【正文】 住房與人民生活緊密相關(guān)，“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”。隨著住宅商品化進(jìn)程進(jìn)一步加快，政府采取了逐步取消私人買(mǎi)地建房的審批等一系列政策，大力促進(jìn)商品化住宅的發(fā)展，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展打下基礎(chǔ)。 建設(shè)的指導(dǎo)思想及開(kāi)發(fā)建設(shè)原則 指導(dǎo)思想：立足實(shí)際，著眼未來(lái)。二是住宅的物理性能要有較大改善。四是居住區(qū)的環(huán)境和配套水平要更加完善，要?jiǎng)?chuàng)造自然和諧、樸實(shí)優(yōu)美、安全環(huán)保、舒適便捷的住區(qū)環(huán)境。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，居民用于住房投資的資金增多，購(gòu)買(mǎi)新居、用舊房 “ 養(yǎng)新房 ” 、股息、 紅利、出租房屋等財(cái)產(chǎn)性收入成為居民收入新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 宏觀必要性：從一個(gè)城市的宏觀上講，首先，土地作為城市的寶貴資源，未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益；其次，城市化未能體現(xiàn)以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中 “ 人 ” 的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進(jìn)人的身心和個(gè)性的健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展階段。 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及當(dāng)前主要問(wèn)題 1998 年以來(lái)，各地區(qū)、各部門(mén)認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了積極成效，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、信貸和土地供應(yīng)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到有效控制。從開(kāi)發(fā)的數(shù)量上來(lái)看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需要，因此各項(xiàng)目推向市場(chǎng)以后，基本上都被搶購(gòu)一空，沒(méi)有空置的商品房積壓。因此，對(duì)宏觀政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)公司關(guān)注的首要問(wèn)題。 房地產(chǎn)商品不同于其他商品的一個(gè)最顯著的特征在于它的區(qū)域性極強(qiáng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 (一 )從購(gòu)房能力看 伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城 市 居民可支配收入逐年增多， 20xx 年城 市 居民儲(chǔ)蓄存款余額幾十個(gè)億， 增長(zhǎng) %，城 市 居民人均可支配收入 元，增長(zhǎng) 1098 元，盡管今年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。 隨著社會(huì)的發(fā)展， 伊寧市 人口不斷增多，人們的生活水平和生活質(zhì)量的需求也越來(lái)越餓高， 現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，高檔房、大戶型住宅的供應(yīng) 相對(duì)較少 ， 因此廣大人民 是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)里面消費(fèi)的主體。 擬建工程 規(guī)劃土地面積 4270 平方米 ，建筑 總 面積 約 5500 平方米。 29? 80?，北緯 43176。 總面積 平方公里，伊寧市東距烏魯木齊市 697 公里，北至歐亞大陸橋精河火車(chē)站 267 公里，西抵霍爾果斯口岸 88 公里，去哈薩克斯坦共和國(guó)首府阿拉木圖 350 公里。 場(chǎng)址現(xiàn)狀 場(chǎng)址條件 位置和地形 該項(xiàng)目地形屬于伊犁河沖積階地，原始地勢(shì)較為平坦，地層結(jié)構(gòu)也比較簡(jiǎn)單，為第四紀(jì)沖積物，地貌無(wú)重要建筑物，符合項(xiàng)目建設(shè)條件。該層分布連續(xù)；層厚為~ 米，局部具有二級(jí)非自重濕陷；（ 3）圓礫：雜色：圓 ~次園、稍密 ~中密、稍濕；級(jí)配優(yōu)良，充填物以礫為主，下部粒徑較上部稍大，可見(jiàn)最大粒徑為 140 毫米，該層分布連續(xù)；深度為 ~ 米，最深度為 15 米。 （ 5）場(chǎng)地動(dòng)力參數(shù)及地震效應(yīng) 根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001120xx）的規(guī)定，本場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為二組。 （ 7）氣象： 新建項(xiàng)目基地屬溫帶大陸性氣候，四季分明，絕對(duì)最高氣溫℃，絕對(duì)最低氣溫 ℃，年平均溫度 ℃，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，極端最大風(fēng)速達(dá) 40m/s。 周邊建筑物與 環(huán)境條件 新建項(xiàng)目位于 伊寧市飛機(jī)場(chǎng)路 130 號(hào) 。 （ 2）排水 小區(qū) 遠(yuǎn)期總排水量 92m3/d，總雨水排水量約為 49m3/d， 小 區(qū)內(nèi)部建有雨水排放管道，雨水可經(jīng)內(nèi)部雨水管道有 組織的從東向西排入市政雨水管線。本工程另設(shè)一臺(tái) 100KW 柴油發(fā)電機(jī)組作為應(yīng)急電源，當(dāng)兩路市電均斷電時(shí)，柴油發(fā)電機(jī)組投入，保證重要一級(jí)負(fù)荷可靠供電。工程建設(shè)所需建筑材料和構(gòu)配件可通過(guò) S312 線等主要道路運(yùn)進(jìn)施工現(xiàn)場(chǎng)。 充分利用地形環(huán)境，注意環(huán)境設(shè)施和綠化，使之與環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一；創(chuàng)造優(yōu)美，寧?kù)o，高效的室內(nèi)外 環(huán)境，以充分發(fā)揮用地的社會(huì)效益和環(huán)境效益。 19 注意環(huán)境保護(hù)，注意節(jié)約能源。建筑物座南朝北，擁有良好的采光和通風(fēng)效果。 樓宇周邊綠化與其周?chē)ㄖ鶚?gòu)成景觀軸線與視覺(jué)通廊，它將整個(gè)區(qū)內(nèi)的道路、空間、景觀、綠化等融為一體。 層高為 米， 室內(nèi)外高差為 米，建筑總高度 米。在立面上造型上強(qiáng)調(diào)垂直線條，建筑外立面大虛大實(shí)，光影對(duì)比強(qiáng)烈，具有厚重的雕塑感。 建筑風(fēng)格 從節(jié)能角度出發(fā)，立面設(shè)計(jì)選用恰當(dāng)?shù)拈_(kāi)窗比例，以達(dá)到節(jié)能效果。立面虛實(shí)對(duì)比有度，比例、尺度良好，具有北方地區(qū)居住建筑的性格特點(diǎn)，且無(wú)外露管線。 戶型內(nèi)部功能分區(qū)明確，動(dòng)靜干擾最少。餐廳與廚房位置適當(dāng)，布局緊湊，使用方便，相對(duì)獨(dú)立的廚 23 房空間是戶型設(shè)計(jì)的精彩之處。 用水量 序號(hào) 用水名稱(chēng) 用水標(biāo)準(zhǔn) 用水量 備注 m3/d m3/h 1 居民用水 100L/人 .d T=24h K=，按 人 /戶計(jì)算 2 未預(yù)見(jiàn)水量 按總水量 5﹪ 合計(jì) 3 室外消防 20L/S 144 72 T=2h 消防用水量 144 72 給水系統(tǒng) 該項(xiàng)目給水系統(tǒng)采用外網(wǎng)直接供水方式，由外部管網(wǎng)直接相連，利用外網(wǎng)水壓直接供水。 ，入戶管的給水壓力不 24 大于 。排水立管用擠壓成型的硬聚氯乙烯螺旋管， 排水橫管采用擠出成型的硬聚氯乙烯管，連接管件及配件采用注塑成型的硬聚氯乙烯管件。 電氣設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) 《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005295 26 《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005495 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （ GB5001620xx） 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5011698 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005794 《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T5031420xx 《 10KV 及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005394 設(shè)計(jì)范圍 強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、防雷、接地和安全系統(tǒng)、電話系統(tǒng)。 照明、動(dòng)力支 線及弱電系統(tǒng)線路全部穿管暗配。 在一層配電室設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)端子箱，等電位聯(lián)結(jié)端子箱距地 米。② 消防專(zhuān)用電話網(wǎng)絡(luò)為獨(dú)立的消防通訊系統(tǒng)，消防控制室設(shè) 119 專(zhuān)用火警電話用戶線。 照明系統(tǒng) 光源選擇熱輻射光源及氣體放電光源，燈具依據(jù)照度要求及經(jīng)濟(jì)、節(jié)能等方面進(jìn)行選擇，燈具的控制方式為單燈、多燈控制和回路控制兩種。