長沙某房產(chǎn)項(xiàng)目前期建議案(編輯修改稿)
2025-06-21 21:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 環(huán)境使本案的質(zhì)素難于快速在消費(fèi)群心目中扎根，推廣存在一定難度。 應(yīng)對(duì)策略： 充分利用項(xiàng)目地勢和整體高度，推廣宣傳，制造“更上一層樓”的市場認(rèn)知度。 23 項(xiàng)目與兩條主干道連接的道路不理想，車輛進(jìn)出不甚便利 項(xiàng)目雖臨近馬路，但因接駁道路欠佳，車輛進(jìn)出十分不便，住戶出行存在一定難度。 應(yīng)對(duì)策略： 建議發(fā)展商積極與相關(guān)部門溝通，充分利用市政力量，促使交通狀況有所改善。 3． 項(xiàng)目的機(jī)會(huì) 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 33 頁 31 周邊大量拆遷戶給項(xiàng)目帶來了較大的消費(fèi)力 近年適逢長沙舊城改造，由此產(chǎn)生的大量拆遷戶對(duì)房地產(chǎn)市場構(gòu)成了較大的消化力，建議采用相關(guān)優(yōu)惠政策，吸引這一批消費(fèi)者前往購買。 32 城市開發(fā)熱點(diǎn)北向延伸使本案的區(qū)位優(yōu)勢凸顯 長沙市城市建設(shè)擴(kuò)張，開發(fā)熱點(diǎn)北向延伸使 本案的地位逐漸引人注目，片區(qū)所具備的升值空間也必將使項(xiàng)目的投資價(jià)值有所回升，可直接刺激消費(fèi)者的購買力。 4． 項(xiàng)目的威脅 41 政府機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、微利房相關(guān)政策嚴(yán)把關(guān)強(qiáng)控制使項(xiàng)目利潤空間有所降低 據(jù)相關(guān)資料，政府機(jī)構(gòu)取消對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、微利房稅費(fèi)減免程序使項(xiàng)目開發(fā)成本上升，利潤空間減小，資金回籠不夠理想。 應(yīng)對(duì)策略： 合理開發(fā)，優(yōu)化資源配給，提高本案的附加值，塑造開發(fā)商品牌的 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 33 頁 同時(shí)也可獲取相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益。 42 同區(qū)競爭樓盤的壓力使項(xiàng)目市場消費(fèi)群有較大限制 本案周邊同類樓盤紛紛涌現(xiàn)，對(duì)本案 的銷售造成一定市場壓力。 應(yīng)對(duì)策略： 建議在進(jìn)行廣告攻勢的同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)個(gè)體特色與獨(dú)特風(fēng)格和優(yōu)勢，以特色取勝。 第四章 項(xiàng)目定位 1． 項(xiàng)目開發(fā)主題及形象定位 結(jié)合本案周邊的區(qū)位情況和項(xiàng)目自身的情況，針對(duì)本案選取的目標(biāo)市場的特性，本案的開發(fā)主題應(yīng)緊緊的貼近目標(biāo)市場，倡導(dǎo) “輕松置業(yè)，輕松生活” 的開發(fā)主題。 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)主題，本案的形象定 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 33 頁 位，應(yīng)給人以親和力，突出本案的優(yōu)勢，即降低置業(yè)門檻，輕松的實(shí)現(xiàn)擁有自己的一方天地的夢想。 建議本案的形象定位為： 生活的真諦是輕松的享受 11 市場定位 本 案市場定位是屬于微利房的性質(zhì)，且價(jià)格有限制，導(dǎo)致小區(qū)的規(guī)劃受到了一定的限制，因此市場的定位屬于中檔產(chǎn)品。 12 人文定位 本案周邊居民小區(qū)的素質(zhì)都不高，給本案賦予一定的人文定位，有助于使本案從周邊社區(qū)中脫穎而出，成為該區(qū)位中突出的項(xiàng)目，從而提高本案對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。 