【正文】 制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā) 2020 年 10 號(hào)），對(duì)新的調(diào)控政策進(jìn)一步地細(xì)化、完善，再出組合重拳，部署遏制高房價(jià)，房地產(chǎn)新政的實(shí)施將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。 房地產(chǎn)新政的主要內(nèi)容是：一是采取嚴(yán)厲措施，堅(jiān)決抑制不合理住房需求；二是合理安排土地供應(yīng)，穩(wěn)定土地價(jià)格；三是加大中低收入群體的住房政策支持力度，減輕市場壓力；四是增加住房供給，改善供給結(jié)構(gòu)；五是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范市場秩序。 市場供給與需求 今年以來，繼續(xù)向好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 對(duì)未來形勢的信心，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快速增長。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示： 2020 年 16月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅同比提高 個(gè)百分點(diǎn)，比今年 15 月降低 個(gè)百分點(diǎn)，與同期固定資產(chǎn)投資增幅相比高君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 7 個(gè)百分點(diǎn)，并繼續(xù)領(lǐng)先于固定資產(chǎn)投資增幅狀況，這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資擴(kuò)張的意愿較為強(qiáng)烈，但受 新政影響 ，目前 處徘徊盤整階段 。 表 1： 2020年 16 月不同用途房地產(chǎn)投資完成額及同比增長 單位：億元， % 房地產(chǎn)開發(fā)投資完 成額 同比 增長 比重 （ 以投資總額為 100） 自年初累計(jì) 去年同期 自年初累計(jì) 去年同期 投資完成額 100 100 按工程用途分：住宅 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 其他 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 國家統(tǒng)計(jì)局公布的上半年房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示， 6月份，全國 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 5月份縮小 個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降%。發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測中心對(duì) 36 個(gè)大中城市監(jiān)測的數(shù)據(jù)也表明， 6月份，各地集中成交房價(jià)基本穩(wěn)定，略有上漲，但是漲幅環(huán)比繼續(xù)下降。與住宅價(jià)格低調(diào)下滑不同的是，住宅銷售面積的高調(diào)下探。上半年，全國商品房銷售面積 億平方米，盡管依然同比增長 %，但增幅卻比 15月回落了 個(gè)百分點(diǎn)。本報(bào)告認(rèn)為，此輪調(diào)控下的 房地產(chǎn)市場成交量銳減不是壞事。前期過度 成交的部分已經(jīng)明顯透支了實(shí)際需求的購買力。一段時(shí)期的低迷成交恰好是供求尋找新的平衡點(diǎn)、已經(jīng)購買的住房磨合實(shí)際需求的必要過程。特別強(qiáng)調(diào)，需求能力的蓄勢和累積對(duì)新的景氣過程是非常必要的。這個(gè)過程不要估計(jì)太短。不大會(huì)在 2020 年有爆發(fā)式需求產(chǎn)生。 下半年來看， 沿海特大城市二手房市場的價(jià)格調(diào)整同樣是正常過程。這個(gè)價(jià)格波動(dòng)恰好可以夯實(shí)核心市區(qū)的價(jià)格基礎(chǔ)。二級(jí)市場的價(jià)格向下很難有足夠成交量的配合。少量成交并不能說明價(jià)格趨勢。 從房地產(chǎn)產(chǎn)品來看，與住宅市場冷清形成鮮明對(duì)比的是日漸升溫的商業(yè)地產(chǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年， 辦公樓銷售面積同比增長 %，銷售額同比大漲逾九成，達(dá)到 %，商業(yè)營業(yè)用房的銷售業(yè)績也是節(jié)節(jié)攀升，銷售面積同比增長 %，銷售額同比增長 %。