【正文】 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 19 頁(yè) 2020813 環(huán)房匹配指數(shù)示意圖0 . 60 . 50 . 40 . 30 . 20 . 100 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5鄭州 北京 廣州 ◆ 環(huán)房匹配指數(shù)越趨近零，表示該城市的房?jī)r(jià)指數(shù)與房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境匹配度越高。而據(jù)此前鄭州市土地拍賣的情況看， “地王 ”身價(jià)一再被刷新，地價(jià)不斷飆升，這將是房?jī)r(jià)上漲的最基礎(chǔ)動(dòng)力。 在住房供給方面，基于 20xx年住宅用地供給的較大增長(zhǎng)和國(guó)家加大閑置用地處理力度，現(xiàn)有住宅用地開(kāi)發(fā)周期將加快， 20xx年住房供給量將保持增加態(tài)勢(shì)。我國(guó)住房政策理念和方向?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變，土地、資金等資源將向保障性住房建設(shè)傾斜。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素錯(cuò)綜復(fù)雜，幾年宏觀調(diào)控未達(dá)預(yù)期，國(guó)家有進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控的傾向 。 （二）銷售面積 20xx 年各月份商品 住宅 銷售面積 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 11 12 面積 （萬(wàn)平方米） 20xx 年各月份商品 住宅 的銷售量呈同步、周期性增長(zhǎng)變化趨勢(shì)。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè) 1204 萬(wàn)人，比上年多增加 20 萬(wàn)人；年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，比上年末回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，出口 12180 億美元，增長(zhǎng) %，回落 個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)口 9558 億美元，增長(zhǎng) %，加快 個(gè)百分點(diǎn)。在食品價(jià)格中，糧食上漲 %， 肉禽及其制品上漲 %，蛋上漲 %。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 89210 億元，比上年增長(zhǎng) %，提高 個(gè)百分點(diǎn)（ 12 月份 9015 億元，增長(zhǎng) %）。其中，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng) %，專用設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng) %，化工行業(yè)增長(zhǎng) %，煤炭行業(yè)增長(zhǎng) %，鋼鐵行業(yè)增長(zhǎng) %，電力行業(yè)增長(zhǎng) %。其中，夏糧產(chǎn)量 11534 萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)%；早稻 3196 萬(wàn)噸，與上年基本持平；秋糧 35420 萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng) %。目前，該地塊已完成各種補(bǔ)償項(xiàng)目的清算。 ? 洼劉居住區(qū)：拆遷改造洼劉村，開(kāi)發(fā)周邊剩余土地，建設(shè)洼劉居住區(qū)。住宅以多層形式為主，鼓勵(lì)小高層、高層住宅建設(shè)， 在 滿足國(guó)家《居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》要求的各項(xiàng)指標(biāo)及具備完善的配套設(shè)施 的基礎(chǔ)上， 力爭(zhēng)使居民居住區(qū)和村莊改造工程統(tǒng)籌規(guī)劃，相對(duì)集中，第三產(chǎn)業(yè)、社會(huì)事業(yè)、公共設(shè)施建設(shè)同步進(jìn)行，打造環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)居住區(qū)。于 1993年、 1998 年、 20xx 年先后三次被國(guó)家科技部評(píng)為全國(guó)先進(jìn)高新區(qū)。 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 5 頁(yè) 2020813 ◆鄭州市行政區(qū)域圖 鄭州城市基礎(chǔ)設(shè)施 發(fā)展快速 ，老城區(qū)保護(hù)性改造與“北移東擴(kuò)”呈現(xiàn)新局面，在資源傾斜、政策傾斜的助推下，鄭東新區(qū)“三年出形象”的目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，土地價(jià)值得到進(jìn)一步體現(xiàn)；鄭州北區(qū)，尤其是 北環(huán)沿線 區(qū)域 依靠其 便利的交通條件、 優(yōu)越的自然居住環(huán)境，配套設(shè)施的日漸完善、 政府 行政輻射能力增強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，與鄭東新區(qū)一并成為市政擴(kuò)容的中心和亮點(diǎn)。 