本案的人文定位為： 塑造一種輕松、溫馨、安寧的社區(qū)氛圍 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 33 頁 第五章 目標(biāo)客戶分析 1． 客戶特性 本案選取的目標(biāo)客戶的特征有以下幾點(diǎn)： ◎ 有很強(qiáng)烈的購房意向，希望在較短的時(shí)間內(nèi)購房 ◎ 有一定的經(jīng)濟(jì)能力或積蓄， 5— 8 萬元，且家庭收入穩(wěn)定 ◎ 購房時(shí)考慮的 第一要素是價(jià)格 ◎ 附近的老社區(qū)居民，希望提高生活的質(zhì)量 經(jīng)過前期的市場調(diào)查和項(xiàng)目分析，本案的目標(biāo)客戶來源 主要有以下五個(gè)主要的渠道： ◎ 長沙市今年拆遷改造的棚戶區(qū)居民（主要是原北區(qū)片） ◎ 周邊老居民區(qū) ◎ 在周邊工作、生活的人群（包括在周 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 33 頁 邊市場中經(jīng)營的私營業(yè)主等） ◎ 脫離父母單獨(dú)生活的年青一族 ◎ 不確定性的客戶來源 第六章 項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 本案的建筑規(guī)劃風(fēng)格別具一格的是使本案從周邊社區(qū)中脫穎而出的重要手段，因此合理、新穎、緊密配合主題的建筑規(guī)劃對(duì)本案的銷售推廣工作是很重要的。 1． 整體布局建議 11 小區(qū)主入口 根據(jù)現(xiàn)在的小區(qū)規(guī)劃圖，小區(qū)的主入口選擇是適合整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃的。次入口的開辟可以很好的通順小區(qū)的人行和車行系統(tǒng)。小區(qū)的主入口是小區(qū)整體形象的第一印象，因此入口門禁和綠化帶的內(nèi)容形式和風(fēng)格都力求突出小區(qū)的主題，體現(xiàn)本案鮮明的個(gè)性。我司認(rèn)為小區(qū)主入口的色調(diào)及造型應(yīng)配合本案主題，采用動(dòng)感、氣派的風(fēng)格，選用中檔偏上材料建造。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 33 頁 12 小區(qū)內(nèi)功能區(qū)域規(guī)劃 121 綠化區(qū)域 由于本案毗鄰京廣鐵路線，這將帶來很大的噪音污染，造成居民的心理障礙。我司建議在臨鐵路的小區(qū)西面作為小區(qū)的主要綠化區(qū)域。小區(qū)內(nèi)除規(guī)劃的車道外，都可作 為小區(qū)綠化區(qū)域。另外靠近鐵路沿線的建筑，底層架空后可以作車位考慮。 122 娛樂、休閑區(qū)域 小區(qū)的娛樂、休閑區(qū)域可重點(diǎn)規(guī)劃在小區(qū)的東邊。除設(shè)置花廊、雅座外，可增加兒童游戲場所。在小區(qū)的北角可增加羽毛球場等。 123 小區(qū)車行、步行系統(tǒng) 小區(qū)的主入口和次入口之間是小區(qū)主要的車行道，各單元樓前可設(shè)置便行車道。綠地、休閑區(qū)域則一律設(shè)置人行小徑。停車位除主入口處可設(shè)置車位外，靠東邊的單元的架空區(qū)域也可設(shè)置停車位。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 33 頁 13 建筑群布局 目前小區(qū)共規(guī)劃了建筑單元 21個(gè)，我司根據(jù)地塊、長沙市的常年氣候資料和人們的日 常生活習(xí)慣，考慮整個(gè)小區(qū)的定位的基礎(chǔ)上，我司建議對(duì)樓體的布局做出調(diào)整，以活躍整個(gè)小區(qū)的布局。 調(diào)整方案一： 單元錯(cuò)位式排列 將原來并列的單元錯(cuò)位進(jìn)行排列，可有效的避免兩個(gè)單元之間形成的天井帶來的采光通風(fēng)的不足。同時(shí)可以避免整個(gè)小區(qū)建筑物排列形式的單調(diào)，增強(qiáng)建筑布局的層次感。見附圖一。 調(diào)整方案二： 一梯三戶品型建筑活躍整體布局 在小區(qū)的中部將原來的一梯兩戶的條狀單元，改成一梯三戶的品型單
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