電源進(jìn)線處作重復(fù)接地，在各配電箱內(nèi)設(shè)有專(zhuān)用的接地保護(hù)端口，并從該端引出 接零保護(hù)線至各電源插座，電線與接地線分別與接地網(wǎng)相連接，接地電阻小于 4 歐姆。 建筑防雷：根據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》本工程采用三級(jí)防雷，在屋面上裝設(shè)不大于 20 米 *20 米的避雷網(wǎng)帶，在墻內(nèi)設(shè) 2 根 16 鍍鋅圓鋼引至接地極，與大地接成一體，引下線間距不大于 25 米，接地極接地電阻應(yīng)不小于 4 歐姆。建筑物防雷按國(guó)標(biāo)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005794）進(jìn)行?？看罅肯馁Y源支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不僅使資源約束矛盾更加突出，環(huán)境壓力加大，也制約了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益的進(jìn)一步提高。面對(duì)嚴(yán)峻的資源環(huán)境形勢(shì)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要堅(jiān)持以節(jié)約能源資源和保護(hù)生態(tài)環(huán)境為切入點(diǎn)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以發(fā)展節(jié)能型公共建筑為平臺(tái)，以“四節(jié)”為工作重點(diǎn)和突破口、以技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律等手段，以改革為動(dòng)力，使資 30 源節(jié)約技術(shù)和管理水平有較大提高 ，資源節(jié)約政策、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)不斷完善并得到較好實(shí)施，市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用進(jìn)一步發(fā)揮，資源利用效率明顯提高。根據(jù)《“十一五”期間各地區(qū)單位生產(chǎn)總值能源消耗降低指標(biāo)計(jì)劃》， 20xx年新疆自治區(qū)單位 GDP 能耗要比 20xx 年下降 20%。 （ 3）選用合適的建筑體型系數(shù)和窗墻比?？傮w布局中的建筑采用朝向坐南朝北，大部分房間都有較好的朝向，并有利于開(kāi)窗和組織好自然通風(fēng)。 （ 8） 對(duì)樓地面、分戶墻的進(jìn)行保溫隔熱處理。 （ 12）屋面采用集防水、保溫于一體的屋面防水做法。 運(yùn)營(yíng)期節(jié)能節(jié)水措施 1. 推廣使用具有優(yōu)良的保溫隔熱和密閉性的節(jié)能墻體、屋面、門(mén)窗材料； 2. 對(duì)照明產(chǎn)品由同等優(yōu)先采購(gòu)改為強(qiáng)制性采購(gòu)高效節(jié)能產(chǎn)品，達(dá)到節(jié)約能源和保護(hù)環(huán)境的要求； 33 3. 推廣使用優(yōu)質(zhì)管材、閥門(mén)、節(jié)水型衛(wèi)生潔具和配水器具等新型節(jié)水設(shè)備，提高水表計(jì)量的準(zhǔn)確度，并對(duì)水表限制使用年限； 4. 節(jié)約灌溉用水，綠化和景觀用水，鼓勵(lì)采用噴灌、微灌、滴 灌和使用循環(huán)水等節(jié)水方式。再者，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)水標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)水措施，合理的布設(shè)好污水管網(wǎng)，將 小區(qū) 各樓的污水排入城鎮(zhèn)污水管網(wǎng)以便污水的循環(huán)利用。這些法律法規(guī)主要有： （ 1）一九八九年中華人民共和國(guó)頒布的《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》； （ 2）一九九八年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度有關(guān)問(wèn)題的通知》； （ 3）二 00 二年國(guó)家頒布的 ,《中 華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)執(zhí)行辦法》。因此，在 環(huán)保 方案設(shè)計(jì)時(shí)，就應(yīng)借鑒成熟的 保護(hù) 經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)的知識(shí)， 杜絕 不利影響的產(chǎn)生， 35 把對(duì)生態(tài)環(huán)境的負(fù)面影響降低到最小的程度。因此拆除的建筑物材料，要積極進(jìn)行整理和重復(fù)使用，而不要簡(jiǎn) 單地送到填埋廠去處理。 擬 建工程項(xiàng)目必須堅(jiān)持“三同時(shí)”原則 ： 即環(huán)境治理設(shè)施 應(yīng)與 項(xiàng)目主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用 ，使污染物的產(chǎn)生降到最低限度。 