【正文】 側(cè)擊，加強(qiáng)品牌形象，側(cè)面吸引潛在客源 3）持 續(xù) 期 階段目的： 市場保溫，進(jìn)一步加快物業(yè)去化，努力完成總體銷售目標(biāo)。 ▲ 投資改變生活：全新的物業(yè)經(jīng)營理念，專業(yè)保障客戶利益，全新的商場運(yùn)營理念，讓常州市民體驗(yàn)一種全新的現(xiàn)代生活。 活動準(zhǔn)備 ： ▲ 路橋市場門前廣場的整理以及布置，桌椅準(zhǔn)備?；顒臃侄M(jìn)『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 42 行，一為現(xiàn)場對意向客戶的接待，利用宣傳資料對本案的一些基本特點(diǎn)，同時(shí)積累意向客戶資料，二是結(jié)合擴(kuò)大范圍內(nèi)的派單，通過簡單的問卷，獲取客戶資料，二者可結(jié)合進(jìn)行。 （二） 引導(dǎo)期（內(nèi)部預(yù)訂） 時(shí) 間 ：待定 主要任務(wù) ： 坐盤與直銷相結(jié)合，全面接觸目標(biāo)客群，積累客戶，接受預(yù)訂。 ▲ 接受客戶下訂，簽訂訂購書對下訂客戶發(fā)送客戶登記卡。 媒體廣告： 在各大媒體上以軟文結(jié)合部分引導(dǎo)期廣告并推，配合本案主題發(fā)布，在本階段后期，硬廣告以告知開盤日期『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 45 的告知廣告為主要表現(xiàn)形式。 ▲ 現(xiàn)場安保，清潔工作的配備。 首批業(yè)主的簽約儀式。 主要任務(wù) ： 本階段的廣告 投入量加大，力爭將樓盤特色進(jìn)行廣泛推廣，確立本案整體產(chǎn)品風(fēng)格及品牌形象。 ▲ 具體的優(yōu)惠政策可以不同的利益回報(bào)的形式出現(xiàn) 如： 統(tǒng)一的價(jià)格折扣 現(xiàn)場摸取不同的房款回報(bào) 免一定期限內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi) 現(xiàn)場實(shí)物獎品的抽獎等 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 48 具體回報(bào)形式，有待與貴司在開盤前最終確定。 活動流程： 活動開始前 15 分鐘，各相關(guān)單位及主要邀者到位，新聞媒體到位。 開 盤 典 禮： 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 46 時(shí) 間 ： 待定 地 點(diǎn) ： 現(xiàn)場銷售中心 活動準(zhǔn)備： ▲ 邀請函的設(shè)計(jì)制作。 廣告階段 ：完成價(jià)格認(rèn)知階段。 ▲ 現(xiàn)場宣傳資料及 POP 布置到位。 ▲ 活動現(xiàn)場的廣告宣傳。 ▲ 簡單的小禮品，如圓珠筆，小茶杯等，但需印有案名、售樓熱線。力爭進(jìn)一步闡明營銷思路，更好的配合貴我雙方的工作開展，為最終的銷售成功奠定良好的基礎(chǔ)。 持續(xù)期 此期間廣告投放力度減弱，投放目的是為了維持繼續(xù)銷售所需人氣，廣告形式以疊通檔或 1/4 版硬廣告為主，并穿插 1 至 2 次輪廣告，制造出一定的新聞效應(yīng)。 銷售階段策略： 1） 引 導(dǎo) 期 階段目的 ： 引發(fā)市場關(guān)注，認(rèn)知物業(yè)品牌形象，積聚客戶 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 33 主要工作： ▲ 銷售道具，宣傳資料的完成 ▲ DM 派發(fā)，有針對性對一些客戶接觸性訪問 ▲ 多區(qū)域及現(xiàn)場長效媒體發(fā)布及 POP 布置完成 ▲ 聯(lián)系常州各大媒體，推出系列形象廣告，創(chuàng)意大器，但虛化物業(yè)價(jià)格，以刺激市場搶購心。 均價(jià)及價(jià)格區(qū)位： 一層均價(jià) 15000 元 /平方；二層均價(jià) 12000 元 /平方；三層 8000 元 /平方；四層 5000 元 /平方。 ■ 他們富有但并非大富大貴，他們是中層人士過著小康生活但還沒有到達(dá)金字塔的頂端，所以他們的消費(fèi)是理性和感性的綜合矛盾體，并且由于個(gè)人經(jīng)歷的不同而較難把握出清晰的脈絡(luò)。 ? 自我意識強(qiáng)，消費(fèi)往往為理性及主觀判斷所引導(dǎo)，不易接受他人意見。 五． 項(xiàng)目 SWOT 分析與產(chǎn)品方向性建議 知道市場、知道別人，都是困難的；知道自己就更為困難。 其他商圈 城中路商圈 ：城中路是常州市著名的餐飲一條街，集中了常州主要大飯店。 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 17 延陵西路商圈的概況如下表所示 ： 數(shù)量（家） 平均面積 （ m2） 銀行 10 289 通訊器材 16 44 餐飲 /休閑食品 9 485 中小型男女服飾 18 30 大型男女服飾 24 100 大型商場 /購物中心 6 1000以上 其他 29 129 從數(shù)據(jù)和我們的調(diào)查中顯示，延陵西路的商業(yè)設(shè)施主要有以下的特點(diǎn)： 1. 