建成區(qū) 面積 262平方公里；全市總?cè)丝? 716 萬(wàn)人，其中 ， 城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口 萬(wàn)人 ，城市建成區(qū)人口約 300 萬(wàn)人 。 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 5 頁(yè) 2020813 ◆鄭州市行政區(qū)域圖 鄭州城市基礎(chǔ)設(shè)施 發(fā)展快速 ，老城區(qū)保護(hù)性改造與“北移東擴(kuò)”呈現(xiàn)新局面，在資源傾斜、政策傾斜的助推下，鄭東新區(qū)“三年出形象”的目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，土地價(jià)值得到進(jìn)一步體現(xiàn)；鄭州北區(qū)，尤其是 北環(huán)沿線 區(qū)域 依靠其 便利的交通條件、 優(yōu)越的自然居住環(huán)境，配套設(shè)施的日漸完善、 政府 行政輻射能力增強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，與鄭東新區(qū)一并成為市政擴(kuò)容的中心和亮點(diǎn)。 根據(jù)最新編制的 “ 《中原城市群總體規(guī)劃綱要 (20xx2020)》 ” 和 “《鄭州市 20xx— 2020年城市 規(guī)劃 》”， 鄭州市發(fā)展定位為全國(guó)區(qū)域性中心城市 、 全國(guó)綜合交通、通信樞紐和現(xiàn)代化物流商貿(mào)城市；區(qū)域性金融中心和現(xiàn)代服務(wù)````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 6 頁(yè) 2020813 業(yè)中心 、 國(guó)家歷史文化名城 、 國(guó)際文化旅游城市 、 先進(jìn)制造業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地。 按照規(guī)劃， 20xx 年，鄭州市城市建成區(qū)面積將達(dá)到 400 平方公里，城市建成區(qū)人口將達(dá)到 400 萬(wàn)以上； 2020 年，鄭州市城市建成區(qū)面積將達(dá) 500 平方公里，城市建成區(qū)人口達(dá) 500 萬(wàn)以上。 未來(lái)的 鄭州市， 將朝著城市規(guī)模 不斷 擴(kuò)大、人口持續(xù)增加、功能進(jìn)一步加強(qiáng)，城市經(jīng)濟(jì) 輻 射能力大幅度提高 的區(qū)域性中心城市 方向 發(fā)展。 二 、 高新區(qū) 概況 （一）區(qū)域市場(chǎng)界定 鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)位于鄭州市西北部，南臨西流湖，北接邙山，東與環(huán)城快速路相 連 ，西四環(huán)穿區(qū)而過(guò)，距市中心約 12 公里，南距 310 國(guó)道 2 公里，北鄰連霍高速公路，距新建鄭州國(guó)際航空港 30 公里，對(duì)外交通條件優(yōu)越。屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，高新區(qū)水質(zhì)、空氣質(zhì)量上乘。 高新區(qū)始建于 1988年，是 1991 年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。在國(guó)家科技部、省、市的領(lǐng)導(dǎo)和支持下，經(jīng)過(guò) 19 年的艱苦創(chuàng)業(yè)，已初步建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施配套、支撐服務(wù)體系較為完善、支柱產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代文明新城區(qū)，已成為我省改革開(kāi)放的窗口，成為高新產(chǎn)業(yè)聚集的 中原硅谷 。于 1993年、 1998 年、 20xx 年先后三次被國(guó)家科技部評(píng)為全國(guó)先進(jìn)高新區(qū)。 1998 年加入了世界科技園區(qū)協(xié)會(huì)。 20xx 年鄭州高新區(qū)正式加入國(guó)際科技園區(qū)協(xié)會(huì)成為全權(quán)會(huì)員。 20xx 年通過(guò)了環(huán)境管理體系 ISO14001 認(rèn)證，是河南省目前唯一一個(gè)通過(guò) ISO14001國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的環(huán)境管理運(yùn)行區(qū)域。 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 7 頁(yè) 2020813 （二）區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)介 根據(jù)鄭州高新區(qū)總體規(guī)劃和戰(zhàn)略定位，鄭州高新區(qū) “ 十一五 ” 城市建設(shè)與發(fā)展的總體目標(biāo)是，把高新區(qū)建設(shè)成為 “ 四位一體 ” 的現(xiàn)代化、國(guó)際化、特色化、生態(tài)型科技新城區(qū)。圍繞這一總體目標(biāo)， 20xx 年，高新區(qū)城市建設(shè)與發(fā)展的目標(biāo)是，通過(guò)擴(kuò)展城區(qū)面積，完善配套各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)支撐體系，全面提升人居環(huán)境，逐步實(shí)現(xiàn)高新區(qū) 從 “ 工業(yè)區(qū) ” 到 “ 新城區(qū) ” 的過(guò)渡。尤其在高新區(qū) 十一五發(fā)展規(guī)劃綱要 中明確提出了 將房地產(chǎn)業(yè)列入高新區(qū)發(fā)展的 主要產(chǎn)業(yè)之一，提出要 積極有序地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，壯大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模，提升高新區(qū)的商業(yè)土地價(jià)值。 在 住宅建設(shè)用地 規(guī)劃方面，高新區(qū)提出 高新區(qū)居住區(qū)建設(shè) 要 以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)示范小區(qū)為目標(biāo)。住宅以多層形式為主，鼓勵(lì)小高層、高層住宅建設(shè)， 在 滿足國(guó)家《居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》要求的各項(xiàng)指標(biāo)及具備完善的配套設(shè)施 的基礎(chǔ)上， 力爭(zhēng)使居民居住區(qū)和村莊改造工程統(tǒng)籌規(guī)劃，相對(duì)集中，第三產(chǎn)業(yè)、社會(huì)事業(yè)、公共設(shè)施建設(shè)同步進(jìn)行，打造環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)居住區(qū)。