本項(xiàng) 目關(guān)鍵工程是建筑施工，占地為臨時(shí)性占地，臨時(shí)性施工用地大部分在原建筑物附近，所以對(duì)環(huán)境的影響主要是 局部的 交通 不暢 ，使 周邊居民通行不便，挖出的土方影響 城鎮(zhèn) 環(huán)境衛(wèi)生，雨天會(huì)使路面泥濘，晴天汽車(chē)駛過(guò)會(huì)楊塵， 既 影響 城鎮(zhèn) 環(huán)境衛(wèi)生，又給居民交通帶來(lái)不便。 另外，挖出的土方應(yīng)及時(shí)清運(yùn)，避免現(xiàn)場(chǎng)大量堆積；材料運(yùn)輸時(shí)應(yīng)加蓋布，防止行車(chē)時(shí)大面積揚(yáng)塵；雨天施工時(shí)要防止水土流失；溝槽和地坑施工時(shí)應(yīng)設(shè)置路障和安全標(biāo)志，以確保施工安全。 水污染防治措施 38 施工對(duì)周?chē)h(huán)境和排水管網(wǎng)的影響主要是污水的漫流和水體中泥沙含量的增加導(dǎo)致管道淤積，這種影 響是短期的，施工結(jié)束影響源就不存在。 土壤污染防治措施 占地為臨時(shí)性占地，在施工過(guò)程中注意將建材堆放整齊，對(duì)挖掘出的土方加強(qiáng)管理及時(shí)清運(yùn)，將對(duì)項(xiàng)目地區(qū)土壤環(huán)境影響降至最小。為確保綠化用地，必須科學(xué)合理地控制綠地覆蓋率。 結(jié)論 該項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響高發(fā)時(shí)期為建設(shè)期，但這種是暫時(shí)的、短暫的和可恢復(fù)的影響。 其它需要說(shuō)明的情況： 擬建項(xiàng)目為新建公用建筑，熱源為集中供應(yīng)，近期不發(fā)生天燃?xì)?、原油等原料能源消耗；因此不存在年消耗折?biāo)煤量及項(xiàng)目能源利用效率。同時(shí)并在擬建項(xiàng)目的正面予留大于 16 米 16米寬的空曠停車(chē)場(chǎng)地，最大限度地滿足消防車(chē)輛實(shí)施投助的回轉(zhuǎn)半徑。 ２、 依規(guī)范要求每建筑物層設(shè)置應(yīng)急照明系統(tǒng)及安全管理疏散指示標(biāo)志燈。 耐火極限設(shè)計(jì) 擬 建 兵團(tuán)工業(yè)交通物質(zhì)供銷(xiāo)總公司伊犁公司住宅小區(qū) 項(xiàng) 目屬于二類(lèi)公共建筑，其耐火極限按一級(jí)考慮，其中：非承重墻耐火極限為 1 小時(shí)；鋼筋混凝土柱子耐火極限為 5 小時(shí)；梁耐火極限為 2 小時(shí)，吊頂耐火極限為 小時(shí)，疏散樓梯、樓板耐火極限為 小時(shí)。其功能為：該火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)為集中控制系統(tǒng)，具有自動(dòng)循檢功能，當(dāng)發(fā)生火情時(shí)，消防報(bào)警控制柜有聲光報(bào)警信號(hào)，予警顯示系統(tǒng)及時(shí)啟動(dòng)，并使值班人員明確火情或故障位置，按事先編好的軟件程序自動(dòng)啟動(dòng)。 （一）項(xiàng)目建設(shè)期的安全措施 安全工作必須做到預(yù)測(cè)預(yù)控，對(duì)工程對(duì)象進(jìn)行分析可知，工程施工中安全工作的重點(diǎn)是高處作業(yè)，上、下樓層交叉作業(yè)，樓層內(nèi)洞口防護(hù)，施工機(jī)械作業(yè)、施工用電、周?chē)雷o(hù)等六大方面，對(duì)六個(gè)方面分析找出控制點(diǎn) 45 進(jìn)行有針對(duì)性的控制。 安全保護(hù) 線纜敷設(shè)設(shè)計(jì) 一般電線電纜成束敷設(shè)采用無(wú)鹵低煙 B 級(jí)阻燃型 WDZB；為一級(jí)負(fù)荷配電的電纜采用無(wú)鹵低煙 B 級(jí)阻燃耐火型 WDBN；為 二級(jí)負(fù)荷配電的線纜采用無(wú)鹵低級(jí) C 級(jí)阻燃耐火型 WDZBN。 （ 3）各單體的配電室內(nèi)設(shè)總電位端子 板，電子設(shè)備機(jī)房設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。 坡屋面上敷設(shè)￠ 10 熱鍍鋅圓鋼作接閃器，并在屋面暗敷設(shè)不大于 20 米*20 米或 16 米 *24 米的網(wǎng)格，利用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)柱內(nèi)不少于二根￠ 16主筋作引下線，突出屋面的物體屋面上所有金屬物體與避雷帶可靠連接；為防雷擊電磁脈沖，本工程在電纜由縣供電所引入建筑物內(nèi)的交界面處，配電裝置及信 息設(shè)備配電裝置前端 設(shè)電涌保護(hù)器。其功能滿足對(duì)建筑物內(nèi)部重復(fù)的部位和場(chǎng)所進(jìn)行視頻監(jiān)控并有效記錄。 衛(wèi)生防疫 47 （ 1）建筑單體室內(nèi)污廢水合流； （ 2）各單體污水立管采用單立管排水系統(tǒng)，伸頂通氣。 職能： 兵團(tuán)工業(yè)交通物質(zhì)供銷(xiāo)總公司伊犁公司住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目籌建方案，研究審定可行性研究報(bào)告報(bào)批和實(shí)施工作