【正文】 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 1 “直上青云”住宅小區(qū)可行性研究報告 目錄 一， 項(xiàng)目總論 3 二， 市場分析 8 三， 項(xiàng)目開發(fā)方案 18 四， 投資估算與融資 20 五， 財務(wù)評價 24 六， 研究結(jié)論與建議 27 一， 項(xiàng)目總論 該項(xiàng)目是由南昌市青云譜區(qū)外經(jīng)貿(mào)委提出的“南昌保溫瓶廠及周邊綜合改造項(xiàng)目”。 根據(jù)南昌市將青云譜區(qū)打造成為 “ 開放式城市副中心 ” 的戰(zhàn)略目標(biāo)，現(xiàn)擬將南昌保溫瓶廠及周邊地塊進(jìn)行綜合改造開發(fā)。該項(xiàng)目地塊位于京山新街以東、何坊西路以南、井岡山大道以西、三店西路以北，占地面積 畝，用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地 。 該項(xiàng)目位于青云譜區(qū)域商務(wù)中心的核心地帶，毗鄰井岡山大道和迎賓大道兩條南昌市城區(qū)南北向的交通主干道，與三店西路商業(yè)街僅一街之隔，周邊商場、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施完善，還有洪都集團(tuán)和江鈴集團(tuán)近 20 萬人口為 依托，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和交通環(huán)境，非常適宜投資商業(yè)、住宅類項(xiàng)目。 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 2 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： “直上青云” 住宅小區(qū) 目建設(shè)單位： 江西四特天工開發(fā)投資有限公司 項(xiàng)目地塊位置及周邊狀況 （ 1）地塊位置： 南昌保溫瓶廠地塊，位于南昌市何坊西路，宗地面積約 畝，宗地四至為：東至三店村，南至規(guī)劃路（規(guī)劃路以南為青云譜區(qū)政府宿舍），西至京山新街，北至何坊西路和保溫瓶廠宿舍。該地距離南昌八一廣場約五分鐘車程，屬中心稀缺地塊 （ 2）地塊周邊景觀： A，象湖風(fēng)景區(qū) 象湖風(fēng)景名位于項(xiàng)目西南部，其規(guī)劃建設(shè)面積 平方公里，其中水面面積為 平方公里，陸地面積 平方 公里。 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 3 美化了城市環(huán)境，調(diào)節(jié)了城市氣候，提升了城市形象，已成為南昌市的又一大這點(diǎn)。 2020 年被評為新豫章十景之一“象湖仙蹤”； 2020 年被評為南昌市人民政府批準(zhǔn)為“市級風(fēng)景名勝區(qū)”‘‘ 2020 年被南昌市授予一級四星公園、被市政府評為十大新景觀之一、獲國家建設(shè)部頒布的“中國人居 環(huán)境范例獎” 2020 年被江西省政府批準(zhǔn)為“江西省省級風(fēng)景名勝區(qū)”。 B，撫河公園 撫河公園以撫河水面為中軸，包括東、西兩岸，北起滕王閣，南至將軍渡閘，全長 公里，占地面積 公頃，其中綠地面積 公頃，水面面積 公頃，由水面、南浦園、里洲園、桃苑園、建設(shè)園構(gòu)成。本項(xiàng)目距撫河公園 公里左右。 C，梅湖景區(qū) 八大山人梅湖景區(qū)位于江西省南昌市青云譜區(qū)境內(nèi)，是以被聯(lián)合國教科文組織評為 “中國十大文化藝術(shù)名人 ”、被鄭板橋譽(yù)為 “名滿天下 ”的一代畫圣 ——八大山人為核心，以傳統(tǒng)文化為主軸，以梅湖生態(tài)美景 為紐帶的江南都市歷史文化生態(tài)景 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 4 景區(qū)曲水環(huán)繞、綠樹成蔭、如詩如畫，占地面積約 3200 畝，由水墨丹青區(qū)、文化博覽區(qū)、水鄉(xiāng)風(fēng)情區(qū)、歲寒三友區(qū)、農(nóng)耕休閑區(qū)、梅村思賢區(qū)和綜合娛苑區(qū)七大功能區(qū)組成，內(nèi)有 “ 三館三居二園二街二場二院、一水一道一廊一閣一樓一堂一臺一島一塔和十林 ” 等景點(diǎn)七十余處。 （ 3）項(xiàng)目所屬區(qū)域概況 本項(xiàng)目位于南昌市青云譜區(qū)，青云譜區(qū)發(fā)展定位為“文化發(fā)展示范區(qū)，城市繁榮副中心”。青云譜區(qū)將積極優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在創(chuàng)新升級中實(shí)現(xiàn)“華麗轉(zhuǎn)身”重點(diǎn)構(gòu)筑五大產(chǎn)業(yè)板塊： A， 以昌南工 業(yè)園及周邊為載體的現(xiàn)代物流經(jīng)濟(jì)板塊。將昌南工業(yè)園區(qū)打造成全省獨(dú)一無二的特色物流園區(qū)，力爭在三年內(nèi)營業(yè)額達(dá)到 200 億元。 B， 以迎賓大道為主軸的都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，大力支持江鈴集團(tuán)、南昌印鈔公司、江西陽光乳業(yè)等大中型驅(qū)區(qū)企業(yè)做大做強(qiáng)。 C， 以井岡山大道和洪都大道以及交匯點(diǎn)為核心的現(xiàn)代商務(wù)經(jīng)濟(jì)帶。把正在建設(shè)的法國家樂福國際購物中心周邊約一平方公里的區(qū)域打造成一個動感都會昌南城。 D， 以解放西路、洪城路為主軸，積極引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)，發(fā)展以國貿(mào)廣場、中寰廣場、明珠廣場為代表的樓宇經(jīng)濟(jì)圈。 E， 以八大山人梅湖景區(qū)為重點(diǎn)的文化旅游創(chuàng)意板塊。推 進(jìn)“一景區(qū)、一岸”建設(shè)，把八大山人梅湖景區(qū)打造成集藝術(shù)培訓(xùn)集中地、主體攝影基地、中國水墨畫名家云集地、文化藝術(shù)品會展及交易地等功能于一體的文化產(chǎn)業(yè)特色品牌。同時以天沐五星級賓館項(xiàng)目、象湖君悅五星級酒店以及湖景公園、大型休閑娛樂設(shè)施等為載體，打造富有水景生態(tài)、休閑娛樂特色的象湖東岸。 （ 4）項(xiàng)目周邊配套設(shè)施：項(xiàng)目地處何坊西路，周邊道路系統(tǒng)達(dá)，交通便利，商業(yè)生活配套齊全。 