【文章內(nèi)容簡介】 施達(dá)標(biāo)排放。 ⑷其他廢棄物 生活垃圾。區(qū)域內(nèi)設(shè)置垃圾站，生活垃圾和一般包裝廢棄物由專職 人員清掃并送至垃圾站，再由環(huán)衛(wèi)清潔車每天運往垃圾處理場實行垃圾無害化、資源化、減量化的“三化”處理。 ⑸項目建成后，積極搞好區(qū)域綠化，創(chuàng)造良好的衛(wèi)生環(huán)境，減少噪聲和粉塵污染。 （三） 消防 設(shè)計依據(jù)和原則 ①依據(jù) a.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ1687（ 2020年修訂本） b.《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GB501402020 ②原則 “預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。 。 消防措施 ①區(qū)域內(nèi)設(shè)置消防栓和滅火器，消防栓、滅火器數(shù)量與 間距按照當(dāng)?shù)叵啦块T的要求布防。 ②平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。 ③室內(nèi)裝修及走廊采用非燃燒材料或難燃燒材料，夾板等裝飾材料要用防火涂料浸泡涂刷 ,地毯、簾布盡量采用阻燃材料制成的。 ④電器、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。 ⑤設(shè)計時留出消防通道出口。 ⑥施工時，施工單位要嚴(yán)格按照設(shè)計要求施工，不得擅自更改施工圖。 ⑦項目建成后，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，設(shè)置安全警示，對區(qū)域內(nèi)居民和全體工作人員進行安全教育。 ⑧注意火警預(yù)防，將本項目平面布置圖交予岳陽市消防支隊，圖中標(biāo)明每一消防箱和 消防龍頭的位置，定期請消防支隊到街區(qū)來進行滅火示范。 消防手段 本項目區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災(zāi)。 冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。 消防器材 本項目分別配置一定數(shù)量推車式和手提式干粉滅火器。 消防外協(xié) 消防外協(xié)由開發(fā)商或物管與岳陽市消防支隊協(xié)商解決。 （四） 安全衛(wèi)生 ⑴為了嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生，除采取消防措施外必須加強消防安全教育。 ⑵為確保人身安全，各住戶、門店、商場對所有配電設(shè)備、用電設(shè)備和金屬外殼及管線支架等金屬件采用接零保護，并設(shè) 置必要的工作接地系統(tǒng)。 ⑶加強設(shè)備選 型，合理布置噪聲源，努力降低噪聲對環(huán)境的影響。 ⑷合理安排功能分區(qū)和安全疏散通道，滿足防護安全距離要求，從規(guī)劃上防止各類事故。 ⑸充分利用空坪隙地進行場地綠化，創(chuàng)造一個優(yōu)美舒適的環(huán)境。 ⑹按規(guī)定搞好抗震設(shè)防和防雷減災(zāi)設(shè)計。 六 項目管理 （一）項目實施計劃 本項目自 2020 年 6月完成可行性研究及相關(guān)審批后，計劃2020 年 7 完成施工圖設(shè)計、施工前準(zhǔn)備（場地平整、招投標(biāo)、材料采購等）；本工程施工工期計劃為 18 個月（不含前期工作），即 2020 年 8 月 1 日開工到 2020 年 2 月竣工驗收。具體實施計劃詳見表 61。 表 61 項目實施進度計劃 日期 內(nèi)容 07年 08年 09年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 可研與審批 施工圖設(shè)計 施工前準(zhǔn)備 土建施 工 配套設(shè)施 住戶資格報審 竣工驗收 （二）機構(gòu)設(shè)置及勞動定員 本經(jīng)濟適用房和廉租房項目的建設(shè)按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，本著精簡、高效的原則設(shè)置職能部門 和進行勞動定員。 機構(gòu)設(shè)置 總經(jīng)理 項目經(jīng)理 營銷部 財務(wù)部 工程部 勞動定員 本項目為總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，勞動定員為 7人。其中： 營銷部 2 人，協(xié)助項目前期手續(xù)報批和客戶接待及經(jīng)濟適用房戶及廉租房資格材料發(fā)放、收集、報審等。 財務(wù)部 2 人，由公司財務(wù)人員兼任，負(fù)責(zé)項目工程財務(wù)計劃管理。 工程部 2人，負(fù)責(zé)項目前期手續(xù)報批和建設(shè)期工程管理。 項目經(jīng)理 1人，負(fù)責(zé)職權(quán)內(nèi)本項目工作。 