【文章內(nèi)容簡介】 計(jì)量裝置）和一臺應(yīng)急照明配電箱。電力電纜沿設(shè)置在強(qiáng)電豎井內(nèi)的電纜橋架敷設(shè)至各層配電柜和各設(shè)備用電點(diǎn)。地下車庫和機(jī)房照北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評估報(bào)告 第 14 頁 共 41 頁 明為電子鎮(zhèn)流器熒光燈，各層衛(wèi)生間、地下車庫、首層大堂由 ABB IBUS 智能照明系統(tǒng)控制。 ? 防雷接地系統(tǒng)：本建筑的防雷等級為三類，屋面避雷針、避雷帶等防雷接閃裝置，接地系統(tǒng)采用綜合接地，利用結(jié)構(gòu)鋼筋作為自然接地體，接地電阻小于 。設(shè)有電涌保護(hù)系統(tǒng)，確保用電設(shè)備不受過電壓及電磁干擾的侵害。 ? 通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由市政引來通信電纜和數(shù)據(jù)光纜（運(yùn)營商為中國電信集團(tuán)北京公司） 至本樓弱電豎井，一、五、七層設(shè)置交換設(shè)備機(jī)柜，滿足辦公用語音和數(shù)據(jù)通信的需要。系統(tǒng)布線遵循國際標(biāo)準(zhǔn) EIA/TIA568A，光纖數(shù)據(jù)主干，超 5 類水平電纜，星形網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，真正使用戶獨(dú)享 100M 網(wǎng)絡(luò)帶寬，提供高速接入 Inter 服務(wù) (HSIA)。 ? 建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)均由 BAS系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)視或控制，設(shè)備自動化系統(tǒng)和各系統(tǒng)集成產(chǎn)品為 Honeywell Trend品牌。 ? 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)控中心設(shè)在地下一層弱電中控室，電梯轎箱、電梯前室、主要出入口、地下停車場等位置設(shè)有監(jiān) 視攝像機(jī)，圖象傳輸至監(jiān)視中心硬盤錄像機(jī)，通過矩陣主機(jī)顯示在電視墻上，部分?jǐn)z像機(jī)可進(jìn)行云臺控制。監(jiān)視系統(tǒng)產(chǎn)品為三星品牌。 ? 有線電視系統(tǒng)：地下一層弱電豎井設(shè)有電視信號放大器，地上每層弱電豎井設(shè)有線電視分配器。 ? 火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)：本建筑為二類防火建筑，消防中控室設(shè)在首層。 ? 停車場管理系統(tǒng)：地下車庫設(shè)停車場管理系統(tǒng)，內(nèi)部車輛采用 IC 卡方式進(jìn)出，外部車輛采用臨時發(fā)票機(jī)方式。 ? 門禁系統(tǒng)：地下設(shè)備機(jī)房和物業(yè)管理用房設(shè)門禁系統(tǒng)。 ? 安防報(bào)警系統(tǒng)：首層設(shè)紅外幕簾報(bào)警探測器、二至七層樓梯間設(shè)紅外雙鑒探測器，每層配備緊急報(bào)警按鈕。 ? 電子巡更系統(tǒng)：巡更為無線操作系統(tǒng)，人員配備與保安報(bào)警系統(tǒng)相連接的手提巡更器進(jìn)行巡更，確保大廈安全。 ? 給水系統(tǒng)： ? 自來水系統(tǒng)：低區(qū)自來水由寫字樓西測市政自來水管線直接引入。高區(qū)自來北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評估報(bào)告 第 15 頁 共 41 頁 水由市政自來水管道引入 B1 層無負(fù)壓供水泵房（品牌：上海凱泉）經(jīng)變頻加壓后送入高區(qū)。設(shè)備參數(shù)：型號： Y2A90L2。 