商業(yè)配套 ，周邊分布著京山農(nóng)貿(mào)市場、好又多超市、好領(lǐng)居超市、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、郵政儲蓄、江西建材市場等一系列商業(yè)設(shè)施。 醫(yī)療衛(wèi)生 ，周邊有江西武警醫(yī)院、南大二附院皮膚?？漆t(yī)院、黃慶仁棧大藥房、電纜廠衛(wèi)生院等。 文化教育 ，有京山小學(xué)、青云譜小學(xué)、青云譜少兒教育活動中心、迎賓中學(xué)分布于其周圍。 公共交通 ，本地公共交通便利， 1 1 22 20 21 23 239 等公交路線連接城市各區(qū)域。距坊客運(yùn)站約 3分鐘車程，距南昌客運(yùn)站約 15 分鐘車程，距洪城客運(yùn)站約 10分鐘車程。 項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn) 下面是項(xiàng)目規(guī)劃控制表 用地性質(zhì) 居住、商業(yè)、辦公（兼 容旅館業(yè)） 容積率 ≤ 建筑密度 ≤30% 綠地率 ≥28% 機(jī)動車位 宅住 2泊位 /3 戶，公建 1泊位 /150 ㎡ 非機(jī)動車位 居住與公建分別集 中設(shè)置 道路中心標(biāo)高 主出入口方位 何坊西路 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 5 建筑間距 多層 1： ，高層 1： ，具體按《南昌市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 退離紅線 建筑退何坊西路 15 米以上，退其他規(guī)劃路 5米以上。 小戶型比例 套型建筑面積 90㎡以下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積 60% 必備公共配套設(shè)施 按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》配置 其他 商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（計 R部分）30%控制； 必須編制交通評價 影響報告書。 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 （ 2） 《南昌市城市拆遷管理?xiàng)l例》 （ 3） 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （ 4） 《住宅設(shè)計規(guī)范》 （ 5） 《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 （ 6） 《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （ 7） 《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》 （ 8） 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 （ 9） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》 （ 10） 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》 可行性研究結(jié)論 、本項(xiàng)目建設(shè)符合城市建設(shè)規(guī)劃 ，有利于加快南昌城市建設(shè)的步伐。 、通過市場預(yù)測分析，本項(xiàng)目擬建高檔住宅、商務(wù)、辦公市場較好。 、外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿足項(xiàng)目需求。 、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，財務(wù)分析可行。 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)思想是： 集合國內(nèi)外先進(jìn)的新型住宅理念，采用成熟、先進(jìn)的新型建材和施工方式，依托高新科技技術(shù)， 按照國家 2A住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的高檔精品居住小區(qū)。 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案的總體概況見下表所示： 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 位 總征用地 62304 平方米 總建筑面積 155760 平方米 其中： 住宅建筑面積 127620 平方米 商業(yè)、寫字樓面積 27600 平方米 其他建筑面積 540 平方米 綠地面積 24922 平方米 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 6 道路面積 9600 平方米 綠地率 40 % 容積率 建筑密度 % 項(xiàng)目存在問題與建議 項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國 家及南昌的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 南昌市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 二 項(xiàng)目市場分析 全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 行業(yè)政策 2020 年 1 月 7 日，國家針對全國房地產(chǎn)價格的居高不下的情況出臺了房地產(chǎn)新政十一條政策，即房地產(chǎn)新政國十一條。 2020 年 12月商品住宅銷售面積增長 %，增幅比上年全年回落 個百分點(diǎn)；全國 70個大中城市新建住宅銷售價格雖然同比上漲 %，環(huán)比上漲 %，但環(huán)比漲幅比 1月份縮小 百分點(diǎn)；二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅比 1 月份縮小 個百分點(diǎn)，出現(xiàn)了交易量萎縮、房價上漲趨緩的形勢。 2020 年 4月 14 日國務(wù)院常務(wù)會議決定實(shí)行差別化的信貸、稅收和土地政策，堅決遏制住房價格過快上漲。之后于 4月 17日 ，國辦又發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