【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn) 房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地、建筑物及其他地上定著物的總和。（房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱；地產(chǎn)指土地及其他權(quán)利的總稱） 地產(chǎn)業(yè) 是指一個和房屋、土地相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。具體的講、它是一個包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理 ；土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租憑、房地產(chǎn)的抵押 貸款以及由此而形成的房地 產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。（簡言之：就是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)） 房 地 產(chǎn)市場 房 地 產(chǎn)市 場是 作為 商品 進行 交易 的場 所或 流通領(lǐng)域。（房 地產(chǎn)作為商品進行交易主要是指：把房地產(chǎn)作為商品進行買賣、租憑、抵押和互換等交易活動的總和。房地產(chǎn)市場可以是有形的，也可以是無形的）。 房 地 產(chǎn)市場的特點 ? 交易的物質(zhì)實體不能進行空間位置上的移動，只能是無形權(quán)益的轉(zhuǎn)移。 ? 交易的對象非標(biāo)準化，各不相同。 ? 交易的金額較大，價 款可以一次付清，但通常是分期陸續(xù)支付。 ? 市場是地區(qū)性的，其變化主要取決于當(dāng)?shù)毓┣鬆顩r。 ? 容易出現(xiàn)壟斷和投機。 ? 較多的受到法規(guī)和政策的影響、限制。 ? 一般人非經(jīng)常性的參與。 ? 廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)濟人服務(wù)。 ? 依賴于金融機構(gòu)的支持與配合。 地 產(chǎn) 市場的分類 ? 按地域劃分。 ? 按房地產(chǎn)用途與等級分：居住物業(yè)、商住物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場、土地市場。 ? 按交易形式分：轉(zhuǎn)讓、抵押、租憑。 ? 按購買目的分：自用、投資。 房 地 產(chǎn)市場的分級 （按開發(fā)銷售與消費過程特點可分為） ? （ 一級市場）： 開發(fā)商向政府購買土地使用權(quán) —— 開 發(fā)商對政府。 ? （ 二級市場）： 開發(fā)商在土地上尋求房屋建造并 將 新 建 成 的 房 屋 出 售 給業(yè)主的市場 —— 開發(fā)商對消費者； ? （ 三級市場）： 業(yè)主將已擁有的房屋進行出租出 售等活動的市場 —— 消費者對消費者； 開 發(fā) 企業(yè)包括 房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)（包括咨詢、評估、經(jīng)紀）、房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)。其中房地產(chǎn)中介企業(yè)、房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)屬于房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。 房 地 產(chǎn)交易 是指有償取得或轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)所有權(quán)，使用權(quán)及其他權(quán)利的經(jīng)濟過程和法律行為。（房地產(chǎn)交易包括：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租憑三中形式） 房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈于或其他合法方式， 將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 1 關(guān) 于土地 ? 我國土地的所有制政策： 社會主義國家實行的是土地國有制，中 國土地 960 萬平方公里全部國有，個人或企業(yè)只能通過不同方式從政府手里獲取土地使用權(quán)。 ? 土 地使用權(quán)的出讓年限 居住用地：最高 70 年，一般 50 年。 工業(yè)用地： 50 年。 商業(yè)、旅游、 娛樂用地： 40 年。 綜合和其它用地（如教育、科研、文化、衛(wèi)生、體育）用地： 50 年。 重慶現(xiàn)實行的是一刀切的政策，所有用地實行 50 年制。 土地使用權(quán)到期后，如該地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并交納一部分土地出讓金后可以繼續(xù)使用。如不符合當(dāng)時政府規(guī)劃要求，該土地使用權(quán)由政府無償收回且附著在土地上的建筑物也要進行拆除而政府不做賠償。 ? 土 地的獲取方式 劃撥： 國家無償將土地給予一些國民事業(yè)用地。（這些國民事業(yè)可以包括教育、國防、旅游、城市基礎(chǔ)建設(shè)等涉及到國計民生的事業(yè)?