【正文】 售均價(jià) （單位：平方米） 60以下 60— 80 80— 90 90— 100 100— 120 120— 144 144— 180 180 以上 均價(jià)（元 /m178。 三 、 鄭州市住宅市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 。 。 20xx 年初住房問題被置于關(guān)系民生的高度重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的組建意味著住房問題將得到更加強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)。一些龍頭企業(yè)通過上市籌資和規(guī)模經(jīng)營(yíng)等方式增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，比較優(yōu)勢(shì)日益明顯，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)的壟斷和引導(dǎo)能力也日益加強(qiáng)；而一些中小地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)環(huán)境則日益嚴(yán)峻，不得不面對(duì)市場(chǎng)的不確定性，優(yōu)勝劣汰將加速國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，壟斷企業(yè)將不斷加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)不善中小企業(yè)的控制、并購(gòu)和重組。在用地結(jié)構(gòu)方面，隨著國(guó)家相關(guān)政策的落實(shí)，用于中低檔次，特別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房開發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供 給將繼續(xù)被嚴(yán)格限制。房?jī)r(jià)經(jīng)歷連續(xù)多年高速增長(zhǎng)， 20xx年仍在高位運(yùn)行，由于國(guó)家調(diào)控政策效力的發(fā)揮， 20xx 年房?jī)r(jià)上漲幅度將大大 低于上年。 而將造成鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn) 中有升的其他因素還包括： （ 1）土地價(jià)格的上升與土地供應(yīng)量的緊縮 鄭州市 20xx 年全年土地供應(yīng)量為 畝，其中，住宅用地只有 畝。 20xx 年遷鄭人員達(dá)到 10 萬(wàn)余人， 20xx 上半年，外地人在鄭州買房比例一度達(dá)到 60%。 （ 4）建筑成本與其他成本的增加 鋼筋、水泥、電解鋁等建筑材料持續(xù)漲價(jià)，房屋建造成本也水漲船高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)又導(dǎo)致項(xiàng)目廣告推廣費(fèi)用增多，房地產(chǎn)行業(yè)的管理成本、人力成本也在持續(xù)上升，這些都直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的 綜合 成本 的 上升。 在 20xx年以前，高新區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅攀升， 20xx 年每平方米為 1350 元。 高新 開發(fā)區(qū)土地供應(yīng)價(jià)格從 20xx年開始上漲， 20xx 年以前，每畝不到 20 萬(wàn)元， 20xx 年對(duì)外掛牌出讓的兩塊土地，摘牌價(jià)每畝 67萬(wàn)元， 20xx年 1月 25日，牡 丹路南、金梭路西 73 畝土地摘牌價(jià)每畝 193萬(wàn)元。 【建筑面積】： 10 萬(wàn)㎡ 【容 積 率】： 【周邊描述】：東面是荒地，準(zhǔn)備自己做 3 期；西面是自己的 1 期；南面是已經(jīng)停止銷售的水木清華項(xiàng)目；北面是工廠及居住區(qū)。 【價(jià) 格】：多層均價(jià) 3900、小高層均價(jià) 3700。 【占地面積】：共 400 畝， 1 期 100 畝， 2 期 75 畝， 3 期 200 多畝 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 23 頁(yè) 2020813 【周邊描述】：東邊是工廠和居住區(qū)，西面是 3 期項(xiàng)目的空地，南面是工廠北面是都市村莊和居住區(qū)。 【整體分析】：地塊位于西開發(fā)區(qū)的核心居住區(qū)，地理位置較好，周邊配套多，項(xiàng)目 1 期純多層， 2 期以多層和小高層、以及高層相混合，高密度居住區(qū)。 