物業(yè)管理 項目建成竣工驗收并完成定向租售后，其物業(yè)管理工作交由中建五局七公司物業(yè)管理部 門統(tǒng)一管理。 （三）招投標(biāo)與合同管理 按照公開公平的市場競爭原則，采取招標(biāo)的方式選擇有資質(zhì)、資信好、有實力、經(jīng)驗豐富的勘察設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位及大宗材料設(shè)備供應(yīng)商等簽訂工程承包合同。嚴(yán)格履行合同，并加強合同管理，確保工程質(zhì)量，控制項目投資和工程實施進度。 招標(biāo)范圍 本項目勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及水泥、鋼材等大宗設(shè)備材料的采購均為招標(biāo)的范圍。 招標(biāo)組織形式 對項目勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及水泥、鋼材等大宗設(shè)備材料的采購采取委托招標(biāo)的組織形式。 招標(biāo)方式 根據(jù)不同的標(biāo)的物，按國家有關(guān)規(guī) 定要求分別擬采用公開招標(biāo)方式或邀請招標(biāo)方式。 招標(biāo)公告發(fā)布 根據(jù)國家招投標(biāo)法及湖南省實施《中華人民共和國招投標(biāo)法》辦法，擬在省、市級媒體或其它公開刊物上公開招標(biāo)信息。 合同管理 本項目實施過程中，建設(shè)方應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》及國際通用的 FIDIC 條款同項目參與各方簽定工程承包合同，安排專人從事工程合同管理，嚴(yán)格把關(guān)工程質(zhì)量、確保工程實施進度、加強工程投資控制，并注重索賠與反索賠管理 。 七 投資估算及資金籌措 （一）編制范圍及依據(jù) 編制范圍 本項目的投資估算范圍包括：經(jīng)濟適用房及廉租 房的土建工程、安裝工程、公共設(shè)施工程、道路工程、綠化工程等。 編制依據(jù) ⑴ 湖南省定額管理站的有關(guān)文件； ⑵ 岳陽市建設(shè)工程造價管理辦公室編制的《工程造價》； ⑶ 有關(guān)建筑安裝指標(biāo)； ⑷ 現(xiàn)行市場有關(guān)材料調(diào)查價格； ⑸ 《湖南省其他費用定額》； ⑹ 《湖南省建筑工程概算定額》； ⑺ 參考岳陽市類似工 程造價的實際情況。 （二）投資估算 本項目總投資估算為 3500 萬元，其中建安工程費用 3115萬元，工程建設(shè)其他費用 280 萬元，不可預(yù)見費用 105 萬元。 各項費用計算如下： ⑴ 建安工程費 按建設(shè)項目內(nèi)容，建安工程費指主體工程及輔助工程的建設(shè)費用，其中主體工程指 6 棟經(jīng)濟適用房及廉租房，輔助工程指小區(qū)道路建設(shè)、小區(qū)內(nèi)水電及環(huán)保設(shè)施、綠化以及圍墻、大門等的建設(shè)；按項目費用構(gòu)成，建安工程費包括主體、及輔助工程的建筑工程費、設(shè)備購置費、安裝工程費及其他費用。該項費用按照《湖南省建筑工程概算定 額》、現(xiàn)行市場有關(guān)材料調(diào)查價格、湖南省定額管理站的有關(guān)文件以及參考岳陽市類似工程造價的實際情況進行估算。 ⑵ 工程建設(shè)其他費用 根據(jù)《湖南省其他費用定額》、湖南省定額管理站的有關(guān)文件，結(jié)合本項目工程實際情況以及國家有關(guān)政策，本項目工程建設(shè)其他費用估算如下： ① 土地使用費：本項目地位于中建五局七公司生活區(qū)內(nèi)，其土地歸中建五局七公司所有，無需征地，只需將場地內(nèi)現(xiàn)有的臨時建筑或舊民房拆除，故只考慮拆遷補償費。根據(jù)調(diào)查，本項目需拆遷的房屋為 87 戶，建設(shè)期內(nèi)安 置補償費每戶每月按500元估算，總需安置補償費為： 87 戶 500 元 18 月 =783000元。 ② 建設(shè)單位管理費：建設(shè)單位管理費按項目總投資的 %考慮，共計 。 ③ 勘測、設(shè)計費：根據(jù)勘測、設(shè)計收費費率，本項目勘測設(shè)計費按工程總造價的 %計算，共計 。 ④ 工程監(jiān)理費：工程監(jiān)理費按工程總投資的 %計算，共計 。 ⑤ 建筑工程保險費：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本項 目工程保險費按總投資的 %計取，共計 7萬元。 ⑥ 預(yù)備費：本項目預(yù)備費主要考慮基本預(yù)備費，按工程總投資的 3%計算，共計 105萬元。 