【正文】 15 6500 元 /平米 僅剩兩套頂樓平層 140 大三房在售，均價(jià)6500 元 /平米 20201111 5600 元 /平米 2. 水榭花都 水榭花都是天使集團(tuán)在南昌打造的一個(gè)高檔住宅小區(qū)，該項(xiàng) 目總建筑面積 萬(wàn)平米，約 1200 多套。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，明年市中心板塊的土地、新房供應(yīng)量依然較少，價(jià)格居高，并且多往高端、商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展。 市中心板塊項(xiàng)目一直是大家關(guān)注的對(duì)象。 “929” 新政后的兩個(gè)月，市中心板塊的入市均價(jià)分別為 元 /㎡、 元 /㎡。除去之前的舊項(xiàng)目，今年整個(gè)板塊中只有 濱江一號(hào) 、 智通悅藍(lán)山 等為數(shù)不多的幾個(gè)新項(xiàng)目入市。而就近安家的習(xí)慣，讓人們自然將眼光投向市中心，但受土地限制，市中心板塊項(xiàng)目量較少，甚至出現(xiàn) “ 有價(jià)無(wú)市 ” 的情況，房?jī)r(jià)自然水漲船高，市中心板塊已經(jīng)邁入 “ 萬(wàn)元時(shí)代 ” 。同時(shí)，在提高首付比例、加息、限貸等多重壓力下，更多的置業(yè)者選擇了性價(jià)比更高的象湖板塊。力高國(guó)際城、景城名郡等樓盤的銷售情況同樣異?；鸨?。根據(jù)南昌市城市發(fā)展總體規(guī)劃和象湖新城的控制性詳細(xì)規(guī)劃，整個(gè)象湖新城占地 28 平方公里。原生態(tài)的象湖賦予了象湖板塊得天獨(dú)厚的優(yōu)美環(huán)境，為象湖新城成為南昌最具潛質(zhì)的人居板塊打下了良好的基礎(chǔ)。 東公館 ?? 等多個(gè)類型項(xiàng)目讓整個(gè)城東板塊顯得熱鬧非凡。超高別墅項(xiàng)目浪琴灣，以 32020 萬(wàn)元 /㎡的價(jià)格低調(diào)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，板塊明星實(shí)至名歸。板塊表現(xiàn)： 城東板塊雖和市中心連成一片，但在產(chǎn)品、價(jià)格上還有一定距離。 “ 板塊的項(xiàng)目量少，還是比較沉寂，明年的情況變化應(yīng)該不大。而昌南客運(yùn)站地位的顯現(xiàn)，以及世界 500 強(qiáng)華潤(rùn)集團(tuán)的入駐，該區(qū)域?qū)δ喜姓w樓市的影響也將加大。自今年 5月 24入市以來，恒大綠洲保持穩(wěn)定的價(jià)格，并憑借其品牌優(yōu)勢(shì)，累積成交 508 套。隨著南昌市各個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)的攀升，昌南 板塊也水漲船高。 南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，青山湖前三季度的新房銷售總量（含非住宅）為 萬(wàn)㎡，成交 3151 套。香溢花城的高層，均價(jià)也在 9000 元 /㎡。 板塊表現(xiàn)： 目前，區(qū)域內(nèi)主要在售樓盤，有 萬(wàn)科青山湖 、 香溢花城 、 滿庭春 MOMA、金域名都、 中凱藍(lán)域 等近十個(gè)項(xiàng)目。 ” 這句話同樣適用于樓市。但業(yè)內(nèi) 人士估計(jì)，該板塊今年漲幅不超過 20%。 家樂福在內(nèi)的地產(chǎn)打造巨擘先后入駐，其發(fā)展?jié)摿σ惨呀?jīng)不可小覷。 家樂福 。土地性質(zhì)工業(yè)、住宅、商業(yè)均有?，F(xiàn)在君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。保利 今年以來，紅谷灘片區(qū)共有大小九塊土地掛牌拍賣使用權(quán)，僅有兩地塊性質(zhì)為住宅用地，其他為地塊用途均為商業(yè)、商務(wù)綜合、 商住等。其中以辦公樓為主，包括部分公寓。還有西客站的建設(shè)、 2020年的七城會(huì) ?? 都將助推南昌各大板塊煥發(fā)勃勃生機(jī)。通過種種跡象，我們不難看出，在城市化進(jìn)程中，南昌版圖在不斷擴(kuò)大的同時(shí)，組團(tuán)以及板塊的概念更為 清晰。這不僅表現(xiàn)在價(jià)格上，該板塊今年上演的“ 住退商進(jìn) ” 也進(jìn)一步奠定了其 CBD 的地位。 2020 年后，隨著國(guó)家政策的頒布，南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖。目前，寫字樓相對(duì)于比較完善的住宅市場(chǎng)處于起步階段，其投資和銷售的大幅增長(zhǎng)都屬于正常的發(fā)展，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，不用擔(dān)心調(diào)控導(dǎo)致住宅 投資萎縮，住宅供應(yīng)量下降從而出現(xiàn)新一輪房?jī)r(jià)上漲的局面。少量成交并不能說明價(jià)格趨勢(shì)。不大會(huì)在 2020 年有爆發(fā)式需求產(chǎn)生。前期過度 成交的部分已經(jīng)明顯透支了實(shí)際需求的購(gòu)買力。