產(chǎn)品比例：兩房占 30%，三房占 70%； 產(chǎn)品總評(píng)：這只是 1 期的戶型，不代表整個(gè)項(xiàng)目，目前這種戶型面積區(qū)域市場(chǎng)接受度最高，戶型設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)。 【總占地面積】： 275 畝 【總建筑面積】： 40 萬(wàn)㎡ 【容 積 率】： 【周邊描述】：東面是工廠、西面是外環(huán)、南面是圈地（荒地）、北面是燃?xì)獍l(fā)電公司。 【價(jià) 格】：多層 3500、小高層 3700 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 26 頁(yè) 2020813 【銷售情況】： 1 期幾棟多層基本銷售完畢，剩余尾房， 2 期多層和小高層剛開始銷售，銷售情況不好。 【建筑類型】：多層 【主力戶型】： 81 ㎡兩房、 8 90、 11 126 ㎡三房。 第 三 部分 【項(xiàng)目自身分析】 一、項(xiàng)目 背景及整體開發(fā)思路 20xx 年，為適應(yīng)事業(yè)單位改制需要，河南省地質(zhì)調(diào)查院擬將下屬基礎(chǔ)地質(zhì)、礦產(chǎn)地質(zhì)、城市與農(nóng)業(yè)地質(zhì)、水文與環(huán) 境地質(zhì)、旅游地質(zhì)、信息技術(shù)等六個(gè)專業(yè)中心和南陽(yáng)、信陽(yáng)、駐馬店、洛陽(yáng)、許昌、三門峽、商丘、新鄉(xiāng)、焦作等 9 個(gè)分院逐步改制為企業(yè)。 20xx 年，我公司在獲悉以上情況后，得知如河 南省地質(zhì)調(diào)查院將各分院遷往鄭州后，將有大批職工從南陽(yáng)、信陽(yáng)、駐馬店、洛陽(yáng)、許昌、三門峽、商丘、新鄉(xiāng)、焦作遷往鄭州，總動(dòng)遷人數(shù)將達(dá)到 3000 人左右，故經(jīng)過多方協(xié)商，和河南省地質(zhì)調(diào)查院及下屬各分院達(dá)成合作意向，由我公司對(duì)高新區(qū)所屬地塊鄭政出【 20xx】 13 號(hào)土地進(jìn)行摘牌，并將其建設(shè)成一個(gè)高檔的住宅小區(qū)。預(yù)計(jì)將在 20xx 年 5 月開盤銷售， 20xx 年 9月份銷售結(jié)束。 項(xiàng)目地塊內(nèi)各種 相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo)如下： 序號(hào) 指標(biāo) 數(shù)據(jù) 單位 備注 一 可開發(fā)面積 ㎡ 畝 二 地上總建筑面積 ㎡ 1 住宅建筑面積 ㎡ 2 公寓建筑面積 ㎡ 3 商業(yè)建筑面積 ㎡ 4 物業(yè)建筑面積 ㎡ 5 社 區(qū)活動(dòng)中心建筑面積 ㎡ 三 地下建筑面積 ㎡ 1 地下人防 ㎡ 2 停車位 ㎡ 約 460個(gè)可售車位 四 總戶數(shù) 1568 戶 1 住宅 戶數(shù) 1078 戶 住宅 戶均面積 110 平方 2 公寓戶數(shù) 490 戶 公寓 戶均面積 60 平方 五 容積率 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 31 頁(yè) 2020813 三 、 定向單位概況 1. 河南省地質(zhì)調(diào)查院 河南省地質(zhì)調(diào)查院為獨(dú)立法人事業(yè)單位，成立于 1998年。 建院七年來(lái)，承擔(dān)國(guó)家與地方公益性地質(zhì)項(xiàng)目百余項(xiàng)。國(guó)土資源部、````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 32 頁(yè) 2020813 河南省政府高度評(píng)價(jià) 該 院為 “ 我國(guó)最著名的地質(zhì)勁旅之一 ” 、 “ 河南省參與西部大開發(fā)的一支尖兵 ” 、 “ 全國(guó)省級(jí)地質(zhì)調(diào)查院的一面旗幟 ” 。資本總額 9580萬(wàn)元，各類性能優(yōu)良的地質(zhì)設(shè)備儀器 374余臺(tái)套。先后榮獲“河南地礦系統(tǒng)五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀”、“十五期間先進(jìn)單位”、“河南省道德規(guī)范建設(shè)先進(jìn)單位”、“河南省創(chuàng)新型單位”、“河南省模范職工之家”等稱號(hào)。隊(duì)屬或控股的主要企業(yè)有：河南省博泰地質(zhì)礦產(chǎn)勘查有限公司、河南省礦源地質(zhì)有限公司、河南省博瑞地質(zhì)工程有限公司、三門峽市現(xiàn)代爆破有限責(zé)任公司、三門峽市山水賓館有限責(zé)任公司、靈寶市創(chuàng)興機(jī)械有限責(zé)任公司。