【正文】 額 100 100 按工程用途分：住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 其他 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的上半年房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示， 6月份，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 5月份縮小 個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降%。本報(bào)告認(rèn)為，此輪調(diào)控下的 房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量銳減不是壞事。這個(gè)過(guò)程不要估計(jì)太短。二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格向下很難有足夠成交量的配合。北京的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售也是很火爆，上半年，全市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) %；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房銷(xiāo)售面積 65 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，而北京上半年的寫(xiě)字樓投資更是同比增長(zhǎng) 倍，達(dá) 億元。然而隨著世界性經(jīng)融危機(jī)的的影響，自 2020 年以來(lái)，南昌地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展極不穩(wěn)定， 2020 年冬季遭遇寒冬。 市中心板塊價(jià)格高歌猛進(jìn)，一舉把南昌帶入房?jī)r(jià)萬(wàn)元時(shí)代；作為 “ 兩核 ” 之一的紅谷灘與市中心板塊距離越拉越近。 不僅如此，青云譜板塊迎來(lái)了 萬(wàn)科潤(rùn)園 、朝陽(yáng)洲多宗土地高價(jià)成交、象湖新城熱銷(xiāo) ?? 和以往銷(xiāo)量往往集中在幾個(gè)板塊不同的是，各區(qū)域板塊在今年都演繹出了自己的精彩。這一年，南昌市迎來(lái)了史上最大拆遷量的一年，拆遷戶重新選擇住所；若干年后，貫穿全城的地鐵將拉近城市中心與城市邊緣的距離。同時(shí)，大體量商業(yè)即將投入市場(chǎng)。年初至今，新建商品房?jī)r(jià)格上漲約 1600 余元，現(xiàn)均價(jià)在 8300 元 /㎡左右。 高新板塊：新板塊的崛起 關(guān)鍵詞：大鱷入駐 對(duì)于高新區(qū)來(lái)說(shuō)，今年絕對(duì)是不平凡的一年。板塊表現(xiàn)： 總體來(lái)說(shuō)高新板塊今年房?jī)r(jià)表現(xiàn)較為平穩(wěn)。今年至今共有約 20 個(gè)地塊掛牌拍賣(mài)。 魏瑪峰尚 、 恒茂英倫國(guó)際 、 藍(lán)天郡 、今年異軍突起的萬(wàn)科潤(rùn)園，以及明年將開(kāi)盤(pán)的大型商業(yè)配套 —— 悅達(dá) 包括萬(wàn)科、悅達(dá) 但因萬(wàn)科潤(rùn)園一騎絕塵房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)拉高了房?jī)r(jià)，所以板塊均價(jià)不低。 青山湖板塊：湖景房抬高區(qū)域價(jià)格 關(guān)鍵詞：房源少 價(jià)格高 俗話說(shuō)： “ 靠山吃山，靠水吃水。在青山湖東北岸，已經(jīng)形成一個(gè)以湖景為最大賣(mài)點(diǎn)的高檔住宅區(qū)，這些房源的推售，往往撬動(dòng)整個(gè)青山湖板塊的市場(chǎng)。目前在售的精裝高層，均價(jià)已達(dá)到 萬(wàn)元 /㎡。而離湖略遠(yuǎn)的地區(qū)，房?jī)r(jià)相對(duì)要低得多。 11 昌南板塊：價(jià)格隨著大盤(pán)走 關(guān)鍵詞：水漲船高 昌南板塊的新房銷(xiāo)售，主要面向蓮塘城鎮(zhèn)居民的改善性需求和城市化進(jìn)程中的剛性購(gòu)房需求，僅有部分樓盤(pán)面向全市銷(xiāo)售。其中又以恒大綠洲為主。明年該地區(qū)的樓市走向，也多半會(huì)受南昌整體樓市的影響。今年， 御湖半山 、 領(lǐng)秀公館 、 萊卡小鎮(zhèn) 等幾個(gè)項(xiàng)目的加推入市，也讓新建板塊顯得有些活躍，但是和相鄰 的紅谷灘板塊比較，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如。 京東板塊：正悄然蛻變 關(guān)鍵詞：城市東進(jìn) 品質(zhì)提升 南昌首個(gè)準(zhǔn)現(xiàn)房別墅項(xiàng)目， 浪琴灣 落戶于此；本土知名品牌洪大集團(tuán)又在該板塊推出兩大力作 ?? 當(dāng)南昌城市 “ 東拓 ” 號(hào)角吹響，即使高新區(qū)剝離城東板塊，這里也不失熱鬧，板塊品質(zhì)也在不斷提升，城東或許正在悄然 “ 蛻變 ” 。老項(xiàng)目 世紀(jì)風(fēng)情 依然銷(xiāo)售火爆，然而，新項(xiàng)目浪琴灣的入市也給城東帶來(lái)了一次品質(zhì)提升。 