【正文】 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 22 頁 2020813 【建筑類型】：多層、小高層 【主力戶型】：設計規(guī)格比較標準，盡量避免了所有戶型入戶門不對著客廳、臥室和衛(wèi)生間，同時臥室門都沒有開在客廳 中，私密性比較好；超南都有弧型陽臺和飄窗。 (二 ) 本區(qū)域樓盤基本概況 整個開發(fā)區(qū)分為四部分。從 20xx年開始，高新區(qū)房價開始大幅上揚，銷售量持續(xù)增加。 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 19 頁 2020813 環(huán)房匹配指數(shù)示意圖0 . 60 . 50 . 40 . 30 . 20 . 100 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5鄭州 北京 廣州 ◆ 環(huán)房匹配指數(shù)越趨近零，表示該城市的房價指數(shù)與房地產(chǎn)市場環(huán)境匹配度越高。 外來人口在鄭州落戶，直接導致了鄭州房地產(chǎn)需求市場的快速擴大，換言之，鄭州房地產(chǎn)市場的需求在今后將十分旺盛。而據(jù)此前鄭州市土地拍賣的情況看， “地王 ”身價一再被刷新，地價不斷飆升，這將是房價上漲的最基礎動力。 20xx 年上半年，由于國際資本市場震蕩和人民幣持續(xù)升值預期，大量國際熱錢可能進入國內(nèi)房地產(chǎn)領域，成為推動房價上漲的一個因素。 在住房供給方面，基于 20xx年住宅用地供給的較大增長和國家加大閑置用地處理力度，現(xiàn)有住宅用地開發(fā)周期將加快， 20xx年住房供給量將保持增加態(tài)勢。 ，結構改善。我國住房政策理念和方向?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變，土地、資金等資源將向保障性住房建設傾斜。 1998年住房貨幣化改革以后，國家政策主導是住房供給市場化，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。我國房地產(chǎn)市場影響因素錯綜復雜，幾年宏觀調(diào)控未達預期，國家有進一步加強宏觀調(diào)控的傾向 。） 4738 4698 4672 4400 4398 4688 4650 5600 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 15 頁 2020813 從表格可以看出，銷 售均價最高的是 60 平方米以下的小套型和 180 平方米以上的大套型，分別是 4738 元 /平方米和 5600元 /平方米；其次是 60— 80 平方米的小套型， 4698 元 /平方米。 （二）銷售面積 20xx 年各月份商品 住宅 銷售面積 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 11 12 面積 （萬平方米） 20xx 年各月份商品 住宅 的銷售量呈同步、周期性增長變化趨勢。各項存款比年初增加 53878 億元，比上年多增 4599 億元。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè) 1204 萬人，比上年多增加 20 萬人；年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，比上年末回落 個百分點。 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 12 頁 2020813 （七） 、居民收入 快速增長，就業(yè)增加較多。其中，出口 12180 億美元，增長 %，回落 個百分點；進口 9558 億美元，增長 %，加快 個百分點。工業(yè)品出廠價格上漲 %（ 12 月上漲 %）。在食品價格中，糧食上漲 %， 肉禽及其制品上漲 %，蛋上漲 %。 （五） 消費價格 上漲較快，房屋銷售價格上漲較多。全年社會消費品零售總額 89210 億元，比上年增長 %，提高 個百分點（ 12 月份 9015 億元，增長 %）。