【文章內(nèi)容簡介】 、商業(yè)大廈等； 2．經(jīng)營品類相對較為齊全，幾乎涵蓋了所有種類的商品和服務，且經(jīng)營規(guī)模相對較大； 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 18 3． 服裝是延陵西路最大的經(jīng)營特 色，整條延陵西路幾乎集中了常州市所有種類和品牌的服裝，同時，檔次相對較高； 4．延陵西路是常州人流量最大的路段，經(jīng)測算，從上午九點至下午五點，延陵西路上的人流量至少達到 3 萬人次（雨天數(shù)據(jù)）； 5. 延陵西路金融服務設施配套齊全，且集中了常州金融服務環(huán)境中最好的部分； 6. 延陵西路商業(yè)設施布局可分為三個區(qū)段：東段受正大手機城及中國移動通訊的輻射，以經(jīng)營手機和通訊設施為主；中段集中了大量的品牌服飾專賣店，是常州高檔服裝主要的銷售窗口；西段經(jīng)營品類相對較為多樣； 7. 延陵西路已對周邊地帶形成了一種輻射之勢，已 帶動了周邊縣直街、小河沿和公園路的小規(guī)模的商業(yè)設施； 8. 延陵西路東西兩頭的商業(yè)規(guī)模要比中段大； 9. 延陵西路周邊商鋪的租金較高，一般達到了每平方米每月 150 元左右； 南大街商圈 南大街是常州市歷史最悠久，同時也是最為主要的商業(yè)街。南大街南起廣化橋，北至延陵西路，長度不足 600『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 19 米，但集中了大量的商鋪，是常州最主要的商業(yè)中心之一。南大街道路兩側(cè)樹木參天，有很好的逛街購物環(huán)境，吸引了大量的常州市民，特別是中等收入的消費者。按市政府的規(guī)劃，明年要將南大街改建為常州市的第一條步行街，所以，可以說南大街幾乎集中 了常州最好的商業(yè)機會。 南大街的商業(yè)概況如下表所示 ： 數(shù)量（家） 平均面積（ m2） 銀行 4 138 通訊器材 1 50 餐飲 /休閑食品 4 80 中小型男女服飾 26 75 大型男女服飾 6 250 大型商場 /購物中心 5 1000以上 其他 41 90 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 20 南大街的商業(yè)設施有以下的特點： 1. 經(jīng)營品類以小百貨為主，品種比較多樣，而且分布比較均勻； 2. 店鋪的面積相對延陵西路小，雖然集中了相當一部分大店和購物中心，但小店的數(shù)量相當多，而且分布相當密集； 3. 南大街的店鋪經(jīng)營的產(chǎn)品檔次相對較低，世 界主要知名品牌的專賣店極少； 4. 南大街的人流量僅次于延陵西路，經(jīng)測算，從上午九點至下午五點，南大街上的人流量至少達到 萬人次（雨天數(shù)據(jù)），而且購物的人群以中等收入水平的年輕女性為主； 5. 南大街也已形成了自己的輻射效應，與南大街相交的一些小馬路也已形成了自己的商業(yè)帶，如青云坊、雙桂坊等； 6. 大型購物中心的密集程度南大街要高于延陵西路，在短短的 600 米路上，集中了百貨大樓、商業(yè)大廈、瑞和泰、新都匯和福源恒； 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 21 文化宮廣場商圈 文化宮廣場位于延陵西路東首，南靠延陵西路，北枕文化宮，東面是和平北路 。該區(qū)域的商業(yè)設置主要有兩部分，一是與文化宮廣場隔和平北路相望的金太陽家電城，一是文化宮廣場地下室中的休閑餐飲購物中心。金太陽家電城是常州主要的家電銷售中心之一，吸引了較多的客流，同時也為文化宮廣場提供了良好的發(fā)展機遇，但文化宮廣場商鋪的經(jīng)營趨于雷同，且檔次較低，所以客流明顯不及延陵西路和南大街。該地段的人流量在 萬 — 萬之間。 其他商圈 城中路商圈 ：城中路是常州市著名的餐飲一條街，集中了常州主要大飯店。店面的租金也已達到每平方米每月180 元左右；同時由于城中路的人流較多，一些通訊設備專賣店和服裝店 正開始出現(xiàn)。 北大街商圈： 北大街形成了裝潢五金一條街，整條街有近 80%的商鋪經(jīng)營裝潢五金。 