【正文】 對較高； 4．延陵西路是常州人流量最大的路段，經(jīng)測算，從上午九點至下午五點，延陵西路上的人流量至少達到 3 萬人次（雨天數(shù)據(jù)）； 5. 延陵西路金融服務(wù)設(shè)施配套齊全，且集中了常州金融服務(wù)環(huán)境中最好的部分； 6. 延陵西路商業(yè)設(shè)施布局可分為三個區(qū)段：東段受正大手機城及中國移動通訊的輻射，以經(jīng)營手機和通訊設(shè)施為主；中段集中了大量的品牌服飾專賣店，是常州高檔服裝主要的銷售窗口；西段經(jīng)營品類相對較為多樣； 7. 延陵西路已對周邊地帶形成了一種輻射之勢，已 帶動了周邊縣直街、小河沿和公園路的小規(guī)模的商業(yè)設(shè)施； 8. 延陵西路東西兩頭的商業(yè)規(guī)模要比中段大； 9. 延陵西路周邊商鋪的租金較高，一般達到了每平方米每月 150 元左右； 南大街商圈 南大街是常州市歷史最悠久，同時也是最為主要的商業(yè)街。 010203040506070交通方便 環(huán)境舒適 消費低廉 服務(wù)優(yōu)越衛(wèi)生等配套設(shè)施齊全商品種類齊全其他滿意方面『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 16 四．競爭項目狀況 所謂的市場機會與空間是 在競爭中取得的。研究結(jié)果顯示出常州市民休閑購物的習慣有如下特點： 1. 常州市民平時逛街休閑的頻率較高， 如圖所示，有 28％的人每周逛街兩次以上， 14％的人每周逛街兩次，而每周一次的消費者更是達到了 31％。 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 11 （二） 下半年消費市場走勢展望 國家宏觀政策為消費市場的穩(wěn)定發(fā)展提供了外部動力。截止 6 月底，全市共擁有連鎖總店 12 家，各類門店 760 個，上半年實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %， 高于批零貿(mào)易業(yè)平均增速 個百分點，在全市社會消費品零售總額中所占的份額達 %，比去年同期提高了 個百分點。在限額以上單位中，新增企業(yè)完 成零售額 億元，在限額以上企業(yè)『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 10 新增零售額中所占比重達到 %。 今年上半年，我市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持較快發(fā)展，經(jīng)濟運行質(zhì)量繼續(xù)提高，居民消費價格持續(xù)上揚，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長，在這些因素的綜合作用下，我市消費市場呈現(xiàn)加快發(fā)展的態(tài)勢，增長速度創(chuàng)出了近年來的最高水平。房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在較大程度上抑制了投機性購房，緩解了商品房供求緊張矛盾，而新樓盤的大量上市，也將起到平抑市場房價的作用。 開發(fā)增速將有所放慢。雖然今年上半年新開的一些樓盤銷售率仍然較高，但其中多數(shù)為前期積累客戶，有些甚至在半年前就已經(jīng)簽約、交付定金，而正式開盤后直接簽約的新客戶只占少數(shù)，新樓盤銷售速度與前期相比明顯放慢。 預(yù)售房熱潮迅速減退。今年 4 月份以來，這種狀況得到了明顯的扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)對土地掛牌交易日趨謹慎，不久前我市舉行的一場土地掛牌出讓活動中，交易市場內(nèi)雖然人頭攢動，但 “觀戰(zhàn)者 ”遠遠多于 “參戰(zhàn)者 ”，土地受追捧的程度大不如前兩年炙熱，甚至有兩個地塊由于沒有競爭對手，被惟一的掛牌者以底價取得，個別地塊還因無人問津而“流 拍 ”，這在以往的拍賣中是從來沒有出現(xiàn)過的。 （ 二 ） 宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響 最近兩年來，由大規(guī)模的城市拆遷改造所帶動的房地產(chǎn)購銷熱潮，已經(jīng)使部分商品房的價格和價值產(chǎn)生『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 6 了較大的背離，而上半年宏觀調(diào)控政策的出臺，給局部過熱的房地產(chǎn)市場注入了 “清醒劑 ”。商品房空置面積繼續(xù)下降，截止 6 月底，全市商品房存量為 萬平方米，同比下降 %，其中住宅為 萬平方米，同比下降 %。 新開工項目明顯增多，商品房存量繼續(xù)下降。 住宅開發(fā)仍 占主導(dǎo)，經(jīng)濟適用房增勢強勁。但隨著宏觀調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源悄然發(fā)生變化，銀行貸款規(guī)模明顯萎縮，自籌資金比重迅速上升。 然而我們只要能夠認清形勢，把握住機會，我們才能在競爭中立于不敗之地。 由于時間倉促，我們無法精確并且完整地了解項目的整體情況，故而此報告只是一個初步的營銷策劃報告。1） 2020 年常州市高檔產(chǎn)品供應(yīng)將會放量是不爭的事實。