【文章內(nèi)容簡介】 估價目的要說明本次估價的目的和應(yīng)用方向。如： 6.“估價時點(diǎn)”可能存在的錯誤估價時點(diǎn)要說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日。錯誤主要有：（1）“估價時點(diǎn)”表述不正確（如表述為“估價時期”、“估價年月”等）；（2）估價時點(diǎn)與報告中的時間數(shù)據(jù)是否吻合。7.“價值定義”可能出現(xiàn)的錯誤價值定義要說明本次估價采用的價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵。要特別注意拆遷估價和抵押估價的價值定義。（1）房地產(chǎn)抵押價值的定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?！保?）拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響?！胺课莶疬w評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額?！保?）房地產(chǎn)損害賠償評估價值標(biāo)準(zhǔn)采用公開的市場價值標(biāo)準(zhǔn)。商品房的質(zhì)量缺陷評估的價值定義應(yīng)當(dāng)是估價時點(diǎn)的商品房實(shí)體缺陷狀況、權(quán)利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況所造成的商品房價值減損的市場值。8.“估價依據(jù)”可能出現(xiàn)的錯誤說明本次估價依據(jù)的國家和地方的法律、法規(guī)，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和指導(dǎo)意見，委托方提供的有關(guān)資料，估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。9.“估價原則”可能出現(xiàn)的錯誤說明本次估價應(yīng)遵循的房地產(chǎn)估價原則?！肮纼r原則”可能出現(xiàn)的錯誤有：（1）不符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求或缺少某項(xiàng)原則；（2）與估價目的不對應(yīng)，如抵押估價缺少“謹(jǐn)慎”原則（抵押評估報告的估價原則應(yīng)表述為：“獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則”）.10.“估價方法”可能出現(xiàn)的錯誤（對此后面進(jìn)行專題闡述）11.“估價結(jié)果”可能出現(xiàn)的錯誤（1）評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有大寫；（2）對外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率；（3）缺少單價或總價；（4）沒有寫明估價結(jié)果所屬的估價時點(diǎn)。12.“估價人員”可能出現(xiàn)的錯誤（1）出現(xiàn)遺漏；（2）沒有估價師執(zhí)業(yè)資格；（3）缺少簽名或蓋章。13.“估價作業(yè)日期”可能出現(xiàn)的錯誤估價作業(yè)日期要說明本次估價的起止年月日。注意缺少“估價作業(yè)日期”?，F(xiàn)場查看在作業(yè)期內(nèi)。14.“估價報告應(yīng)用有效期（使用期限）” 可能出現(xiàn)的錯誤估價報告應(yīng)用有效期要說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個年月日也可表達(dá)為多長年限，如一年。但要注意：（1）報告的有效期自估價報告完成之日起，而不是自估價時點(diǎn)起計(jì)；估價時點(diǎn)既是估價報告完成之日也可以是估價時點(diǎn)。（2）估價報告的有效期不應(yīng)超過一年，在市場狀況變化很大的情況下不超過半年。四）估價方法選擇錯誤 （1）有大量可比實(shí)例，選用市場比較法，并以該法為主；（2）具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個方法；（3）具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開發(fā)法；（4）無上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時選用。，容易出現(xiàn)的錯誤有：（1）只使用了一種估價方法；（2）能用市場比較法的沒有使用；（3）收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法；（4）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力房地產(chǎn)估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法；（5）適宜采用多種估價方法估價的，沒有同時采用多種估價方法進(jìn)行估價；（6）估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。（五）估價方法運(yùn)用錯誤一）市場法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯誤（2003改錯題、2004指錯題、2006指錯題、2007指錯題、2008指錯題、2009指錯題）（1）交易日期描述不清：（2）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；（3）交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位）；（4）交易房地產(chǎn)狀況描述不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修、車庫、樓層等）；（5）缺少付款方式的說明（一次性、分期）；（6）交易時可比實(shí)例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。（1）不在相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)；（2）用途不相同；（3）建筑結(jié)構(gòu)不相同；（4）建筑規(guī)模不相當(dāng)；（5）土地等級不同；（6）權(quán)利性質(zhì)不相同（主要是土地）；（7）交易類型與估價目的不相同；（8）可比實(shí)例交易成交日期與估價時點(diǎn)不接近（選取的可比實(shí)例一般不能超過一年）。（1）樓面地價與單位地價混淆；（2）幣種換算錯誤；（3）建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。（1）修正項(xiàng)目錯誤（應(yīng)為“交易情況”、“交易日期”和“房地產(chǎn)狀況”三項(xiàng)，三因素修正或“交易情況”、“交易日期”、“區(qū)域因素”和“個別因素”四項(xiàng)，四因素修正，估價規(guī)范）；（2）修正方向錯誤。一是修正項(xiàng)目的分子、分母顛倒（“交易日期”為分子修正，其他項(xiàng)目為分母修正）；二是修正項(xiàng)目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯誤；（2003改錯題，三個修正系數(shù)計(jì)算錯誤）（3）可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當(dāng)時的狀況；（4）交易日期修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時的價格水平；（5）交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運(yùn)用錯誤；（6）房地產(chǎn)狀況修正幅度過大：單項(xiàng)修正超過了20%，綜合修正超過了30%.（7）交易情況的修正缺乏理由（8）因素修正與基本情況調(diào)查表或?qū)嶋H的描述不一致，或缺少可比實(shí)例因素修正說明（9）計(jì)算可能出現(xiàn)錯誤。（1）交易日期、交易情況接近估價時點(diǎn)的價格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)大，否則存在錯誤。（2）區(qū)域因素、個別因素較差的價格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小，否則存在錯誤。二）收益法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯誤（2003指錯題、2004指錯題、2005改錯題、2008指錯題）（1）出租型房地產(chǎn)1）租賃收入應(yīng)包括租金收入和租賃保證金或押金等的利息收入。否則，存在錯誤。如年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率；2）扣除項(xiàng)目及出租經(jīng)營支出項(xiàng)目應(yīng)符合規(guī)定，不要漏項(xiàng)或多項(xiàng)：如押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)①出租經(jīng)營支出項(xiàng)目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項(xiàng)。否則，存在錯誤。②必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、房