北京的寫字樓銷售也是很火爆，上半年，全市寫字樓銷售面積 萬平方米，比上年同期增長 %；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房銷售面積 65 萬平方米，增長 %，而北京上半年的寫字樓投資更是同比增長 倍，達(dá) 億元。目前，寫字樓相對(duì)于比較完善的住宅市場處于起步階段，其投資和銷售的大幅增長都屬于正常的發(fā)展，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，不用擔(dān)心調(diào)控導(dǎo)致住宅 投資萎縮，住宅供應(yīng)量下降從而出現(xiàn)新一輪房價(jià)上漲的局面。 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 8 南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展較早，從 2020 年到 2020 年是南昌市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了飛躍的一年，隨后并經(jīng)過了 2020 年和 2020 年的健康的發(fā)展，到了 2020 年出現(xiàn)了高潮。然而隨著世界性經(jīng)融危機(jī)的的影響，自 2020 年以來，南昌地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展極不穩(wěn)定， 2020 年冬季遭遇寒冬。 2020 年后，隨著國家政策的頒布，南昌房地產(chǎn)市場開始回暖。 本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 對(duì)于南昌樓市的大部分板塊來說， 2020 年注定是不平靜的：大環(huán)境上面對(duì)著史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，小環(huán)境的變化則發(fā)生在板塊與板塊之間。 紅谷灘顯現(xiàn)市中心效應(yīng)，是為 “ 西進(jìn) ” 。 市中心板塊價(jià)格高歌猛進(jìn)，一舉把南昌帶入房價(jià)萬元時(shí)代；作為 “ 兩核 ” 之一的紅谷灘與市中心板塊距離越拉越近。這不僅表現(xiàn)在價(jià)格上，該板塊今年上演的“ 住退商進(jìn) ” 也進(jìn)一步奠定了其 CBD 的地位。 新板塊脫離城東板塊獨(dú)立，是為 “ 東拓 ” 。 由于配套逐漸成熟以及保利、綠地等眾多房產(chǎn) “ 大鱷 ” 的進(jìn)駐，原本依附于城東板塊的高新區(qū)也從母體剝離出來，成為了一個(gè)獨(dú)立的板塊。 不僅如此，青云譜板塊迎來了 萬科潤園 、朝陽洲多宗土地高價(jià)成交、象湖新城熱銷 ?? 和以往銷量往往集中在幾個(gè)板塊不同的是，各區(qū)域板塊在今年都演繹出了自己的精彩。通過種種跡象，我們不難看出，在城市化進(jìn)程中，南昌版圖在不斷擴(kuò)大的同時(shí)，組團(tuán)以及板塊的概念更為 清晰。 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 9 2020 年，軌道交通地鐵 1號(hào)線工程及舊城改造工程是市民最為關(guān)注的熱點(diǎn)。這一年，南昌市迎來了史上最大拆遷量的一年，拆遷戶重新選擇住所；若干年后，貫穿全城的地鐵將拉近城市中心與城市邊緣的距離。還有西客站的建設(shè)、 2020年的七城會(huì) ?? 都將助推南昌各大板塊煥發(fā)勃勃生機(jī)。 本市房地產(chǎn)區(qū)域市場分析 紅谷灘板塊： CBD 效應(yīng) 漸顯 關(guān)鍵詞：住退商進(jìn) 城市綜合體 今年是紅谷灘中心區(qū)住宅 “ 掃尾年 ” 。紅谷灘片區(qū)居住焦點(diǎn)轉(zhuǎn)入紅角洲、鳳凰洲乃至片區(qū)邊緣的新建縣。同時(shí)，大體量商業(yè)即將投入市場。其中以辦公樓為主，包括部分公寓。紅谷灘 “ 住退商進(jìn) ” ，但依舊是南昌樓市的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)。板塊表現(xiàn)： 隨著配套的逐漸成熟，紅谷灘新區(qū)樓市價(jià)值得到進(jìn)一步認(rèn)可，房屋價(jià)格穩(wěn)步上升。年初至今，新建商品房價(jià)格上漲約 1600 余元，現(xiàn)均價(jià)在 8300 元 /㎡左右。今年以來，紅谷灘片區(qū)共有大小九塊土地掛牌拍賣使用權(quán)，僅有兩地塊性質(zhì)為住宅用地，其他為地塊用途均為商業(yè)、商務(wù)綜合、 商住等。 商業(yè)配套方面，該區(qū)域已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營的較大規(guī)模商業(yè)配套有洪客?。