功率： 標(biāo)準(zhǔn)層末端用水設(shè)備：衛(wèi)生間潔具（每層男衛(wèi)生間小便斗 4 個、蹲便 3 個、坐便 1 個，女衛(wèi)生間蹲便 3 個、坐便 1 個）、洗手盆（男衛(wèi)生間 2 個，女衛(wèi)生間 4 個）上述潔具品牌為 CASCADE，均為感應(yīng)式?jīng)_水 。清潔間拖 布池龍頭 1 個，立式盆 1 個首層殘疾人衛(wèi)生間 坐便 1 個，立式盆 1 個 。B B3 各有男女衛(wèi)生間一個，共計(jì)蹲便 4 個，立式盆 2 個 。 ? 生活熱水系統(tǒng)： ? 高、低區(qū)生活熱水供回水管道均從一期預(yù)留管線接入， 24 小時供水。冷、熱水干管均采用襯塑鋼管。 ? 排水系統(tǒng)： ? F1F7 層排水系統(tǒng)從 B1 層直接引出戶外接市政排水管網(wǎng)。 B1B3 排水進(jìn)入 B3集水坑由污水泵排出至市政管網(wǎng)。重力排水立管管材采用螺旋硬聚氯乙烯管，水平干管采用硬聚氯乙烯管。壓力排水管采用熱鍍鋅鋼管。 ? 雨水系統(tǒng)： ? 雨水系統(tǒng)采用內(nèi)外排水系統(tǒng)，屋面雨水匯集后排至室外。雨 水管采用熱鍍鋅鋼管。 ? 制冷系統(tǒng)： ? B3 冷凍機(jī)房：冷凍機(jī)兩臺（品牌：約克），冷凍水循環(huán)泵三臺、冷卻水循環(huán)泵兩臺（品牌：格蘭富） ? 冷凍機(jī)組：型號： YSDBCAS35CHE。 功率： 214KW,制冷量： 319 冷噸（ USTR） ? 冷卻水循環(huán)泵：型號： MMG180L448E2。 功率： 22KW ? 冷凍水循環(huán)泵：型號： MMG180L448E2。 功率： 22KW ? 空調(diào)補(bǔ)水泵：功率： ? 新風(fēng)機(jī)組五臺（品牌：約克）： B2 兩臺， F2 一臺， F8 兩臺。 設(shè)備參數(shù)： B2 新風(fēng)機(jī)組型號： YSMS15H6RXB 功率： ,風(fēng)量： 15000M3/H YSMS20H6RXB 功率： ,風(fēng)量： 20210M3/H F2 空調(diào)機(jī)組型號： YSM2550*70HVCCR 功率： 11KW,風(fēng)量： 32021M3/H 北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評估報(bào)告 第 16 頁 共 41 頁 F8 新風(fēng)機(jī)組型號： YSMS30H6RXB 功率： 15KW, 風(fēng)量： 30000M3/H YSMS30H6RXB 功率： 15KW,風(fēng)量： 30000M3/H ? 冷卻塔兩臺：（品牌：馬利） 設(shè)備參數(shù)：型號： SCG100SCGG250 , 功率： ? 供暖系統(tǒng)： ? 采暖熱水供回水管從 一期預(yù)留管線接入，其換熱器，循環(huán)泵均位于一期熱力站。 ? 末端系統(tǒng)：公共區(qū)域、辦公區(qū)域采用風(fēng)機(jī)盤管（品牌：約克）系統(tǒng)供熱、制冷。 ? 型號： YGFC04CC3HXXL(R)F。 功率： 71W。 風(fēng)量： 680M3/H YGFC03CC3HXXL(R)F。 功率： 58W。 風(fēng)量： 520M3/H ? 新風(fēng)系統(tǒng)： ? 從 B1 /F8 新風(fēng)管道引入新風(fēng)經(jīng)新風(fēng)機(jī)組處理后通過復(fù)合風(fēng)管（品牌：德州亞太）引入各層辦公區(qū)域，辦公區(qū) 域人員新風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)高達(dá) 50 M3/H/人。 ? 首層大堂部分采用全空氣系統(tǒng)由 F2 空調(diào)機(jī)組提供冷熱源，并通過旋流風(fēng)口均勻分布至大堂各處。 ? 通風(fēng)系統(tǒng)： ? 車庫通風(fēng)： B1/B2/B3 車庫每層配置送、排風(fēng)機(jī)各一臺（品牌：亞太），送排風(fēng)機(jī)兼作火災(zāi)時消防排煙補(bǔ)風(fēng)機(jī)。