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 22 （二）本項目市場調(diào)查 ? 路橋鋪位租金情況 樓層 面積范圍（平方） 位置 租金（萬 /年） 1F 6－ 7 中間鋪位 中間樓梯旁 4－ 5 2F 6－ 7 中間鋪位 拐角處 3 3F 5－ 6 中間鋪位 轉(zhuǎn)角處 其具體的租金要看位置而定，但平均租金為 3 萬元 /年左右。 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 23 ? 客流量分析 現(xiàn)對路橋市場的 東門和北門進行了定點的抽時統(tǒng)計：主要時段為一周中的周一、周五、周六?，F(xiàn)平均統(tǒng)計如下。 入口位置 時間段 進入人次 出來人次 東門 9： 30－ 10： 30 575 499 13： 00－ 13： 30 455 379 北門 9： 30－ 9： 30 465 400 10： 00－ 10： 30 656 479 根據(jù)統(tǒng)計及市場內(nèi)的經(jīng)營業(yè)主反饋：路橋市場的人流量平常為 6000－ 8000 人次左右；周末人流量大約為 10000－ 12000 人次左右；節(jié)假日人流量最多，可達到 15000－ 20000 人次左右。 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 24 （三）其他相同類型物業(yè)調(diào)查 九洲鋪位租金情況： 面積（平方） 位置 租金（萬 /年） 6－ 7 一層門口 － 5 5－ 6 一層進門三、四排的鋪位 3 4－ 6 一層中間鋪位 2 6－ 7 樓上 － 2 人流量每天平均為 3000－ 4000 人次左右，大都為外地的打工者居多。 五． 項目 SWOT 分析與產(chǎn)品方向性建議 知道市場、知道別人，都是困難的；知道自己就更為困難。 如果能夠完全的知道自己，我們就已經(jīng)比別人有了更 大的勝算。 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 25 （一） SWOT 分析 優(yōu)勢： ? 經(jīng)過幾年的市場運作，已經(jīng)相當成熟。 ? 市場的認知度較高 ? 本項目在同類產(chǎn)品的主導地位 ? 現(xiàn)投資者對本項目持樂觀態(tài)度 ? 已經(jīng)走上正規(guī)的商業(yè)運作模式 劣勢： ? 鋪位產(chǎn)權的使用年限問題 ? 未來幾年內(nèi)同類產(chǎn)品的強力沖擊 ? 市場將來的生存條件 ? 現(xiàn)目前常州樓市的低迷狀態(tài) 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 26 機會： ? 近幾年常州零售商貿(mào)業(yè)的高速發(fā)展 ? 現(xiàn)在的入市時機恰逢其時 威脅： ? 現(xiàn)在主要是九洲服裝的競爭 ? 下半年南大街及西瀛里商業(yè)項目的競爭 （二）產(chǎn)品方向性建議 ? 鋪位的分割上盡量維持現(xiàn)狀 ? 提出打造“常州第 一市場”的口號 ? 在誠信服務與管理上更上一個臺階 ? 價格的合理制定 ? 注意產(chǎn)品所帶來的附加值 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 27 六．產(chǎn)品定位 （一）目標市場定位 能否找到一個存在并且足夠大的目標細分市場是任何行銷成功的關鍵。 產(chǎn)品愈是復雜、需求愈是多樣化，目標市場的選擇就愈為關鍵 。 ? 路橋市場內(nèi)的經(jīng)營業(yè)主 ? 常州本地的做商貿(mào)的客戶 ? 本地的投資客戶 ? 其他區(qū)域的江浙一帶的投資者 從上述分析我們不難得出以下結(jié)論 ： ? 我們的目標客戶屬于中高收入階層 ? 即使市場內(nèi)的業(yè)主客戶占據(jù)了 2/3 強的份額 ,我們?nèi)匀徊荒軌驅(qū)⒅髁Φ哪繕耸袌鐾耆ㄎ辉诒臼袌隹蛻?. ■ 我們的 客戶無論從首付還是月還款額度進行考察 ,其主力都不會是為以月薪收入為主要收入來源的消費群體 . 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策