在城鎮(zhèn)投資中，分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資 1466 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè) 51020 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè) 64928 億元，增長 %。其中，交通運輸設備制造業(yè)增長 %，專用設備制造業(yè)增長 %，化工行業(yè)增長 %，煤炭行業(yè)增長 %，鋼鐵行業(yè)增長 %，電力行業(yè)增長 %。重工業(yè)增長 %，輕工業(yè)增長 %。其中，夏糧產(chǎn)量 11534 萬噸，比上年增長%；早稻 3196 萬噸，與上年基本持平；秋糧 35420 萬噸，比上年增長 %。分季度看，一季度增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %，四季度增長 %。目前，該地塊已完成各種補償項目的清算。 三、 本 項目地塊概況 1. 宗 地位置 宗地位于鄭州市高新技術開發(fā)區(qū)，銀屏路以東，銀杏路以南，迎春街以北，金梭路以西。 ? 洼劉居住區(qū)：拆遷改造洼劉村，開發(fā)周邊剩余土地，建設洼劉居住區(qū)。 ? 瑞達路居住區(qū)：整合現(xiàn)有金色嘉園、快樂 E 家、陽光馥園、帝苑別墅、鄭州中學、鄭州中學附屬小學，改造瓦屋李村，配套建設各類服務設施，建成一個功能完善的大型居住區(qū)。住宅以多層形式為主，鼓勵小高層、高層住宅建設， 在 滿足國家《居住區(qū)設計規(guī)范》要求的各項指標及具備完善的配套設施 的基礎上， 力爭使居民居住區(qū)和村莊改造工程統(tǒng)籌規(guī)劃，相對集中，第三產(chǎn)業(yè)、社會事業(yè)、公共設施建設同步進行，打造環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)居住區(qū)。 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 7 頁 2020813 （二）區(qū)域市場簡介 根據(jù)鄭州高新區(qū)總體規(guī)劃和戰(zhàn)略定位，鄭州高新區(qū) “ 十一五 ” 城市建設與發(fā)展的總體目標是，把高新區(qū)建設成為 “ 四位一體 ” 的現(xiàn)代化、國際化、特色化、生態(tài)型科技新城區(qū)。于 1993年、 1998 年、 20xx 年先后三次被國家科技部評為全國先進高新區(qū)。 二 、 高新區(qū) 概況 （一）區(qū)域市場界定 鄭州高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于鄭州市西北部，南臨西流湖，北接邙山，東與環(huán)城快速路相 連 ，西四環(huán)穿區(qū)而過，距市中心約 12 公里，南距 310 國道 2 公里，北鄰連霍高速公路，距新建鄭州國際航空港 30 公里，對外交通條件優(yōu)越。 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 5 頁 2020813 ◆鄭州市行政區(qū)域圖 鄭州城市基礎設施 發(fā)展快速 ，老城區(qū)保護性改造與“北移東擴”呈現(xiàn)新局面，在資源傾斜、政策傾斜的助推下，鄭東新區(qū)“三年出形象”的目標基本實現(xiàn)，土地價值得到進一步體現(xiàn)；鄭州北區(qū)，尤其是 北環(huán)沿線 區(qū)域 依靠其 便利的交通條件、 優(yōu)越的自然居住環(huán)境，配套設施的日漸完善、 政府 行政輻射能力增強等優(yōu)勢，與鄭東新區(qū)一并成為市政擴容的中心和亮點。 ````慧城小區(qū) 河南萬豐置業(yè)有限公司 機密 第 3 頁 2020813 ◆鄭州市位置圖 鄭州歷史悠久，文化厚重， 軒轅黃帝故里、裴李崗文化遺址、大河村、秦王寨、少林寺、中岳廟、嵩山國家森林公園、周公測景臺、 元代觀星臺、嵩陽書院等文物古跡星羅棋布； 中華人文始祖黃帝 、列子、子產(chǎn)、杜甫、白居 易、高拱等歷史文化名人如璀璨星云。 南來北往，東進西去， 鄭州 從來都是必經(jīng)之地 ： 京廣、隴海兩條國家鐵路干線和京珠、連 霍兩條高速公路國道主干線在此交匯 ； 規(guī)劃建設的北京－廣州 、 徐州－蘭州兩條鐵路客運專線也將在此 匯合 ，鄭州將成為全國唯一的鐵路客運專線 “ 十 ” 字樞紐 ；鄭州新鄭國際機場是新亞歐大陸橋東段規(guī)模最大的 4E 級國際機場。 