南來(lái)北往，東進(jìn)西去， 鄭州 從來(lái)都是必經(jīng)之地 ： 京廣、隴海兩條國(guó)家鐵路干線和京珠、連 霍兩條高速公路國(guó)道主干線在此交匯 ； 規(guī)劃建設(shè)的北京－廣州 、 徐州－蘭州兩條鐵路客運(yùn)專線也將在此 匯合 ，鄭州將成為全國(guó)唯一的鐵路客運(yùn)專線 “ 十 ” 字樞紐 ；鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)是新亞歐大陸橋東段規(guī)模最大的 4E 級(jí)國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 未來(lái)的 鄭州市， 將朝著城市規(guī)模 不斷 擴(kuò)大、人口持續(xù)增加、功能進(jìn)一步加強(qiáng)，城市經(jīng)濟(jì) 輻 射能力大幅度提高 的區(qū)域性中心城市 方向 發(fā)展。 20xx 年通過(guò)了環(huán)境管理體系 ISO14001 認(rèn)證，是河南省目前唯一一個(gè)通過(guò) ISO14001國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的環(huán)境管理運(yùn)行區(qū)域。 ? 西流湖居住區(qū)：結(jié)合西流湖公園的建設(shè)，整合現(xiàn)有啟明村、怡景花園、南流小區(qū)、西流湖度假村、藥廠家屬院、民生醫(yī)院、億龍學(xué)校、 37 中，改造南流、陳莊，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)高檔大型綜合生活區(qū)。 ? 郭莊居住區(qū)：拆遷改造郭莊、布袋李、八面神，建設(shè)郭莊居住區(qū)。 初步核算，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 246619 億元，比上年增長(zhǎng) %，加快 個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)五年增速達(dá)到或超過(guò) 10%。其中，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)增長(zhǎng) %；集體企業(yè)增長(zhǎng) %；股份制企業(yè)增長(zhǎng) %；外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)增長(zhǎng) %。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 117414 億元，增長(zhǎng) %，加快 個(gè)百分點(diǎn)（ 12 月份 16809 億元，增長(zhǎng) %）；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 19825 億元，增長(zhǎng) %。限額以上批發(fā)和零售業(yè)大類商品零售中，石 油及制品類、汽車類、建筑及裝潢材料類、家具類、家用電器和音像器材類、服裝鞋帽、針紡織品類、化妝品類、體育娛樂(lè)用品類均增長(zhǎng) 20%以上。原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲 %（ 12 月份上漲 %）。年末國(guó)家外匯儲(chǔ)備余額達(dá)到 萬(wàn)億美元，比上年增長(zhǎng) %。金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款比年初增加 36323 億元，比上年 多增 4482 億元。 按成交均價(jià)分析 不同套型銷售均價(jià) （單位：平方米） 60以下 60— 80 80— 90 90— 100 100— 120 120— 144 144— 180 180 以上 均價(jià)（元 /m178。 。一些龍頭企業(yè)通過(guò)上市籌資和規(guī)模經(jīng)營(yíng)等方式增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，比較優(yōu)勢(shì)日益明顯，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)的壟斷和引導(dǎo)能力也日益加強(qiáng)；而一些中小地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)環(huán)境則日益嚴(yán)峻，不得不面對(duì)市場(chǎng)的不確定性，優(yōu)勝劣汰將加速國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，壟斷企業(yè)將不斷加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)不善中小企業(yè)的控制、并購(gòu)和重組。房?jī)r(jià)經(jīng)歷連續(xù)多年高速增長(zhǎng)， 20xx年仍在高位運(yùn)行，由于國(guó)家調(diào)控政策效力的發(fā)揮， 20xx 年房?jī)r(jià)上漲幅度將大大 低于上年。 20xx 年遷鄭人員達(dá)到 10 萬(wàn)余人， 20xx 上半年，外地人在鄭州買房比例一度達(dá)到 60%。 在 20xx年以前，高新區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅攀升， 20xx 年每平方米為 1350 元。 【建筑面積】： 10 萬(wàn)㎡ 【容 積 率】： 【周邊描述】：東面是荒地，準(zhǔn)備自己做 3 期；西面是自己的 1 期；南面是已經(jīng)停止銷售的水木清華項(xiàng)目；北面是工廠及居住區(qū)。 