始建于 1952 年，是一個(gè)集地質(zhì)勘探、礦業(yè)開發(fā)、工程勘察、地基與基礎(chǔ)施工、巖礦測(cè)試、珠寶玉器加工鑒定為一體的國(guó)有大型地勘單位，是河南省地礦系統(tǒng)功勛單位和對(duì)外開放的窗口企業(yè)。 擔(dān)負(fù)著國(guó)家戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性、公益性地質(zhì)找礦和商業(yè)性地質(zhì)調(diào)勘探、科研等任務(wù)；同時(shí)，利用自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，將地勘經(jīng)濟(jì)融入查、區(qū)域經(jīng)濟(jì)，拓展了服務(wù)社會(huì)的能力。院下設(shè)單位有： 河南省地質(zhì)工程勘察院、河南省豫龍巖土工程有限責(zé)任公司，分別具有國(guó)土資源部地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估、勘查、設(shè)計(jì)、施工甲級(jí)，建設(shè)部工程勘察甲級(jí)和地基與基礎(chǔ)施工一級(jí)資質(zhì)， 20xx年通過了 ISO9001:20xx質(zhì)量體系 認(rèn)證。 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 36 頁(yè) 2020813 建隊(duì)以來(lái)， 該 隊(duì)先 后完成了 17 幅 1:20 萬(wàn)區(qū)域地質(zhì)礦產(chǎn)調(diào)查， 4 個(gè)成礦帶和 23 項(xiàng) 45 幅 1:5 萬(wàn)區(qū)域地質(zhì)礦產(chǎn)調(diào)查， 12 幅 1:20 萬(wàn)區(qū)域地球化學(xué)調(diào)查和 10 余項(xiàng)地質(zhì)科研項(xiàng)目。發(fā)現(xiàn)了桐柏老灣金礦，小秦 嶺金礦田靈湖峪金礦和大湖峪金礦等。 20xx年 該 隊(duì)被中華全國(guó)總工會(huì)授予 “全國(guó)五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀”。作為專業(yè)地質(zhì)找礦隊(duì)伍，自 1956 年建隊(duì)以來(lái)，先后轉(zhuǎn)戰(zhàn)于河南各地，從事煤、鐵、鹽等礦產(chǎn)的普````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 37 頁(yè) 2020813 查和勘探，曾探明儲(chǔ)量達(dá) 25 億噸的全國(guó)六大無(wú)煙煤基地之一 —— 永夏煤田等，被原國(guó)家地礦部授予 “ 地質(zhì)找礦功勛單位 ” ， “ 找礦特別獎(jiǎng) ” 等榮譽(yù)稱號(hào)。 四、 各定向單位所需戶型及預(yù)定情況統(tǒng)計(jì)表 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 38 頁(yè) 2020813 序號(hào) 單位名稱 分配 套數(shù) 分配戶型 報(bào)名戶數(shù) 已交定金戶數(shù) 預(yù)計(jì)居住人數(shù) 1 河南省地質(zhì)調(diào)查院 85 A 50 90 80 220 B1 35 2 河南省第二地質(zhì)隊(duì) 75 A 40 75 60 190 B1 35 3 河南省第四地質(zhì)探礦隊(duì) 80 A 40 80 70 240 C 40 4 河南省地礦局第一地質(zhì)勘查院 224 C 152 230 210 672 D 72 5 河南省地勘局第一地質(zhì)工程院 96 B2 32 110 85 256 E 32 F 32 6 河南省地礦局區(qū)域地質(zhì)調(diào)查隊(duì) 70 K 36 80 60 172 J 34 7 河南省地礦局第十一地質(zhì)隊(duì) 90 J 30 98 85 234 H 24 G 36 8 河南中聯(lián)礦業(yè)有限公司 80 J 40 90 78 220 M 10 N 10 B3 20 合 計(jì) 800 800 853 728 2204 ````慧城小區(qū) 河南萬(wàn)豐置業(yè)有限公司 機(jī)密 第 39 頁(yè) 2020813 第 四 部分 【經(jīng)濟(jì)可行性分析】 一、項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （ m2） 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （ m2） 備注 1 住宅建筑面積 土地總面積 2 公寓建筑面積 3 商業(yè)建筑面積 4 會(huì)所建筑面積 5 地上總建筑面積 6 地下人防車庫(kù)建筑面積 7 總建筑面積 二 、 土地購(gòu)