【正文】 使其吸引了頂級房企的目光，也成為今后幾年南昌最值得期待的地產(chǎn)板塊之一。 9 2020 年，軌道交通地鐵 1號線工程及舊城改造工程是市民最為關(guān)注的熱點(diǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年， 辦公樓銷售面積同比增長 %，銷售額同比大漲逾九成，達(dá)到 %，商業(yè)營業(yè)用房的銷售業(yè)績也是節(jié)節(jié)攀升，銷售面積同比增長 %，銷售額同比增長 %。 7 個(gè)百分點(diǎn)，并繼續(xù)領(lǐng)先于固定資產(chǎn)投資增幅狀況，這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資擴(kuò)張的意愿較為強(qiáng)烈，但受 新政影響 ，目前 處徘徊盤整階段 。 、外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿足項(xiàng)目需求。把正在建設(shè)的法國家樂福國際購物中心周邊約一平方公里的區(qū)域打造成一個(gè)動(dòng)感都會(huì)昌南城。 該項(xiàng)目位于青云譜區(qū)域商務(wù)中心的核心地帶，毗鄰井岡山大道和迎賓大道兩條南昌市城區(qū)南北向的交通主干道，與三店西路商業(yè)街僅一街之隔，周邊商場、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施完善，還有洪都集團(tuán)和江鈴集團(tuán)近 20 萬人口為 依托，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和交通環(huán)境，非常適宜投資商業(yè)、住宅類項(xiàng)目。 B，撫河公園 撫河公園以撫河水面為中軸，包括東、西兩岸，北起滕王閣，南至將軍渡閘，全長 公里，占地面積 公頃，其中綠地面積 公頃，水面面積 公頃，由水面、南浦園、里洲園、桃苑園、建設(shè)園構(gòu)成。 醫(yī)療衛(wèi)生 ，周邊有江西武警醫(yī)院、南大二附院皮膚?？漆t(yī)院、黃慶仁棧大藥房、電纜廠衛(wèi)生院等。 南昌市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競爭日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。一段時(shí)期的低迷成交恰好是供求尋找新的平衡點(diǎn)、已經(jīng)購買的住房磨合實(shí)際需求的必要過程。 本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 對于南昌樓市的大部分板塊來說， 2020 年注定是不平靜的：大環(huán)境上面對著史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，小環(huán)境的變化則發(fā)生在板塊與板塊之間。紅谷灘 “ 住退商進(jìn) ” ，但依舊是南昌樓市的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)。商業(yè)配套上，該片區(qū)現(xiàn)以社區(qū)商鋪為主。青山湖區(qū)的房子有多貴？關(guān)鍵還看，它與湖靠得有多近。板塊表現(xiàn)： 南昌縣房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，全縣目前的住宅成交均價(jià)為 元 /㎡（含象湖板塊），相比于 1月的 元 /㎡，有較大幅度的提升。 “ 相對于市中心板塊來說，這里的樓盤檔次要低些，價(jià)格也比不上。該板塊中的 綠地蘭宮 、 九里象湖城 項(xiàng)目已經(jīng)售罄。 用同致地產(chǎn)副總經(jīng)理吳志凌的話來說，市中心板塊無疑是南昌樓市的價(jià)格最高表君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。占地面積 萬平米，在此能享受 100%湖視率的純象湖都市全景生活。 16 設(shè)計(jì)風(fēng)格： 規(guī)劃結(jié)構(gòu)力圖淡化組團(tuán)模式，采用小區(qū)鄰里住宅群的結(jié)構(gòu)模式，削弱組團(tuán)形態(tài)，規(guī)劃的重點(diǎn)是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活活動(dòng)內(nèi)容，精心組織住宅組群。 海報(bào) :在區(qū)域內(nèi)，全面而連續(xù)的派發(fā)海報(bào)，加強(qiáng)商品印象，告之商品特點(diǎn)，促使目標(biāo)對象采取行動(dòng)。 選用開發(fā)投資、銷售收入和兩項(xiàng)指標(biāo)作為影響因素，分析其對項(xiàng)目基本方案稅后內(nèi)部收益率這一主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報(bào)，可以提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為青云譜的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮血液，有力的推動(dòng)了南昌的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。 （ 5）注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。 2）項(xiàng)目獨(dú)一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。 23 銷售費(fèi)用 銷售稅金 8282 所得稅 3 凈現(xiàn)金 流量 4 累計(jì)現(xiàn)金流量 內(nèi)部收益率為 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 8%，萬元）為 投資回收期為 年 清償性分析 項(xiàng)目申請銀行貸款 8384 萬元（其中貸款本金 8000 萬元，利息 384 萬元），有效年利率 %。 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。銷售現(xiàn)場以及樣板房均應(yīng)裝修到位。 板塊市場分析 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)代表特征 目前青云譜的代表樓盤主要有藍(lán)天郡、上林春天、水榭花都、魏瑪峰尚、博泰中心城等五個(gè)樓盤，這幾大項(xiàng)目在 2020 年入市價(jià)格較高，已接近城中心板塊房價(jià)，相比旁邊的象湖板塊則要高出將近 3000 元每平米，根據(jù)南昌市總體規(guī)劃，青云譜區(qū)被定位為“以產(chǎn)業(yè)為支撐的開放式城市副中心”。板塊表現(xiàn)： 據(jù)同致地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截止 11 月，市中心居住商住用地共成交6宗，除一宗地塊面積達(dá)到 畝外，其他 5宗地塊面積均低于 45 畝。 