發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測(cè)中心對(duì) 36 個(gè)大中城市監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)也表明， 6月份，各地集中成交房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，略有上漲，但是漲幅環(huán)比繼續(xù)下降。 市場(chǎng)供給與需求 今年以來，繼續(xù)向好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 對(duì)未來形勢(shì)的信心，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快速增長(zhǎng)。 2020 年 12月商品住宅銷售面積增長(zhǎng) %，增幅比上年全年回落 個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó) 70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格雖然同比上漲 %，環(huán)比上漲 %，但環(huán)比漲幅比 1月份縮小 百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅比 1 月份縮小 個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)了交易量萎縮、房?jī)r(jià)上漲趨緩的形勢(shì)。 根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)思想是： 集合國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的新型住宅理念，采用成熟、先進(jìn)的新型建材和施工方式，依托高新科技技術(shù)， 按照國(guó)家 2A住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的高檔精品居住小區(qū)。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 2） 《南昌市城市拆遷管理?xiàng)l例》 （ 3） 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （ 4） 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 5） 《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （ 6） 《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （ 7） 《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 8） 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （ 9） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 （ 10） 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 可行性研究結(jié)論 、本項(xiàng)目建設(shè)符合城市建設(shè)規(guī)劃 ，有利于加快南昌城市建設(shè)的步伐。距坊客運(yùn)站約 3分鐘車程，距南昌客運(yùn)站約 15 分鐘車程，距洪城客運(yùn)站約 10分鐘車程。 商業(yè)配套 ，周邊分布著京山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、好又多超市、好領(lǐng)居超市、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄、江西建材市場(chǎng)等一系列商業(yè)設(shè)施。 E， 以八大山人梅湖景區(qū)為重點(diǎn)的文化旅游創(chuàng)意板塊。 B， 以迎賓大道為主軸的都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，大力支持江鈴集團(tuán)、南昌印鈔公司、江西陽(yáng)光乳業(yè)等大中型驅(qū)區(qū)企業(yè)做大做強(qiáng)。 4 景區(qū)曲水環(huán)繞、綠樹成蔭、如詩(shī)如畫，占地面積約 3200 畝，由水墨丹青區(qū)、文化博覽區(qū)、水鄉(xiāng)風(fēng)情區(qū)、歲寒三友區(qū)、農(nóng)耕休閑區(qū)、梅村思賢區(qū)和綜合娛苑區(qū)七大功能區(qū)組成，內(nèi)有 “ 三館三居二園二街二場(chǎng)二院、一水一道一廊一閣一樓一堂一臺(tái)一島一塔和十林 ” 等景點(diǎn)七十余處。 2020 年被評(píng)為新豫章十景之一“象湖仙蹤”； 2020 年被評(píng)為南昌市人民政府批準(zhǔn)為“市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)”‘‘ 2020 年被南昌市授予一級(jí)四星公園、被市政府評(píng)為十大新景觀之一、獲國(guó)家建設(shè)部頒布的“中國(guó)人居 環(huán)境范例獎(jiǎng)” 2020 年被江西省政府批準(zhǔn)為“江西省省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)”。 