【文章內容簡介】 全管理。 入住使用期 三 安保管理 治安管理； 交通、車輛管理； 消防管理。 入住使用期 四 智能化設施管理 智能化設施的日常使用操作； 智能化主設施的維護； 智能化系統(tǒng)的完善。 入住使用期 五 園區(qū)環(huán)境管理 園林綠化管理； 清潔衛(wèi)生管理； 環(huán)保管理。 入住使用期 六 財務管理 財務帳務處理； 費用收取。 入住使用期 七 社區(qū)文化活動開展 社區(qū)宣 傳； 舉辦社區(qū)活動； 提供社區(qū)服務。 入住使用期 八 便民服務和完善配套 為住戶提供便民服務； 協(xié)助完善會所、公建等配套服務。 入住使用期 三、物質配備計劃 為確保鴻意星城物業(yè)管理的正常開展，本著高水平科學管理、高效益合理實用的原則，擬定物質裝備計劃如下： 21 (一 )物業(yè)管理用房： 以項目總建筑面積 ，按 3? 4?的物業(yè)管理用房配備要求 ， 鴻意星城物業(yè)管理用房面積約需要 460 M2。其中包括： 辦公用房 員工宿舍 員工食堂 其他配套用房。 (二 )、物質配備計劃 按照鴻 意星城交付使用面積和物質配備原則，經(jīng)測算，鴻意星城物業(yè)管理處擬配備的物資裝備總費用約為 220230 元人民幣，其中行政辦公用品 130700 元，維修工具 14330 元，清潔綠化工具 26900 元，治安、交通、消防管理設備 48300元。 行政、辦公用品： 項目 數(shù)量 單價 合計（元） 用途 電腦 辦公桌、椅 復印機 打印機 分體式空調機 柜式空調 傳真機 保險柜 照相機 辦公資料、用品 電話機 電視機 物業(yè)管理軟件系統(tǒng) 掃描儀 5 臺 20 套 1 臺 2 臺 6 臺 2 臺 1 臺 2 個 1 部 1 批 8 部 2 臺 1 套 1 5000 300 8000 1000 1800 4000 20xx 800 3000 150 1800 15000 500 25000 6000 8000 20xx 10800 8000 20xx 1600 3000 10000 1200 3600 15000 500 22 員工住宿用品 食堂設備 音響 物業(yè)管理標識牌 20 套 1 套 1 套 1 批 300 5000 3000 20xx0 6000 5000 3000 20xx0 小計： 130700 元 維修工具： 項目 數(shù)量 單價 合計（元） 用途 室內疏通機 室外疏通機 電焊機 沖擊鉆 切割機 電工工具 水工工具 木工工具 瓦工工具 2 部 1 部 1 部 1 臺 1 臺 2 套 2 套 1 套 1 套 1000 4000 800 1500 1000 200 150 250 100 20xx 4000 800 1500 1000 400 300 250 100 維修用具 23 丈量工具 鋁合金梯 電梯工具 臺鉗 手槍鉆 應急燈 萬用表 搖表 1 套 2 架 1 套 1 架 1 臺 1 個 1 快 1 快 200 500 1000 700 400 300 200 180 200 1000 1000 700 400 300 200 180 小計： 14330 元 清潔綠化工具： 項目 數(shù)量 單價 合計（元） 用途 多功能洗地機 吸塵器 打蠟機 清潔工具 手推車 機動噴霧器 玻璃刮 綠化工具 割草機 綠籬修剪機 綠化澆灌設備 1 臺 4 臺 1 臺 30 套 6 部 1 部 20 副 4 套 2 臺 1 臺 1 5000 500 4000 50 600 3000 70 400 1200 200 400 5000 20xx 4000 1500 3600 3000 1400 1600 2400 20xx 400 清潔綠化 小計： 26900 元 治安、交通、消防管理裝備： 24 項目 數(shù)量 單價 合計（元） 用途 對講機 警棍 消防云梯 消防斧頭 專用消防扳手 防毒面具 消防靴 手提式滅火機 20 10 根 2 套 2 把 4 把 10 套 10 套 10 套 20xx 30 1200 100 100 200 100 200 40000 300 2400 200 400 20xx 1000 20xx 小計： 48300 元 第五章 日常管理服務方案、服務質量標準及其措施 關于小區(qū)內共用部位： 嚴格遵照《物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。 ★ 房屋等公共部位管理 每半年一次編制房屋等共用部位日常管理和維修養(yǎng)護計劃，每日巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等，做好巡查記錄，有損壞現(xiàn)象的 會于五天內恢復正常，及時維修養(yǎng)護。巡查、維修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 根據(jù)房屋實際使用年限，屬于大、中修范圍的，每年至少一次編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會 25 的決定，組織維修。 按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的小區(qū)裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定告知裝修人有關裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查一次裝修施工現(xiàn)場，并有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關行政 主管部門。 房屋外觀完好、整潔，符合原設計要求。違章裝修、違章搭建、公共區(qū)域亂張貼懸掛等現(xiàn)象會及時處理。 ★ 共用設施設備運行、維修養(yǎng)護 健全的共用設施設備運行維修養(yǎng)護制度，每年一次編制共用設施設備運行維修養(yǎng)護計劃，并建立共用設施設備檔案，共用設施設備運行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全。 保證對設備故障及重大或突發(fā)性事件的應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。 保證設施設備標志齊全、規(guī)范，容易危及人身安全的設施設備會有明顯警示標志和防范措施。 保持設施設備運行正常，維護良好；水、電、電梯、監(jiān)控等技 術人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。 