但由于以往的生活配套、商業(yè)配套等設(shè)施的滯后，象湖新城一直處于不溫不火的狀態(tài)。 ” 拙正投資咨詢有限公司總經(jīng)理萬彬認(rèn)為，新建板塊被劃分走很多部分，已經(jīng)越來越小了，板塊效應(yīng)也漸漸不明顯。但隨著金域名都、中凱藍(lán)域等樓盤開發(fā)進(jìn)入尾聲，而且目前待售新盤，僅有 天御國際公寓 這一小體量項(xiàng)目，而土地供應(yīng)方面并沒有太大動(dòng)作，該區(qū)域明年的銷售體量將有所減少。面對今年風(fēng)起云涌的土地市場，青云譜板塊表現(xiàn)很 “ 淡定 ” 。 10 均價(jià) 6000 元 /㎡左右（包括洋房和高層），從年初至今，漲幅達(dá)到 25— 30%，表現(xiàn)好于往年，也是受到大鱷入駐以及配套逐漸落成的影響。 本市房地產(chǎn)區(qū)域市場分析 紅谷灘板塊： CBD 效應(yīng) 漸顯 關(guān)鍵詞：住退商進(jìn) 城市綜合體 今年是紅谷灘中心區(qū)住宅 “ 掃尾年 ” 。 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。與住宅價(jià)格低調(diào)下滑不同的是，住宅銷售面積的高調(diào)下探。 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案的總體概況見下表所示： 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 位 總征用地 62304 平方米 總建筑面積 155760 平方米 其中： 住宅建筑面積 127620 平方米 商業(yè)、寫字樓面積 27600 平方米 其他建筑面積 540 平方米 綠地面積 24922 平方米 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。推 進(jìn)“一景區(qū)、一岸”建設(shè)，把八大山人梅湖景區(qū)打造成集藝術(shù)培訓(xùn)集中地、主體攝影基地、中國水墨畫名家云集地、文化藝術(shù)品會(huì)展及交易地等功能于一體的文化產(chǎn)業(yè)特色品牌。該地距離南昌八一廣場約五分鐘車程，屬中心稀缺地塊 （ 2）地塊周邊景觀： A，象湖風(fēng)景區(qū) 象湖風(fēng)景名位于項(xiàng)目西南部，其規(guī)劃建設(shè)面積 平方公里，其中水面面積為 平方公里，陸地面積 平方 公里。 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。同時(shí)以天沐五星級賓館項(xiàng)目、象湖君悅五星級酒店以及湖景公園、大型休閑娛樂設(shè)施等為載體，打造富有水景生態(tài)、休閑娛樂特色的象湖東岸。 6 道路面積 9600 平方米 綠地率 40 % 容積率 建筑密度 % 項(xiàng)目存在問題與建議 項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。上半年，全國商品房銷售面積 億平方米，盡管依然同比增長 %，但增幅卻比 15月回落了 個(gè)百分點(diǎn)。 8 南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展較早，從 2020 年到 2020 年是南昌市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了飛躍的一年，隨后并經(jīng)過了 2020 年和 2020 年的健康的發(fā)展，到了 2020 年出現(xiàn)了高潮。紅谷灘片區(qū)居住焦點(diǎn)轉(zhuǎn)入紅角洲、鳳凰洲乃至片區(qū)邊緣的新建縣。 高新區(qū) 是今年土地出讓最為火爆的區(qū)域。僅有一塊面積為 畝的居住、商業(yè)、辦公綜合用地掛牌。 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 之前，南昌規(guī)劃委員會(huì)提出五大組團(tuán)之一，樂化組團(tuán)將打造依托昌北國際機(jī)場，集空港服務(wù)業(yè)、臨時(shí)制造業(yè)、航空物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為一體的對接國際的重要樞紐地區(qū)，同時(shí)，新建縣長堎片區(qū)將完全對接紅谷灘新區(qū)，打造大昌北。然而，隨著 2020 年舊城改造全面展開、朝陽新城的深入開發(fā)，象湖新城即將面臨新一輪的發(fā)展契機(jī)，其輕熟魅力也逐漸展開。而上月剛剛誕生的南昌樓面價(jià) “ 地王 ” ，僅有 ，恰恰佐證了，市中心的 “ 寸土寸金 ” 。隨著世界級五百強(qiáng)家樂福集團(tuán)在江西首個(gè)項(xiàng)目 —— 家樂福昌南國際購物中心已經(jīng)開工建設(shè)，全國第一品牌萬科地產(chǎn)與本土第一品牌恒茂地產(chǎn)的加入，讓青云譜區(qū)的房地產(chǎn)迎來更大的發(fā)展機(jī)遇，形成規(guī)模與品牌效應(yīng)，提高置業(yè)該區(qū)的吸附力。 前提二： 前期營銷費(fèi)用投入 要有 保障， 要能 充分蓄勢 。 17 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表： 實(shí)施 階段 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 A B C D E F G 營銷方案 銷售方法 我們項(xiàng)目對于促銷組合，我們可以采用以下方法： 報(bào)紙 :以聯(lián)合為主，版面力求突出、加大。 還款資金來源主要是 各期實(shí)現(xiàn)的稅后利潤； 其他還款資金；主要是 各項(xiàng)產(chǎn)品銷售收入在扣除當(dāng)期現(xiàn)金流后的余款。 3）房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊(duì)伍，或采取委托銷售的方式。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。 25 研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。 敏感性分析是通過預(yù)計(jì)項(xiàng)目不確定因素發(fā)生的變化 ,分析對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過計(jì)算這些因素的影響程度，判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定因素。 說明書 :印刷精美，內(nèi)容周詳，充分表達(dá)本案的特點(diǎn)，使消費(fèi)者深入了解本案的特點(diǎn)、特色。 三 項(xiàng)目開發(fā)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 君子何往？直