【占地面積】：共 400 畝， 1 期 100 畝， 2 期 75 畝， 3 期 200 多畝 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 23 頁(yè) 2020813 【周邊描述】：東邊是工廠和居住區(qū)，西面是 3 期項(xiàng)目的空地，南面是工廠北面是都市村莊和居住區(qū)。 產(chǎn)品比例：兩房占 30%，三房占 70%； 產(chǎn)品總評(píng)：這只是 1 期的戶型，不代表整個(gè)項(xiàng)目，目前這種戶型面積區(qū)域市場(chǎng)接受度最高，戶型設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)。 【價(jià) 格】：多層 3500、小高層 3700 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 26 頁(yè) 2020813 【銷售情況】： 1 期幾棟多層基本銷售完畢，剩余尾房， 2 期多層和小高層剛開(kāi)始銷售，銷售情況不好。 第 三 部分 【項(xiàng)目自身分析】 一、項(xiàng)目 背景及整體開(kāi)發(fā)思路 20xx 年，為適應(yīng)事業(yè)單位改制需要，河南省地質(zhì)調(diào)查院擬將下屬基礎(chǔ)地質(zhì)、礦產(chǎn)地質(zhì)、城市與農(nóng)業(yè)地質(zhì)、水文與環(huán) 境地質(zhì)、旅游地質(zhì)、信息技術(shù)等六個(gè)專業(yè)中心和南陽(yáng)、信陽(yáng)、駐馬店、洛陽(yáng)、許昌、三門峽、商丘、新鄉(xiāng)、焦作等 9 個(gè)分院逐步改制為企業(yè)。預(yù)計(jì)將在 20xx 年 5 月開(kāi)盤銷售， 20xx 年 9月份銷售結(jié)束。 建院七年來(lái)，承擔(dān)國(guó)家與地方公益性地質(zhì)項(xiàng)目百余項(xiàng)。資本總額 9580萬(wàn)元，各類性能優(yōu)良的地質(zhì)設(shè)備儀器 374余臺(tái)套。隊(duì)屬或控股的主要企業(yè)有：河南省博泰地質(zhì)礦產(chǎn)勘查有限公司、河南省礦源地質(zhì)有限公司、河南省博瑞地質(zhì)工程有限公司、三門峽市現(xiàn)代爆破有限責(zé)任公司、三門峽市山水賓館有限責(zé)任公司、靈寶市創(chuàng)興機(jī)械有限責(zé)任公司。 擔(dān)負(fù)著國(guó)家戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性、公益性地質(zhì)找礦和商業(yè)性地質(zhì)調(diào)勘探、科研等任務(wù)；同時(shí)，利用自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，將地勘經(jīng)濟(jì)融入查、區(qū)域經(jīng)濟(jì)，拓展了服務(wù)社會(huì)的能力。 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 36 頁(yè) 2020813 建隊(duì)以來(lái)， 該 隊(duì)先 后完成了 17 幅 1:20 萬(wàn)區(qū)域地質(zhì)礦產(chǎn)調(diào)查， 4 個(gè)成礦帶和 23 項(xiàng) 45 幅 1:5 萬(wàn)區(qū)域地質(zhì)礦產(chǎn)調(diào)查， 12 幅 1:20 萬(wàn)區(qū)域地球化學(xué)調(diào)查和 10 余項(xiàng)地質(zhì)科研項(xiàng)目。 20xx年 該 隊(duì)被中華全國(guó)總工會(huì)授予 “全國(guó)五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀”。 四、 各定向單位所需戶型及預(yù)定情況統(tǒng)計(jì)表 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 38 頁(yè) 2020813 序號(hào) 單位名稱 分配 套數(shù) 分配戶型 報(bào)名戶數(shù) 已交定金戶數(shù) 預(yù)計(jì)居住人數(shù) 1 河南省地質(zhì)調(diào)查院 85 A 50 90 80 220 B1 35 2 河南省第二地質(zhì)隊(duì) 75 A 40 75 60 190 B1 35 3 河南省第四地質(zhì)探礦隊(duì) 80 A 40 80 70 240 C 40 4 河南省地礦局第一地質(zhì)勘查院 224 C 152 230 210 672 D 72 5 河南省地勘局第一地質(zhì)工程院 96 B2 32 110 85 256 E 32 F 32 6 河南省地礦局區(qū)域地質(zhì)調(diào)查隊(duì) 70 K 36 80 60 172 J 34 7 河南省地礦局第十一地質(zhì)隊(duì) 90 J 30 98 85 234 H 24 G 36 8 河南中聯(lián)礦業(yè)有限公司 80 J 40 90 78 220 M 10 N 10 B3 20 合 計(jì) 800 800 853 728 2204 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 39 頁(yè) 2020813 第 四 部分 【經(jīng)濟(jì)可行性分析】 一、項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （ m2） 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （ m2） 備注 1 住宅建筑面積 土地總面積 2 公寓建筑面積 3 商業(yè)建筑面積 4 會(huì)所建筑面積 5 地上總建筑面積 6 地下人防車庫(kù)建筑面積 7 總建筑面積 二 、 土地購(gòu)