『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 1 寫在前面 各方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及種種專家預(yù)測都認為 2020 年上半年常州房地產(chǎn)價格將會遭遇拐點，而造成這一拐點的將是政府的宏觀調(diào)控。 2）由于房價經(jīng)過近兩年時間的連續(xù)上揚，市民購買能力已露疲態(tài)。 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 2 路橋市場項目營銷策劃報告 一．項目概述 （一） 項目基本情況 路橋市場位于晉陵中路與局前街的交接的西南角。 宏觀調(diào)控逐步到位 房產(chǎn)市場趨向理 性 今年以來，國家連續(xù)推出了加強土地管理、提高準入門檻、控制信貸增長、調(diào)高銀行準備金率、大幅提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例等一系列宏觀調(diào)控舉措，以抑制房地產(chǎn)投資的過熱勢頭。 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 4 開發(fā)投資持續(xù)增長，民間資本積極介入。上半年，我市房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)進一步得到有效的調(diào)整，在商品住宅繼續(xù)成為市場開發(fā)的主打產(chǎn)品的同時，經(jīng)濟適用房建設(shè)步伐明顯加快。去年以來房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的旺銷格局， 大大刺激了開發(fā)商的投資積極性，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大開發(fā)力度、加快建設(shè)進度，全市新開工項目數(shù)量、建筑面積迅速增加。 貸款規(guī)模迅速縮小，自籌資金比例上升。從近期房產(chǎn)市場銷售情況看，新樓盤銷售已經(jīng)明顯降溫， “排隊 ”買 房的現(xiàn)象少了，部分前期介入商品房市場的投資者開始向外拋售房源，房產(chǎn)商對市場前景的預(yù)期也逐步由亢奮轉(zhuǎn)為憂慮和不安。 二手房市場逐步降溫。在過去的一年里，我市多個新開樓盤出現(xiàn)通宵排隊、爭搶房源的現(xiàn)象，樓盤 價格『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 7 以異乎尋常的速度迅速竄升，而開發(fā)商也放棄了慣用的 “低開高走 ”營銷策略，往往新樓開盤就封 “漲停板 ”，或者干脆囤積看漲。特別是新近 推出的幾個比較有影響的樓盤，開盤當天并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的火爆場面，簽約率都不高，新客戶更是寥寥無幾，一些樓盤在實際銷售中已經(jīng)通過打折等手段吸引購房者。今年 4 月份，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓，嚴格土地『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 8 管理的緊急通知》，各地迅速掀起清理開發(fā)區(qū)及亂占土地、耕地的熱潮，我市也對全市范圍內(nèi)的各類開發(fā)區(qū)進行了清理整治，共撤消了 66 個縣級以下各類開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積由原來的 51287 公頃削減為 11000公頃，有些房地產(chǎn)開發(fā)項目因此被無限期推遲，預(yù)計用地緊張的矛盾還將進一步加劇，制約房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長。今年上半年，我市新城南都一期、水木年華、金色新城西城區(qū)等樓盤相繼開盤，近期市區(qū)還將推出面積達 45 萬平方米的低價位定銷商品房，隨著商品房供應(yīng)量的大幅增加，樓市供不應(yīng)求的局面將得到根本性的扭轉(zhuǎn)，預(yù)計在未來的兩 三年內(nèi)，房價上升的空間將非常有限，我市房地產(chǎn)市場也將進入一個供求相對平衡、結(jié)構(gòu)比較合理、價格趨向平穩(wěn)的新的發(fā)展時期。 （一） 上 半年消費市場運行總體狀況 上半年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，增幅比去年同期提高 個百分點，扣除物價上漲因素，實際增長 %。 餐飲行業(yè)推動作用明顯。 市場成交穩(wěn)步上升。 消費結(jié)構(gòu)升級為消費市場的穩(wěn)定發(fā)展提供了內(nèi)部動力。平均而言，每個常州市民每周逛街的次數(shù)達到了 次； 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項目營銷策劃報告 12 2. 常州市民中逛街一族的年齡相對較低 ，在至少每周逛街 一次的人群 中，年齡 18— 35 歲之間的占了 83％，而 36— 50 歲的人只占了 17％，說明常州年輕一族對生活質(zhì)量有著較高的要求，更喜歡時尚生活，相對也有較多的空余時間來逛街； 與其他城市一樣， 常州的逛