本項目總投資估算表如下： 表 71 投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 建筑工 程費 設(shè)備購 置費 安裝工 程費 其他費用 合計 比例 （ %） 1 建安工程費用 3115 主體工程 H棟（ 9F） I棟（ 12F） G棟（ 16F） 輔助工程 小區(qū)道路 水電及環(huán)保設(shè)施 小區(qū)綠化 圍墻、門頭等配套設(shè)施 2 工程建設(shè)其他費用用 280 土地使用費 拆遷安置補償費 建設(shè)單位管理費 勘測、設(shè)計費 工程監(jiān)理費 建筑工程保險費 7 3 預(yù)備費 105 合計 3500 （三）資金籌措 本項目總投資 3500 萬元，全部由湖南中建地產(chǎn)有限責(zé)任公司墊資。 八 效益評價 （一）項目財務(wù)分析 本項目用地面積 11600 m2，總建筑面積 42030 m2，其中經(jīng)濟適用房面積為 33930 m2，廉租房面積為 8100 m2，按照經(jīng)濟適用房全部進行定向銷售，謙租房依有關(guān)政策進行出租的方案進行初步財務(wù)分析。經(jīng)濟適用房依地方有關(guān)保本微利的政策規(guī)定，銷售均價按 930元 /m2,可獲得銷售收入： 經(jīng)濟適用房 收入估算 33930 m2 940元 /m2= 有關(guān)經(jīng)濟適用房稅費標(biāo)準(zhǔn)及金額估算： 房產(chǎn)稅稅率 %，按房產(chǎn)原值扣除 30%計算應(yīng)納稅額： （ 130%） %= 營業(yè)稅稅率 5%，應(yīng)納稅額為： 5%= 城市維護建設(shè)稅稅率 7%，應(yīng)納稅額為： 7%=11萬元 教育費附加稅率 3%，應(yīng)納稅額為： 3%= 相關(guān)稅費小計： 202 萬元 銷售及管理費用按照項目總投資的 %估算，費用為： %= 萬元 利潤總額 =銷售收入 開發(fā)成本 相關(guān)稅費 銷售及管理費用 = 2826萬元 202萬元 =104 萬元 應(yīng)納所得稅額 =104萬元 25%=26萬元 凈利潤額 =利潤總額 應(yīng)納所得稅額 =104萬元 26萬元 =78 萬元 投資利潤率 =凈利潤額 /開發(fā)成本 100% =78 萬元 /2826萬元 100% =% 銷售利潤率 =凈利潤額 /銷售收入 100% =78 萬元 /2871萬元 100% =% 廉租房年租金收估算 項目建設(shè)廉租房面積為 8100 m2，均按市政府有關(guān)政策核定的價格出租給符合條件的低收入戶，價格暫按 2元 /平方米估算： 年租金收入 =廉租房面積月租金單價 12 =8100 m2 2 元 / m2 12 = （二）社會效益評價 經(jīng)濟實用房建設(shè)是黨和政府關(guān)心人民群眾的“德政工程”，其目的是為解決困難企業(yè)中低收入群體的住房困難，是貫徹以人為本構(gòu)建和諧社會的重要舉措， 同時也是配合岳陽舊城改造，做好城市小區(qū)配套建設(shè)的需要，是一件利國利民的大好事。由于國家對經(jīng)濟實用住房實行優(yōu)惠政策，所以工程造價相對較低。本項目中建五局七公司經(jīng)濟適用房和廉租房小區(qū)建設(shè)，為廣大的企業(yè)職工提供造價合理、統(tǒng)一規(guī)劃、環(huán)境優(yōu)美的居住生活區(qū)，解決 500 多戶職工住戶的住房實際困難，大大緩解了特困企業(yè)職工住房壓力，這將有利于凝聚人民對黨和政府的向心力，有利于企業(yè)人才的穩(wěn)定和調(diào)動企業(yè)職工的積極性，有利于社會秩序的穩(wěn)定，使人們能在環(huán)境優(yōu)美、配套完善、文化內(nèi)涵豐富的生活小區(qū)居住，提高社會文化意識。同時，項目地處岳 陽中心城區(qū)，是展示岳陽風(fēng)貌的主要地段，人流物流量相對較大，項目的啟動有利于改善岳陽旅游名城的形象。由此，本項目的實施有著顯著的社會效益和環(huán)境效益，并可為開發(fā)商帶來政策范圍內(nèi)的經(jīng)濟效益。 九 結(jié)論與建議 （一）結(jié)論 ⑴ 本項目符合國家住房政策，選址符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)場地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項目具備良好的建設(shè)環(huán)境。 ⑵ 根據(jù)需求調(diào)查表明，本項目建設(shè)將在一定程度上改善中建五局七公司部分職工的居住條件，同時也城區(qū)環(huán)境治理提供了較為條件，提升 了城市形象，完善了城區(qū)功能，本項目的建設(shè)是必要的。 ⑶ 本項目建設(shè)主要是住宅、公共設(shè)施、道路、綠化等，目前國內(nèi)對此的設(shè)計和施工技術(shù)都十分成熟，結(jié)合選址點較好的地質(zhì)地形條件，本項目的建設(shè)是可行的。 ⑷ 本項目總用地面積為 11600平方米，總建筑面積為 42030平方米，項目總投資 3500萬元，項目實施期為 。 （二）建議 ⑴ 按照經(jīng)濟適用房建設(shè)的有關(guān)政策，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)搞好 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計。 ⑵