東方國(guó)際、洪城 象湖新城：盡顯輕熟之美 關(guān)鍵詞：配套 契機(jī) 稱(chēng)其青澀，實(shí)已 發(fā)展多年；說(shuō)其成熟，還言之尚早。板塊表現(xiàn)： 象湖板塊的范圍：南隔堤以南，雄溪河以西，贛江以東。今年，幸福時(shí)光以 1970 套的銷(xiāo)售套數(shù)位居榜首。 業(yè)內(nèi)人士分析， 2020 年舊城改造全面開(kāi)展帶來(lái)了巨大拆遷量，而魅力象湖也被賦予新的契機(jī)。 市中心板塊：價(jià)格高地供應(yīng)洼地 關(guān)鍵詞：萬(wàn)元時(shí)代 舊城改造 舊城改造，是今年市中心板塊的大事件，大量剛性需求被釋放。 除了土地供應(yīng)量少，市中心板塊的項(xiàng)目量也不多。 根據(jù)同致地產(chǎn)給出的數(shù)據(jù)，截止 11月，市中心板塊每月的新房入市均價(jià)幾乎都高于南昌市商品房均價(jià)。除此之外，智通悅藍(lán)山、金域名都、 經(jīng)緯府邸 等多個(gè)項(xiàng)目均為萬(wàn)元大盤(pán)，可以說(shuō)，市中心板塊 已經(jīng)進(jìn)入 “ 萬(wàn)元時(shí)代 ” 。同樣值得關(guān)注的，有位于佘山路的樟樹(shù)林，此類(lèi)創(chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目將給老城區(qū)帶來(lái)一絲新氣象。 1. 天集青云 明珠 天集青云明珠位于青云譜區(qū)東側(cè)，東臨迎賓大道，西接井岡山大道。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，有幼兒園、小學(xué)、商業(yè)街、游泳池、酒店、寫(xiě)字樓等，滿足高層人士的各種生活需求 水榭花都近期價(jià)格走勢(shì) 記錄時(shí)間 銷(xiāo)售價(jià)格 備注 20200601 8500 元 /平米 高層 140150 三房和 170 四房在售，均價(jià)8500 元 /平米 20200504 8000 元 /平米 水榭花都高層電梯房在售，均價(jià) 8000 元 /平米左右 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 15 O機(jī)會(huì) 該區(qū)域酒店和商業(yè)地產(chǎn)稀缺，填補(bǔ)市場(chǎng)空白 T威脅 地價(jià)偏高、有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； 國(guó)家宏觀政策和金融政策的波動(dòng) 項(xiàng)目定位方案 客戶定位 住宅定位：主要為本地原居民、投資客、個(gè)體經(jīng)商戶、青云譜區(qū)白領(lǐng)； 商業(yè)定位：由于交通較為方便，面向南昌整體市場(chǎng)，特別是青云譜市場(chǎng)。其中， 80,90兩種戶型總面積占總住宅面積的 60%左右。 前提三： 銷(xiāo)售法律文件 需有 保障 。 建筑特征： 主要是建設(shè)具有現(xiàn)代氣息的現(xiàn)代化公寓，體現(xiàn)現(xiàn)代人快捷明朗的都市生活方式 建筑結(jié)構(gòu)： 主樓型 1/2 采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框支剪 力墻結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)換層在地上第 5 層，裙房采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)工期 參照同類(lèi)規(guī)模項(xiàng)目世紀(jì)建設(shè)周期和本項(xiàng)目實(shí)際工期需要，并參考市場(chǎng)研究部分對(duì)項(xiàng)目推出時(shí)間的預(yù)測(cè)，項(xiàng)目建設(shè)周期確定為 年（不包括項(xiàng)目整體拿地時(shí)所作的前期工作）。 考慮項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)組織形式，可能存在分單項(xiàng)承包情況，各自的實(shí)施進(jìn)度安排應(yīng)控制在項(xiàng)目總體實(shí)施進(jìn)度以內(nèi)。 電視 :強(qiáng)調(diào)視覺(jué)與聽(tīng)覺(jué)的立體效 果，在黃金時(shí)段插播，加強(qiáng)報(bào)紙平面效果外的動(dòng)態(tài)感，并使消費(fèi)者在多重媒體的反復(fù)訴求下，產(chǎn)生相加及相乘的效果。 銷(xiāo)售計(jì)劃表 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 2020 多層住宅 100% 10% 40% 30% 20% 高層住宅 100% 20% 30% 40% 10% 商業(yè) 100% 30% 70% 停車(chē)位 100% 20% 30% 30% 20% 四 投資估算與融資 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 20 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 5% 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) 4? 