，F(xiàn)在國家已控制這種 方式取得土地使用權(quán)） 出 讓： 從國家手里有償獲取土地使用權(quán)的方式。 協(xié)議： 就土地出讓金的數(shù)額，用地方可以和政府協(xié)商雙方達成一致的成交價格獲取土地使用權(quán)的方式。（國家對這種土地使用權(quán)的獲取方式也盡量控制，除工業(yè)、倉儲、市政公益事業(yè)項目以政府調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而給予優(yōu)惠扶持的項目和市政府確定的重點建設(shè)項目等用地外，不得協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)）。 招標(biāo)： 就某一塊建設(shè)用地政府以投標(biāo)的形式公開向社會征集項目開發(fā)方案，其中資源利用最優(yōu)化同時產(chǎn)生的社會效益最大的項目獲得用地。 拍賣： 就某一塊建設(shè)用地，政府以競價的形 式公開向社會招商，價高者得。 1 關(guān) 于商品房 ? 商品房的概念： 開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)后，進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)國土局批準在市場中流通的房地產(chǎn)。（它是在獲取房產(chǎn)證后可以自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈予、交換的固定資產(chǎn)） ? 商 品房的物業(yè)類型 住宅 寫字間 商場 酒店 市場 住 宅 與 寫 字 間 相 融 合 產(chǎn) 生 了 一 種 新 的 物 業(yè) 形 態(tài) ——SOHO（小型商務(wù)公寓）它包括：住宅、酒店、寫字間 1 商 品房的價格組成 ? 地價： 土地出讓金，拆遷安置費，勘察設(shè)計費，市政基礎(chǔ)設(shè)施配 套費。 ? 建 安費用： 土建，安裝 ? 管 理費： 銷售成本應(yīng)含在管理費用中 ? 融 資成本： 貸款利息 ? 稅 金： 營業(yè)稅 %；銷售稅 ? 利潤 ? 其 它分攤費用 三、 常用專業(yè)術(shù)語 單 元 式住宅 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24 到 28 戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。 期房 指消費者在購買時不具備即買即住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始，至取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)大證 為止，所出售的商品房稱為期房。消費者在購買期房時，應(yīng)簽商品房買賣合同。 現(xiàn)房 指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住取得產(chǎn)權(quán)證。 屋 的 開間 是指房屋的寬度。 房 屋 的進深 是指房屋的實際長度。 房 屋 的層高 是 指 下層 地板 面 或露 面到 上 層樓 層面 之間 的距離，也就是一層房屋的高度。（通常房屋的層高為 3 米） 房 屋 的凈高 是 指 下層 地板 面 或樓 板上 表 面到 上層 樓板 下表面之間的距離。（通常房屋的凈高 為 米） 商 品 房的起價 是 指 商品 房在 銷售 時 各樓 層銷 售價 格中 的最低價格。 商 品 房的均價 是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。 TOWNHOUSE 也叫 聯(lián)排別墅 ，正確的 譯法應(yīng)該 為城區(qū)住宅，系從歐洲傳過來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。而在目前的建筑上是指：規(guī)劃以排列為主，一棟房有兩三戶的聯(lián)體別墅。 1 獨 立式別墅 以戶為單位獨立建造的居住性樓房。 營銷部銷售組、客服組術(shù)語定義 序號 術(shù)語 說明 1 置業(yè)預(yù)算 對某房屋按照某種付款方式計算，所得的付款計劃。 2 置業(yè)登記 登記意向客戶的基本情況（姓名、性別、年齡、意向?qū)ο?、意向程度?聯(lián)系方式等）和意向房屋的情況（戶型、戶位、程度及其他） 3 開盤 房屋自此開始發(fā)售 4 可售房 具備法定銷售條件，經(jīng)過銷售主管審核確定可以銷售、且未定未售的 房屋。 5 清理房 房屋銷售后，公司依法收回并進行再次銷售的房屋。 6 轉(zhuǎn)讓房 不嚴格的說法，指業(yè)主希望轉(zhuǎn)讓或發(fā)生了轉(zhuǎn)讓的房屋 7 銷控記錄 銷售信息管理，包括是否可對外發(fā)售，以及戶位、價格、 面積、圖紙、發(fā)售時間、配置等 8 定房 客戶簽署定單（定購書，認購書等），并交納定金，尚未簽正式合同 的狀態(tài)； 9 凍結(jié) 可售房暫不發(fā)售，銷控狀態(tài)以淡綠色表示； 10 戶位 房屋所處區(qū)域及具體位置的代碼，編寫原則首先為簡單明白、物業(yè)使 用方便，其次考慮施工過程中與工程部方便交流。 