【正文】 廣告分布 ：硬廣告為主，軟廣告輔之，戶外廣告及時發(fā)布。 小型的揭幕禮或剪彩。 ▲ 各相關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)，新聞媒體的邀請。 戶外廣告 ： ▲ 周邊各主要道路的引導(dǎo)旗。 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 44 ▲ 價目表調(diào)整完畢，公開價格。 ▲ 介紹項目背景。 ▲ 人員的組織調(diào)配。 主要工作： ▲ 完成產(chǎn)品方案的最后調(diào)整。 重點(diǎn)推廣五大優(yōu)勢： ▲ 地段優(yōu)越：雄居延陵西路，常州大酒店邊，是常州中心最大的集中商貿(mào)區(qū)，人流集中地，晉陵中路進(jìn)一步提升地段價值，位置得 天獨(dú)厚，可遇難求。安排意向客戶洽談，并與開發(fā)商、銷售商、經(jīng)營業(yè)主、物業(yè)公司作互動式交流，讓他們真正了解，關(guān)心每一個細(xì)節(jié)。說到底，項目定位并不以產(chǎn)品為依據(jù)，其邏輯過程恰巧相 反。對于地產(chǎn)行銷而言，價格制定的難度在于既要在市場認(rèn)可的范圍之內(nèi)將產(chǎn)品利潤做足，以保證開發(fā)商利益；又要保證項目以適當(dāng)?shù)乃俣热セ?，使資金鏈進(jìn)入良性循環(huán)。 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 29 ? 對于產(chǎn)品的升值潛力及回報率有較高的理性認(rèn)識。 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 25 （一） SWOT 分析 優(yōu)勢： ? 經(jīng)過幾年的市場運(yùn)作，已經(jīng)相當(dāng)成熟。 北大街商圈： 北大街形成了裝潢五金一條街，整條街有近 80%的商鋪經(jīng)營裝潢五金。南大街道路兩側(cè)樹木參天，有很好的逛街購物環(huán)境，吸引了大量的常州市民，特別是中等收入的消費(fèi)者。 05101520253035每周2 次以上 每周2 次 每周1 次 每兩周1 次 每月1 次逛街頻率『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 13 3. 就吸引市民關(guān)注的角度而言， 常州得到較高認(rèn)同的地區(qū)相對較少， 主要集中在延陵西路和南大街兩個地段，其中 41％的消費(fèi)者逛街首選延陵西路，而更有高達(dá) 50％的消費(fèi)者 逛街首選南大街。 16 月份，全市 50 家億元市場實(shí)現(xiàn)商品成交額 億元，同比增長 %，其中 10大重點(diǎn)市場實(shí)現(xiàn)成交額 億元，同比增長 %，在全部億元市場成交額中所占比重達(dá) %，較去年同期提高 個百分點(diǎn) 。全市消費(fèi)品市場運(yùn)行的主要特征有： 批零貿(mào)易增速有所加快。而資金的日趨短缺也直接限制到房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度，由于央行實(shí)施緊縮性財政政策，提高了房地產(chǎn)開發(fā)項目的 資本金比例，大幅壓縮房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模，我市許多開發(fā)商已經(jīng)面臨資金鏈斷裂危機(jī)，后續(xù)開發(fā)資金捉襟見肘，勢必對下一階段房地產(chǎn)投資的增長構(gòu)成明顯影響。去年下半年以來的宏觀調(diào)控措施，使我市房產(chǎn)市場逐步趨向平和，在日益增多的新推樓盤面前，購房者心態(tài)開始趨于理性，盲目跟從者、投機(jī)炒樓者數(shù)量明顯減少，預(yù)售房訂購熱潮明顯減退。 土地拍賣回歸理性。上半年，全市新開工房屋建筑面積達(dá) 萬平方米，同比增長 %，占在建房屋施工總面積的 %。 16 月份，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅比去年同期提高 個百分點(diǎn)，較上半年全社會投資增幅高出 個百分點(diǎn)。該市場共四層共平方米，全部為室內(nèi)的商貿(mào)市場?！爸械蜋n市場繼續(xù)上揚(yáng)，高檔市場回調(diào)”的前景預(yù)測似乎成為了行內(nèi)的主題。這種情況下科學(xué)和審慎的開發(fā)及行銷態(tài) 度將成為項目成功的前提性保障。 （ 一 ） 上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行的基本特征 上半年，我市房地產(chǎn)開發(fā)在市場慣性的作用下，仍呈現(xiàn)較快發(fā)展的態(tài)勢，商品房投資增速明顯加快，建設(shè)規(guī)模大 幅攀升，新開工面積急劇擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，市場存量房屋面積繼續(xù) 下降。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)完成投資 億元，同比增長 4 倍；施工面積達(dá) 萬平方米，同比增長 倍。 