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè) 住宅： ， 600 元 /T 商業(yè)： ， 600 元 /T 住宅： 商業(yè)： 4 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè) 住宅： 4KVA/戶， 480 元 /KVA 商業(yè)： 8KVA/百㎡， 480元 /KVA 住宅： 商業(yè)： 6 其他 建安工程費(fèi) 5? 合計(jì) ⑦ 、其它費(fèi)用： 本項(xiàng)目其他費(fèi)用估算見(jiàn)下表： 其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 預(yù)算定額管理 費(fèi) 建安工程費(fèi) 5? 2 竣工檔案保證金 3 報(bào)建手續(xù)費(fèi) 4 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 6 其他 合計(jì) ⑧、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 按前七項(xiàng)和的 2%計(jì)算得出為 萬(wàn)元 ⑨、管理費(fèi)用 按①至⑤項(xiàng)之和的 3%估算得出為 萬(wàn)元 ⑩、財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款的利率（ r= %）估算 本項(xiàng)目自有資金為 8000 萬(wàn)元，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和投資計(jì)劃?？煽闯霰卷?xiàng)目具有較強(qiáng)的可行性。（實(shí)質(zhì)上包括以產(chǎn)品銷(xiāo)售后可以補(bǔ)償?shù)淖杂匈Y金投資，首先用于償還銀行貸款） 從以上分析中可以得出結(jié)論，項(xiàng)目有較強(qiáng)的償債能力。 序號(hào) 不確定因素 變化率 IRR（ %） 敏感系數(shù) 基本方案 1 銷(xiāo)售收入 +10% 10% 2 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 +10% 10% 通過(guò)以上分析可以看出，該項(xiàng)目的上述二因素中，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資敏感程度君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 當(dāng)兩種不確定因素變化幅度為 10%時(shí)，各因素財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍優(yōu)于基準(zhǔn)值要求，說(shuō)明該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 3）項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢(shì) *“直上青云”小區(qū)的定位屬中高檔次，需求量較大 * 公司的資金具有優(yōu)勢(shì) * 項(xiàng)目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境） * 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好 4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng) 險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬于大面積、大規(guī)模開(kāi)發(fā)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實(shí)施中輔以全過(guò)程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)：由于公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前，進(jìn) 行了廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。由于本小區(qū)注重環(huán)境營(yíng)造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為青云譜區(qū)內(nèi)又一個(gè)亮點(diǎn)，為該區(qū)的人民提高了優(yōu) 越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了南昌市的安居工程，使青云譜區(qū)人民能夠更好的生活和工作，同時(shí)在微觀上體現(xiàn)了三個(gè)代表，使該區(qū)人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來(lái)的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂(lè)業(yè)。 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。