ǖ谝唤謪^(qū)店）、天虹廣場（紅谷灘店）、洪城大廈百貨（紅谷灘店）。人們對(duì)即將開業(yè)的洪客隆 地中海陽光 店，以及預(yù)備在紅谷灘打造大型商業(yè)綜合體的萬達(dá)表示了極大的期待。 高新板塊：新板塊的崛起 關(guān)鍵詞：大鱷入駐 對(duì)于高新區(qū)來說，今年絕對(duì)是不平凡的一年。保利 東灣國際 、保利艾溪湖住宅項(xiàng)目、綠地城東綜合體的入駐使得高新區(qū)剝離城東板塊母體，以一個(gè)新興板塊的形象屹立于南昌樓市，并且成為臥虎藏龍之地。政府參照蘇州工業(yè)園對(duì)其進(jìn)行打造的意圖，使其吸引了頂級(jí)房企的目光，也成為今后幾年南昌最值得期待的地產(chǎn)板塊之一。板塊表現(xiàn)： 總體來說高新板塊今年房價(jià)表現(xiàn)較為平穩(wěn)?，F(xiàn)在君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 10 均價(jià) 6000 元 /㎡左右（包括洋房和高層），從年初至今，漲幅達(dá)到 25— 30%，表現(xiàn)好于往年，也是受到大鱷入駐以及配套逐漸落成的影響。 高新區(qū) 是今年土地出讓最為火爆的區(qū)域。今年至今共有約 20 個(gè)地塊掛牌拍賣。土地性質(zhì)工業(yè)、住宅、商業(yè)均有。商業(yè)配套上，該片區(qū)現(xiàn)以社區(qū)商鋪為主。 青云譜板塊：老城注入新活力 標(biāo)簽：文化勢力 平穩(wěn) 青云譜板塊的樓盤并不多：博泰 魏瑪峰尚 、 恒茂英倫國際 、 藍(lán)天郡 、今年異軍突起的萬科潤園，以及明年將開盤的大型商業(yè)配套 —— 悅達(dá) 家樂福 。 該板塊的樓盤八仙過海各顯神通，將各自樓盤打造 得惹人疼愛，比如英倫國際沿襲恒茂一貫的精工品質(zhì)、魏瑪峰尚出色的園林打造以及萬科潤園依托八大山人 — 梅湖景區(qū)的文化內(nèi)涵打造出的高品質(zhì)物業(yè)。板塊表現(xiàn)： 承應(yīng)南昌大昌南的發(fā)展趨勢，作為南昌南向通道的青云譜板塊也借機(jī)賺了不少眼球。包括萬科、悅達(dá) 家樂福在內(nèi)的地產(chǎn)打造巨擘先后入駐，其發(fā)展?jié)摿σ惨呀?jīng)不可小覷。尤其圍繞八大山人以及梅湖等或 “ 文化 ” 或 “ 景觀 ” 勢力打造，其地產(chǎn)將具有很大的張力。 盡管今年該板塊表現(xiàn)平平，除了萬科潤園外，住宅均價(jià)在 5300 元 /㎡左右。但因萬科潤園一騎絕塵房價(jià)過萬拉高了房價(jià)，所以板塊均價(jià)不低。但業(yè)內(nèi) 人士估計(jì)，該板塊今年漲幅不超過 20%。面對(duì)今年風(fēng)起云涌的土地市場，青云譜板塊表現(xiàn)很 “ 淡定 ” 。僅有一塊面積為 畝的居住、商業(yè)、辦公綜合用地掛牌。 青山湖板塊：湖景房抬高區(qū)域價(jià)格 關(guān)鍵詞：房源少 價(jià)格高 俗話說： “ 靠山吃山，靠水吃水。 ” 這句話同樣適用于樓市。青山湖區(qū)的房子有多貴？關(guān)鍵還看，它與湖靠得有多近。 青山湖區(qū)，作為南昌老城區(qū)的一部分，在城市配套方面相對(duì)成熟，同時(shí)與市中心的鏈接也相對(duì)緊密。在青山湖東北岸，已經(jīng)形成一個(gè)以湖景為最大賣點(diǎn)的高檔住宅區(qū)，這些房源的推售，往往撬動(dòng)整個(gè)青山湖板塊的市場。 板塊表現(xiàn)： 目前，區(qū)域內(nèi)主要在售樓盤，有 萬科青山湖 、 香溢花城 、 滿庭春 MOMA、金域名都、 中凱藍(lán)域 等近十個(gè)項(xiàng)目。其中，靠近青山湖的項(xiàng)目多為高端社區(qū)。以萬科青山湖為例，其聯(lián)排別墅的均價(jià)在 萬元 /㎡左右。目前在售的精裝高層，均價(jià)已達(dá)到 萬元 /㎡。香溢花城的高層，均價(jià)也在 9000 元 /㎡。而配套更為完善的金域名都， 8月推出的公寓，均價(jià) 1萬 /㎡，未開盤即售罄。青山湖周邊已經(jīng)成為 “ 富人區(qū) ” 。而離湖略遠(yuǎn)的地區(qū)，房價(jià)相對(duì)要低得多。 南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，青山湖前三季度的新房銷售總量（含非住宅）為 萬㎡，成交 3151 套。但隨著金域名都、中凱藍(lán)域等樓盤開發(fā)進(jìn)入尾聲，而且目前待售新盤，僅有 天御國際公寓 這一小體量項(xiàng)目，而土地供應(yīng)方面并沒有太大動(dòng)作，該區(qū)域明年的銷售體量將有所減少。 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 11 昌南板塊：價(jià)格隨著大盤走 關(guān)鍵詞：水漲船高 昌南板塊的新房銷售，主要面向蓮塘城鎮(zhèn)居民的改善性需求