設(shè)備參數(shù)：型號： FT3511 功率： 4KW 風(fēng)量： 35277M3/H ? 所有衛(wèi)生間設(shè)集中排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)機(jī)位于屋頂，同時 B B3 層衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)排氣扇。所有機(jī)電用房設(shè)機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程管理回顧與實(shí)施完成情況 ? 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程比較曲折，主要在于設(shè)計(jì)前期的非常規(guī) 設(shè)計(jì)程序及后期項(xiàng)目自身定位調(diào)整較大造成的。 ? 在前期方案反復(fù)過程中，對以下幾個主要技術(shù)進(jìn)行了論證：結(jié)構(gòu)體系論證、層高論證、空調(diào)論證、電梯論證、柱網(wǎng)與車位關(guān)系的論證、使用率的論證等等。這些論證為項(xiàng)目的實(shí)施及定位做好了全面的技術(shù)基礎(chǔ)。從原有的對外銷售到自有物業(yè)持有經(jīng)營的方式轉(zhuǎn)變，項(xiàng)目的整體定位有較大提升，這對后續(xù)北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評估報(bào)告 第 17 頁 共 41 頁 的整單出租也起到了較大的硬件支撐。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)： ? 通過規(guī)劃設(shè)計(jì)分析，對交通情況進(jìn)行了梳理，最大限度的規(guī)避了建筑用地狹小的問題，有效的組織了相關(guān)的車行、人行入口、停車與道路的關(guān)系，減少了住宅相互之間的視線干擾 。 ? 平面設(shè)計(jì)及功能： ? 嚴(yán)謹(jǐn)、莊重、大氣的入口空間：首層大堂為兩層 米通高的共享空間，約600 平米，結(jié)合弧形的石材片墻與弧形的玻璃幕，創(chuàng)造出通透氣派的空間。 ? 高品質(zhì)的衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)：每層設(shè)置男女衛(wèi)生間及獨(dú)立茶水間，衛(wèi)生間的功能設(shè)計(jì)潔廁分離，空間明確。 ? 高標(biāo)準(zhǔn)的電梯配置： 4 部高檔次的進(jìn)口奧的斯電梯。 ? 經(jīng)濟(jì)的空調(diào)系統(tǒng)：辦公區(qū)采用四管制分區(qū)控制；針對重要的大堂空間則采用更為舒適的全空氣系統(tǒng)，達(dá)到品質(zhì)的提升。 ? 可塑性強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)層辦公空間： 米柱網(wǎng)、 米的層高的框架結(jié)構(gòu)，管線的預(yù)留、空調(diào)的二次設(shè)計(jì)使內(nèi) 部空間的多樣成為可能。 ? 經(jīng)濟(jì)合理的核心筒：由 4 部電梯；兩個樓梯間；強(qiáng)、弱電間；男女衛(wèi)生間、垃圾、保潔間組成，除衛(wèi)生間和電梯以外，在滿足設(shè)備要求的前提下盡量的縮小面積。 核心筒位于建筑中心，避免占用采光面；將主要的設(shè)備房間或管井設(shè)置在一側(cè)，另一邊的走廊就完全可以利用為辦公空間。我項(xiàng)目最終使用率達(dá)到％，如果充分的利用走廊空間（整層租賃），使用率可以提高 6％左右。 金融街周邊項(xiàng)目調(diào)研情況如下： 物業(yè)名稱 使用率 投資廣場 70% 中證大廈 70% 盈泰商務(wù)中心 70% 中化大廈 70% 凱旋大廈 71% 恒華國際大廈 70% 北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評估報(bào)告 第 18 頁 共 41 頁 月壇大廈 70% 平安大廈 65% 百盛二期 66% ? 