11 戶型 在產(chǎn)品資料手續(xù)中，特指代碼而不是大戶型、小戶型、平層、錯層、 兩房、三房； 12 銷售管理軟件 銷售軟件，功能為記錄項目產(chǎn)品資料、客戶資料以及合同執(zhí)行中的登記、按揭、交款、辦證情況，有數(shù)據(jù)查詢和流程控制兩大功能，主 要使用崗位為（ 1）銷售組；（ 2）支持組項目管理員；（ 3）財務(wù)部項目收銀員； 13 業(yè)主委托代理人 業(yè)主通過委托書委托他人前來辦理具體購房手續(xù)，委托書分為普通委 托書和公證委托書 2 種情況； 14 銷售道具 包括模型、展示板、樓書、海報、戶型圖等宣傳資料 15 預(yù)售許可證 在期房階段，由土地房屋管理局市場處發(fā)放的允許房屋銷售的憑證。 16 合同附圖 售房合同附件圖紙，說明房屋位置、平面布局及主要尺寸。 17 合同配置 售房合同附件，說明房屋 18 物業(yè)管理協(xié)議 業(yè)主與物管公司就房屋物業(yè)管理簽定的協(xié)議， 按規(guī)定在簽定售房合同的同時簽定。 19 物業(yè)管理公約 關(guān)于社區(qū)物業(yè)管理的需要物管公司、開發(fā)商、業(yè)主共同遵守的約定。 在簽定售房合同的同時簽定。 20 合同填列單 為置業(yè)顧問填寫合同準確高效而設(shè)計，記錄了該房屋面積、價格和付 款方式數(shù)據(jù)、客戶資料等數(shù)據(jù)，作指導(dǎo)合同填寫專用。 21 交房通知書 交房前向業(yè)主發(fā)出的關(guān)于交房時間、保修時間、物管費起算時間的通 知，是代表業(yè)主具備交房資格的證明文件。 22 產(chǎn)權(quán)合同 經(jīng)房交所登記后，確定在期房階段的房屋所有權(quán)歸屬的售房合同。 23 抵押合同 銀行（抵押權(quán)人）、業(yè)主 （抵押人）、開發(fā)商（擔(dān)保方）三方就預(yù)售商品房抵押的有關(guān)事宜簽署的合同，現(xiàn)房與期房不同。 24 貸款合同 銀行（貸款人）、業(yè)主（借款人）、開發(fā)商（保證人）三方就貸款、 還款、擔(dān)保等相關(guān)事宜簽署的合同。 25 期房 在房屋銷售合同各項手續(xù)辦理中，特指尚在修建過程中，在預(yù)售許可 證有效期的房屋。 26 現(xiàn)房 在房屋銷售合同各項手續(xù)辦理中，特指具備交房條件，預(yù)售許可證已 經(jīng)過期的房屋。 27 交房 開發(fā)商向購房者交接房屋的過程，實際操作中表現(xiàn)為開發(fā)商委托物業(yè) 公司代表開發(fā)商向業(yè)主辦理交房手續(xù)。 28 新建登記 房 屋竣工驗收后，按職能部門要求將要件報房管部門，辦理單幢房屋的所有權(quán)手續(xù)。 29 產(chǎn)權(quán)總證 證明單幢房屋的權(quán)屬證書。 30 產(chǎn)權(quán)分證 即業(yè)主產(chǎn)權(quán)證，證明單套房屋的權(quán)屬證書。 31 大修基金 業(yè)主交納的住宅共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金。 32 國土證 即業(yè)主國土證，證明該房屋的土地使用權(quán)面積，和產(chǎn)權(quán)證一起證明房 屋權(quán)屬。 33 房屋面積測繪 測量房屋套內(nèi)面積，公攤面積、建筑面積及說明，分預(yù)售測繪和產(chǎn)權(quán)測繪，勘測院編制的預(yù)售測繪報告是商品房預(yù)售的必要條件，產(chǎn)權(quán)測繪報告是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。 34 國土測繪 為辦理業(yè)主的國土分證，請專業(yè)土地測繪部門進行的現(xiàn)場測量，用于 確定單幢房屋的位置、占地面積的過程 35 面積退補 商品房竣工后，若售房合同上的銷售面積與產(chǎn)權(quán)面積測繪報告上產(chǎn)權(quán) 面積有差異時，根據(jù)合同約定，對面積差異進行退補。 36 合同變更 客戶對已簽合同申請變更，一般是姓名變更和短期內(nèi)的付款方式變更，要求變更戶位屬于退房再定房的情況，登記合同與按揭合同如何變更按政策規(guī)定辦理 37 合同登記 按房交所要求將售房合同及相關(guān)資料報送房交所登記。 38 聯(lián)機登記申請 通過聯(lián)機方式，開發(fā)商向房交所提交所售房屋 的買受人資料，進行登記申請。 39 延辦登記 根據(jù)合同約定，售房合同應(yīng)當(dāng)在簽約后 30日內(nèi)送至房交所進行合同登記，另外。每逢房交會稅費標(biāo)準可能下降。所以，在相互信任的基礎(chǔ)上，以及在不影響業(yè)主付款進度的情況下（按揭客戶必須先登記，后貸款），客戶可書面申請合同暫時不登記。 40 注銷合同登記 在未辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)分證前，由于某種原因開發(fā)商與買受人解除買受關(guān) 系，到房交所辦理注銷已登記合同的手續(xù)。 41 按揭 業(yè)主以房屋做抵押，向銀行申請貸款，按銀行貸款利率每月向銀行償 還本金及利息。 42 抵押登記 按照房交所規(guī) 定，將抵押合同、貸款合同及相關(guān)資料報送房交所登記。 43 期房背書轉(zhuǎn)讓 在期房階段，業(yè)主轉(zhuǎn)讓已登記的房屋，轉(zhuǎn)讓方及受讓人簽署 “本合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書 ”（售房合同附件五）。 44 期房轉(zhuǎn)按 在期房階段，業(yè)主轉(zhuǎn)讓已辦理抵押的房屋，將抵押人（借款人）的姓 名變更為受讓人的姓名，由受讓人繼續(xù)履行還款義務(wù)。 45 現(xiàn)房轉(zhuǎn)按 同上，目前僅建設(shè)銀行開展此業(yè)務(wù) 46 提前還貸 以按揭方式支付房款