16 月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計到位資金 億元，同比增長 %，相當(dāng)于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資額的 倍，其中銀行貸款 億元，同比下降 %，在全部資金來源中 所占比重由去年同期的 %下降為 %；企業(yè)自籌資金 億元，同比增長 倍，在全部資金來源中的比重由去年同期的 %上升為 %；定金及預(yù)收款 億元，同比增長%，比重也比去年同期略有提高。由于二手房供應(yīng)量比較充足，價位卻處于相對高位，而許多居民在宏觀調(diào)控以后又產(chǎn)生了盼跌心理，大多處于持幣待購狀態(tài)，使得二手房在短短的半年時間里由 “香餑餑 ”變成了 “燙手山芋 ”。下一階段，由于土地、資金等生產(chǎn)要素的進(jìn)一步緊缺，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資速度將會有所減緩，商品房價格也將會更加趨向理性和穩(wěn)定 。 【 2020 年上半年總結(jié)與下半年展望】 市場消費(fèi)持續(xù)升溫 ， 發(fā)展勢頭有所加快 。 新型業(yè)態(tài)發(fā)展勢頭迅猛。 （三） 常州消費(fèi)者休閑購物特性分析 為了更好地了解常州消費(fèi)者的購物休閑習(xí)慣，我司曾專項做了市場調(diào)研，初步反映出了常州市民的購物休閑觀。 延陵西路商圈 延陵西路橫貫常州市鬧市區(qū)的東西，西起懷德路，東至文化宮廣場，全長 1 千米左右，是常州市最主要的一條商業(yè)和交通干道，集中了常州主要的商業(yè)設(shè)施，是常州人休閑購物最多去的商業(yè)區(qū)之一。該地段的人流量在 萬 — 萬之間。 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 24 （三）其他相同類型物業(yè)調(diào)查 九洲鋪位租金情況： 面積（平方） 位置 租金（萬 /年） 6－ 7 一層門口 － 5 5－ 6 一層進(jìn)門三、四排的鋪位 3 4－ 6 一層中間鋪位 2 6－ 7 樓上 － 2 人流量每天平均為 3000－ 4000 人次左右，大都為外地的打工者居多。 ? 對投資類物業(yè)有較深的了解或者具有一定背景，見多識廣。 ? 資金壓力輕，折扣、促銷等方式較難打動，更關(guān)注產(chǎn)品 本身的市場價值。 將來物業(yè)升值潛力和地段的希缺性所帶來的產(chǎn)品高附加值。分別可于完成可銷面積的 30%， 60%， 90%時作適當(dāng)上調(diào)。 開盤前一周內(nèi)，戶外長效媒體（包括現(xiàn)場）應(yīng)布置完畢，報紙媒體出現(xiàn)一周一至二次 1/4 版或半版形象廣告，穿插多次輪廣告，從而形成立體式廣告攻勢，初步努力品牌形象，如正式開盤作好客戶積累，人氣聚集的準(zhǔn)備 強(qiáng)銷期 開盤前刊出半版或整版廣告，明確開盤日 期及時間和營銷活動內(nèi)容，為開盤強(qiáng)銷作氣氛鋪墊，正式銷售開始后，以適度軟硬廣告配合強(qiáng)銷要求。本計劃以我司提交之營銷報告為主要依據(jù)點(diǎn)，時間跨度涵蓋項目整個前期營銷階段 —— 告知期 、引導(dǎo)期 、 開盤期 。 ▲ 宣傳單頁以及問卷準(zhǔn)備。 廣告 階段 ： 完成產(chǎn)品的基本認(rèn)知 戶外廣告 ： ▲ 項目現(xiàn)場廣告看板。 ▲ 各種銷售道具到位。 ▲ 引導(dǎo)期公開廣告的設(shè)計、發(fā)布。 主要工作： 此階段的所有工作均以開盤典禮為中心展開。 ▲ 告知性廣告發(fā)布。 典禮結(jié)束，發(fā)展商主要領(lǐng)導(dǎo)以及客戶代表接受媒體采訪，并現(xiàn)場向客戶 答疑，增強(qiáng)意向客戶下定決心 注：▲ 為加快去化進(jìn)程，可以給開盤日前簽約的客戶以統(tǒng)一的優(yōu)惠政策。 由于時間倉促，如有不足，敬請指正。 節(jié)目表演。 ▲ 禮品的采購。 廣告主題： ▲ 常州第一市場 ▲ 投資改變生活 （三） 開盤期（公開發(fā)售） 時 間 ：待定 主要任務(wù)： 將經(jīng)過前期公開接待，內(nèi)部預(yù)定積累下來的客戶順利轉(zhuǎn)化為業(yè)主。 ▲ 周邊派單工作的持續(xù)開展。 主要工作 ： ▲ 現(xiàn)場售樓處正式啟用。在此之間，原則上不公開詳細(xì)價格，活動期間內(nèi)不接受預(yù)訂。 ▲ 活動展板的制作。 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 37 報道篇 推廣主題： 用效果圖及簡煉的文字，循循誘導(dǎo)，渲染地段升值潛力，交通便捷 選擇“路橋市場”，把握市場脈搏 誰是延陵西路眾多商家的最大受益者 回報篇 推廣主題： “ 看得見的物業(yè)看得見的非?；貓蟆? ? 分析本案升值的基礎(chǔ) ? 獨(dú)一無二的地段位置 ? 政府部門的有力支持 ? 人流集中 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 38 ? 交通便利 ? 現(xiàn)有經(jīng)營戶的租金統(tǒng)計 作各項投資對比案例： ▲ 儲蓄 ▲ 股票 ▲ 期貨 ▲ 購“路橋市場” 租金回報計劃： 購“路橋市場”獲超值回報 以上廣告推廣主題可按順序依次