保持每日至少兩次對共用設施設備組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的， 24 小時內組織修理；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，及時組織維修或者更新改造。 保證載人電梯 24 小時正常運行，每天至少一次對電梯實行巡查，發(fā)生故障應立即維修。 保證消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。 保持設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 26 保證每天至少一次檢查路燈、樓道燈等，并按規(guī)定時間定時開關。 保證雨水井、化糞井每月檢查 1 次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。 1保證接到相關部門停水、停電通知，即時在小區(qū)醒目處提前通知業(yè)主。 ★ 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生保潔服務 高層按層、多層及小高層按梯位設置垃圾桶，其它公共場所根據(jù)實際情況合理設置垃圾桶，并實行垃圾袋裝。保證每日清運 2 次。果皮箱、垃圾桶每周清洗１次，保持果皮箱、垃圾桶清潔、無異味。垃圾收集點周圍地面保持無散落垃圾、無污跡、無異味。 保證小區(qū)內道路、廣場、停車場、綠地 、明溝等每日清掃 2 次；公共樓道、電梯廳每日清掃 2 次，每天濕拖 1 次；共用部位玻璃、室外標識、宣傳欄、信報箱等每周清潔 1 次；路燈、樓道燈每月清潔 1 次。 保證共用雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每月檢查 1 次，及時清陶；化糞池每月檢查 1 次，每一年請專業(yè)公司清掏 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。保持暢通。 保證二次供水水箱每 6 個月請專業(yè)公司清洗 1 次，定時巡查，水質符合國家規(guī)定要求。 有完善的消殺工作管理制度，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。 進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放 ，無明顯暴露垃圾、衛(wèi)生死角等現(xiàn)象，保證小區(qū)內干凈整潔。 ★ 物業(yè)及物業(yè)檔案、資料管理 1．公司各物業(yè)項目的檔案資料規(guī)定由物業(yè)管理公司主管（包括代理主管）負責監(jiān)督保管，由文員專職文件存檔、注記工作。 2．有關物業(yè)管理公司驗收檔案、圖則、業(yè)主及住戶資料、管理制度、合約及附件設備設施及保養(yǎng)制度、財務報告、員工人事資料等檔案要求集中存檔，文 27 件柜要求上鎖，未經(jīng)主管許可，他人不得動用。 3．物業(yè)管理公司檔案資料按公司規(guī)定要求存檔，做到圖有袋、文有夾，報告類文件編目錄索引，檔案類文件有存檔文件清單及編號目錄。 4．物業(yè)管理 公司檔案目錄及存檔文件清單每季度上報公司備案。 5．物業(yè)管理公司檔案在歷任主管調職、任職時應向公司或接任者辦理移交手續(xù)、經(jīng)確認后方可離任。 6．物業(yè)管理公司檔案日常需經(jīng)常使用部分應復印備份，原件存放在檔案中不得隨意使用。 7．因工作需要借閱、復印專管部分檔案資料的，需經(jīng)主管書面確認。 8．公司將定期巡查上述規(guī)定所提及之要求落實情況。 ★ 公共秩序維護 保持門崗整潔。設專人 24 小時值勤，小區(qū)主出入口不少于 12 小時立崗值勤。 小區(qū)出入口會設有小區(qū)平面示意圖，主要路口及停車場交通標示齊全、規(guī)范；各組團、棟及 單元（門）、戶和公共配設施場地有明顯標志。 具備樓宇可視對講系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項安全防范設施，對安全監(jiān)控設施實施 24 小時監(jiān)控并及時記錄，發(fā)現(xiàn)問題 15 分鐘內會有專人到現(xiàn)場處理；按照規(guī)定路線和時間進行 24 小時不間斷巡邏；對重點區(qū)域、重點部位每 1 小時巡查一次。 對進出小區(qū)的車輛實施登記管理，引導車輛有序通行、停放。 對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時登記管理。 對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時告知相關業(yè)主（物業(yè)使用人），并報告有關部門，同時協(xié)助采取 相應措施。 ★ 車輛管理 為了加強住宅區(qū)的交通管理，維護區(qū)內交通秩序，根據(jù)交管部門的有關法規(guī)，結合鴻意星城的實際情況，實行嚴格控管系統(tǒng)服務，堵疏結合的管理 28 辦法。 1 園區(qū)內的交通秩序、交通管理，由管理處負責，接受交管部門指導，重大交通事故，車輛盜竊等移交交管部門處理，管理處要積極配合。 2 嚴禁機動車停放小區(qū)，所有業(yè)主車輛均須駛入地下停車庫或指定地點。 3 小區(qū)設立門衛(wèi) 24 小時值班，特殊情況入?yún)^(qū)的機動車輛，一律收取“駕駛證”，發(fā)給司機“準入證”并作登記，交納服務費，出門時即收回“準入證”，核對后歸還“駕 駛證”并登記。 4 巡邏護衛(wèi)要經(jīng)常巡視車輛進入情況，指揮行使、停放、維護秩序，督促車輛辦完事后及時離開。 5 進入停車場的機動車駕駛員，要服從車管員的指揮，按指定地點停放，自覺維護車輛秩序，停車程序按《停車場管理規(guī)定》執(zhí)行。 6 摩托車、自行車一律停放指定地點，其他地方不得亂停亂放。 ★ 消防管理 消防責任重于泰山，同時消防管理又小區(qū)管理的重要一環(huán)，因此，需要做好以下工作： 一、消防管理目標 堅持“預防為主，防消結臺”的消防工作萬針，嚴格實行防火安全責任制，實施全員義務消防員制。 二、加強消防教育宣傳和 培訓演練工作 （ — ）消防教育宣傳工作： 管理處將在大宣傳欄內不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。業(yè)主八伙時，我們將向業(yè)主發(fā)放《消防知識手朋》，提請注意消防安全。 （二）做好消防培訓及演練工作： 29 重點加盟護衛(wèi)員的消防實培訓，每年組織義務消防隊員技術演練。 三、加強二