立面設(shè)計(jì)： ? 現(xiàn)代古典風(fēng)格：以現(xiàn)代古典風(fēng)格去作立面處理，以表現(xiàn)其先進(jìn)和高雅并重的身份及個性，同時與凱旋住宅及周圍環(huán)境達(dá)到整體的一致性。 ? 金融街的建筑氛圍：本設(shè)計(jì)的立面材質(zhì)為石材配和金屬鋁板，色調(diào)為冷靜的銀青色，與金融街寫字樓群的整體氛圍協(xié)調(diào)一致。 ? 到位的細(xì)部處理：冷卻塔的百葉遮擋、東立面窗線條較密以緩和與住宅對面的影響、柱子以人的視點(diǎn)出發(fā)細(xì)部金屬與石材的搭配處理都體現(xiàn)設(shè)計(jì)師對建筑細(xì)節(jié)的重視，使得該建筑面積高度雖有限，但仍可以“精致”成為金融街的亮點(diǎn)。 ? 通過 該項(xiàng)目的立面幕墻的運(yùn)作，對復(fù)雜幕墻體系有針對性地探討，為中海廣場等大型項(xiàng)目積累經(jīng)驗(yàn)，在立面幕墻系統(tǒng)中，運(yùn)用了框架幕墻、點(diǎn)式幕墻、單向拉鎖幕墻、石材幕墻、金屬幕墻等，同時在夜景照明燈光設(shè)計(jì)中也作了多種的探索，積累的大量的經(jīng)驗(yàn)。 ? 裝修設(shè)計(jì)： ? 裝修的設(shè)計(jì)主題：“莊重、大氣、生態(tài)、親和”。 ? 公共交通尺度的探討，從電梯洞口高度寬度、侯梯距離、大堂空間、走廊寬度，轉(zhuǎn)門的尺寸等都經(jīng)過細(xì)致的推敲，尋求合理適當(dāng)?shù)某叨?，力求小中見大，從小中見檔次，成功的在裝修細(xì)節(jié)上體現(xiàn)了建筑的品質(zhì)。 ? 本項(xiàng)目選擇了整體基調(diào)灰色的國產(chǎn)夜里雪石材， 彰顯莊重與大氣。同時達(dá)到我司項(xiàng)目與其他項(xiàng)目差異性的目的。 ? 景觀設(shè)計(jì)： ? 寫字樓的環(huán)境將面對城市的街區(qū)，景觀設(shè)計(jì)嚴(yán)格遵循了寫字樓建筑的景觀特點(diǎn)，嚴(yán)謹(jǐn)、簡約。減少植物的類別，注重植物品種，少花卉，多長綠。 ? 景觀語匯與建筑語匯在設(shè)計(jì)上得以呼應(yīng)，從材料的選擇、顏色的平衡、尺度的規(guī)矩、線條的碰撞上都有機(jī)的將建筑與景觀充分的結(jié)合。 ? 特色的景觀廣場設(shè)計(jì)，廣場較大角度的傾斜是該項(xiàng)目廣場區(qū)別于周邊其它項(xiàng)北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評估報(bào)告 第 19 頁 共 41 頁 目的特點(diǎn)，傾斜的廣場給周邊道路行人以視覺的沖擊，提高了建筑基底高度，使建筑更顯挺拔。 項(xiàng)目實(shí)施過程設(shè)計(jì)管理工作總結(jié) ? 本項(xiàng)目的 絕對設(shè)計(jì)周期約 1 年的時間，可以說是比較正常，并有一定時間進(jìn)行調(diào)整，但在設(shè)計(jì)上為非常規(guī)程序進(jìn)行的。前期設(shè)計(jì)過程中，為保證項(xiàng)目當(dāng)時的進(jìn)度要求，在沒有規(guī)劃建設(shè)工程許可證的條件下，擬定了假設(shè)成立的設(shè)計(jì)條件，進(jìn)行了施工圖設(shè)計(jì)，三個月的設(shè)計(jì)周期完成了施工圖設(shè)計(jì)。在期間由于規(guī)劃高度調(diào)整及后期立面設(shè)計(jì)調(diào)整，進(jìn)行了各專業(yè)的施工圖改動。最終施工圖紙與招標(biāo)圖紙有一定程度的差異，導(dǎo)致了造價(jià)提升。這部分調(diào)整是為保證項(xiàng)目于新的時期在各方面保持較新的理念及較高的檔次，最終目的及效果是有益的。 ? 關(guān)于圖紙質(zhì)量及設(shè)計(jì)變更：在項(xiàng)目實(shí)施過程中，由 于設(shè)計(jì)疏漏造成的變更增量費(fèi)用占設(shè)計(jì)變更總造價(jià)增量的 12%，約 8 萬元。圖紙相對比較完善，無較大疏漏項(xiàng)。