商鋪面積相對較大，所有商業(yè)設(shè)施的營業(yè)面積平均達(dá)近 300 平方米，而且集中了最多的大型購物中心，如常 州市購物中心、商業(yè)大廈等； 2．經(jīng)營品類相對較為齊全，幾乎涵蓋了所有種類的商品和服務(wù)，且經(jīng)營規(guī)模相對較大； 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 18 3． 服裝是延陵西路最大的經(jīng)營特 色，整條延陵西路幾乎集中了常州市所有種類和品牌的服裝，同時(shí)，檔次相對較高； 4．延陵西路是常州人流量最大的路段，經(jīng)測算，從上午九點(diǎn)至下午五點(diǎn)，延陵西路上的人流量至少達(dá)到 3 萬人次（雨天數(shù)據(jù)）； 5. 延陵西路金融服務(wù)設(shè)施配套齊全，且集中了常州金融服務(wù)環(huán)境中最好的部分； 6. 延陵西路商業(yè)設(shè)施布局可分為三個(gè)區(qū)段：東段受正大手機(jī)城及中國移動通訊的輻射，以經(jīng)營手機(jī)和通訊設(shè)施為主；中段集中了大量的品牌服飾專賣店，是常州高檔服裝主要的銷售窗口；西段經(jīng)營品類相對較為多樣； 7. 延陵西路已對周邊地帶形成了一種輻射之勢，已 帶動了周邊縣直街、小河沿和公園路的小規(guī)模的商業(yè)設(shè)施； 8. 延陵西路東西兩頭的商業(yè)規(guī)模要比中段大； 9. 延陵西路周邊商鋪的租金較高，一般達(dá)到了每平方米每月 150 元左右； 南大街商圈 南大街是常州市歷史最悠久，同時(shí)也是最為主要的商業(yè)街。研究結(jié)果顯示出常州市民休閑購物的習(xí)慣有如下特點(diǎn)： 1. 常州市民平時(shí)逛街休閑的頻率較高， 如圖所示，有 28％的人每周逛街兩次以上， 14％的人每周逛街兩次，而每周一次的消費(fèi)者更是達(dá)到了 31％。截止 6 月底，全市共擁有連鎖總店 12 家，各類門店 760 個(gè)，上半年實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %， 高于批零貿(mào)易業(yè)平均增速 個(gè)百分點(diǎn)，在全市社會消費(fèi)品零售總額中所占的份額達(dá) %，比去年同期提高了 個(gè)百分點(diǎn)。 今年上半年，我市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量繼續(xù)提高，居民消費(fèi)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長，在這些因素的綜合作用下，我市消費(fèi)市場呈現(xiàn)加快發(fā)展的態(tài)勢，增長速度創(chuàng)出了近年來的最高水平。 開發(fā)增速將有所放慢。 預(yù)售房熱潮迅速減退。 （ 二 ） 宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響 最近兩年來，由大規(guī)模的城市拆遷改造所帶動的房地產(chǎn)購銷熱潮，已經(jīng)使部分商品房的價(jià)格和價(jià)值產(chǎn)生『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 6 了較大的背離，而上半年宏觀調(diào)控政策的出臺，給局部過熱的房地產(chǎn)市場注入了 “清醒劑 ”。 新開工項(xiàng)目明顯增多，商品房存量繼續(xù)下降。但隨著宏觀調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源悄然發(fā)生變化，銀行貸款規(guī)模明顯萎縮，自籌資金比重迅速上升。 由于時(shí)間倉促，我們無法精確并且完整地了解項(xiàng)目的整體情況，故而此報(bào)告只是一個(gè)初步的營銷策劃報(bào)告?！?新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 1 寫在前面 各方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及種種專家預(yù)測都認(rèn)為 2020 年上半年常州房地產(chǎn)價(jià)格將會遭遇拐點(diǎn)，而造成這一拐點(diǎn)的將是政府的宏觀調(diào)控。 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 2 路橋市場項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 一．項(xiàng)目概述 （一） 項(xiàng)目基本情況 路橋市場位于晉陵中路與局前街的交接的西南角。 『 新家園房產(chǎn) 』 路橋市場項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 4 開發(fā)投資持續(xù)增長，民