2 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： “直上青云” 住宅小區(qū) 目建設(shè)單位： 江西四特天工開發(fā)投資有限公司 項(xiàng)目地塊位置及周邊狀況 （ 1）地塊位置： 南昌保溫瓶廠地塊，位于南昌市何坊西路，宗地面積約 畝，宗地四至為：東至三店村，南至規(guī)劃路（規(guī)劃路以南為青云譜區(qū)政府宿舍），西至京山新街，北至何坊西路和保溫瓶廠宿舍。 根據(jù)南昌市將青云譜區(qū)打造成為 “ 開放式城市副中心 ” 的戰(zhàn)略目標(biāo)，現(xiàn)擬將南昌保溫瓶廠及周邊地塊進(jìn)行綜合改造開發(fā)。 1 “直上青云”住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 目錄 一， 項(xiàng)目總論 3 二， 市場(chǎng)分析 8 三， 項(xiàng)目開發(fā)方案 18 四， 投資估算與融資 20 五， 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 24 六， 研究結(jié)論與建議 27 一， 項(xiàng)目總論 該項(xiàng)目是由南昌市青云譜區(qū)外經(jīng)貿(mào)委提出的“南昌保溫瓶廠及周邊綜合改造項(xiàng)目”。 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 3 美化了城市環(huán)境，調(diào)節(jié)了城市氣候，提升了城市形象，已成為南昌市的又一大這點(diǎn)。 C，梅湖景區(qū) 八大山人梅湖景區(qū)位于江西省南昌市青云譜區(qū)境內(nèi)，是以被聯(lián)合國(guó)教科文組織評(píng)為 “中國(guó)十大文化藝術(shù)名人 ”、被鄭板橋譽(yù)為 “名滿天下 ”的一代畫圣 ——八大山人為核心，以傳統(tǒng)文化為主軸，以梅湖生態(tài)美景 為紐帶的江南都市歷史文化生態(tài)景 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。將昌南工業(yè)園區(qū)打造成全省獨(dú)一無(wú)二的特色物流園區(qū)，力爭(zhēng)在三年內(nèi)營(yíng)業(yè)額達(dá)到 200 億元。 D， 以解放西路、洪城路為主軸，積極引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)，發(fā)展以國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、中寰廣場(chǎng)、明珠廣場(chǎng)為代表的樓宇經(jīng)濟(jì)圈。 （ 4）項(xiàng)目周邊配套設(shè)施：項(xiàng)目地處何坊西路，周邊道路系統(tǒng)達(dá)，交通便利，商業(yè)生活配套齊全。 公共交通 ，本地公共交通便利， 1 1 22 20 21 23 239 等公交路線連接城市各區(qū)域。 小戶型比例 套型建筑面積 90㎡以下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積 60% 必備公共配套設(shè)施 按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》配置 其他 商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（計(jì) R部分）30%控制； 必須編制交通評(píng)價(jià) 影響報(bào)告書。 、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)分析可行。分析測(cè)算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó) 家及南昌的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 二 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 行業(yè)政策 2020 年 1 月 7 日，國(guó)家針對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下的情況出臺(tái)了房地產(chǎn)新政十一條政策，即房地產(chǎn)新政國(guó)十一條。 房地產(chǎn)新政的主要內(nèi)容是：一是采取嚴(yán)厲措施，堅(jiān)決抑制不合理住房需求；二是合理安排土地供應(yīng)，穩(wěn)定土地價(jià)格；三是加大中低收入群體的住房政策支持力度，減輕市場(chǎng)壓力；四是增加住房供給，改善供給結(jié)構(gòu)；五是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)秩序。 表 1： 2020年 16 月不同用途房地產(chǎn)投資完成額及同比增長(zhǎng) 單位：億元， % 房地產(chǎn)開發(fā)投資完 成額 同比 增長(zhǎng) 比重 （ 以投資總額為 100） 自年初累計(jì) 去年同期 自年初累計(jì) 去年同期 投資完成