其中主要部分為設(shè)備專業(yè)的變更，故在前期設(shè) 計(jì)過程中需要加強(qiáng)專業(yè)的把控能力，全面有效的控制圖紙中的錯漏問題。 各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合 ? 在前期設(shè)計(jì)階段，與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行充分的溝通，充分的理解項(xiàng)目的市場定位及投資分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了多輪的規(guī)劃方案論證及平面分析，做好平面自身功能設(shè)計(jì)的同時也達(dá)到了對住宅的最小影響以及對項(xiàng)目面積、品質(zhì)的最大化。 ? 在方案報(bào)審階段，與前期部能夠及時的溝通，密切關(guān)注報(bào)規(guī)的結(jié)果及政策的變化，有效的控制了施工圖設(shè)計(jì)單位的調(diào)整工作量。 ? 在施工圖設(shè)計(jì)階段，與營銷進(jìn)行配合，對平面設(shè)計(jì)進(jìn)行了深度優(yōu)化，同時在設(shè)計(jì)院的技術(shù)措施、成本控制等方面也進(jìn)行把控。針對基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施、設(shè)備站點(diǎn)等進(jìn)行了專題研討，設(shè)計(jì)、營銷、前期配合，及時有效的確定設(shè)計(jì)方案。同時需配合相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)院對該項(xiàng)目的市政、電信、燃?xì)獾仍O(shè)計(jì)進(jìn)行配合。 ? 在施工階段配合項(xiàng)目落實(shí)深化設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)。設(shè)計(jì)部與項(xiàng)目部溝通配合緊密，尤其表現(xiàn)在現(xiàn)場專業(yè)工程師與設(shè)計(jì)部及設(shè)計(jì)院的配合上，及時有效的解決現(xiàn)場的設(shè)計(jì)問題。 ? 在租售過程中，設(shè)計(jì)、項(xiàng)目、前期 與營銷的密切配合，多次專題分析及研討論證，為最終項(xiàng)目的整單出租做好了技術(shù)支撐。 北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評估報(bào)告 第 20 頁 共 41 頁 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方面突出經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn) ? 施工圖調(diào)整需要更多的提前控制 ? 由于項(xiàng)目的定位變化，對早期施工圖設(shè)計(jì)有了較大的反復(fù)過程，這需要多個部門間相互配合，及早進(jìn)行論證，對項(xiàng)目的發(fā)展及定位要具備更高的前瞻性。 ? 精致的細(xì)部處理及標(biāo)新的立面設(shè)計(jì) ? 在本項(xiàng)目的立面設(shè)計(jì)上經(jīng)過了多方案的對比，最終確定以精致取勝，利用建筑的細(xì)部及精致工藝等細(xì)節(jié)體現(xiàn)了建筑的精品。在近人尺度上的處理需要由細(xì)節(jié)取勝，但在建筑高部可以簡化建筑節(jié)點(diǎn)的細(xì)部，節(jié)約一定的成本，簡化施 工工藝及程序，縮短施工周期，利于建筑節(jié)點(diǎn)的處理。 ? 寫字樓品質(zhì)的第一量化指標(biāo) — 使用率 ? 在平面設(shè)計(jì)過程中，針對建筑的整體使用率做過細(xì)致的論證，對樓梯間、管井及設(shè)備用房等都得到了充分計(jì)算。在各層走廊的設(shè)計(jì)中考慮消防驗(yàn)收的要求，做了簡易的分隔，辦公區(qū)可以進(jìn)行任意分割，也保留了后續(xù)