到 20xx 年，高新區(qū)居住用地達(dá)到 公頃，各類住宅建筑面積 660 萬(wàn)平方米。其中商業(yè)開(kāi)發(fā) 頃，村莊改造 ，中小學(xué)用地 。 ? 西流湖居住區(qū)：結(jié)合西流湖公園的建設(shè)，整合現(xiàn)有啟明村、怡景花園、南流小區(qū)、西流湖度假村、藥廠家屬院、民生醫(yī)院、億龍學(xué)校、 37 中，改造南流、陳莊，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)高檔大型綜合生活區(qū)。 ? 瑞達(dá)路居住區(qū)：整合現(xiàn)有金色嘉園、快樂(lè) E 家、陽(yáng)光馥園、帝苑別墅、鄭州中學(xué)、鄭州中學(xué)附屬小學(xué)，改造瓦屋李村，配套建設(shè)各類服務(wù)設(shè)施，建成一個(gè)功能完善的大型居住區(qū)。 ? 大學(xué)城居住區(qū)：整合鄭州大學(xué)生活區(qū)、河南工業(yè)大學(xué)生活區(qū)、高新錦華園、外國(guó)語(yǔ)中學(xué)、中心廣場(chǎng)，改造````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 8 頁(yè) 2020813 北里村、沉沙池，搬遷開(kāi)發(fā)東史 馬村，配套建設(shè)石楠路商業(yè)街，完善高新區(qū)大學(xué)城建設(shè)。 ? 大謝居住區(qū)：拆遷改造大謝村、遷入東史馬村，開(kāi)發(fā)周邊剩余土地，建設(shè)大謝居住區(qū)。 ? 溝趙居住區(qū)：拆遷改造溝趙、東連河、西連河、祥營(yíng)、堂李等村，開(kāi)發(fā)建設(shè)溝趙居住區(qū)。 ? 洼劉居住區(qū)：拆遷改造洼劉村，開(kāi)發(fā)周邊剩余土地，建設(shè)洼劉居住區(qū)。 ? 秦莊居住區(qū)：拆遷改造秦莊、付莊，開(kāi)發(fā)周邊剩余土地，整合現(xiàn)有永和制藥家屬院，建設(shè)秦莊居住區(qū)。 ? 蘭寨居住區(qū)：拆遷改造蘭寨村，開(kāi)發(fā)周邊剩余土地，建設(shè)蘭寨居住區(qū)。 ? 郭莊居住區(qū)：拆遷改造郭莊、布袋李、八面神，建設(shè)郭莊居住區(qū)。 三、 本 項(xiàng)目地塊概況 1. 宗 地位置 宗地位于鄭州市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，銀屏路以東，銀杏路以南，迎春街以北，金梭路以西。 2. 宗地概況 宗地總占地 ，約 ，南北最長(zhǎng)距離達(dá) 150米，東西總長(zhǎng)接近 220米，地塊呈不規(guī)則扇形。 3. 宗地四至 宗地東鄰總部企業(yè)基地項(xiàng)目，西臨鄭州市高新區(qū)觀景廣場(chǎng)，南臨國(guó)家 863 軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)，北面緊鄰正在開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目。 4. 場(chǎng)地現(xiàn)狀 該宗地是由鄭州 市國(guó)土局收購(gòu)的政府儲(chǔ)備土地。目前，該地塊已完成各種補(bǔ)償項(xiàng)目的清算。該宗地凈地出讓。 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 9 頁(yè) 2020813 第二部分 【 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 】 一、 20xx年鄭州國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 20xx 年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)快速發(fā)展，呈現(xiàn)出增長(zhǎng)較快、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、效益提高、民生改善的良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)。 初步核算，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 246619 億元，比上年增長(zhǎng) %，加快 個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)五年增速達(dá)到或超過(guò) 10%。分季度看，一季度增長(zhǎng) %，二季度增長(zhǎng) %，三季度增長(zhǎng) %，四季度增長(zhǎng) %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 28910 億元，增長(zhǎng) %，回落 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121381 億元，增長(zhǎng) %，加快 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96328 億元 ，增長(zhǎng) %，加快 個(gè)百分點(diǎn)。 （一） 農(nóng)業(yè) 繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，糧食再獲豐收。全年糧食總產(chǎn)量達(dá)到 50150 萬(wàn)噸，比上年增產(chǎn) 350 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) %，成為歷史上第 4 個(gè)高產(chǎn)年，這是 1985 年以來(lái)我國(guó)糧食生產(chǎn)首次實(shí)現(xiàn)連續(xù) 4 年增產(chǎn)。其中，夏糧產(chǎn)量 11534 萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)%；早稻 3196 萬(wàn)噸，與上年基本持平；秋糧 35420 萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng) %。 （二） 工業(yè) 增長(zhǎng)加快，企業(yè)效益提高。全年規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長(zhǎng) %（ 12 月份增長(zhǎng) %），加快 個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)增長(zhǎng) %；集體企業(yè)增長(zhǎng) %；股份制企業(yè)增長(zhǎng) %；外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)增長(zhǎng) %。重工業(yè)增長(zhǎng) %，輕工業(yè)增長(zhǎng) %。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達(dá)到 %。 111 月份，全國(guó)規(guī)模````慧