鄭州下轄 12 個縣（市）區(qū)， 全市總面積 平方公里，其中 ， 市區(qū)面積 ，建成區(qū) 面積 262平方公里；全市總人口 716 萬人，其中 ， 城鎮(zhèn)人口 萬人，鄉(xiāng)村人口 萬人 ，城市建成區(qū)人口約 300 萬人 。 未來的 鄭州市， 將朝著城市規(guī)模 不斷 擴大、人口持續(xù)增加、功能進一步加強，城市經(jīng)濟 輻 射能力大幅度提高 的區(qū)域性中心城市 方向 發(fā)展。在國家科技部、省、市的領導和支持下，經(jīng)過 19 年的艱苦創(chuàng)業(yè)，已初步建設成為基礎設施配套、支撐服務體系較為完善、支柱產(chǎn)業(yè)相對發(fā)達、經(jīng)濟繁榮、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代文明新城區(qū)，已成為我省改革開放的窗口，成為高新產(chǎn)業(yè)聚集的 中原硅谷 。 20xx 年通過了環(huán)境管理體系 ISO14001 認證，是河南省目前唯一一個通過 ISO14001國際標準認證的環(huán)境管理運行區(qū)域。 在 住宅建設用地 規(guī)劃方面，高新區(qū)提出 高新區(qū)居住區(qū)建設 要 以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)示范小區(qū)為目標。 ? 西流湖居住區(qū)：結合西流湖公園的建設，整合現(xiàn)有啟明村、怡景花園、南流小區(qū)、西流湖度假村、藥廠家屬院、民生醫(yī)院、億龍學校、 37 中，改造南流、陳莊，規(guī)劃建設一個高檔大型綜合生活區(qū)。 ? 溝趙居住區(qū)：拆遷改造溝趙、東連河、西連河、祥營、堂李等村，開發(fā)建設溝趙居住區(qū)。 ? 郭莊居住區(qū)：拆遷改造郭莊、布袋李、八面神，建設郭莊居住區(qū)。 4. 場地現(xiàn)狀 該宗地是由鄭州 市國土局收購的政府儲備土地。 初步核算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246619 億元，比上年增長 %，加快 個百分點，連續(xù)五年增速達到或超過 10%。全年糧食總產(chǎn)量達到 50150 萬噸，比上年增產(chǎn) 350 萬噸，增長 %，成為歷史上第 4 個高產(chǎn)年，這是 1985 年以來我國糧食生產(chǎn)首次實現(xiàn)連續(xù) 4 年增產(chǎn)。其中，國有及國有控股企業(yè)增長 %；集體企業(yè)增長 %；股份制企業(yè)增長 %；外商及港澳臺投資企業(yè)增長 %。 39 個工業(yè)行業(yè)全部實現(xiàn)盈利。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 117414 億元，增長 %，加快 個百分點（ 12 月份 16809 億元，增長 %）；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 19825 億元，增長 %。 （四） 市場銷售 增長較快，增速呈現(xiàn)逐步提高的態(tài)勢。限額以上批發(fā)和零售業(yè)大類商品零售中，石 油及制品類、汽車類、建筑及裝潢材料類、家具類、家用電器和音像器材類、服裝鞋帽、針紡織品類、化妝品類、體育娛樂用品類均增長 20%以上。分類別看，食品價格上漲 %，拉動價格總水平上漲 個百分點；居住價格上漲 %，拉動價格總水平上漲 個百分點。原材料、燃料、動力購進價格上漲 %（ 12 月份上漲 %）。全年進出口總額 21738 億美元，比上年增長 %，回落 個百分點。年末國家外匯儲備余額達到 萬億美元，比上年增長 %。年末居民儲蓄存款余額 172534 億元，比上年末增加 10967 億元。金融機構人民幣各項貸款比年初增加 36323 億元，比上年 多增 4482 億元。 （一）銷售價格 20xx 年商品 住宅 價格 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 11 12 均價 2958 3128 3266 3268 3573 3593 3624 3636 3704 3945 3876 3885 由上述表格可以看出， 20xx年鄭州房地產(chǎn)價格上漲幅度是比較大的，主要是由于上半年價格上漲過快造成 。 按成交均價分析 不同套型銷